12 octobre 2017

Hausse des taxes foncières : l’avenir de la propriété en péril !

Lors de la 11ème édition de l’Observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, Jean Perrin,
président de l’UNPI, a démontré qu’entre 2011 et 2016, la taxe foncière a augmenté de
14,01 % en moyenne sur le territoire français.

La hausse de la taxe foncière est quatre fois et demie supérieure à l’inflation constatée entre octobre
2011 et octobre 2016 (estimée à 3,03 % par l’INSEE) et trois fois et demie supérieure à l’augmentation des loyers entre 2011 et 2016 (estimée à 3,76 % par l’Observatoire Clameur).

Si cette dérive continue, les propriétaires occupants seront asphyxiés et les propriétaires bailleurs ne
tireront plus aucune rentabilité de leurs locations.

Cependant, les premiers chiffres disponibles pour 2017 illustrent un effort de modération de la part
des départements et des grandes villes (la taxe foncière y augmente de 0,97 % en un an, contre
3,78 % entre 2015 et 2016). Par ailleurs, les valeurs locatives, assiette de l’impôt foncier, seront
désormais revalorisées annuellement en fonction de l’inflation réelle et non l’inflation prévue.

Jean Perrin, président de l’UNPI, espère que les bons résultats relatifs de 2017 signifient la fin du
dérapage de la taxe foncière. Sans quoi les propriétaires occupants seront obligés de vendre et les
propriétaires bailleurs se reporteront sur d’autres investissements que la pierre, au détriment de
l’offre locative.

11 octobre 2017

MySpotiHome, une application mobile pour améliorer la communication entre les acteurs de l’immobilier et les résidents

Le 11 octobre prochain, à l’occasion du salon RENT (Real Estate & New Tech) à Paris, la société Spoticom lancera son service MySpotiHome, une nouvelle application mobile avec des services innovants destinée à améliorer la communication entre tous les acteurs de l’immobilier et les habitants. L’objectif : se simplifier la vie chez soi et autour de chez soi.

Un incident dans l’immeuble : Réagir, suivre

MySpotiHome permet de déclarer des incidents, d’interagir avec son gestionnaire et les autres résidents pour suivre l'évolution du dossier et le solutionner de manière efficace. L’ascenseur est en panne ? L’utilisateur reçoit une notification instantanée et peut reporter ses courses à plus tard.

Créer du lien dans son immeuble

Constituer son réseau là où l'on vit : chez soi, dans son quartier ou au bureau. MySpotiHome met à disposition de ses utilisateurs des outils d’instant messaging simples et conviviaux, pour échanger, partager ou se rendre service sans avoir besoin de connaître le numéro de ses interlocuteurs.

Enfin, pour diffuser et prévenir instantanément tout le monde des actions et des événements à venir, l'application dispose d'une fonction affiche-digitale. L'avantage : Celle-ci ne sera pas arrachée !

Créer de la valeur pour les professionnels de l’immobilier : syndic, administrateur de biens, bailleurs, etc.

La plateforme a pour vocation d'aider les professionnels à mieux communiquer avec les résidents. L'outil s'adapte à leurs modes de travail et permet d’être plus efficace en réduisant les contacts entrant (-27% e-mail et téléphone). Les actions des gestionnaires seront plus visibles et mieux valorisées, au service d’une meilleure satisfaction clients.

MySpotiHome offre les fondamentaux de la gestion des résidences avec des "services +" résolument innovants. Une application conviviale, facile à utiliser et accessible à tous, qui permet aux professionnels du secteur de proposer à moindre coût des services réellement utiles à leur clients, et de créer un lien de confiance avec eux.

L’application est disponible en version iOS et Android, via le site : www.myspotihome.com ou sur les stores

10 octobre 2017

Une réforme du droit de la copropriété qui marche sur la tête

Il y a plus d’un mois, l’ARC dénonçait le projet du gouvernement de réformer par voie d’ordonnances le droit de la copropriété.

Depuis, nous allons d’informations en révélations. En fait, il semble que les textes sont déjà prêts, ou du moins bien aboutis, justifiant que des revues et médias spécialisés présentent et commentent les nouvelles dispositions.

