28 février 2017

Vente de bureaux libres en Ile-de-France : Un marché porteur mais sous tension

Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, Cushman & Wakefield France analyse le marché 2016 des ventes de bureaux libres en Ile-de-France. Le conseil relève ainsi une augmentation de 4% du nombre de ces ventes d'une année sur l'autre (de 371 en 2015 à 384 en 2016) mais un recul de 4% en un an des volumes placés avec 296 900 m² acquis par des utilisateurs finaux durant l'année 2016.

Ce ralentissement du marché est observé uniquement sur le segment des surfaces comprises entre 1 500 et 5 000 m² (65 200 m² placés en 2016 en repli de 31% d'une année sur l'autre), l'activité transactionnelle ayant été plus porteuse sur d'autres gabarits de surfaces : +3% pour celles inférieures à 500 m², à +16% pour celles supérieures à 5 000 m².

Selon les micromarchés considérés, les tendances sont contrastées : les ventes ont reculé de 14% à Paris QCA et centre ouest (63 500 m² placés en 2016, soit 21% du volume total); dans les autres arrondissements, elles ont, à l'inverse, progressé de 14% pour atteindre 95 000 m², dont 46 000 m² pour l'acquisition par ALTICE des 2 premiers immeubles de « Qu4drans» dans le 15ème. La hausse des volumes placés est spectaculaire en boucle sud comme à Neuilly-Levallois. Au sud, le marché revient à ses niveaux de 2012 après 3 années de disette; et dans le même temps, les cessions de surfaces tertiaires ont conservé leur dynamique d'expansion à Neuilly / Levallois.

Dans un contexte de marché de pénurie de l'offre où les entreprises désireuses d'acquérir leurs bureaux sont en compétition directe avec les investisseurs, les valeurs à la vente pour les immeubles de bureaux ont évolué ces dernières années pour former deux catégories distinctes :

- La première concerne les surfaces en copropriété ou inférieures à 1 000 m². Dans cette catégorie, les prix des bureaux en Ile-de-France se distribuent sur une fourchette assez large qui tend à augmenter pour les valeurs les plus élevées : de 1 500 €/m² à Nanterre et à Asnières-sur-Seine pour atteindre jusqu'à 14 000 €/m²/an sur certains secteurs de Paris comme le quartier central des affaires ou les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements. Dans l'ouest francilien, les valeurs sont comprises entre 3 500 et 9 500 €/m².

- La seconde catégorie concerne les immeubles indépendants d'une surface supérieure à 1 000 m². Les valeurs de cessions y sont significativement plus élevées, de 3 à 43% selon les secteurs considérés, en raison du peu d'offre sur cette tranche de surface et de prestations plus qualitatives. Les prix de vente se rapprochent alors de ceux relevés sur le marché de l'investissement : entre 3 500 €/m² et 20 000 €/m². L'essentiel du marché parisien à la vente se traite pour les meilleurs immeubles sur des valeurs supérieures à 10 000 €/m².

Fin 2016, l'offre de bureaux immédiatement disponibles à la vente s'élevait, à l'échelle de l'Ile-de-France, à 322 200 m², soit un recul de 7% par rapport à l'année précédente. Le stock est aujourd'hui à son niveau le plus bas depuis 2008. La contraction de l'offre concerne tous les secteurs géographiques, mais Paris QCA et centre ouest (-22%) et la boucle sud (-16%) sont les plus impactés par cette tendance baissière. Malgré ce repli, Paris reste, après la deuxième couronne (121 700 m²), la réserve d'offres la plus importante en Ile-de-France avec 72 100 m² actuellement disponibles sur le marché. Ce chiffre parait toutefois bien faible en comparaison des volumes moyens de transactions dans la capitale (158 000 m² commercialisés en 2016). Le reste des disponibilités immédiates de bureaux à vendre se partage ensuite entre les secteurs de péri-Défense (34 800 m²) et de la première couronne nord (30 700 m²).

L'offre immédiate aujourd'hui identifiée se concentre essentiellement sur les petites surfaces : celles inférieures à 500 m², qui représentent 60% du stock total actuel.

L'offre à un an reste équivalente en nombre à celle observée l'année dernière, soit une cinquantaine d'offres pour un total de 117 300 m². La surface moyenne de ces disponibilités a - en revanche - augmenté nettement en raison de la part plus importante des surfaces supérieures à 1 500 m². On notera aussi le retour sur le marché de quelques immeubles de grands gabarits proposés à la vente. Cette offre future se situe à Paris hors du QCA ou du centre ouest : 1/3 sur les 37 000 m² disponibles sous 12 mois, dont 18 500 m² en péri Défense. Sur ce secteur ouest où les transactions ont été dynamiques en 2016, le retour d'une offre plus fournie est a appréciable.

Le marché des commerces, un peu de douceur dans un monde de brutes

« La Meringaie », « Eclair de génie », « les Gâteaux Thoumieux », « les Merveilleux de Fred », « les Fées Pâtissières », « la Pâtisserie des rêves », « Hugo & Victor » : le nombre de nouvelles enseignes et de concepts inédits de pâtisseries dans Paris est impressionnant. C’est même un des faits marquants de 2016. Besoin de se consoler ou envie de croquer la vie à pleines dents ? Les deux ! Les motivations s'entremêlent, et le constat vaut pour aussi bien pour les consommateurs que pour les chaînes de magasins. Cependant, pour ces dernières, la quête de croissance ne s’opère pas à n’importe quel régime. Dans le nombre de nouveaux magasins à ouvrir, et dans le choix de leur implantation, la sélectivité a été le maître-mot. Certains quartiers ont été plus impactés que d’autres par les mesures antiterroristes. Pour autant, la vie ne s'arrête pas. De fait, l'autre phénomène de 2016 aura été la floraison dans tout Paris de commerces alimentaires sur le modèle des « convenience stores » américains. Après Carrefour et Auchan, c'est au tour d'Intermarché d'investir Paris intramuros. Ces tendances traduisent une reprise de la consommation. De fait, celle-ci était là en 2015. Elle aurait pu l’être encore davantage l’an dernier, si le traumatisme consécutif aux attentats n'avait pas placé les acteurs économiques dans un état d'apesanteur. Cette double retenue des consommateurs et des commerçants a eu pour effet indirect de stabiliser l'évolution des valeurs locatives. Mais il suffirait de peu pour que tout redémarre. Le retour de la clientèle internationale par exemple.

Consommation : le goût pour les points de vente physiques n’a pas faibli. Les attentats ont souvent laissé une saveur amère. Ainsi, les hôteliers de la capitale ont subi un recul de 12% de leurs réservations. En revanche, en matière de consommation, les Français ont été les champions d’Europe de la résilience. Leur appétit d’achats ne s’est pas démenti. La tendance déjà observée en 2015 s’est confirmée. De sorte que la longue vague de recul commencée en 2007 est maintenant arrêtée. Autre fait intéressant à noter, au moment de manifester leur envie d’achats, les Français auraient pu privilégier le canal électronique, au détriment des commerces physiques. Il n’en a rien été. Selon les premières statistiques, au cours des deux derniers trimestres, les ventes en ligne n’auraient représenté qu’un peu plus de 5% de la consommation totale des Français.

Certes, a priori, les Parisiens ont dû se trouver sur-représentés dans cette proportion, dans la mesure où ils sont plus jeunes et plus connectés. Mais cela reste à prouver, car la fréquentation des boutiques et des commerces parisiens est aussi perçue comme essentielle. Elle s’est presque apparentée en 2016 à un acte citoyen. Le mouvement « Tous en terrasse ! », lancé après les attentats de novembre 2015, a bien illustré cet esprit de résistance.

Cependant, la vigueur de la clientèle locale ne doit pas occulter le recul des acheteurs internationaux. Or pour un détaillant sur trois, ces derniers assurent plus de la moitié de leur chiffre d’affaires. Les plus grands absents ont été les Russes, les Italiens et surtout, les Japonais. Pour la première fois, ils sortent du top 10 des principaux visiteurs de Paris.

Palmarès des quartiers : au faubourg Saint Honoré, « ce n’est pas toujours du gâteau ». La prime à l’emplacement numéro un a été flagrante en 2016. On connaît ces lieux privilégiés : ce sont les Champs-Elysées, les quartiers Haussmann, Saint-Honoré et Faubourg Saint-Honoré, l’avenue Montaigne, Saint-Germain-des-Prés ou Le Marais… Tous ont profité de la montée en puissance de la législation sur les ouvertures dominicales, d’autant que les accords d’entreprises en la matière se sont multipliés : au BHV, chez Sephora, Zara, Galeries Lafayette, Nature & Découvertes...

Est-ce à dire qu’il n’y a pas de salut pour la vie commerciale parisienne en dehors de ces adresses plébiscitées ? Non mais une tendance se confirme et s’accélère. Elle était déjà esquissée dans l’édition 2016 de Paris Vision : c’est la spécialisation de l’espace. Pour les grandes marques et les enseignes puissantes, notamment celles qui sont tournées vers la mode et l’équipement de la personne, il n’est pas envisageable d’être absentes des emplacements numéro un. Mais le reste de la capitale est ouvert aux autres, notamment aux jeunes concepts créatifs et, surtout, au commerce de proximité.

Le phénomène est alimenté tambour battant par les distributeurs à dominante alimentaire. Casino (au travers de Monoprix et Franprix) ainsi que Carrefour mènent la marche. Mais Auchan et Intermarché suivent. Du coup, il se généralise dans Paris un modèle de petites et moyennes surfaces inspiré des daily ou « convenience stores » américains. Le métier d’épicier se réinvente, au travers de points de vente relookés, affichant leur éco-citoyenneté et enrichis d’une gamme de services tels que le pressing ou le relais de La Poste.

En outre, il ne suffit pas d’être admis au cercle fermé des emplacements numéro un pour être assuré de son succès commercial. A la suite des attentats, les quartiers ont connu des fortunes diverses. Ainsi celui des Champs-Elysées a continué à bénéficier à plein de son caractère de rareté. Les plus grandes marques mondiales se sont fait un point d’honneur à y installer leur flagship. Parfois, elles y ont même ouvert leur plus grand magasin dans le monde, à l’exemple de l’enseigne américaine de burger gourmet Five Guys qui a inauguré un restaurant sur plus de 1 150m². Apple, l’Italien Kiko et Galeries Lafayette se trouvent dans les mêmes dispositions d’esprit. Leurs magasins emblèmes ouvriront en 2017 et 2018. A quel prix ? La transaction Kiko s’est réalisée sur la base d’un loyer de 18 500€. Une valeur Prime au-delà de 20 000€ est très clairement atteignable à échéance d’un à deux ans, sachant que ce niveau de valeur locative a déjà été ponctuellement dépassé (Mac, Tiffany & Co et, très récemment, Chanel).

