24 mai 2017

Syndics Les copropriétaires toujours aussi mal lotis !

3 ans après la loi ALUR, 2 ans après la mise en place du contrat-type, et alors que se déroulent actuellement les Assemblées Générales de copropriétaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats 2017 déplorables de leur observatoire des syndics, plus particulièrement sur les excès tarifaires et contractuels des cinq principaux syndics.

Alors que la loi ALUR et ses textes d’application (certains étant toujours en attente) étaient censés couper court aux excès tarifaires et déloger les mauvaises pratiques, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé à la loupe les différentes offres contractuelles et tarifs proposés en 2017 par les syndics de copropriété pour les comparer aux résultats de 2014(1)… La déception est à la hauteur de l’attente : immense ! Entre l’inflation exponentielle des forfaits « tout compris », les petits arrangements ou les contournements de la loi et le maintien de clauses considérées comme abusives/illicites dans leurs contrats, les mauvaises pratiques des syndics se situent encore et toujours à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » toujours en trompe l’œil

Depuis notre dernière étude, force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : + 37 % chez Loiselet Daigremont, + 33 % chez Citya, + 26 % chez Nexity... alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9 % ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, soit le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France ; soit alors le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs explosent : le taux horaire de certains syndics (Foncia) a ainsi fait un bond de + 129 % ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de + 80 % à + 100 %...

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic. Résultat : les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30 % ! Lorsque les prix sont à l’acte, les dérapages persistent : les prix sont largement déconnectés des coûts réels. Par exemple, l’immatriculation est facturée à l’acte entre 180 (Citya) et 330 euros (Nexity) alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros, soit jusqu’à 3 fois moins. Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût.

Maintien de la charge contre les clauses abusives/illicites

Si un assainissement a tout de même eu lieu, les contrats de syndics contiennent encore des clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !

Soucieuses d’obtenir un réel assainissement du secteur, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action :

- Elles publient un Vrai/Faux actualisé afin de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits

- Elles saisissent la DGCCRF pour une intensification des contrôles et une sanction des pratiques illégales

- Elles demandent à la nouvelle majorité de préciser très strictement le cadre réglementaire afin de couper définitivement court aux possibles arrangements avec la loi, et notamment :

• adopter sans délai les décrets en attente ( ex : plafonnement état daté)
• encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) et limiter la vacation horaire
• prévoir des sanctions dissuasives

1 Foncia, Nexity, Citya, Loiselet et Daigremont et Immo de France. Ces 5 syndics couvrent près de 70 % du marché. Pour les données tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont utilisé la base de données de l’ARC qui recense environ 940 contrats.

23 mai 2017

Contre la hausse des taux, les primo-accédants se maintiennent

Si les taux montent, cette hausse n’a pourtant pour le moment pas d’effet concret sur la part de primo-accédants au sein de la clientèle Cafpi (43% contre 44% il y a un mois).
Comme le mois dernier, 82,21 % ont préféré acquérir un bien immobilier déjà existant. Ce maintien confirme le retour en force de l’immobilier ancien chez cette clientèle.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leur montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 204 253 € sur 236 mois contre 203 252 € sur 237 mois en avril. Leur effort, lui par contre, est en baisse. Leur acquisition représente 4,37 années de revenus, contre 4,42 années en avril.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 1 000 € supplémentaires (194 356 € en moyenne contre 193 058 € en avril). Les efforts pour emprunter sont par contre en forte baisse, de 4,79 années de revenus ce mois-ci, alors qu’ils atteignaient 5,09 années en avril.

En immobilier géré, les investissements potentiellement les plus sûrs et les plus rentables ne sont pas forcément ceux que l’on croit

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur, avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque.
A y regarder de plus près, l’immobilier géré demande une autre grille de lecture que le seul taux de rendement, permettant d’appréhender le risque d’une tout autre manière. Alexandre Teitgen, Directeur Général de LB2S, explique pourquoi.

Précisons en préambule que l’immobilier géré se situe à la frontière de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel. Commercial : par sa destination sur des marchés clairement identifiés tels que la dépendance, le tourisme ou le segment étudiant et par son exploitation réalisée par une société spécialisée qui fait fructifier un fonds de commerce. Résidentiel : par sa définition immobilière intrinsèque qui fait que les logements sont des studios, T2, T3… similaires à des logements locatifs somme toute classiques.

Ces deux aspects permettent de calculer le rendement de l’investissement : au numérateur le loyer qui sera versé par la société d’exploitation et au dénominateur la valeur de l’actif. Par exemple, un loyer de 4 500 € HT pour un investissement de 100 000 € HT sert un rendement de 4,5 % HT/HT.

Se projeter dans la durée pour être à même d’anticiper…
Si l’on connait les caractéristiques au jour de l’achat, notamment le prix et le loyer perçu, il convient d’analyser plus en détail la situation. Des questions de fond doivent être posées : la société d’exploitation sera-t-elle à même de verser les loyers dus au propriétaire dans la durée ? Qui sait si l’exploitant n’aura pas un jour à jeter l’éponge ? En ce cas, s’il n’y a pas de repreneur et qu’il faut revendre les murs ou louer hors bail commercial, quelle serait la valeur du bien sur le marché local de l’ancien et quelle serait l’espérance de rendement locatif hors bail commercial toujours ?