En effet, il s’agit de réformes très importantes avec notamment :

la modification du mode de gouvernance des copropriétés avec l’instauration d’un conseil d’administration qui récupérerait une partie des pouvoirs de l’assemblée générale ;

l’abandon de la distinction entre tantièmes de charges et millièmes de parties communes, pour ne garder qu’une répartition des charges, proportionnellement aux quotes-parts de la copropriété des parties communes afférentes à chaque lot ;

la suppression d’un compte bancaire distinct pour le fonds travaux ;

la reconnaissance pour le syndicat de copropriétaires de posséder un patrimoine propre.

Ainsi, alors que le ministre de la Cohésion des Territoires indiquait en début de mandature du Président de la République qu’il n’y avait pas d’urgence à légiférer en matière de copropriété, nous apprenons qu’un groupement « d’experts » en copropriété travaillait en sous-marin sur un nouveau texte législatif.

Ce texte, qui abrogerait la loi du 10 juillet 1965 régissant le fonctionnement de la copropriété, servirait de base pour la rédaction des futures ordonnances.

Reprenons donc. Une mouture de la nouvelle loi sur la copropriété serait déjà écrite alors que :

- les textes n’ont pas fait l’objet d’une concertation ni même été présentés aux différents acteurs de la copropriété et en premier lieu aux associations représentatives des intérêts des copropriétaires et des syndicats de copropriétaires ;

- le parlement n’a pas encore donné d’habilitation au gouvernement pour réformer par voie d’ordonnances ;

- le « projet de loi relatif au droit à l’erreur et à la simplification » qui prévoit cette habilitation n’a même pas encore été présenté, ni au conseil des ministres ni au parlement.

Ainsi, au-delà de s’interroger sur la réelle indépendance du parlement et de son pouvoir de contrôle vis-à-vis du gouvernement, on peut s’inquiéter de la manière dont ce dernier souhaite réformer le droit de la copropriété.

C’est à se demander si le pouvoir exécutif considère que le secteur de la copropriété est uniquement une affaire « d’élites », laissant les représentants des syndicats de copropriétaires et conseils syndicaux en second plan, n’ayant pas à interférer dans l’élaboration des textes législatifs en matière de copropriété.

C’est dans ce contexte délétère que nous allons demander des explications auprès du cabinet du Président de la République, en exigeant que l’ensemble des acteurs de la copropriété, y compris les syndics professionnels, puissent être associés à l’élaboration des ordonnances.

Monsieur le Président, ne tuez pas l’offre locative !

Le projet de loi de finances pour 2018 renforce considérablement la discrimination fiscale qui touche l’immobilier. Le précédent quinquennat a été catastrophique pour les propriétaires et l’immobilier en général, ne les enfoncez pas !

En créant un impôt sur la fortune immobilière et en excluant les revenus fonciers de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), une discrimination fiscale pèse sur l’investissement locatif dont les bailleurs se détourneront.

En effet, si d’un côté l’investissement locatif est taxé jusqu’à 100 % des revenus (IFI, IR, prélèvements sociaux, taxes foncières, charges incompressibles, etc.), et de l’autre une taxe sur les investissements mobiliers est plafonnée à 30 % (prélèvements sociaux compris), les investisseurs arbitreront leur patrimoine rapidement.

Ainsi, cette discrimination fiscale provoquera le détournement des nouveaux investisseurs et la contraction de l’offre locative privée par la destruction de logements disponibles sur le marché. Il y a sur le marché locatif privé chaque année 1,7 millions de logements mis à la location pour un stock de 6,5 millions de logements privés.

Si 20 % des biens sont retirés du marché en 2 ans, c’est plus de la moitié de l’offre locative privée qui disparait chaque année ! De plus, les zones tendues seraient d’autant plus touchées car l’offre locative y est déjà réduite.

Rappelons que le logement coûte certes à l’Etat 41,7 Mds €/ an, mais qu’il lui rapporte 67,9 Mds €/ an. Les propriétaires contribuent ainsi au-delà des aides octroyées, et leur matraquage fiscal ne peut perdurer.

Rappelons enfin qu’un tiers du parc privé loge des ménages à revenus modestes et que l’offre locative privée est 3 fois supérieure à celle du parc HLM.

Monsieur le Président, libérez les propriétaires des leurs contraintes réglementaires et fiscales, et vous aurez un véritable « choc d’offre » !