A l’inverse, la situation a été beaucoup plus contrastée sur le Faubourg Saint-Honoré : si le mouchoir de poche compris entre la rue Royale et la rue d’Anjou n’a pas connu la crise, le tronçon suivant, entre la rue d’Anjou et la place Beauvau, a été privé de dessert. Déjà que le linéaire de boutiques y est réduit en raison de la présence du palais de l’Elysée, de l’ambassade britannique et du ministère de l’Intérieur. Mais surtout, les contraintes liées à l’état d’urgence ont considérablement limité les flux de clientèle. Certaines enseignes ont ainsi détourné le regard de cette partie de la rue.

Perspectives 2017 : vous reprendrez bien un peu de dessert ?

Les ingrédients pour faire monter les blancs en neige sont réunis dans la cuisine : la croissance s’améliore, le pays est enfin entré dans une phase de création nette d’emplois, la consommation s’inscrit dans une tendance amorcée en 2015. Cela suffira-t-il à faire réussir la recette ? Pour le commerce parisien, la réponse réside largement dans la tête des visiteurs internationaux. Que ces derniers reviennent en nombre, et 2017 aura une saveur encore plus sucrée que 2016.

24 février 2017

Comment faire baisser le poids du logement dans les dépenses des locataires ?

Selon les statistiques de l’INSEE, le nombre de ménages locataires en France s’élevait à 12,2 millions dont 44% logés dans le parc social et 56% dans le parc privé, en 2013.

Le poids du logement locatif – comprenant le loyer, les dépenses énergétiques et les charges - dans les dépenses des ménages ne cesserait d’augmenter, de façon régulière et sensible depuis 20 ans. C’est un sujet qui est devenu classique depuis quelques années mais c’est aussi une réalité. La question est de savoir si cela s’explique par l’augmentation des loyers (et des charges) ou par la baisse des revenus ?

Si les loyers ont augmenté plus vite que l’inflation pendant les années 1990-2000, ce n’est plus le cas depuis 2010. En revanche, plusieurs études ont constaté un appauvrissement des locataires, et notamment des jeunes (difficulté d’insertion dans la vie active, chômage). L’écart de revenus se creuse entre propriétaires et locataires. C’est ce phénomène, plutôt que la hausse des loyers, qui est en cause.

La majorité des locataires est logée dans le parc privé, parmi ceux-ci 3,4 millions perçoivent une aide personnelle contre 2,2 dans le parc social. Pour la quasi-totalité d’entre eux, c’est le loyer de marché qui s’applique.

Pour un statut de bailleur privé adapté à la promotion d’une offre à loyer maîtrisé

Face à cette fragilisation des conditions de logement, les pouvoirs publics devraient pouvoir s’appuyer sur le secteur privé et les professionnels de l’immobilier. Le statut du bailleur privé, demandé par la FNAIM, vise à favoriser le développement de l’offre globale en permettant l’amortissement des investissements. Il pourrait facilement être adapté à la production d’une offre de logements à loyer maîtrisé, moyennant une majoration du taux d’amortissement en fonction de l’effort du bailleur.

La FNAIM propose un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal allant de 2% par an pour l’offre locative à loyers libres à 8% pour un bien loué sous le régime du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), reposant sur une assiette composée de 80% de la valeur du bien. Par ailleurs, les travaux d’entretien, d’amélioration et d’agrandissement devraient aussi pouvoir être amortis.

23 février 2017

Changer le monde par des comportements exemplaires : OGIC y contribue jour après jour

Coup de pouce
To nudge, en anglais, signifie « donner un coup de pouce ». Loin d’un effet de mode, c'est une tendance lourde, une autre façon de concevoir le monde. Elle consiste à inciter les particuliers à modifier leurs comportements individuels, sans les forcer par des lois ou des textes contraignants, mais juste par l’exemplarité. De la sorte, la somme de ces bonnes pratiques contribue réellement à améliorer la société. C'est la mise en application d’un principe mis en évidence par le prix Nobel d’économie 2002, Daniel Kahnemann. Depuis, des gouvernements, mais aussi de grands groupes internationaux ont repris ses idées. Emmanuel Launiau, Président du Directoire d’OGIC a décidé d’en faire la pierre angulaire de ses programmes immobiliers. Son engagement se traduit de multiples manières.

Economiser les ressources
L’eau chaude sanitaire constitue, dans un logement, l’un des éléments les plus consommateurs d’énergie. Pour inciter à diminuer la consommation, OGIC a aidé à concevoir un pommeau de douche dont la couleur change au bout de sept minutes. L’utilisateur est ainsi averti du temps qu’il a déjà consacré. Libre à lui ensuite, selon sa conscience, de continuer ou de fermer le robinet.

C’est un des nombreux exemples d’applications nées de collaborations avec des start up. Pour le promoteur, le choix est fait : il poursuivra ses investissements auprès de ses partenaires au cours des prochaines années. Le temps jugera quelles « nudges » auront alors émergé, jusqu’à s’imposer dans l’environnement des particuliers.

Favoriser le bien- être individuel et le bien vivre ensemble
L’embellissement du quotidien passe par l’agencement des espaces de rencontre. Dans cette logique, un escalier prend une dimension toute autre. Il peut être conçu en majesté, par exemple, enveloppé dans une façade totalement vitrée, de manière à faire entrer le soleil par tous les angles. Il peut servir de réceptacle à une végétation généreuse. En le réhabilitant avec autant d’attention, l’idée est d’inciter les personnes à marcher. Afin de es motiver encore davantage, l’ascenseur est volontairement relégué au second plan. L’escalier acquiert en outre une fonction sociale. Il a vocation à être un espace de rencontres. Dans le même ordre d’idées, la relation avec les parties privatives se métamorphose. Les logements deviennent les réceptacles d’expériences individuelles ou collectives inédites.

Dans le cadre du concours « Réinventer Paris », OGIC avait proposé un immeuble Nudge sur le site des Bains-douches de la rue Castagnary, dans le quinzième arrondissement. L’esprit du projet partait d’une métaphore sur « la ville se construisant sur elle-même ». Comme l’explique Emmanuel Launiau, « le passé n’est pas effacé ni stérilisé, mais régénéré. La mission historique des bains-douches publics se prolonge dans l’idéal réformiste de l’immeuble Nudge . Le passé se fait patrimoine, et le futur de la ville, durable. »

Agir en responsable vis-à-vis de la collectivité Le Nudge, c’est faire en sorte que des actes individuels, gratifiants pour le particulier, se traduisent en pratiques collectives vertueuses. Dans le droit fil de cette idée, OGIC a développé un outil de simulation énergétique dynamique (SED), à partir de la maquette BIM des immeubles qu’il commercialise. Selon le style de vie qu’il souhaiterait développer chez lui, chaque acheteur obtient un devis instantané du montant de ses charges.

La cocréation, permise par la technologie du BIM, propose aussi un système de construction inédit. Les acheteurs peuvent intervenir sur les plans de leur appartement. Ils ont notamment la possibilité de déterminer le nombre de pièces, et la superficie de chacune d’entre elles.

Ouvrir les perspectives d’une vie plus libre et plus responsable, c’est en définitive toute la philosophie du Nudge, qui sous-tend désormais la stratégie d’OGIC.

Enquête INSEE sur le logement : l’analyse de l’UNPI sur la réalité des chiffres !

L’INSEE vient de publier son étude sur « Les « Conditions de logement en France », le président de l’UNPI, Jean PERRIN, commente cette réalité chiffrée.

La part des ménages propriétaires de leur résidence principale n'a cessé d’augmenter ces dernières années en France, passant de 45,5% en 1973 à 57,9% en 2013, selon l’étude, l’UNPI s’en félicite !

Un peu plus d’un Français sur deux (58 %) est propriétaire de son logement au 1er janvier 2016 et l’occupe. Une tendance est à noter : 67,6 % des propriétaires qui détiennent un appartement préfèrent le mettre en location que d’y habiter. C’est une spécificité française. 93,5 % des bailleurs sont des particuliers et l’UNPI qui les représente connaît bien leurs préoccupations ! Il est urgent d’agir pour que les Français continuent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes imposées (encadrement des loyers, taxation sur les logements vacants, augmentation de la taxe foncière, complexité législative, diagnostics …).

L’enquête montre que les ménages qui ne sont pas propriétaires ont aujourd’hui moins de chances de le devenir. Car si le taux de propriétaires atteint 58 %, et même 75 % à l’âge de la retraite, le taux d’accès à la propriété, lui, a reculé depuis 2001, passant de 14 % à 11,4 %. L’UNPI n’est malheureusement pas étonnée de cette réalité ! L’Etat ne peut plus continuer à taxer les propriétaires, c’est ce qui freine les accédants pour investir !

L’INSEE pointe par ailleurs l'amélioration constante de la qualité des logements. "Le confort sanitaire de base est quasi intégralement acquis en 2013, alors qu’à la fin des années 1970, un logement sur quatre n’avait ni baignoire ni douche et un sur quatre manquait de toilettes à l’intérieur", précise l'organisme. L’UNPI, mobilise ses adhérents pour la valorisation du parc résidentiel par des travaux réguliers d’entretien et d’amélioration du logement, dans le respect des normes énergétiques !

L’étude INSEE corrobore également les propositions UNPI : on construit assez de logements en France mais pas aux bons endroits ! Une demande simple : ne pas poursuivre cette course effrénée à la construction, là où il n’existe pas de demande ! La capitale compte ainsi 600 logements pour 1 000 habitants alors que dans le Morvan, la tendance est de 1 000 logements pour 1 000 habitants.

Selon Jean PERRIN, les propriétaires privés dont nous défendons les intérêts au quotidien, attendent prioritairement de la simplicité réglementaire et des mesures pour leur redonner confiance dans l’immobilier à prendre par le futur gouvernement de manière urgente pour sortir ENFIN de ce matraquage fiscal dont ils font les frais !