Pour un maximum de visibilité, LB2S a désormais opté pour une étude plus poussée afin de répondre aux questions ci-dessus. Cette analyse se base sur le calcul des Taux de Rendement Interne pour lesquels différentes hypothèses (listées ci-dessous) sont prises en compte :
- Hypothèse 1 : l’investissement se déroule normalement, avec une reconduction du bail commercial et du loyer dans la continuité ou aux conditions initiales du bail
- Hypothèse 2 : pour des raisons de commercialité, la résidence est reprise en exploitation par une autre société. Dans ce cas précis, nous appréhendons une baisse du loyer de 10 à 35 %
- Hypothèse 3 : la résidence n’est plus exploitée par une société dédiée, le loyer sera celui du marché locatif traditionnel
Pour les deux premières hypothèses, puisqu’il s’agit d’un bien de seconde main, le postulat est que le bien pourra se revendre avec un rendement similaire. Pour la 3e hypothèse, la revente interviendra alors sur le marché immobilier résidentiel. Il faut donc procéder à une étude immobilière pour déterminer la valeur du bien. A noter qu’en fonction de la durée de détention du bien sous bail commercial, une régularisation de TVA peut intervenir.

… et de transformer le risque perçu en opportunité
Le rendement d’un actif en immobilier géré sous bail commercial est corrélé au niveau de risque portant sur le volet exploitation. Par exemple, si un exploitant n’est pas en mesure de donner de la visibilité quant au renouvellement du bail, le rendement sera négocié à la hausse pour anticiper ce possible risque. Si le rendement est relevé, cela impose – mécaniquement – que le prix soit revu à la baisse.

Concrètement, cela signifie que des opérations jugées à risque, sur le volet locatif, sont associées à des prix immobiliers très attractifs, inférieurs de 20, 30, voire 40 % au marché immobilier local. Ces investissements servent ainsi des rendements supérieurs aux normes du marché et proposent des prix immobiliers décotés.

Faites vos comptes
Autrement dit, un investisseur peut prendre un risque élevé (qui ne surviendra peut-être jamais ou dans une moindre proportion) sur la facette « revenu » (du moins le revenu tiré de l’activité en immobilier géré puisque sinon, sur le marché locatif résidentiel, le bien peut parfaitement générer du loyer). En revanche, son risque sera très limité sur la facette « valeur immobilière du bien ».
Dans certains cas, la meilleure issue serait d’ailleurs le départ de l’exploitant, afin d’être en mesure de revendre le bien sur le marché immobilier traditionnel et de transformer la plus-value latente en espèces sonnantes et trébuchantes.
Une telle analyse permet de mieux identifier les risques encourus, mais également de détecter les opportunités potentielles. Cette approche met également en exergue le pendant du risque, à savoir l’espérance d’un rendement plus élevé hors bail commercial et d’une plus-value latente.

Maintenant il subsiste une question de fond que devrait se poser chaque investisseur : est-il préférable de prendre un léger risque sur sa trésorerie pour acheter un bien à des conditions de prix inférieures au marché, tout en sachant que l’on continuera à bénéficier d’un rendement supérieur à la majorité des solutions de placement existantes, ou mieux vaut-il investir dans un actif proposant un rendement inférieur et une possibilité de plus-value très limitée voire nulle ?

Les investisseurs avertis auront vite fait leur choix.

18 mai 2017

Pas de ministère du Logement : les propriétaires oubliés !

Le président de l’UNPI, Jean PERRIN, a pris connaissance de la composition du gouvernement et confirme son étonnement de ne voir aucun Ministère ni secrétaire d’Etat au logement nommés !
Néanmoins, le rattachement au Ministère de la Cohésion des Territoires va dans le sens des propositions de notre Fédération qui est depuis toujours en faveur d’une territorialisation de la politique du logement.

Jean PERRIN souhaite plein succès à Richard Ferrand dans ses missions. Il rappelle que les propriétaires sont des acteurs essentiels du tissu économique et que l’immobilier est déjà le secteur le plus taxé alors qu’il produit des emplois et de l’investissement.

Le président de l’UNPI affirme que remettre la politique du logement sur les rails est un enjeu majeur pour notre économie ; la pierre a toujours été gage de stabilité sociale.

Il est urgent pour les propriétaires de voir la fiscalité décroître et de mettre un stop définitif au harcèlement textuel qu’ils subissent.
Il est primordial de réaffirmer la liberté contractuelle entre bailleurs et locataires, afin de rééquilibrer leurs rapports, de redéfinir un impôt juste et consenti au moyen d'une baisse drastique de la pression fiscale et d'une stabilité générale de la règlementation.

Les propriétaires privés, que l’UNPI représente, développent l’offre locative qui est indispensable à l’équilibre emploi-transport-logement.

L’UNPI, force de propositions, reste mobilisée et vigilante pour la défense des intérêts des propriétaires.

17 mai 2017

CORUM ASSET MANAGEMENT LANCE CORUM XL 1ERE SOLUTION D'EPARGNE IMMOBILIERE INVESTIE AU-DELA DE LA ZONE EURO

CORUM XL est un placement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée et dont le capital, comme les revenus, ne sont pas garantis. En conséquence, ces derniers peuvent varier à la hausse mais aussi à la baisse. Et comme tout placement, les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

CORUM Asset Management, acteur majeur de l'épargne immobilière en France avec plus d'1 milliard d'euros sous gestion, poursuit son développement en proposant un nouveau produit d'épargne immobilière investi au-delà de la zone euro : CORUM XL.
Cinq ans après avoir lancé l'épargne immobilière en zone euro avec CORUM, CORUM XL propose aux épargnants une nouvelle façon d'épargner dans l'immobilier en combinant les opportunités qu'offrent les différents marchés immobiliers et les cours des devises.