09 octobre 2017

Hausse de rentrée pour les crédits immobiliers

Après l’accalmie estivale, les taux sont repartis à la hausse en cette rentrée. Ils se sont établis en septembre à 0,96% sur 10 ans, 1,25% sur 15 ans, 1,53% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans, soit des hausses pouvant aller jusqu’à plus de 0,14% par rapport au mois d’août (qui affichait 1,39% sur 20 ans), malgré des OAT 10 ans à la baisse. En cette fin d’année, la demande est portée par un sursaut suite aux annonces du gouvernement sur le logement. Les taux restent historiquement bas, et les banques continuent de prêter. Avant une année 2018 qui ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, tous les signaux sont en vert pour accéder à la propriété durant les prochains mois.

La marge, la marge, la marge…
Dans cette conjoncture, les banques sont en pleine reconstitution de leurs marges sur les prêts immobiliers. « L’écart entre les OAT 10 ans et les taux moyens sur 20 ans retrouve son niveau habituel de ces dernières années, à savoir 80 points de base », explique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Les banques en profitent donc pour retrouver du souffle et préparer la perte des contrats d’assurance des prêts immobiliers. En effet, à partir du 1er janvier, ces contrats pourront être concurrencés et résiliés à chaque date anniversaire…

Pouvoir d’achat immobilier en berne
Sous le coup de la hausse des taux et de celle des prix, le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs diminue. Dans les zones tendues, cette détérioration des capacités d’achat se fait particulièrement sentir. Ainsi, en septembre 2017 par rapport à novembre 2016, les acquéreurs perdent 10 % de surface à Bordeaux, 5 % à Lyon et Strasbourg et 4 % à Paris. « Et cela devrait continuer, précise Philippe Taboret. En effet, en octobre 2017, le taux proposé sur 20 ans est à 1,65% contre 1,42 il y a un an ».
Cependant, dans les villes moins denses, le ratio est toujours positif. Les acquéreurs peuvent acheter 7 % de surface en plus à Reims ou 4 % en plus à Montpellier par rapport à novembre 2016.

Un avenir plus sombre
Dans cette situation de tension générale sur le marché du crédit, entrainant la hausse des taux, le recentrage du PTZ va encore réduire la capacité des primo-accédants à acquérir un bien. Dans le neuf, cette mesure va mettre un coup de frein au marché de la maison individuelle, car les primo-accédants ne pourront plus acheter un terrain et faire construire leur maison s’ils ne bénéficient plus de cette aide pour boucler leur budget.
Ce recentrage va également toucher l’immobilier ancien. Le PTZ permet aux primo-accédants d'acheter des biens dégradés à réhabiliter, dans des zones où ils n’auraient pas la possibilité d’acheter. « Si 2017 est déjà une année exceptionnelle en production de crédits, aujourd’hui, tout laisse penser que 2018 le sera nettement moins », conclut Philippe Taboret.

Le moment d’accéder à la propriété ?
Si le futur ne s’annonce pas forcément radieux, il y a encore aujourd’hui de bonnes raisons de rester optimiste jusqu’à la fin de l’année. « Le pire n’est jamais assuré », souligne Philippe Taboret. Le nombre de transactions de cette année montre que nombre de biens sont disponibles sur le marché, laissant aux accédants des marges de négociations appréciables. Si les taux sont repartis à la hausse, ils restent malgré tout historiquement bas, « sur 20 ans, les taux n’atteignent pas les 2,00%, insiste-t-il, et les banques restent prêteuses ».
Les dispositifs Pinel et PTZ ne seront modifiés qu’au 1er janvier 2018, « il y a encore plusieurs opportunités d’investissements et les primo-accédants ont jusqu’à la fin novembre pour déposer leur dossier et profiter à plein du PTZ avant la fin de l’année », renchérit Philippe Taboret.
En un mot il semblerait que cette fin 2017 soit le moment idéal pour acheter.

04 octobre 2017

Transition énergétique : des exigences délirantes pour les propriétaires

Le ministère de la Transition énergétique a mis au point un document de travail pour réduire le nombre de logements aux performances énergétiques médiocres. Dans un document que s'est procuré Le Parisien, le ministère étudie plusieurs moyens de réduire le nombre de "passoires énergétiques ». La première option consisterait à taxer lourdement les propriétaires dont les logements sont trop énergivores à cause d'une mauvaise isolation ou d'un chauffage peu performant ou polluant.

Le président de l’UNPI, Jean Perrin, déclare qu’il s’agit une nouvelle fois de punir les propriétaires en imposant de nouvelles obligations lourdes et toujours sans aucune concertation.