A l’échéance des prochaines élections, l’UNPI réaffirme que l’investissement et l’accession à la propriété sont indispensables pour l’économie de notre pays.

22 février 2017

Les dangers du dispositif PINEL

Quand la confiance des investisseurs peut être abusée

Le dispositif Pinel est une disposition qui offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Comme cela a été le cas avec les précédents dispositifs de défiscalisation, le Pinel rencontre un franc succès, notamment, dans les régions d’Ile-de-France, Nouvelle Aquitaine et Occitanie (les deux dernières ayant déjà été très affectées par les dérives engendrées par les dispositifs Robien et Scellier).

Le PINEL : un dispositif à risques avérés

De nombreux candidats-investisseurs croient naïvement (et à tort) que la mention « dispositif PINEL » signifie qu’il y a là une quelconque garantie de l’Etat. Certains vendeurs en profitent et s’en servent habilement dans leurs réclames.

Si ce dispositif de défiscalisation semble partir d’une bonne intention, il s’avère risqué. En effet, il n’assure pas une protection suffisante de l’investisseur, car il repose sur une appréhension insuffisamment pragmatique de la réalité du marché immobilier. De plus, contrairement à la volonté affichée du gouvernement de développer une politique de mixité sociale avec la loi ALUR, il ne contribue en aucun cas à diminuer la ségrégation et la précarisation spatiale et sociale. Tel est le constat fait par Immo G Consulting dans sa nouvelle étude « Les dangers du dispositif PINEL ».

Des prix de vente parfois très supérieurs aux prix du marché

Le dispositif PINEL impose une grille de loyers plafonds par zone géographique (A, A bis, B1 et B2), s’appliquant uniformément à l’ensemble de ces zones. Or, les loyers locaux de marché peuvent être inférieurs au loyer plafond de 10 à plus de 20% (Marseille, Mulhouse, Carcassonne, Vichy…).

Les taux de rendement proposés peuvent, quant à eux, excéder très largement les taux de marché, d’au moins 100 points de base dans plusieurs villes (La Ciotat, Villeurbanne, Evry, Le Mans, Strasbourg, Stains,…).

Enfin, le prix de vente unique et plafond (5 500 €/m²) défini par le dispositif Pinel peut s’avérer très supérieur à certains prix moyens de marché, l’écart pouvant excéder 20% (Caen, Toulouse, Rennes, Bayonne, Angers, Thionville,…).

Immo G Consulting constate que le risque d’achat de logements Pinel à un prix trop élevé est donc bien réel et concerne l’ensemble du territoire métropolitain. Dès lors, l’avantage fiscal dont bénéficient les particuliers investisseurs est, pour partie au moins, détourné au profit des intermédiaires de vente.

A ce risque d’achat à un prix trop élevé, s’ajoute celui, pour le propriétaire, de subir à terme une moins-value en capital générée par l’obsolescence parfois plus rapide que prévue de certains immeubles (compte tenu des matériaux employés), obsolescence imposant des travaux de maintenance coûteux.

Des promoteurs-constructeurs qui jouent avec le classement des zones

Par ailleurs, bon nombre de communes initialement classées en zone C, se sont retrouvées en zone B, afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Les promoteurs-constructeurs ont su profiter de cette manne financière bon marché dans des secteurs secondaires, augmentant ainsi le risque pour les investisseurs.

On note également, qu’en zones très tendues, les contraintes d’éligibilité du dispositif Pinel ont amené des constructeurs à privilégier des zones géographiques périphériques plus populaires ou « en devenir », là où les terrains, loyers et prix de vente des logements sont moins chers mais où la demande locative est aussi parfois moins solvable. Ainsi, en 1ère couronne parisienne, plus d’un tiers des programmes sont situés dans le 93 ou des secteurs dont l’image résidentielle est moyenne à médiocre.

Immobilier de bureaux : De la crème sur un gâteau déjà riche

L’année 2016 a pris des allures de banquet festif. En guise de clôture, les convives s'attendaient certes à une belle pièce montée, mais d'une aussi grande taille, sans doute pas. L'appétit des utilisateurs de superficies de plus de 20 000 m² a fait progresser ce segment de plus de 62%. Lui-même a tiré la performance globale du marché francilien. Avec une demande placée de 2,45 millions de m², sa progression annuelle s'établit à 13%. L'année 2017 semble démarrer sur la même trajectoire prometteuse. La demande ne faiblit pas, et l'offre a du mal à se renouveler. Des tensions sur les loyers pourraient apparaître ici et là. Notamment dans le QCA, le quartier central des affaires, qui reste toujours aussi demandé

Demande : les gourmands ont fait honneur au chariot de desserts. Le Conseil Régional d’Ile-de-France, RTE, EDF, Crédit Agricole Consumer Finance, la RATP, Deloitte & Associés, SFR Presse, BNP Paribas, La Française des Jeux… Autant d’acteurs majeurs de notre économie française qui ont en commun d'avoir tous déménagé en 2016. Ils ont migré vers des superficies dépassant parfois les 50 000 mètres carrés. Les destinations étaient parfois inhabituelles : le nord de la première Couronne, les XVIIIème, XIXème et XXème arrondissements. La principale explication tient à un besoin d’optimisation. Ces entreprises ont quitté des bureaux qu’elles occupaient parfois depuis plus de vingt ans. Elles leur ont préféré des immeubles aux meilleures performances énergétiques et mieux adaptés aux nouvelles organisations de travail. Pour les mêmes raisons, les transactions sur le segment inférieur, de 5 000 à 20 000 m², ont également été animées. Mais par comparaison, la progression de 19% pourrait presque paraître modeste. Il n’en est rien, et la performance semble confirmer cette tendance. Car en 2015, c’est déjà ce segment qui avait tiré le marché.

Offre : des carences nutritives. Tout est dit dans le taux de vacance en Ile-de-France : il est tombé à 6,6% à la fin de 2016, contre 7,3% un an plus tôt. Dans l’intervalle, plus de 300 000 m² de disponibilités ont trouvé preneurs, raréfiant d’autant le choix pour les sociétés en quête d’une solution immobilière. Pour les propriétaires, le niveau de sécurité du marché parisien reste donc exceptionnel en Europe. C’est d’ailleurs l’une de ses marques de fabrique. Elle explique son attractivité et son succès auprès des investisseurs. A l’inverse, pour les entreprises, la situation se traduit par une limitation des marges de négociation.

Bien sûr, l’Ile-de-France n’est pas faite d’un bloc. La pénurie n’est pas loin d’être avérée dans le QCA (3,9% de vacance). Elle est d’ores et déjà bien réelle dans des marchés tels que Paris 5/6/7ème (2,3%), Paris 12/13ème (2,5%) ou Paris 14/15ème (3,0%). Mais La Défense termine l’année 2016 avec 9,5% de vacance. Le Croissant Ouest connaît des niveaux bien supérieurs, avec un taux 11,5%.

De grandes disparités qualitatives sont aussi à noter. L’offre de Grade A, constituée des surfaces neuves ou restructurées livrées depuis moins de cinq ans, fait de plus en plus clairement défaut. Elle représente moins de 15% des surfaces disponibles, contre 18% un an plus tôt. Or les trois quarts de la demande se portent vers ce type d’immeubles !

Loyers : un arrière-goût parfois salé. Dans le QCA, le loyer haut de gamme s’établissait à 770€ à la fin 2016, gagnant 20€ en un an. Cette hausse de 3%, est modeste en apparence, à ceci près qu’elle constitue une première depuis 2013. Sans oublier que certaines valeurs ont dépassé les 800€. En tout cas, ce quartier reste le plus cher, et de loin. L’écart avec La Défense s’est établi à 240€ alors qu’il n’était que de 210€ un an plus tôt. Autres hausses notables dans Paris intra-muros : Paris 12/13ème, 14/15ème et 3/4/10/11ème. Ce dernier peut même se prévaloir d’une hausse de 8% du loyer haut de gamme, nettement supérieure à la progression observée sur le QCA. Ailleurs, en revanche, la stabilité des loyers a continué de prévaloir. Alors, des grains de sel en 2016, il y en a certes eu mais en petit nombre. Toute la question maintenant est de savoir s’ils préfigurent ou non un changement de régime pour 2017.

Perspectives : encore une part de pièce montée ? L’appétit des grands et très grands utilisateurs a toutes les chances de rester fort. De grands deals, signés en 2016, vont se concrétiser, à l’exemple des 56 000m² qui constitueront le futur siège de Groupama à Nanterre. Ou bien encore, dans la même ville, les 74 000m² à construire pour accueillir le nouveau siège de Vinci, au-dessus de la future gare des Groues. Et puis, une négociation avec une société financière pourrait se conclure sur les tours Duo, dans le 13ème arrondissement de Paris. En outre, il reste encore de nombreux groupes qui hébergent tout ou partie de leurs équipes dans des immeubles vieillissants, dont le coût de fonctionnement devient de moins en moins compétitif. Enfin, il ne faut pas oublier ces entreprises qui vont avoir à loger des effectifs en augmentation. Il s’agit bien de croissance de l’activité, et non pas de restructurations. Et ce n’est pas un apanage des sociétés du numérique. L’initiative vient du secteur tertiaire marchand, principal consommateur de bureaux, qui a cessé de détruire des emplois en Ile-de-France depuis plus de deux ans. Cependant, l’offre suivra-t-elle ? Le volume de livraisons de surfaces neuves ou restructurées devrait quasiment doubler en 2017. Près de 1,2 million de m² sont attendus en région parisienne, contre moins de 700 000 auparavant. L’activité constructive va ainsi retrouver ses plus hauts niveaux de la dernière décennie. Ce dynamisme devrait perdurer au moins jusqu’en fin 2018.

21 février 2017

Crédit immobilier : Des profils stables

Portés par le PTZ dans le neuf et dans l’ancien et des prix de l’immobilier qui commencent seulement à repartir à la hausse, les primo-accédants ne subissent pas encore de façon marquée la remontée des taux. Il continue de représenter près de la moitié de la clientèle de Cafpi (47%).