CORUM XL est né du constat des forces et faiblesses que propose la zone euro.
Si la taille de son marché économique, la diversité de son marché immobilier et sa monnaie unique en font une des zones économiques les plus riches, sa croissance y est réduite. Les pays du sud y sont endettés, générant des tensions avec les pays du Nord (Allemagne, Autriche, Pays-Bas...) et des mouvements eurosceptiques s'y développent.

C'est donc naturellement que les équipes de CORUM AM ont imaginé un produit d'épargne immobilière investi au-delà de la zone euro et basé sur une stratégie innovante reposant sur 3 idées principales :
- La diversification des investissements au-delà de la France et de la zone euro.
- Une stratégie d'investissement simple et de bon sens combinant les opportunités qu'offrent les différents marchés immobiliers et les cours des devises.
- La valorisation du patrimoine à long terme

Le programme d'investissement de CORUM XL est défini en 3 temps :

Temps 1 - Le socle
Les 30 premiers millions d'investissements seront réalisés en zone euro.

Temps 2 - L'ouverture
Les 30 millions suivants pourront être investis :
En zone euro (Allemagne, Autriche, Belgique, Chypre, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Portugal, Slovaquie, Slovénie)
Dans l'Union Européenne hors zone euro (Royaume-Uni, Bulgarie, Croatie, Danemark, Hongrie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Suède)
Dans des pays membres du Conseil d'Europe (Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco)

Temps 3 - Le développement
Au-delà de 60 millions d'investissements il sera envisagé la possibilité de proposer aux Associés d'étendre la diversification des actifs immobiliers à d'autres pays afin de combiner les opportunités d'investissement et les cycles devises favorables.

LES POINTS CLES DE CORUM XL :

- Objectifs à horizon 10 ans :
Distribuer un revenu annuel moyen de 5%
Délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital (TRI) de 10%

- Un ticket d'entrée accessible à partir de 185€ (tous frais inclus)

- Des revenus potentiels tous les trimestres

- Un délai de jouissance de 5 mois : l'associé commencera à percevoir ses revenus à la fin du délai de jouissance de 5 mois

Un procédé inadmissible et méprisant !

Par Jean-François BUET, Président de la FNAIM


C'est arrivé ces derniers jours, alors que la France venait de voter et d'élire un nouveau Président de la République, alors que naissait dans le pays un espoir de renouveau, des mœurs politiques, des méthodes de gouvernement, des idées.

Plus de 400 décrets ont été pris en fin de semaine dernière à la hâte durant les ultimes heures d’un quinquennat à bout de souffle, touchant pour nombre d’entre eux à la vie quotidienne des ménages et à leur logement en particulier ! Comment peut-on imaginer que notre administration soit capable de telles manœuvres indignes de notre démocratie !

Ces décrets ont été pris sans aucune concertation avec les organisations représentatives des professionnels ou et des consommateurs, ou au mépris d'avis négatifs déjà formulés.

Deux illustrations, qui en disent long : un texte d'application de la loi Royal pour la croissance verte, fixant les modalités de la rénovation embarquée, et un décret consécutif à la loi pour l'égalité et la citoyenneté (PLEC) du 27 janvier 2017. Le premier concerne tous les copropriétaires, qui désormais, lorsqu'ils vont engager des travaux importants au sein de leur immeuble, devront leur associer des travaux lourds de rénovation énergétique. Pour salutaire que soit la disposition, qui va aider les syndics à mettre aux normes et à rendre plus économes les immeubles qui en ont besoin, elle va entraîner un alourdissement des charges significatif et va bouleverser le budget des copropriétaires.

Le second décret réorganise de fond en comble le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières[1] qui encadre et contrôle les agents immobiliers et les administrateurs de biens, professionnels au service de trois Français sur quatre. Le projet de décret avait bel et bien fait l'objet d'une saisine du CNTGI, mais celui-ci l’avait rejeté à l'unanimité de ses membres : organisations patronales et associations de consommateurs. Le gouvernement a choisi de se moquer de l'avis négatif des intéressés et de ne quasiment rien modifier au texte, qui crée des instances lourdes, onéreuses et inefficaces.

Comment de tels textes ont pu être rédigés et signés de la main des ministres compétents, dont la ministre en charge du logement, dans le secret de leur cabinet ?

Outre que ces textes seront évidemment remis en question par ceux qu'ils concernent, qui en appelleront dans les semaines qui viennent au nouveau gouvernement, c'est la procédure qui est condamnable. Derrière cette pratique singulière qui consiste à règlementer à la va-vite dans les dernières heures d’un quinquennat, on sent la mésestime portée par les décideurs publics tant aux professionnels qu'aux ménages. Cette attitude est d'un autre âge.

D'ailleurs, le Président Macron n'aurait pas été choisi par une majorité de Français s'il n'avait pas incarné une autre façon de faire de la politique, plus à l’écoute des Français. La FNAIM et tous ceux qui concourent à l'élaboration et à la mise en œuvre de la politique du logement attendent d'abord de la considération et de l'attention de la part du nouveau chef de l’Etat annonciateur de nouvelles pratiques. L'ère des oukases, des décisions venues d'en haut pour s'imposer à la France d'en bas, est révolue.

Les professionnels de l’immobilier et du logement n'entendent pas qu'on les humilie plus longtemps. Dans les cinq années qui viennent, ils souhaitent être des acteurs respectés et écoutés des pouvoirs publics pour la réussite d'une politique du logement pragmatique et réaliste.