La deuxième piste consisterait à obliger tous les propriétaires à faire les travaux nécessaires avant toute vente, au risque de voir augmenter ses droits de mutation. La rentabilité immobilière pour le bailleur diminue de jour en jour : IFI, (impôt sur la fortune immobilière), hausse de la CSG, augmentation des taxes foncières, diagnostics … ! ; alors que cela concerne le nouvel acquéreur.
Enfin s'il s'agit d'un logement locatif, les coûts de chauffage pourraient être partagés entre le propriétaire et le locataire s'ils sont trop élevés à cause du manque de performance énergétique du logement. Pour l’UNPI, une nouvelle fois les propriétaires sont stigmatisés.

Jean Perrin dénonce un acharnement et réclame l’amendement de cette note délirante. Les bailleurs entretiennent et mettent aux normes leurs logements. La conséquence de ces exigences sera une diminution de l’offre locative et des difficultés pour se loger.

Les propriétaires ne sont pas hostiles à la rénovation énergétique, mais il est inacceptable d’imposer des mesures coercitives qui vont une nouvelle fois venir bloquer le marché.

25 septembre 2017

Des primo-accédants en force, mais avec un pouvoir d’achat qui s’érode

À partir des prêts signés en août, Cafpi analyse le profil de sa clientèle. Le retour des primo-accédants est définitivement acté, ils représentaient en août 56 % sa clientèle. « Si cette proportion est une bonne nouvelle, il est pourtant inquiétant de constater que, de mois en mois, les primo-accédants empruntent moins et sur de plus longues durées, précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Une telle situation ne sera pas tenable longtemps. »

Primo accédants
Si les primo accédants sont de retour, leur pouvoir d’achat immobilier semble en berne. Alors qu’ils empruntaient 208 150 € sur 236 mois en juillet, leur montant moyen d’emprunt tombe à 197 526 € sur 238 mois en août. Leur effort consenti pour emprunter tombe à 4,37 années de revenus contre 4,76 années le mois précédent, signe que les populations les plus modestes disparaissent de la clientèle de primo-accédants.

Accédants
De leur côté, les accédants connaissent une situation analogue, mais dans une moindre mesure. Ils ont emprunté en moyenne 213 731 € sur 195 mois en août contre 214 254 € sur 191 mois en juillet, avec pour conséquence une hausse de leur effort, à 4,97 années de revenus, contre 4,77 il y a un mois.

19 septembre 2017

OPCI et SCPI intégrés à l’IFI, une décision attendue, mais qui ne règle pas la problématique de l’immobilier productif.

Il ne paraissait pas envisageable qu’un même actif soit taxable à l IFI ou non, selon son mode de détention directe ou collective (pierre-papier). Ainsi la décision du gouvernement, si elle est avérée, d’intégrer les OPCI et les SCPI dans l’IFI n’est pas surprenante, l'inverse aurait conduit à une dysmétrie fiscale pour une même classe d’actifs « Cependant, elle ne correspond pas à la philosophie mise en avant par le gouvernement qui souhaite réorienter l'épargne vers l’économie productive. Il serait juste et cohérent que les actifs immobiliers contribuant à cette dernière soient exonérés d'IFI », explique Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.

Tel pourrait être le cas pour les bureaux, les résidences gérées par un exploitant professionnel (ehpad, résidences seniors, résidences de tourisme, résidences pour étudiants, hôtels, cliniques, etc.), les murs commerciaux, etc.

« Les investisseurs dans ces typologies d’actifs doivent faire face à de nombreux risques sur les plans de l’exploitation, technique (obsolescence) et juridique », précise-t-il.

Les assimiler à des rentiers serait assurément faire preuve d'une grande méconnaissance de l'immobilier commercial.

‎« Une mesure simple, lisible et compréhensible par tous serait donc de sortir du champ de l’IFI tous les actifs immobiliers loués par bail commercial.‎

Une telle décision serait juste... mais justice et arbitrages budgétaires ne font pas toujours bon ménage… », conclut Benjamin Nicaise.

14 septembre 2017

Réussir son acquisition à l’étranger

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre au Carrousel du Louvre à Paris, plusieurs conférences et ateliers, animés par des spécialistes, guideront ceux qui souhaitent acheter à l’étranger.