Profitant toujours des opportunités créées par les taux historiquement bas, les prix toujours attractifs, le PTZ disponible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, les primo-accédants continuent de représenter la moitié des emprunteurs faisant appel à Cafpi. La hausse des taux n’a pas impacté leur pouvoir d’achat immobilier, même si l’effort qu’ils consentent pour accéder à la propriété et légèrement plus important.

Primo accédants
Chez les primo-accédants, les montants empruntés sont en hausse avec une durée stable par rapport au mois dernier : 197 245 € sur 234 mois, contre 195 896 € sur 235 mois en décembre. Malgré cela, leur effort s’est accru, puisque leur acquisition représente 4,84 années de revenus contre 4,46 ans le mois dernier.

Accédants
Les accédants, de leur côté, empruntent moins et sur la même durée que le mois dernier : 190 995 € sur 187 mois contre 192 956 € sur 187 mois en décembre. Leur effort stagne. Il représente 4,63 années de revenus contre 4,64 avant.

Couples et célibataires sont-ils égaux devant le crédit immobilier ?

En 2017, le marché de l'immobilier va continuer de croître et c'est l'occasion pour les acquéreurs de profiter de taux d'intérêts avantageux, malgré une tendance à la hausse. D'une manière générale les conditions d'emprunt requises par les banques sont le respect de la règle des 33% d'endettement, une situation professionnelle stable, un apport personnel permettant de financer les frais de notaire, de dossier et de garantie et une gestion saine de ses comptes, les découverts bancaires systématiques étant rédhibitoires. En dépit de ce socle commun, les conditions d'emprunt varient selon les profils et notamment selon la situation matrimoniale des emprunteurs.

Les couples : un profil privilégié par les banques ?

Ainsi, il est plus facile pour les couples d'apporter une garantie de stabilité financière puisque n'importe lequel des deux partenaires peut souscrire un crédit, son conjoint ou compagnon étant automatiquement rattaché à la dette, via une clause de solidarité pour les couples pacsés. Dans la plupart des cas, les établissements bancaires réalisent un contrat avec les deux co-emprunteurs dans lequel ces derniers doivent montrer des pièces justificatives relatives à l'édition de leur contrat de crédit. Il est cependant impératif que l'achat en question soit proportionné à leurs revenus.

Pour les établissements bancaires, en général les couples présentent plus de garanties qu'un célibataire considérant que le risque que les deux conjoints soient défaillants en même temps est moindre.

Chez Immoprêt les couples représentent 65% des emprunteurs et ils disposent d'un apport de 19 585 € pour un prêt s'élevant à près de 180 000 € sur 18 ans et demi (222 mois)*.

Des exigences plus importantes pour les célibataires ?

Si en théorie, les célibataires peuvent sembler moins avantagés, force est de constater qu'ils sont de plus en plus nombreux à emprunter. Comme pour les couples, il est nécessaire que l'apport personnel soit en rapport avec leur projet. Il faut également présenter une situation professionnelle stable et disposer de revenus suffisants afin de justifier d'une capacité à assumer les mensualités prévues.

Les célibataires constituent 35% des emprunteurs Immoprêt. Ils disposent d'un apport de 20 068 €, légèrement plus important que les couples, pour un prêt dont le montant s'élève à 125 862 €, soit 30% de moins que pour les couples, et sur 19 ans (soit 6 mois de plus que pour les couples) *.

Le différentiel relatif au montant du prêt, très nettement en faveur des couples (30% de plus que les célibataires) est certainement dû au nombre d'enfants (en moyenne 0,47 pour les célibataires contre 1,14 pour les couples) ce qui implique la nécessité pour les couples d'acheter des surfaces plus grandes et donc plus chères *. Par ailleurs les célibataires font plus souvent le choix d'investir dans des petites surfaces qu'ils mettront en location par la suite.

Les femmes seules, parents pauvres de l'accès au crédit immobilier

La part des hommes et des femmes célibataires qui empruntent n'est pas égale, compte tenu de l'inégalité des salaires qui est un frein réel à la capacité d'emprunt. En effet, les femmes disposent d'un salaire inférieur en moyenne de 19% à celui des hommes selon l'observatoire des inégalités de l'Insee de 2013.

Chez Immoprêt, les femmes seules représentent seulement 15% des emprunteurs pour un prêt dont le montant de 122 957 € est inférieur à celui des couples et des célibataires en général (respectivement 180 000 € et 125 862 €)*. Elles sont donc très nettement désavantagées par l'infériorité de leurs revenus alors qu'elles ont dans le même temps plus d'enfants que l'ensemble des célibataires.

Focus sur les primo-accédants

Les différences entre couples et célibataires s'estompent.

Chez Immoprêt les couples constituent certes la majorité des emprunteurs primo-accédants à 60,05% (contre 39,95% de célibataires) mais le profil des couples et des célibataires est en revanche très comparable. L'apport (21 008 € pour les célibataires contre 21 382 € pour les couples) et la durée du prêt (241 mois pour les célibataires contre 243 mois pour les couples) sont très proches. Seul le montant du prêt diffère en faveur des couples avec 183 646 € contre 126 494 € pour les célibataires*.

En conclusion, si en théorie, les couples apparaissent avantagés par les banques, partant du principe qu'ils présentent à priori davantage de garanties, en réalité les établissements bancaires privilégient d'abord les profils offrant une garantie financière ce qui explique les difficultés que peuvent avoir les femmes seules, dont les revenus sont moindres, à accéder au crédit immobilier.

Jauffrey Ianszen, Directeur Réseau & Développement d'Immoprêt, rappelle que « quelle que soit la situation matrimoniale des emprunteurs, des solutions existent pour faciliter la souscription d'un crédit immobilier, et notamment le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet d'emprunter sans intérêt une partie de la somme d'argent nécessaire et qui a été reconduit en 2017, le prêt 1% logement, le prêt Pas mais également les aides locales comme le Prêt Paris Logement. »

* Chiffres Immoprêt 2016

20 février 2017

Cushman & Wakefield dresse le bilan du marché français de l'immobilier de commerces en 2016

Une reprise de l'économie trop timide qui bride l'activité commerciale :

- des enseignes contraintes de réinventer leurs concepts et leurs emplacements
- des trajectoires contrastées de valeurs locatives selon la qualité des points de vente
- un stock de surfaces commerciales en hausse, et une montée en puissance des retail-parks
- un marché de l'investissement dynamique malgré une pénurie de produits

Dans un climat international perturbé, les acteurs du commerce sont à l'affût de tous les signes laissant entrevoir une amélioration des indicateurs en faveur d'une reprise de la consommation. Cushman & Wakefield dresse le bilan de l'année 2016.

Un soupçon d'espoir côté reprise économique :
La récession appartient désormais au passé grâce à une croissance positive de 1,1% en 2016 qui devrait se maintenir en 2017. En parallèle, le faible niveau d'inflation a permis de conserver la tendance positive des dépenses de consommation des ménages dans la majorité des secteurs. Une ombre au tableau, le secteur du textile est devenu le parent pauvre des postes de dépenses, boudé par des consommateurs frileux à l'heure où la précarité prend le pas sur la sécurité.
L'année a ainsi été relativement atone pour le commerce spécialisé, les espoirs se tournent vers le rebond constaté en fin d'année pour insuffler la tendance des mois à venir.

La valse des enseignes :
L'étude revient sur les nombreux mouvements constatés sur le terrain des enseignes et des opérateurs. Si l'équipement de la maison ou le secteur des loisirs et de la culture se sont bien portés en 2016 en poursuivant leur développement, celui du textile et de l'habillement a été largement impacté par la baisse de la consommation avec de nombreuses enseignes en difficulté, dont le parcours s'est parfois soldé par une liquidation.
Côté restauration, l'année 2016 a vu le couronnement du phénomène « gourmet burger » et nombreuses sont les enseignes, françaises ou étrangères, à quadriller le marché des centres-villes et de la périphérie sous de multiples formats.
A l'image de la restauration, le secteur beauté/santé fourmille de créativité et d'activité et voit apparaître de nombreux opérateurs, que ce soit dans la cosmétique ou l'optique.
« Au cœur d'un marché en perpétuel renouvellement où les acteurs sont chaque jour plus offensifs, les enseignes n'hésitent plus à arbitrer leurs points de vente, et adapter formats et concepts pour conserver une place et répondre aux exigences sans cesse en évolution des consommateurs d'aujourd'hui ; tel est désormais le prix de la survie » précise Christian Dubois, Head of Retail Services France.
L'analyse des livraisons de l'année 2016 confirme que la production a atteint son rythme de croisière, pour les centres commerciaux come pour les retail parks. Au total, plus de 880 000 m² de commerces ont été livrés : le taux de réalisation des projets s'élève à 92% pour les centres commerciaux et 62% pour les retail parks.
Si le volume des ouvertures reste globalement dans la lignée de 2015 pour les centres commerciaux, les retail parks ont vu arriver près de 15% de m² de plus qu'en 2015 (hors restructurations/rénovations). Les projets dans le pipeline 2017 devraient apporter plus d'1,3 million de m² supplémentaires au parc existant, les retail parks (880 000 m²) prenant le pas sur les centres commerciaux (460 000 m²).

Marché de l'investissement
L'année 2016 s'est achevée avec un volume de plus de 25 milliards d'euros investis en immobilier en France, un montant inférieur aux deux années « record » précédentes mais supérieur à la moyenne décennale. Dans un contexte de pénurie de l'offre, la part du commerce tend à diminuer au regard de l'ensemble des investissements réalisés en immobilier banalisé, avec 4,4 milliards d'euros. Les grands vainqueurs de l'année sont sans conteste le commerce de centre-ville et les retails parks qui ont pris le pas sur les traditionnels centres commerciaux et les portefeuilles de surfaces à dominante alimentaire. Les transactions en centre-ville ont en effet atteint un volume sans précédent de plus de 2 milliards d'euros investis au cours de l'année et l'Ile-de-France maintient son attractivité depuis 2014.
Les foncières ont ralenti leur activité au profit des compagnies d'assurance et des fonds d'investissements, ces derniers restant les acquéreurs majoritaires dans le secteur du commerce.
Le décalage entre la rareté de l'offre et un appétit sans bornes des investisseurs accélère la compression des taux de rendement vers des niveaux extrêmement bas.