[1] Le CNTGI a été créé par la loi Alur en 2014.

11 mai 2017

En 2017, les volumes d'investissement immobilier devraient atteindre 1 394 milliards de dollars dans le monde

- La région Asie Pacifique concentre 44% de ces volumes d'investissement, suivie de l'Amérique du Nord (34%) et de la région EMEA (22%)
- Soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale, la demande des investissements immobiliers internationaux continue de dépasser l'offre disponible
- Le cycle actuel devrait se poursuivre étant donné l'importance de la demande d'investissement


D'après The Atlas Summary 2017 publié par Cushman & Wakefield, les volumes d'investissement immobilier devraient atteindre 1 394 milliards de dollars US dans le monde en 2017. La région Asie Pacifique concentre 44% de ces volumes d'investissement (611 milliards de dollars US), suivie de l'Amérique du Nord (34% - 471 milliards de dollars US) et de la région EMEA (22% - 307 milliards de dollars US). Cette étude publiée tous les ans analyse et anticipe les futures tendances de l'activité d'investissement en immobilier dans le monde. Selon cette analyse la demande des investisseurs va rester dynamique en 2017 et devrait être soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que par l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale. L'appétit des investisseurs pour l'immobilier dépasse l'offre disponible à l'investissement, une tendance qui devrait à l'avenir maintenir une pression haussière sur les prix.

Volumes d'investissements

Region
Volumes en 2016
(milliards de dollars US)
Prévisions 2017
(milliards de dollars US)
Evolution (%)
EMEA
289
307
+6,3
Amérique Latine
4
5
+22,5
Amérique du Nord
479
471
-1,8
Asie Pacifique
601
611
+1,6
TOTAL
1 374
1 394
+1,5
Source: Cushman & Wakefield, RCA

David Hutchings, Head of Investment Strategy du département Capital Markets EMEA, commente : « Le marché de l'investissement immobilier sera d'autant plus dynamique en 2017/18, que les sources de capitaux changent et les objectifs des investisseurs évoluent au gré des opportunités à travers le monde. Alors que de nombreux investisseurs continuent de rechercher des revenus récurrents combinés à un rendement en capital, d'autres se préoccupent davantage du rendement de leur capital dans un contexte international incertain et mouvant. Parmi ces deux groupes d'investisseurs, la perception du risque et des attitudes face aux prix des actifs diffèrent totalement. Néanmoins, dans un environnement économique incertain, la stratégie privilégiée restera celle de la diversification à l'international.»

The Atlas Summary 2017 met également en avant les points suivants :

En 2017, de nombreux investisseurs resteront largement concentrés sur des perspectives de placement dans des villes « core ». Cela leur permet de limiter leurs risques, de créer des liquidités et d'investir sur le long terme dans des portefeuilles.
Les investisseurs en recherche de croissance ou de meilleurs rendements, font évoluer leurs stratégies en prenant des risques nouveaux : nouvelles zones dans des marchés « core », marchés secondaires dans les pays les plus matures, investissements géographiquement ciblés dont certains dans des marchés émergents.
Sur chaque continent, l'intérêt des investisseurs pour de nouvelles typologies d'actifs et styles d'investissements est croissant. En effet, le portefeuille-type devient de plus en plus diversifié afin de refléter les changements de tendances liés à la démographie, les technologies, la mobilité et la diversité des fonctions urbaines. Parmi ces nouvelles classes d'actifs figurent la santé (les maisons de retraites, par exemple), les data centers, la logistique urbaine ou encore les parcs de loisirs.

Tendances régionales

En Europe, au sein des localisations les plus performantes, la stabilité de la croissance combinée à une inflation limitée et des taux d'intérêts faibles ont profité au marché locatif. L'investissement continue d'affluer de toutes les régions du monde mais dans le même temps les volumes ont chuté en raison d'une offre limitée et de l'aversion continue des investisseurs au risque. D'une manière générale, les capitaux asiatiques vont continuer de s'étendre à de nouveaux marchés en Europe. Ils dépasseront ainsi les capitaux nord-américains et s'établiront comme la plus importante source d'investissement international en 2017 et 2018.

Les localisations clés offrant une croissance équilibrée semblent être l'Allemagne (Berlin en particulier), au même titre que les pays nordiques, suivis de l'Espagne avec les villes de Barcelone et Madrid. Sur le marché français, Paris et l'Ile-de-France devrait continuer de sur performer. Bien que conditionnée par les résultats de l'élection présidentielle, la capitale française, aidée par la qualité de ses infrastructures de transports en commun et le projet du Grand Paris Express, devrait s'imposer comme une cible privilégiée d'investissement en Europe. De même, Londres restera un « aimant à capitaux ». Avec des effets du Brexit désormais attendus à moyen terme, les craintes récemment exprimées d'un ralentissement imminent du marché semblent avoir été exagérées.

Asie Pacifique : Une croissance des volumes d'investissement est attendue pour l'année 2017. Les bonnes performances économiques ont entretenu l'intérêt des investisseurs et induit une augmentation de la demande d'espaces commerciaux modernes de la part d'investisseurs locaux, régionaux et internationaux.