Chaque année, des milliers de Français se lancent dans le projet d’une acquisition immobilière à l’étranger. Et ce pour de multiples raisons : profiter d’une résidence secondaire hors de nos frontières, ou anticiper son départ à la retraite afin de bénéficier d’un climat plus attractif, tout en préservant son niveau de vie.
« Ce projet, qui peut mobiliser les économies de toute une vie, ne doit pas s’envisager à la légère », prévient Olivia Milan, directrice du Salon.

D’autres misent sur l’investissement locatif. Certaines villes, notamment européennes ont la réputation d’être plus rentables et de bénéficier de conditions locatives plus attractives. « 10 exposants étrangers représentant quatre pays, les Etats-Unis, l’Ile Maurice, l’Espagne et le Portugal, participent au salon cette année », annonce Olivia Milan.

Une conférence et trois ateliers pour bien investir
Pour aider les acquéreurs à préparer leur projet en toute sérénité, en anticipant tous les aspects, une conférence et trois ateliers permettront de répondre aux interrogations des investisseurs : quelle destination ? Quel montant investir ? Comment être certain de la demande locative ? Comment faire gérer son bien ? Quelle fiscalité de l'acquisition et des revenus fonciers ? Peut-on joindre l'utile et l'agréable, en profitant soi-même du bien une partie de l'année ?

Trois ateliers pour acheter aux Etats-Unis et à l’Ile Maurice
Dans l’après-midi du samedi 14 octobre, les visiteurs pourront assister à trois ateliers pratiques :
- de 15h à 15h45, investir à l’Ile Maurice, animé par Patrick Arnaldi, P.-D.G. de Plaisance City ;
- de 16h à 16h45, investir à Détroit (Etats-Unis), animé par Sébastien Rogge, gérant de Antom Patrimoine ;
- de 18h à 18h45, investir et vivre à l'île Maurice, animé par Sachin Mohabeer, responsable du département Smart City et Immobilier du Board of Investment Ile Maurice.

1 conférence pour investir en Floride
Dimanche 15 octobre à 15h30 conférence sur l’investissement en Floride est organisée pour répondre à toutes les interrogations des investisseurs Elle sera animée par Sylvain Dubois, agent immobilier en Floride, qui présentera le cadre légal des contrats et les types de contrats et de propriétés aux Etats-Unis.

10 EXPOSANTS ETRANGERS AU SALON NATIONAL DE L’IMMOBILIER

AGENCE IMMOBILIERE SYLVAIN DU BOIS - ETATS-UNIS
ALTO STANDING - ESPAGNE
APPARTEMENTS.COM - ETATS-UNIS
BOARD OF INVESTMENT ILE MAURICE - MAURICE
CALVET PREMIUM REAL ESTATE - ESPAGNE
CHASSEUR IMMO FLORIDE - ETATS-UNIS
ILE MAURICE - PLAISANCE CITY - MAURICE
IMMODIR LIMITED - MAURICE
MIAMI ASSOCIATION OF REALTORS - ETATS-UNIS
REMAX ALPHA (Portugal) - PORTUGAL

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, les visiteurs pourront bénéficier de consultations gratuites auprès des professionnels pour obtenir les meilleurs conseils pour concrétiser leur projet immobilier en toute sérénité. 19 conférences animées par des professionnels sont organisées durant ces 3 jours.

07 septembre 2017

Crédit immobilier : Une rentrée pleine d’inquiétude après le calme estival

En août les taux sont restés stables et se sont établis, au niveau national, à 1,08% sur 10 ans, 1,17% sur 15 ans, 1,39% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans. Les OAT 10 ans sont en baisse permettant ainsi de limiter grandement toute hausse. Mais cette stabilité cache une demande de crédit à l’accession en berne, dans une conjoncture où la demande de rachat de crédit a, elle aussi, grandement baissé.

Une année record de signatures de prêts immobiliers
Si la clientèle semble vouloir manquer à l’appel depuis le début de l’été, il n’en était rien en début d’année, ainsi le stock de prêts en signatures est colossal. « 2017 sera une année record en nombre de signatures de prêts immobiliers, précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Nous avons 2 mois d’avance par rapport à 2016. »

Mais une inquiétude grandissante chez les professionnels
Les emprunteurs semblent attentistes en ce début de 2e semestre 2017. Les annonces du gouvernement, les prix immobiliers qui repartent à la hausse, les taux de crédits dont l’avenir reste incertain, les incitent à patienter et attendre les mesures concrètes avant de se lancer dans leurs projets immobiliers.
Ce ralentissement du marché inquiète les professionnels, car la reprise n’aura lieu que si l’ensemble des conditions est en place… Les annonces pouvant provenir aussi bien de la BCE que du gouvernement laissent planer le doute sur les mois à venir.