« Malgré un marché national relativement étroit et un volume en recul, l'année 2016 a tenu ses promesses et maintenu un niveau d'investissement en ligne avec les performances d'avant 2007. Il est à espérer que 2017 sera à la hauteur, en dépit des perturbations de l'agenda politique tant national qu'européen voir mondial » précise Magali Marton, directrice des Etudes.

16 février 2017

Maisons Pierre, pionnier de la maison à énergie positive pour tous !

La maison à énergie positive inscrite dans l’ADN de Maisons Pierre

Depuis plus de 30 ans, Maisons Pierre concrétise le rêve N° 1 de près de 9 Français sur 10 : devenir propriétaire de leur maison neuve. Pour cela, l’entreprise s’impose une exigence constante et mène une réflexion poussée sur la qualité, en intégrant dans ses maisons des solutions innovantes et durables. Une approche qu’elle poursuit aujourd’hui dans le cadre de la maison à énergie positive.

Précurseur de la maison durable et performante
Précurseur en matière d’économies d’énergie et de confort, Maisons Pierre a été le premier constructeur, il y a 20 ans, à utiliser la mousse polyuréthane pour l’isolation de ses maisons. Ce matériau est aujourd’hui considéré comme LA référence du secteur. Toujours en avance sur son marché, l’entreprise a également été la première en France à intégrer le chauffage à effet Joule sous la RT2012. Dès juin 2015, ce dispositif a ainsi permis de réduire significativement la facture énergétique, mais aussi de conjuguer simplicité d’utilisation et faibles coûts d’entretien. En l’associant à des solutions industrielles innovantes (chauffe-eau thermodynamique, radiateurs à pilotage intelligent, pompe à chaleur, volets roulants à énergie solaire, gestionnaire d’énergies et domotique…), Maisons Pierre parvient aujourd’hui, dans ses maisons RT2012, à diviser par 3 la facture de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Depuis 2013, le constructeur propose ainsi des habitations qui sont en moyenne plus performantes de 19 % par rapport au niveau imposé par la réglementation. La marque s’impose ainsi comme LA référence en matière de constructions neuves énergétiquement efficaces, répondant aux attentes des Français, qui souhaitent faire des économies sur leur facture d’énergie et qui sont également soucieux de la protection de l’environnement.

Demain, des maisons positives pour tous !
À cela s’ajoute la capacité de Maisons Pierre d’offrir un rapport qualité/prix extrêmement compétitif. Et, pour y parvenir, pas question d’économiser sur les matériaux ou la qualité de construction, bien au contraire. Grâce à un grand volume d’activité (1500 maisons construites chaque année en moyenne ; 5 maisons livrées par jour), mais aussi aux liens étroits qui l’unissent aux principaux fabricants français du marché, le constructeur est en mesure de proposer des maisons performantes à des tarifs très attractifs.

C’est dans cet état d’esprit qu’il travaille depuis 3 ans avec ses partenaires autour du projet COMEPOS pour ériger des maisons à énergie positive accessibles au plus grand nombre. D’ailleurs, les 2 premières sont d’ores et déjà bâties. Encore en phase de tests, leur prix à l’achat n’a pas été précisément défini, mais devrait se situer entre 115 000 et 140 000 euros, selon les modèles, pour une surface comprise entre 85 et 100 m2 en moyenne, soit une véritable performance !

RBR2020 : un défi de taille pour le secteur de la construction

Alors que la RT2012 s’intéresse uniquement à l’aspect thermique, imposant la construction de maisons consommant moins de 50 kWh par m2 et par an, la prochaine réglementation RBR2020 donnera une place prépondérante aux énergies renouvelables et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Elle exigera ainsi que les futures habitations aient une faible empreinte carbone et produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment : c’est ce que l’on appelle la « maison à énergie positive ». Au-delà d’une accélération des efforts engagés par la France au travers de son Plan Climat, c’est un véritable changement de paradigme auquel nous assistons avec cette mesure. Un challenge que Maisons Pierre a déjà commencé à relever !

Produire plus, consommer moins
Premier consommateur d’énergie en France, le secteur du bâtiment sera donc en première ligne de cette (r)évolution, qui se traduira par une nouvelle réglementation environnementale encore plus exigeante que la précédente. En plus de devenir passive, c’est-à-dire de présenter de faibles besoins en matière de chauffage, la maison à énergie positive sera également productrice nette d’énergie (production supérieure à la consommation). Pour parvenir à un tel résultat, il faut à la fois réduire les besoins énergétiques pour s’orienter vers un bâtiment basse consommation, mais aussi mettre en place des dispositifs de production, de stockage et de réutilisation d’énergies renouvelables. Une équation complexe, qui s’inscrit au cœur du projet COMEPOS de l’ADEME, auquel participe Maisons Pierre, leader de la construction de maisons individuelles en Île-de-France.

Des maisons plus respectueuses de l’environnement
Grâce à la mise en œuvre de matériaux innovants, ainsi qu’à l’utilisation de sources d’énergie propres (panneaux solaires), les maisons positives de Maisons Pierre contribuent pleinement au développement durable. Le choix du terrain, l’orientation ou encore les techniques de construction répondent également aux défis environnementaux actuels.

COMEPOS : une démarche vertueuse et pionnière
L’objectif initial du projet COMEPOS consiste à mesurer l’impact énergétique et environnemental des usages des résidents d’une maison à énergie positive, afin d’établir un référentiel crédible dans la perspective de la RBR2020. En résumé, il s’agit de passer de la théorie à la pratique ! Cette initiative, inédite en Europe, va ainsi permettre de mesurer l’impact des choix constructifs sur le confort dans les maisons, les économies d’énergie et la réduction des émissions de CO2. Un objectif ambitieux, que Maisons Pierre contribue donc à atteindre.

Débuté en 2013, ce programme entre aujourd’hui dans sa phase expérimentale avec l’inauguration des premières constructions. Si chacune est unique et a ses propres caractéristiques (taille, dispositifs intégrés…), toutes ont en commun de viser l’excellence. Elles sont aussi l’aboutissement d’une coopération étroite et suivie entre les constructeurs du LCA-FFB (anciennement « Union des Maisons Françaises », dont fait partie Maisons Pierre), des scientifiques (CEA, CNRS, ARMINES et CSTB), ainsi qu’un consortium d’industriels tournés vers l’innovation (Atlantic, Delta Dore, Velux ou encore le groupe Saint-Gobain).

Maisons Pierre ouvre les portes de ses 2 premières maisons à énergie positive

Maisons Pierre est fier de présenter aujourd’hui ses 2 premiers modèles de maisons positives sur les 5 qu’il s’est engagé à construire dans le cadre du programme COMEPOS. Innovantes, simples d’utilisation, peu énergivores, esthétiques, confortables et durables, elles préfigurent ce que seront les habitations de demain.

Des choix constructifs audacieux et pertinents
La première maison positive de Maisons Pierre a été conçue sur la base de son modèle « Orléans ». D’une surface de 83 m2, elle compte 3 chambres, 1 salle de bains et 1 cuisine ouverte sur un vaste salon-séjour. La seconde repose sur sa référence « Chartres », légèrement plus grande (100 m2) et à l’architecture moderne, puisqu’elle adopte un enduit biton, ainsi qu’un toit recouvert de tuiles noires.

Pour bâtir ces 2 premières maisons à énergie positive, Maisons Pierre n’a pas eu besoin de revoir son mode constructif, ni son niveau actuel d’isolation, qui est déjà plus performant en moyenne de 37 % (Bbio1) par rapport à la réglementation en vigueur. Le matériau utilisé pour l’enveloppe de ses bâtiments, à base de mousse polyuréthane associée à de la laine minérale, représente ainsi ce qui se fait de mieux sur le marché actuellement. :

En revanche, pour répondre aux exigences de la future RBR2020, Maisons Pierre a dû aller encore plus loin, en intégrant des solutions innovantes :

→ Une VMC double flux permettant de récupérer l’air intérieur, qui est dépollué et remis à la température souhaitée, via une résistance interne, avant d’être redistribué dans les pièces à vivre de la maison (salon, chambres…). Ce dispositif permet de brasser l’air à 25 °C en moyenne en été, tout en assurant une consommation moindre d’énergie pour réchauffer l’atmosphère en hiver.
→ Un chauffe-eau thermodynamique dernière génération de marque Aldès, intégrant une pompe à chaleur ultraperformante et permettant de réduire considérablement la consommation énergétique. Ce produit très innovant fonctionne à l’aide d’un fluide réfrigérant naturel présent dans l’air, le CO2, qui assure une chauffe rapide et constante de l’eau.
→ 25 m2 de panneaux photovoltaïques intégrés sur le toit, qui assurent l’indépendance énergétique de la maison. L’énergie ainsi générée alimente la maison pour ses besoins quotidiens, tandis que le surplus de production en journée est stocké dans des batteries lithium, avant d’être redistribué dans le réseau domestique, pour le chauffage ou encore l’éclairage. Ce dispositif permet de rendre la maison autonome jusqu’à 70 % l’hiver et 100 % l’été.
→ Des capteurs d’ensoleillement, installés sur les baies vitrées, actionnent automatiquement les volets roulants en cas de forte chaleur pour maintenir une température idéale en été.
→ Enfin, un triple vitrage en façade nord limite l’entrée de l’air froid en hiver.

Au final, grâce à tous ces dispositifs, on obtient une CEP (Consommation d’Énergie Primaire) de - 19 kWep/m2/an, tandis que la RT2012 fixe ce seuil, pour ce type de maison, à 63,40 kWep/m2/an, confirmant ainsi la dimension « positive » de la maison. Actuellement, sur les constructions RT2012 de Maisons Pierre, la consommation énergétique génère une facture d’une centaine d’euros par mois environ pour une maison de 100 m2. Demain, avec ces nouveaux modèles à énergie positive, ce coût pourrait être divisé par 2.

« L’objectif affiché était de construire un projet présentant un faible impact énergétique. En nous appuyant sur l’enveloppe haute performance proposée en base par Maisons Pierre, nous lui avons associé un système de ventilation double flux. Celui-ci permet d’assurer une double fonction : chauffer le bâtiment, mais aussi garantir la qualité de l’air à l’intérieur. En optant pour un chauffe-eau thermodynamique CO2, les consommations en eau chaude sont réduites au maximum. Afin de tendre vers le bâtiment à énergie positive, une source d’énergie renouvelable a été ajoutée sous la forme de panneaux photovoltaïques. Puis, pour “autoconsommer” l’énergie ainsi produite, l’installation a été couplée à un système de batteries permettant un déphasage entre les moments de production (en journée) et de consommation (le soir). Ce bouquet technique apporte ainsi une réponse aux exigences des bâtiments de demain », commente Alexandre Pugeaut du bureau d’études thermiques AET LORIOT, qui valide les choix technologiques de Maisons Pierre.