Les investisseurs aux stratégies « core » et « core + » continueront de s'intéresser au Japon et à l'Australie. Toutefois, l'offre limitée de ces deux pays, devrait probablement entraîner un report de la demande sur des villes « core » de Chine, de Singapour et de Corée du Sud. Pour les stratégies « core + » la demande pourrait croître dans les villes de Taipei, d'Auckland ou dans des localisations secondaires voir décentralisées sur des marchés « core » - par exemple : Sydney. Les marchés émergents d'Asie Pacifique ont un potentiel d'attraction, que ce soit via des investissements dans des plates-formes locales en Chine afin de profiter de nouvelles opportunités, ou par effet de levier dans des projets de promotion, ou encore en ciblant un potentiel de croissance dans des localisations clés en Inde.

L'Amérique du Nord sera sous les feux des projecteurs en 2017, en raison d'un niveau historiquement haut de l'activité des Etats-Unis conduit par une confiance élevée bien qu'amoindrie par la politique économique expansionniste menée par Donald Trump, et par l'augmentation des valeurs soutenue par le marché locatif. Cependant, l'offre en quantité réduite et l'augmentation des prix devraient conduire à une baisse des volumes d'investissement qui s'inscriront dans la continuité de la tendance observée au cours des deux dernières années. Le cycle économique avancé des Etats-Unis accompagné d'un retour de l'inflation va conditionner les taux d'intérêts et devrait, par conséquent, maintenir le niveau élevé du dollar. Dans l'hypothèse d'une économie américaine en ligne avec ces projections, une croissance des volumes d'investissement est probable. Elle pourrait cependant être limitée par les incertitudes politiques, l'augmentation des coûts d'emprunts et une hausse de la vacance au fur et à mesure des livraisons de nouveaux immeubles.

Les villes « core » bénéficiant d'une bonne liquidité et d'une croissance économique forte continueront d'attirer la plupart des acheteurs : New York, Chicago, Los Angeles et Boston avec Washington comme symbole du changement politique et moteur de l'activité économique. Les villes secondaires et les marchés décentralisés à proximité de ces « gateway cities » bien connectées verront leur performance s'améliorer et l'intérêt pour des actifs à usage mixte de type « core +» devrait se concentrer dans des villes en expansion comme Miami, Atlanta, Austin, Denver, Phoenix, Charlotte et Seattle.

10 mai 2017

VISIMMO 3D, spécialiste en innovation 3D fête ses 10 ans

VISIMMO 3D, experte dans la conception de solutions 3D au service du marketing et de la vente fête son dixième anniversaire. Depuis 10 ans, l’agence développe ses pôles et compte de nombreuses récompenses. Cet événement est l’occasion pour Laurent Soubrevilla, Président Directeur Général, de faire un bilan et d’exposer ses ambitions pour l’entreprise.

10 ans d’expérience et d’innovation dans le secteur de la 3D

C’est à la suite d’un achat immobilier sur plan papier que Laurent Soubrevilla décide de proposer le concept de visite virtuelle 3D aux promoteurs immobiliers pour présenter leurs biens neufs. "J’aurais tellement préféré des images 3D pour me rendre compte de ce que j’achetais", explique-t-il. La recherche et le développement commencent en 2005 avec l’aide de Marc Poisson et Yoann Fabre, associés fondateurs, pour aboutir à la création de la SAS VISIMMO 3D en 2007.

La performance des créations et l’innovation dont fait preuve VISIMMO 3D lui permettent de remporter de nombreuses récompenses. Elle est labélisée Jeune Entreprise Innovante par le Ministère de l’Economie et des Finances, Lauréate du Concours Régional de la Création d’Entreprise organisé par la Banque Populaire et du concours Pm’Up de la région Ile de France.

En 2009, l’entreprise reçoit l’agrément Organisme de Formation et le pôle formation s’ajoute donc à l’expertise 3D immobilière. VISIMMO 3D réalise en 2010 le premier salon virtuel 3D interactif et lance par la suite la plateforme d’événements virtuels V3D Events. La même année, V3D Com voit le jour dans le but d’étendre l’offre de VISIMMO 3D à tout type de produit, projet ou service. L’activité se diversifie et se divise désormais en quatre pôles complémentaires V3D Immo, V3D Com, V3D Events, V3D Formation.

Perspectives de développement des pôles existants en France et à l’étranger

Parmi les nombreuses aspirations futures de VISIMMO 3D, la priorité est d’enrichir ses pôles actuels. L’agence a pour objectif de renforcer sa présence sur le secteur de la 3D par la mise en œuvre de solutions de Réalité Virtuelle et de faire vivre cette expérience technologique à un maximum d’individus.

En ce qui concerne les salons virtuels, Laurent Soubrevilla a pour ambition principale de continuer à "évangéliser le marché" car peu de personnes appréhendent ce concept. Il est nécessaire d’après lui de le faire connaître pour qu’il puisse se démocratiser et être davantage utilisé car il répond précisément aux besoins des organisateurs d’événements. C’est dans cette optique que sont mis à disposition des guides de bonnes pratiques qui ont pour objectifs de décrire les différentes fonctionnalités proposées par V3D Events et de répondre aux questions que les prospects peuvent se poser. Des cas clients sont aussi consultables sur le blog de VISIMMO 3D (www.blog–3d.fr) et exposent précisément le contexte de l’événement créé, décrivent la réalisation et sont accompagnés de témoignages clients. VISIMMO 3D a étendu cette pratique aux autres pôles, V3D Immo et V3D Com.