Qu’attendre des banques centrales ? Récemment réunies en colloque, les banques centrales du monde entier, au premier lieu desquelles la Fed et la Banque Centrale Européenne, ont opté pour le maintien, pour le moment, de leurs politiques monétaires accommodantes qui profitent aux marchés obligataires. « Mais celles-ci ont créé une bulle boursière », indique Philippe Taboret.
Si les banques centrales n’ont pas annoncé d’arrêt brutal de leurs interventions dans l’économie qui risqueraient de faire exploser cette bulle avec pour conséquence une brutale remontée des taux, il est clair qu’un désengagement progressif aura lieu.
La FED a d’ailleurs déjà commencé entrainant une baisse du dollar face à l’euro. L’inflation ainsi née en zone Euro pourrait sonner le désengagement de la BCE. « Les taux d’intérêt devraient remonter lentement et de façon continue sur les prochains mois. », souligne Philippe Taboret.

Quelles mesures gouvernementales pour quelles conséquences ? Les mesures que devrait prendre le gouvernement d’ici la fin de l’année détermineront l’évolution du marché. S’il s’engage vers une réduction, voir une suppression des différents dispositifs (PTZ, Pinel, APL), ce qui serait une mauvaise nouvelle, les emprunteurs profiteront des derniers jours de ses dispositifs pour en bénéficier.
Dans le cas contraire, la fin d’année devrait rester atone.

Reste l’ordonnance sur la domiciliation des revenus, passée en catimini durant l’été. Ainsi, pendant dix ans, l'emprunteur, qui domiciliera ses revenus dans sa banque prêteuse, bénéficiera d’un taux préférentiel. « Comment s’assurer de l’avantage réel pour les emprunteurs de cette mesure ? », s’interroge Philippe Taboret. Qu’adviendra-t-il si l’emprunteur souhaite changer de banque avant la période des 10 ans ? ». Alors que la délégation d’assurance-emprunteur, qui ne cesse de prendre de l’importance, a porté un rude coup aux banques, cette mesure n’était-elle pas destinée à compenser cette perte ? « De plus, cette mesure vient en contradiction complète avec la loi de mobilité bancaire, pourtant voulue par Emmanuel Macron, alors ministre de l’Economie », conclut-il.

Des conditions toujours bonnes à saisir
Malgré cette conjoncture, les conditions d’accès au prêt immobilier restent très avantageuses en ce mois de septembre. Ainsi pour un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 €, les particuliers peuvent espérer emprunter 210 630 € contre 200 108 € en septembre 2016, soit 5,26% de plus. « Les taux de crédit immobilier restent encore très attractifs, même s’ils ont remonté depuis le début de l’année. Les incertitudes sur les mois à venir doivent convaincre les potentiels accédants à la propriété à passer le pas avant que la hausse des taux les désolvabilisent, conclut Philippe Taboret. Cette période de taux encore bas doit aussi permettre à ceux qui n’en aurait pas encore profité de renégocier leur crédit immmobilier ».

Injonction présidentielle de baisser les loyers : un dérapage

L'injonction de Monsieur Macron sous-entend d'abord que les propriétaires récupèrent systématiquement l'aide publique. C'est la fameuse théorie de l'effet d'aubaine : puisque les bailleurs savent qu'elle est neutralisée par l'État, ils appliquent une majoration du loyer. C'est économiquement faux. Le loyer est déterminé a priori en fonction d'un marché, c'est-à-dire d'une équation qui prend en compte la solvabilité moyenne des locataires potentiels d'un logement donné, dans une ville donnée, la fiscalité pesant sur les propriétaires et le rendement attendu. En clair, il n'est pas calculé "à la tête du client". Le propriétaire ou son mandataire ignore si celui qui va déposer un dossier est bénéficiaire de l'APL ou pas.

Il n'est pas question de nier que l'effet d'aubaine existe dans certains cas, par exemple pour les logements calibrés pour une catégorie de locataires spécifiques, tels que les logements de petite surface adaptés aux étudiants, au cœur de villes universitaires. Dans ce cas, il est imaginable que la resolvabilisation par l'APL est en quelque sorte prévue par le bailleur. Encore cela dépend-il des marchés: si le marché est tendu, le risque est non nul. Ailleurs, dans des villes moyennes où l'offre locative sera moindre que la demande, l'effet d'aubaine ne jouera pas. La réflexion à l'emporte-pièce du Président est indigne d'un esprit nuancé, capable de décoder les phénomènes complexes.