Des modèles qui profitent de toute l’expertise Maisons Pierre
Ces 2 premiers modèles bénéficient par ailleurs de l’expérience de Maisons Pierre en matière de confort, d’esthétique et de qualité du bâti. Grâce à des partenariats étroits avec les principaux fabricants français, les matériaux se révèlent solides et durables. Les différents artisans intervenant sur ces chantiers ont été sélectionnés pour leur sérieux et leurs compétences.

Côté confort, les maisons à énergie positive du constructeur sont connectées et pilotables à distance : volets roulants, chauffage, éclairage… Elles disposent également de capteurs permettant de mesurer de façon combinée la qualité de l’air (COV) et le taux de CO2 dans les pièces à vivre, favorisant la régulation de la ventilation en fonction des besoins. Un dispositif qui limite donc la production énergétique dédiée à ce poste, tout en assurant un air sain dans la maison.

Enfin, ces modèles profitent d’une architecture et d’un design soignés, qui en font des lieux de vie à la fois très agréables et fonctionnels. Circulation fluide entre les différentes pièces et optimisation intelligente de l’espace promettent ainsi des habitations où l’on se sent bien !

Un premier test grandeur nature
La maison d’Aulnay-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, est destinée à servir de maison modèle pour présenter les innovations de Maisons Pierre en matière de maison à énergie positive. Quant à celle d’Ozoir-la-Ferrière, en Seine-et-Marne, elle est actuellement habitée par une famille de 4 personnes. Les améliorations réalisées sur cette construction pour la rendre positive ont été intégralement prises en charge par Maisons Pierre. En échange, ses propriétaires ont accepté que leurs données de consommation soient étudiées. L’objectif est de confirmer les choix constructifs, ainsi que la pertinence des produits intégrés, en vue d’établir un référentiel dans le cadre du projet COMEPOS.

En 2017, Maisons Pierre poursuivra la construction de 3 autres maisons à énergie positive, comme il s’y est engagé. Dès 2018, voire avant si les résultats des tests sont positifs, il sera ainsi en mesure de proposer ses premiers modèles à la vente.

Témoignage de M. et Mme Chapoulaud, propriétaires de la première maison à énergie positive signée Maisons Pierre et située à Ozoir-la-Ferrière.

« Nous avons choisi de vivre dans une maison à énergie positive pour 3 raisons : faire des économies, préserver l’environnement et offrir du bien-être à nos enfants. Ce qui nous a séduits dans le projet Maisons Pierre, ce sont les panneaux solaires, ainsi que leurs batteries associées et le chauffage par VMC double flux. Grâce à ce dernier, nous n’avons pas besoin de disposer de radiateurs sur les murs : un vrai gain de place, qui facilite l’aménagement des pièces. De plus, la maison est très bien isolée. Nous ne sentons pas le froid pénétrer à l’intérieur, même lorsque la température extérieure descend en dessous de 0 °C.

Grâce à la domotique embarquée, nous pouvons contrôler à distance nos volets roulants électriques, les lumières ou encore le chauffage. Nous avons vraiment le sentiment de piloter notre maison, comme nous le ferions avec notre voiture. La sonde d’ensoleillement permet, quant à elle, de fermer automatiquement les volets lorsque les températures sont élevées, évitant ainsi qu’il fasse trop chaud dans la maison. Nous pouvons également contrôler la température, le taux d’humidité et la qualité de l’air (niveau de CO2 dans la maison) via notre gestionnaire d’énergie connecté. Enfin, nous surveillons facilement notre production d’énergie, générée par les panneaux solaires.

Enfin, nous sommes vraiment très satisfaits de l’accompagnement des équipes de Maisons Pierre depuis le début du projet. Elles ont été à nos côtés tout au long de la construction et ont su répondre à chacune de nos attentes. »

1 Bbio : besoin bioclimatique de la maison. Cet indice caractérise les besoins en chauffage et en éclairage. Il tient compte de la conception, de l’isolation, du traitement des ponts thermiques et des menuiseries. Plus le gain sur le Bbio par rapport au Bbio_max est important, plus les besoins en chauffage sont faibles.


À propos de MAISONS PIERRE
Fondé en 1984 par Pierre Jude, Maisons Pierre réalise la construction de maisons individuelles dans plus de 25 départements en France, grâce à un réseau de 48 points de vente et 8 centres techniques. L’entreprise couvre aujourd’hui les régions Île-de-France, Bourgogne-Franche-Comté, Centre-Val-de-Loire, Grand-Est, Occitanie, Hauts-de-France, Normandie et Pays de la Loire. Depuis sa création, près de 40 000 familles lui ont accordé leur confiance.
www.maisons-pierre.com

Crédits immobiliers : la hausse tranquille

En ce mois de février, les taux poursuivent leur lente remontée (+0,01% à +0,02% sur les taux moyens au niveau national). Par ses négociations, Cafpi obtient des taux en moyenne inférieurs de 0,38% aux taux moyens et propose ainsi jusqu’à 0,70% sur 10 ans, 0,80% sur 15 ans, 1,00% sur 20 ans et 1,15% sur 25 ans.

Une remontée modérée, et progressive…
Depuis fin 2016, les taux ont entamé une remontée, certes peu importante, mais continue. Ainsi, sur 20 ans les taux s’établissaient en moyenne à 1,14% au 4e trimestre 2016, 1,19% en janvier et 1,22% pour ce mois de février.
Ces taux confirment que les banques suivent l’évolution des OAT 10 ans, qui sont passées de 0,33% à 1,05% sur la même période.

…qui se poursuivra.
Début 2016, les OAT 10 ans se situaient à peu près au même niveau qu’aujourd’hui, mais les taux pratiqués étaient, eux, nettement plus élevés (entre 1,5% et 2,00% sur 20 ans). Ces éléments confirment que la hausse actuelle va continuer. Les taux devront retrouver une valeur correspondant à leur environnement.

« En ce début de mois de février, les banques accélèrent la remontée de leurs taux. Dans leurs derniers barèmes, 2 sur 3 affichent des hausses comprises entre +0,15% et +0,25% », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Les banques toujours disposées à prêter
Dans ce contexte, les banques profitent encore aujourd’hui du boom des demandes de crédits connu fin 2016. Elles profitent d’ailleurs de cette période, habituellement plus creuse, pour rattraper le retard pris face à l’abondance de dossiers transmis en 2016.

Dans ce contexte, elles ont d’autant plus besoin de partenaires de confiance pour capter une nouvelle clientèle. Face à une perte de rentabilité causée par les taux bas, la délégation d’assurance et les facilités de changement d’établissement bancaire, les banques ont le souci de déléguer le travail réalisé en amont sur les dossiers de demande de crédit immobilier.

Les courtiers qui présentent pour leurs clients des dossiers clé en main sont assurés d’obtenir des conditions de crédit plus avantageuses pour ceux-ci.

Les primo-accédants toujours là
Malgré la hausse des taux de ces derniers mois, les primo-accédants continuent de représenter près de la moitié de la clientèle. Portée par le PTZ et des prix de l’immobilier qui commencent seulement à repartir à la hausse, cette clientèle bénéficie encore d’une conjoncture favorable. Les plus modestes pourraient, dans les mois à venir, avoir plus de difficultés à se financer.

La hausse des taux compensée par la délégation d’assurance-emprunteur ?
A partir du 1er mars, sera mise en place la possibilité de résilier annuellement son assurance-emprunteur. Ainsi, à chaque date anniversaire, les emprunteurs pourront revoir les conditions d’assurance de leurs prêts et potentiellement trouver un contrat répondant aux mêmes exigences de garanties, mais pour un coût moindre. La délégation d’assurance, permise par les lois Lagarde et Hamon, devrait donc attirer des plus en plus de particuliers soucieux de faire des économies. En cette période de hausse des taux, l’assurance-emprunteur, qui représente une part significative du coût global du crédit peut se permettre de compenser des taux plus élevés.

14 février 2017

A Cholet, le Groupe Gambetta lance un programme de 27 appartements de standing

Située à Cholet, le long du boulevard du Général de Faidherbe, dans le quartier résidentiel de Faidherbe/République, la résidence « Les Terrasses de Faidherbe » construite par le Groupe Gambetta se compose de 27 appartements, dont de grands 3 et 4 pièces, répartis en deux bâtiments en R+3, ainsi que d’un parking en sous-sol. La commercialisation a débuté fin 2016 et plus de 60% des lots sont déjà réservés.

Une résidence de grand standing
Le Groupe Gambetta désirait réaliser un programme haut de gamme en offrant aux résidents des appartements aux volumes supérieurs à la moyenne. Ainsi, les T3 font en moyenne plus de 74 m², les T4 font 105 m² minimum, et les T5 bénéficient de 125 m² en moyenne.

Les prestations proposées sont de qualité (parquet massif, grands carrelages) et de grandes baies vitrées permettent de profiter du jardin de la résidence exposée plein sud. La façade de 65 mètres sera réalisée avec des matériaux traditionnels de caractère tels que des pierres de parement, des ardoises naturelles, du zinc, et de l’aluminium.

Prix et livraison
Le prix moyen de la résidence est de 2 900 €/m² hors parkings. Il faut compter un minimum de 110 000 € pour les T2, 210 000 € pour les T3, 292 000 € pour les T4 et 399 000 € pour les T5. La construction va débuter cet été, avec une livraison prévue fin 2018

09 février 2017

Banques : le robinet du crédit immobilier est toujours ouvert !

L’année 2016 a dépassé tous les records concernant le crédit immobilier. Les taux bas ont permis une production au-delà de toute les espérances. Ce début d’année confirme cette tendance, les banques font face à une demande de prêts immobiliers très importante, nécessitant un peu plus de temps que d’ordinaire pour absorber le flux. « Il faut effectivement faire preuve d’un peu de patience, chez CAFPI le délai de réponse pour un dossier s’est allongé de 4 jours en moyenne sur le dernier trimestre », confirme Philippe Taboret Directeur Général Adjoint de CAFPI.