VISIMMO 3D poursuit sa croissance au niveau mondial, notamment avec V3D Events qui signe en mars 2017 un salon virtuel annuel du mariage à Chypre. V3D Events est LE pôle sur lequel VISIMMO 3D compte pour se développer à l’étranger car l’événement virtuel est un produit multilingue qui apporte une réponse universelle aux problématiques internationales sur la digitalisation des événements. En effet, la plateforme peut être répliquée et multipliée à l’infini contrairement aux films et animations 3D immobiliers par exemple qui doivent être entièrement recréés pour chaque client. Afin de continuer à s’internationaliser et à offrir ses services au monde entier, VISIMMO 3D s’attache à trouver les bons relais. Pour cela, l’agence est associée à des partenaires locaux qui ont pour mission de commercialiser les produits dans leur propre pays (Canada, Pays- Bas, Allemagne…). Il s’agit d’une approche souple et pérenne car le représentant est personnellement attaché à sa région, connaît la culture locale et peut donc y adapter ses procédés de vente.

A propos de VISIMMO 3D

Acteur majeur de l'édition de solutions digitales interactives pour le marketing et la vente, VISIMMO 3D est divisée en quatre pôles : V3D Events, V3D Immo, V3D Com et V3D Formation. Avec ses réalisations en 3D haut de gamme, VISIMMO 3D a acquis la confiance d'un nombre important de grandes entreprises implantées sur une pluralité de marchés : Capgemini Consulting, Clear Channel, Orange, DDB Live for people, Bouygues Immobilier, Siemens, Pôle Emploi, Nokia...

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La baisse des taux n’existe (malheureusement) pas

Sur le marché, les taux, toutes durées confondues, continuent à augmenter. Si dans leurs barèmes, les banques semblent prêtes à faire des efforts, dans les faits les taux réellement pratiqués sont en hausse. Dans cette conjoncture Cafpi arrive à négocier pour ses clients aux meilleurs profils des taux de 0,80% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. « Les taux les plus hauts négociés sont tous en hausse en ce mois de mai, +0,35% sur 10 ans, +0,14% sur 15 ans, +0,35% sur 20 ans et +0,34% sur 25 ans », signale Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Malgré cette remontée, les taux négociés par Cafpi restent en moyenne inférieurs de 0,46% aux taux du marché.

Des taux en hausse sur toutes les durées
Alors que les OAT 10 ans et l’Euribor connaissent une chute en ce mois de mai (respectivement -0,15% et – 0,01%), quand on regarde concrètement les taux réellement pratiqués, on constate des augmentations. « Les taux de référence ont progressé de 0,07 à 0,13% en fonction des durées sur un mois », précise Philippe Taboret.

Des barèmes bancaires trompeurs
Dans leurs derniers barèmes, les banques ont stabilisé leurs taux les plus bas sur 10, 15 et 25 ans. Mais elles ont appliqué de fortes hausses sur les taux les plus élevés. « Les taux les plus bas affichés leur servent de taux d’appel, mais, dans les faits, peu d’emprunteurs y ont accès », indique Philippe Taboret.

Et on peut les comprendre… Les banques ont besoin d’être attractives sur les taux pour attirer de nouveaux clients. Elles cherchent à compenser les baisses de marge intervenues ces dernières années. « Elles sont également confrontées à une perte de revenus sur l’assurance-emprunteur pour laquelle leurs assurances-groupe perdent des parts de marché face aux contrats individuels, explique Philippe Taboret. Cette recherche d’argent frais se note aussi dans l’augmentation constante qu’elles appliquent à leurs frais de dossier. »

Des emprunteurs en voie de disparition
Le 1er trimestre 2017 a connu une hausse de 25 % de demandes de crédits immobiliers par rapport au 1er trimestre 2016. La production de crédits est aujourd’hui excellente et devrait le rester jusqu’à la fin du 1er semestre. « Mais une opération se finalise en 3 à 6 mois, et depuis le mois d’avril, le marché tourne au ralenti, hypothéquant les résultats de fin d’année », affirme Philippe Taboret.

Conjoncture d’épiphénomènes
Plusieurs éléments expliquent ce potentiel retournement du marché :
- Le marché de l’immobilier se porte bien, avec pour conséquence une hausse des prix quasi généralisée. Cette hausse a conduit de potentiels acquéreurs à stopper ou reporter leur projet immobilier
- Le contexte électoral a toujours un impact sur le marché. L’incertitude concernant les résultats du 1er tour de l’élection présidentielle a également freiné de nombreux projets
- Le rachat de crédits retrouve un niveau habituel. Alors qu’il a représenté 40% de l’activité en 2016 et encore 25% des opérations en début d’année, le rachat de crédits n’a cessé de se réduire au cours de ces derniers mois, pour retrouver son niveau, considéré comme normal, de 15%.
Avec un effet moindre, les vacances de Pâques et les ponts ont également pu repousser plusieurs projets immobiliers.

Quel avenir ?
Ces éléments « perturbateurs » vont passer. Dès le mois de juin, la situation se sera normalisée. Il sera alors possible de véritablement savoir si le marché est devenu atone ou si la demande est de retour et si 2017 sera la 3e année consécutive de bonne marche du marché immobilier. « Le mois de juin sera décisif », conclut Philippe Taboret.

L’Occitanie, région où le crédit immobilier est le moins cher

Après un mois d’avril très disparate en matière de crédits immobiliers dans les régions françaises, le mois de mai fait la part belle à l’Occitanie, qui prend la tête des régions où le crédit immobilier est le moins cher sur 10, 20 et 25 ans. A contrario, la Corse devient la région la plus chère… La hausse des taux impacte également l’Ile-de-France, qui finit dernière sur 15 ans.

Régions : les taux les plus bas
Avec 0,80% sur 10 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans, l’Occitanie propose en ce mois de mai les taux les plus bas. Elle prend également la 2e place sur 15 ans avec 1,05%. Sur 15 ans, la première place, à 1,00%, se partage entre la Corse, les DOM-TOM et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Suivent ensuite, sur 10 ans, la Bourgogne - Franche-Comté, le Grand Est et la Nouvelle-Aquitaine avec 0,90%. Sur 20 et 25 ans avec respectivement 1,31% et 1,51%, c’est la Normandie qui est la 2e région la mieux-disante.

Régions : les taux les plus élevés
Première ex aequo sur 15 ans, la Corse propose les taux les plus élevés sur 10, 20 et 25 ans (1,31%, 1,81% et 2,12%). Elle est devancée de peu par les DOM-TOM, qui sur ces durées arrivent à 1,20%, 1,60% et 1,90%. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur, pourtant en pool position sur 15 ans, arrive au même taux que les DOM-TOM sur 25 ans.
Sur 15 ans, la région qui propose les taux les plus élevés est l’Ile-de-France à 1,24%.
Après un mois d’avril très disparate en matière de crédits immobiliers dans les régions françaises, le mois de mai fait la part belle à l’Occitanie, qui prend la tête des régions où le crédit immobilier est le moins cher sur 10, 20 et 25 ans. A contrario, la Corse devient la région la plus chère… La hausse des taux impacte également l’Ile-de-France, qui finit dernière sur 15 ans.

Régions : les taux les plus bas
Avec 0,80% sur 10 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans, l’Occitanie propose en ce mois de mai les taux les plus bas. Elle prend également la 2e place sur 15 ans avec 1,05%. Sur 15 ans, la première place, à 1,00%, se partage entre la Corse, les DOM-TOM et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Suivent ensuite, sur 10 ans, la Bourgogne - Franche-Comté, le Grand Est et la Nouvelle-Aquitaine avec 0,90%. Sur 20 et 25 ans avec respectivement 1,31% et 1,51%, c’est la Normandie qui est la 2e région la mieux-disante.

Régions : les taux les plus élevés
Première ex aequo sur 15 ans, la Corse propose les taux les plus élevés sur 10, 20 et 25 ans (1,31%, 1,81% et 2,12%). Elle est devancée de peu par les DOM-TOM, qui sur ces durées arrivent à 1,20%, 1,60% et 1,90%. La région Provence-Alpes-Côte d’Azur, pourtant en pool position sur 15 ans, arrive au même taux que les DOM-TOM sur 25 ans.
Sur 15 ans, la région qui propose les taux les plus élevés est l’Ile-de-France à 1,24%.

04 mai 2017

Cushman & Wakefield réalise l'état des lieux du marché français de l'immobilier de commerces au 1er trimestre 2017

Le premier trimestre 2017 a montré des signes de reprise, tout en restant suspendu aux résultats des prochains scrutins électoraux : tel est le fil rouge de l'analyse réalisée par Cushman & Wakefield sur l'évolution du marché des commerces durant les 3 trois premiers mois de l'année 2017.

Une reprise qui se confirme doucement
La croissance semble s'installer durablement malgré un niveau encore faible au 1er trimestre (+0,3% du PIB). Les prévisions annoncent pour l'année une hausse annuelle du PIB au moins égale à 2016 (1,1%), signe encourageant qui ramènerait le pays au niveau de la zone euro et des économies avancées. Après une fin d'année très stimulante, le début d'année a été plus hésitant, la consommation ayant été faiblement encouragée par un trop timide retour à l'emploi. Le 2ème trimestre et ses échéances électorales devraient annoncer la couleur pour le reste de l'année, toute décision importante étant désormais ajournée au début de l'été.

L'horizon se dégage pour certaines enseignes en difficultés en 2016.
Le rythme d'arbitrages se poursuit et certaines enseignes de textile sont toujours sur le marché, d'autres plus chanceuses, ont trouvé acquéreur et d'autres encore ne sont que partiellement tirées d'affaire, à l'exemple de l'enseigne Mim qui n'a trouvé preneur que pour 1/3 de ses magasins.
L'étude met ainsi l'accent sur les fortes disparités d'évolution et de stratégie entre les divers segments du secteur de l'équipement de la personne. « Le fossé se creuse entre le textile et la chaussure - particulièrement touchés par les effets de la crise économique et la montée en puissance d'une concurrence agressive - et le monde des cosmétiques qui, non content de résister, se développe à très grande vitesse sous tous les types de formats, que ce soit en centre-ville ou en centre commercial », précise Christian Dubois, Head of Retail Services France.

Peu d'ouvertures au 1er trimestre mais un pipe-line bien rempli
L'année 2017 devrait tenir ses promesses en termes d'inaugurations, avec près d'1,5 million de m² en attente d'ouverture dans les 9 mois à venir. Les surfaces nouvelles sont principalement attendues sous le format des retail parks, ces derniers représentant près de 60% des ouvertures totales à venir avec 78% de créations pures. « Rappelons qu'une partie seulement de ces surfaces verra réellement le jour, le taux de transformation pour les retail parks se situant généralement aux alentours de 60% » ajoute Christian Dubois.
L'année 2017 marque également le retour des magasins d'usine avec l'ouverture emblématique du centre McArthur Glen à Miramas sur 19 000 m².
Les valeurs locatives n'ont pas révélé de signes d'évolution significative avec une fragilité certaine pour les emplacements secondaires particulièrement exposés à la concurrence.