Les banques toujours prêteuses.

Même si les taux remontent légèrement, les banques continuent de prêter à tout particulier solvable. D’autant plus que, si ce début 2017 commence sous les meilleures auspices, elles s’attendent à un second semestre plus calme du fait de la hausse des taux. Elles profitent donc de cette période pour tenter d’atteindre leurs objectifs de production. Comme le précise Philippe Taboret, « Le crédit immobilier reste le meilleur produit d’appel pour une banque en conquête de nouveaux clients. »

Le courtier, partenaire des banques.


Dans cette conjoncture, la concurrence entre banques et courtiers n’a plus sa place. Un vrai partenariat de confiance s’est établi entre eux. Les banques profitent des courtiers pour capter des clients et externalisent auprès d’eux le traitement des dossiers de demandes de crédit. Aujourd’hui, elles reçoivent des dossiers clé en main, montés, préparés par le courtier avec le client. Un travail de moins à organiser, alors que les effectifs sont moindres et que les banques ont un problème de rentabilité, causé par les taux très faibles, la délégation d’assurance-emprunteur et, depuis ce lundi, le changement d’établissement bancaire facilité par la loi Macron.

Au bénéfice du client

Cette relation entre banques et courtiers a pour objectif de faire profiter aux emprunteurs du choix de la bonne banque aux meilleures conditions de crédit possibles. « Un courtier tel que Cafpi crée une relation gagnant/gagnant pour la banque et l’emprunteur », indique Philippe Taboret. Pour les emprunteurs, c’est l’assurance d’avoir un dossier monté de façon à satisfaire les attentes des banques, de bénéficier d’un crédit et d’une assurance négociés au mieux au vu de leur profil et d’être accompagnés tout au long de leur acte d’achat.

02 février 2017

Les marchés immobiliers d'entreprise en Ile-de-France Bilan 2016 - Perspectives 2017

Des investisseurs particulièrement actifs ; un nombre record d’opérations sur des immeubles de bureaux de plus de 20 000 m² ; une remarquable résilience des commerces physiques, malgré le terrorisme et le numérique : 2016 restera une année faste pour l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France. Les perspectives pour 2017 s'inscrivent dans le droit fil de l'année qui vient de s'écouler.

Le marché locatif de bureaux : les très grands utilisateurs ont tiré le marché

Près d’une quinzaine de grandes entreprises ou de services publics ont déménagé leurs sièges dans Paris en 2016. Souvent, il s’agissait de quitter des lieux occupés depuis plus de vingt ans. Devenus inadaptés à la transition énergétique et à la révolution numérique, les immeubles anciens ont été délaissés pour de nouveaux ensembles parfois implantés dans des endroits jusque-là peu recherchés : la partie nord de la grande couronne, les XVIIIème, XIXème et XXème arrondissements. Ce phénomène de migrations a fait décoller le segment des très grands utilisateurs (ceux qui louent des superficies supérieures à 20 000 m²). Il a bondi de 62%. Sa contribution à l’activité générale n’a pas compté pour rien dans l’évolution générale du marché qui affiche une progression de 13%, avec une demande placée de 2,45 millions de m². C’est une très belle performance. Le segment des superficies de 5 000 à 20 000 m² n’a pas été en reste. Certes, sa progression de 19% paraîtrait presque modeste, par comparaison. Il n’en est rien, et surtout, elle conforte la tendance constatée en 2015, quand ce segment avait tiré le marché.

La pénurie d’offres est proche : Le retour des entreprises sur le cœur de l’agglomération parisienne s’est confirmé, pour le plus grand bénéfice du Quartier central des affaires (QCA), des autres marchés de Paris intra-muros et de La Défense. Preuve de l’intensité de la demande, mais aussi de la raréfaction de l’offre, le taux de vacance a nettement régressé, tombant à 6,6% en moyenne régionale à la fin de l’année 2016. La pénurie d’offres est désormais palpable dans Paris intra-muros. Les immeubles de Grade A (constitués des surfaces neuves ou restructurées livrées depuis moins de cinq ans), ne représentaient plus que 15% des disponibilités offertes aux entreprises en Ile-de-France à la fin de l’année dernière. C’est beaucoup trop peu pour répondre à la demande des entreprises : cette qualité d’actifs a représenté 72% des surfaces placées au travers des transactions de plus de 5 000m² en 2016.

Loyers, stabilité dominante : Conséquence du hiatus entre la demande forte et l’offre qui s’assèche, des tensions haussières se sont dessinées sur les loyers des immeubles haut de gamme du QCA mais aussi du reste de Paris intra-muros. La hausse était certes modeste. Seulement, c’était la première depuis 2013.

Perspectives 2017 : une demande toujours forte. Les besoins des entreprises en bureaux devraient rester importants cette année. Des annonces faites en 2016, par Groupama et Vinci pour leurs nouveaux sièges, augurent bien de la tendance de cette année pour le marché locatif. Maintenant, c’est davantage sur la capacité de ce dernier à y répondre que se portent les interrogations.

Le marché de l’investissement : un record historique a été frôlé

Avec 19,5 milliards d’euros attirés en Ile-de-France l’an dernier, l’activité investissements est restée sur ses lignes de crête. En progression de 3% sur un an, elle enregistre le deuxième meilleur résultat jamais observé. Il s’en est fallu de peu pour que le record absolu soit battu. Deuxième fait marquant de l’année qui vient de s’écouler, du côté acquéreurs, les Français sont plus que jamais maîtres chez eux. Ils ont contrôlé 68% des fonds investis en région parisienne. A l’inverse, les investisseurs internationaux ont été vendeurs nets. Ils ont multiplié les arbitrages, actant des plus-values souvent considérables. Ils ont ainsi permis au marché d’éviter le risque d’assèchement.

Le commerce, cible #2 derrière les bureaux : La demande a essentiellement porté sur les immeubles de bureaux, mais on l’a vu, la pénurie guette en la matière. Pour pallier le manque d’actifs cessibles et diversifier leur exposition en conservant un bon niveau de sécurité, les investisseurs s’ouvrent plus que jamais vers les commerces, avec un grand appétit pour les actifs mixtes, bureaux et boutiques en rez-de-chaussée dans des belles rues commerçantes. La concentration des ambitions sur l’hyper centre du QCA participe de l’augmentation des prix par m², les loyers continuant eux aussi une progression qui n’est certes pas de la même ampleur. Les rendements locatifs connaissent donc une compression, pouvant parfois descendre en dessous de 3%.

Perspectives 2017 : l’instabilité ambiante plaide pour la pierre. Pour l’instant, la concurrence des rendements obligataires n’est pas d’actualité, mais cet aspect devra être surveillé en 2017. Les actions peuvent aussi connaître un retour en grâce. Sauf si l’instabilité ambiante s’installe dans la durée. Auquel cas, la dimension tangible de la pierre plaidera en faveur de cette dernière, et particulièrement à Paris où la demande des entreprises se révèle si forte. Le contexte politico-économique devrait aussi participer à cet attrait pour l’immobilier, de la part des investisseurs étrangers et des collecteurs d’épargnes français.

Les commerces restent attractifs

L’impact des attentats de 2015 a été fort sur le tourisme. Les Japonais notamment hésitent à venir. Or cette clientèle internationale contribue parfois au tiers, voire à la moitié du chiffre d’affaires de certains magasins parisiens. Les enseignes ne se sont pas pour autant détournées du marché de la capitale. Simplement, elles se montrent ultra sélectives. Leur demande s’est clairement recentrée sur les emplacements dits « numéro un » (Champs Elysées, avenue Montaigne, Triangle d’or, Le Marais). Certaines adresses traditionnelles ont été plus impactées que d’autres par les renforcements de contrôles de sécurité. C’est le cas notamment des artères dominées par l’activité des grands magasins.

La montée en puissance des ouvertures dominicales Les accords d’entreprises se multiplient. L’ouverture dominicale et l’élargissement de l’amplitude horaire des magasins entrent progressivement dans les mœurs, préfigurant un environnement favorable au commerce qui ne subit pas autant qu’on aurait pu le craindre l’essor de la vente en ligne.

Accalmie sur les loyers : si quelques loyers record ont été enregistrés aux meilleures adresses, notamment sur les Champs-Elysées, l’année 2016 s’est surtout caractérisée par une accalmie sur les valeurs locatives. Prime est donnée aux emplacements numéro un. Mais ensuite, sur les emplacements un bis et secondaires, la tendance est à la baisse.

Perspectives 2017 : l’année s’ouvre sur des perspectives plutôt favorables en termes d’environnement économique et de confiance des ménages, augurant bien de la consommation domestique. La grande inconnue reste le moment du retour de la clientèle touristique.

01 février 2017

Immobilier de prestige : 2016, l'année du redressement

Sotheby's International Realty France - Monaco annonce des résultats 2016 stables & des perspectives encourageantes

- Boom sur le marché parisien grâce au retour des acheteurs français
- Reprise en province où des acheteurs étrangers & français profitent des bonnes affaires
- Prix moyen 2016 en France : € 1.2 million
- Prix moyen 2016 à Paris : € 2.16 millions
- Reprise aussi dans le segment haut de gamme à partir de € 2 millions
- Plus de 50 transactions entre € 2 millions et € 20 millions
- 1er trimestre 2017 s'annonce prometteur
- Retour des acheteurs américains suite à l'élection de Trump

Sotheby's International Realty France - Monaco, le leader français de l'immobilier de prestige avec plus de 40 agences immobilières en France, a annoncé aujourd'hui des résultats stables concernant les ventes de propriétés de luxe françaises pour l'année 2016.

Alexander Kraft, Président - Directeur Général de Sotheby's International Realty France - Monaco, précise : « Les résultats pour la fin de l'année 2016 confirment la tendance positive des trimestres précédents : La baisse des prix a motivé les acheteurs, particulièrement les acheteurs français à revenir sur le marché pour profiter de belles opportunités. »

Alexander Kraft continue : « Malgré les nombreux évènements bouleversants de l'année dernière comme les attentats en France, en Allemagne et dans d'autres pays, le Brexit et les élections américaines, le marché immobilier s'est montré étonnamment stable à Paris comme en Province. »

Qui achète aujourd'hui ?