Un marché de l'investissement très calme
Le début d'année s'est montré assez faible en termes de volume d'investissement avec à peine 400 millions d'euros d'actifs commerciaux transactés à la fin du 1er trimestre, loin derrière le milliard du 1er trimestre de l'année précédente. L'attractivité du marché français a été particulièrement manifeste pour les commerces de pied d'immeuble, et les retail parks qui ont représenté conjointement près de 90% du volume total investi en ce début d'année.
La part du commerce s'est donc réduite à 10% du marché de l'immobilier d'entreprise banalisé, et semble d'autant plus faible que les volumes ont été très importants sur les autres segments du marché. Néanmoins, les opérations en cours laissent présager pour 2017 - sous réserve de l'absence d'un « tsunami » politique - un volume à la hauteur de l'année précédente.
« L'appétit des investisseurs est toujours solide, soutenu par une offre trop rare de produits de qualité, ce qui continue à pressurer les taux à un niveau historiquement très bas. Nous anticipons une montée en puissance régulière du marché d'ici la fin de l'année. » souligne Magali Marton, directrice des Etudes.

Une seule certitude demeure : l'évolution de tous les spectres du marché des commerces reste fortement conditionnée à l'issue des scrutins prochains, tant présidentiels que législatifs.

03 mai 2017

La FNAIM est plus que jamais l’interlocuteur naturel des pouvoirs publics pour les questions de logement

Au moment où la France s’apprête à élire un Président de la République, il est primordial que ce dernier sache qui sera son interlocuteur le plus pertinent pour parler d’une question essentielle pour les Français : le logement. En la matière, les chiffres montrent à l’évidence qu’il s’agit bien de la FNAIM.

Le seul vrai critère : le nombre de salariés et la diversité des compétences sur le terrain

La FNAIM fédère 6 628 entreprises sur tout le territoire. Mais surtout, elle est réellement et de loin le premier employeur du secteur, avec un effectif considérable de 36 729 salariés (soit 48,25% du nombre total de salariés du secteur). Elle est donc aussi la plus pertinente pour négocier les problématiques spécifiques aux professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet.

Ces chiffres ont été communiqués à l’occasion de la mise en application de la loi du 5 mars 2014 portant réforme de la représentativité patronale et ils confirment la place prépondérante occupée par la FNAIM en particulier pour les entreprises qui ont au moins un salarié et qui sont donc effectivement des employeurs…

Un chiffre illustre véritablement cette démonstration : 48,25% des salariés de l’immobilier travaillent dans une entreprise adhérente à la FNAIM.

C’est cela qui importe. D’autant que cette donnée traduit une réalité riche sur le terrain. Si les entreprises adhérentes à la FNAIM comptent plusieurs collaborateurs, c’est aussi parce qu’elles représentent l’ensemble des métiers de l’immobilier : transaction bien sûr, mais aussi administration de biens, syndics, diagnostiqueurs, spécialistes de la location de vacances, etc.

Ces compétences diversifiées ne peuvent pas être revendiquées de la même manière par une personne qui, au quotidien, seule, s’occupe de tout.

La diversité des métiers représentés à la FNAIM associée à un nombre très important de salariés est le gage d’une vraie légitimité et renforce son statut d’interlocuteur principal et naturel des pouvoirs publics.

Elle saura remplir toute sa place et assumer ses responsabilités à la veille de rendez-vous électoraux majeurs pour l’avenir de notre pays.

02 mai 2017

Organisme de Foncier Solidaire francilien (OFS) : une nouvelle solution pour les ménages modestes

Les Coop’HLM d’Ile-de-France, fédération dirigée par Vincent Lourier, et l’Union Régionale des Coopératives HLM d’Ile de France (URCOOP), présidée par Christian CHEVE, ont lancé la création d’un organisme de foncier solidaire francilien (OFS), à l’exemple de ce qui se fait à Lille. Cette structure aura pour objectif d’acquérir des terrains ou des immeubles pour les mettre à disposition des acquéreurs via des baux de longue durée, tels que le bail réel solidaire.

« Cette nouvelle disposition viendra étendre l’offre proposée aux ménages modestes », indique Norbert Fanchon, président du Directoire du Groupe Gambetta.

L’organisme de foncier solidaire, inspiré des Community Land Trusts américains, permet de dissocier la propriété du bâti et du terrain, permettant ainsi de proposer des logements sociaux à la location ou à l’accession moins chers. Ainsi les acquéreurs deviennent propriétaires d’un logement, mais locataires du foncier, détenu par l’OFS.

« Ce dispositif permet de réduire de manière considérable le coût d’un bien immobilier, le foncier pouvant représenter entre 15 et 30% du coût global d’un bien, enchérit Norbert Fanchon. De plus, l’OFS bénéficie de d’une décote sur la valeur des terrains». En effet, depuis la loi de mobilisation du foncier, les terrains publics destinés à la construction de logements sociaux bénéficient d’une décote de leur prix, afin de réduire l’impact de la charge foncière sur le coût final des logements.

Le bail réel solidaire, d’une durée de 18 à 99 ans, ne peut être mis en œuvre que par l’OFS. En cas de revente, le bail reprend sa durée initiale et donne accès à un taux de TVA réduit à 5,5% et une exonération de taxe foncière de 30%. L’acquéreur doit respecter les plafonds de revenus du PSLA.

« L’accession sociale va bientôt disposer d’une nouvelle corde à son arc. Nous pourrons proposer aux ménages modestes une nouvelle façon de devenir propriétaire. Il était temps, que nous rattrapions notre retard en matière de logements abordables en accession », conclut Norbert Fanchon.