Un marché immobilier de prestige dominé par les acheteurs français

Alexander Kraft explique : « En 2016, ce sont surtout les acheteurs français qui ont soutenu le marché immobilier de prestige. Actuellement, plus de 70% de nos clients sont français alors qu'habituellement plus de 50% de nos clients viennent de l'étranger. Les Français profitent de la baisse des prix, des taux d'intérêt encore historiquement bas et d'un inventaire attractif
- Soit pour surclasser leur résidence principale, c.-à.-d. acheter plus grand et/ou dans une meilleure localisation
- Soit pour enfin réaliser leur projet d'achat d'une résidence secondaire qu'ils ont décalé durant les 5 dernières années en raison des incertitudes politiques, fiscales et économiques. »

Retour des acheteurs américains, absence des acheteurs russes et anglais

Alexander Kraft poursuit : « L'activité des acheteurs étrangers en France en 2016 a dépendu de la nationalité des acquéreurs :

- Les Américains :
« Bien que les actes de terrorisme commis en France aient fait hésiter les clients américains dans les premiers trimestres 2016, ceux-ci font leur retour sur le marché français depuis la fin de l'année. Soulagés que les Présidentielles américaines soient derrière eux, les acheteurs américains, particulièrement les plus fortunés, peuvent désormais poursuivre leurs projets d'achat à l'étranger. »
- Les Anglais :
« A cause du Brexit, de la chute de la Livre Sterling associée et de l'incertitude continue suscitée par les modalités de la sortie du Royaume-Uni de l'UE, les Anglais sont aujourd'hui plutôt vendeurs qu'acheteurs, en France. »
Les Russes :
« Les clients russes sont encore rares en raison des sanctions maintenues contre la Russie. »
- Les clients européens et moyen-orientaux :
« Cependant, les acheteurs européens (d'Allemagne, des pays Benelux, de la Scandinavie etc.) se montrent moins impressionnés par les événements et restent actifs sur le marché français tout comme les acheteurs des pays de l'Est et du Moyen-Orient. », explique Alexander Kraft.

2016, une année stable

Au total, le réseau de Sotheby's International Realty France - Monaco a réalisé un volume de vente d'env. € 535 millions, résultat quasi comparable à celui de 2015 (une légère baisse de 3.5% par rapport à 2015 avec un volume de vente de € 556 millions), et cela malgré un premier trimestre 2016 extrêmement difficile marqué par une absence d'activité sous le choc des attentats parisiens. Alexander Kraft ajoute : « Le prix moyen d'une transaction Sotheby's International Realty ® a été de € 1.21 million en France ce qui fait de notre maison le leader incontestable de l'immobilier de prestige dans l'Hexagone. »

Un marché parisien actif

Après un début d'année difficile, le marché s'est avéré plus actif dès l'été, spécialement à Paris qui a enregistré une forte hausse des ventes dans les 6 derniers mois de 2016. En effet les agences parisiennes du réseau Sotheby's International Realty ® ont conclu plus de 115 transactions haut de gamme, avec un prix moyen de € 2.17 millions en 2016.

Le marché haut de gamme entre € 2 millions et € 20 millions reprend partout en France

Alexander Kraft explique : « A Paris et en Province, nous avons vu une reprise de l'activité non seulement pour les biens de prestige « abordables » entre € 0.5 million et € 2 millions, mais aussi pour le marché haut de gamme entre € 2 millions et € 20 millions. En 2016, notre réseau a réalisé plus de 50 ventes entre € 2 millions et € 20 millions ce qui souligne que les acheteurs sont en train de retrouver leur confiance après plusieurs années difficiles. »

Des ventes remarquables

« A Paris, notre coopération étroite et continue avec notre ancienne maison-mère historique, la maison de ventes aux enchères Sotheby's, a porté ses fruits en 2016 avec la vente de l'hôtel particulier de l'artiste Bernard Boutet de Monvel situé au Faubourg Saint-Germain à Paris, pour € 15 millions et dont la collection a été vendue aux enchères par Sotheby's pour € 9.29 millions. »

A Paris également, le projet architecturalement remarquable UNIC (83 lots, de 26 à 352 m2 avec tous soit balcon, terrasse ou jardin et vues sur les Monuments de Paris !) conçu par l'architecte chinois de renom, Ma Yansong et réalisé par le promoteur EMERIGE dans le quartier des Batignolles a connu un succès considérable : 80% du projet a été vendu en moins de 8 mois.

Par ailleurs, les + de 40 agences du réseau Sotheby's International Realty en Province confirment le redressement continu du marché français, en Bretagne, en Gironde, sur la Côte Basque et le Languedoc, dans le Sud, les stations de ski, et les grandes villes telles que Lille et Lyon.

Alexander Kraft précise : « La forte baisse des prix de l'ordre de 15 - 20 % a assaini le marché et l'a redynamisé. Des taux de crédit extrêmement bas et un grand choix de biens disponibles ont soutenu ce développement qui permet particulièrement aux acheteurs français de revenir sur le marché, après une longue attente, pour s'offrir des biens de rêve à des prix raisonnables. "

Quelques ventes notables en province :

- A Villefranche-sur-Mer : une propriété de 500 m2 vue mer vendue entre € 7 et 10 millions
- Au Pyla : une propriété en 1er ligne vendue € 4,685 millions
- A Royan : une propriété sur la plage vendue € 3 millions
- A Messery à 15' de Genève : une villa 300 m2 vendue € 2,625 millions
- A Aix les Bains : une villa contemporaine vendue € 2,5 millions
- Proche Propriano, Corse : une villa pieds dans l'eau, vendue € 2,1 millions
- En Bretagne (Golfe du Morbihan) : une île privée très rare vendue € 1.9 million

10 nouvelles agences en France

Les indices positifs du marché ont encouragé Sotheby's International Realty France - Monaco à étendre encore sa présence en France, déjà la plus importante dans l'immobilier de prestige. Cet été a vu l'ouverture de 5 nouvelles agences :

- A Annecy : « De Meyer Immobilier Sotheby's International Realty »
- A Nantes : « Nantes Sotheby's International Realty »
- A Perpignan : « Terres d'Oc Immobilier Sotheby's International Realty »
- A Saint Rémy de Provence : « Propriétés de Provence Sotheby's International Realty »
- A Toulouse : « Midi-Pyrénées Sotheby's International Realty »
- A Méribel : « Méribel 3 Vallées Sotheby's International Realty»

Dans les 6 prochains mois, Sotheby's International Realty prévoit l'ouverture de 4 agences supplémentaires :

- A Paris 6e (printemps 2017)
- A Gordes (printemps 2017)
- A Bonifacio (printemps 2017)
- A Ajaccio (été 2017)

Des bonnes perspectives pour le 1er trimestre 2017

Alexander Kraft prévoit : « Le 1er trimestre 2017 s'annonce aussi prometteur : Le marché parisien continue à tourner malgré un stock qui diminue rapidement. A mon avis, il est probable que l'activité restera stable jusqu'aux élections présidentielles. J'ai bon espoir de voir l'activité reprendre assez rapidement après les élections en considérant les agendas dynamisants des candidats actuels. »

Présence mondiale accrue

A l'international, Sotheby's International Realty ® ne cesse de se développer, confimant sa place de leader au niveau mondial avec + de 875 agences dans + de 65 pays.

Quelques ventes notables dans le monde :

- En Californie du sud, USA : un domaine de plus de 2 hectares situé sur le front de mer à Twin Points au Nord de Newport Beach, vendu $ 45 millions

- New York, East side, USA : un appartement de 650m2 avec une vue imprenable sur Central Park, situé sur la Upper East Side, vendu $35 millions

- A Beverly Hills, USA : une propriété remarquable de 2000 m2 à Bel Air, vendu $34,9 millions

- En Californie, USA : un magnifique manoir entièrement rénové, au cœur de la Silicon Valley vendu $34,5 millions

- En Afrique du Sud : une demeure de 1000 m2 surplombant la mer à Whale Rock Ridge, vendue $13,9 millions

- A Bruxelles, Belgique : un appartement dans une résidence prestigieuse, vendu €11,3 millions

- A l'Île Maurice : un appartement moderne sur la côté ouest de l'lIe, accès direct lagon, vendu $ 7,9 millions

- A Rome, Italie : un prestigieux palais romain du XVIe s. vendu 7 250 000 €.

Immoprêt recrute de nouveaux collaborateurs pour étendre son réseau sur l'ensemble du territoire

Après avoir accompagné plus de 50 000 familles dans leur projet d'achat immobilier en 2016, Immoprêt recrute plus de 100 nouveaux conseillers en prêt immobilier et assurance.

Reconnu pour son expertise en prêt immobilier et assurance, Immoprêt est implanté sur l'ensemble du territoire français avec plus de 200 collaborateurs répartis dans plus de 80 agences.

Fondé il y a dix ans par Ulrich Maurel, Immoprêt est devenu le troisième acteur du courtage de crédit en France. La société s'appuie désormais sur la Compagnie Européenne de Crédit, troisième acteur du marché européen, rejointe en mars 2016, pour déployer son réseau et amplifier sa stratégie de développement.

Pour renforcer ses équipes et intensifier son maillage territorial, Immoprêt est aujourd'hui à la recherche de nouveaux talents pour renforcer ses équipes en régions. Si l'expérience dans l'immobilier et la banque est un atout, le courtier privilégie des personnalités de terrain, motivées et prêtes à relever les défis d'un secteur en plein essor.

Alors que le chômage demeure la préoccupation principale des français, Immoprêt propose des postes formateurs et stables dont les perspectives d'évolution peuvent être très rapides. En effet, chaque conseiller Immoprêt bénéficie d'un parcours complet d'intégration et d'une solide formation commerciale et règlementaire au métier d'IOSPB (Intermédiaire en Opérations de Banques et en Service de Paiements).

Pour accompagner au mieux leurs clients dans le financement de leur acquisition, les conseillers Immoprêt s'appuient sur une expertise régulièrement enrichie par les formations dispensées par le réseau.

Pour Jauffrey Ianszen, Directeur Réseau et développement d'Immoprêt, « « Rejoindre Immoprêt, c'est intégrer une structure implantée à l'échelle nationale dont l'ampleur offre de belles perspectives d'évolution ».

www.immopret.fr