Le mode de formation du prix des loyers est tellement fondé sur des données économiques indépendantes de l'aide publique qu'au cours de l'année écoulée les nouvelles locations se sont faites à des niveaux moindres dans la plupart des villes de France. La tendance s'est avérée alors que les aides au logement n'avaient fait l'objet d'aucune réduction, pour preuve de la décorrélation entre les évolutions entre loyers et APL. Pourquoi les loyers ont-ils marqué le pas puis décru ? Simplement parce que les circonstances économiques ont conduit les bailleurs à ces choix : le bas niveau des taux d’intérêt qui incite certains locataires à devenir propriétaires occupants, le faible niveau de la croissance et l'érosion du pouvoir d'achat de la majorité des candidats locataires sont les raisons des récentes corrections, bien loin des logiques que le Président Macron croit à l'œuvre.

On sent ensuite dans les propos du Président de l'idéologie : il y a ceux qui peuvent faire l'effort et ceux qui ne le peuvent pas. Il n'est pas question de nier qu'en moyenne les propriétaires bailleurs ont une situation économique plus favorable. La différence en revanche n'est pas si importante qu'on puisse classer les premiers au nombre des riches et les seconds du côté des fragiles. La sociologie des bailleurs s'est transfigurée en deux générations : ils sont désormais recrutés parmi les classes intermédiaires. Quant à présupposer que les bailleurs ont besoin qu'on les incline à la solidarité, c'est encore faire preuve de cécité : les accommodements, les plans d'apurement des impayés, sont des pratiques courantes, parce que les propriétaires savent qu'ils ne vendent pas n'importe quel service.

Et puis quelle est cette conception de la politique que Monsieur Macron nous met sous les yeux ? Une politique qui part de l'étrange principe que l'aide publique est vaine, immédiatement récupérée par le producteur du service. La France attendait sans doute Monsieur Macron, mais elle ne l'a pas attendu pour penser que le rôle de l'État consistait à aider les membres de la communauté nationale lorsqu'ils peinent à vivre.

Qu'est-ce ensuite que cette attitude politique qui consiste à faire assumer par une catégorie de la population une décision irréfléchie, brutale et malvenue, la baisse soudaine et mécanique des APL, qui pénalise une autre catégorie de population ? On sait que le Président a mesuré un peu tard combien les conséquences réelles et symboliques de ce geste budgétaire étaient fâcheuses... Avec l'injonction aux bailleurs, on atteint un niveau de mauvaise foi insupportable. La politique, c'est la responsabilité et le courage, pas la technique de boucs-émissaires désignés à bon compte lorsque le vent contraire se lève et qu'il faut s'en protéger.

La phrase du Président sur la baisse des loyers rappelle tristement sa qualification de "rente" quand il a voulu justifier le recentrage de l'ISF sur les actifs immobiliers. Il est urgent qu'il comprenne que ce secteur économique mérite la considération et la patience de l'analyse plutôt que l'opprobre et les phrases d'offense lancées à tout-va. Le bénéfice politique d’une telle sortie risque de décevoir son auteur : même les députés de la France Insoumise – qu’on ne va pas soupçonner d’être à la solde des bailleurs – désavouent une telle sortie du Président.

Les locataires, Monsieur le Président, veulent mieux que de la compassion distante, et les propriétaires autre chose qu'un doigt accusateur. Tout cela ne fait pas une politique du logement.

06 septembre 2017

Notre président n'aime pas l'immobilier : une preuve à 5 €

Par Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.

« On se doutait que notre président n’aimait pas l’immobilier…

Après avoir laissé l’immobilier dans le futur IFI et évoqué une possible fin du dispositif Pinel, en voici une nouvelle preuve. Demander aux propriétaires de baisser leur loyer de 5€, c'est faire peser sur eux une nouvelle taxe et laisser entendre qu’ils abuseraient en matière de loyer.

C'est mal connaître le secteur. Cette dernière annonce continue de stigmatiser les propriétaires et risque de freiner de nouveau les appétences des Français pour la pierre.

Si les investisseurs se détournent de la location traditionnelle et optent pour d’autres modes de location, tel que Airbnb, ils pourront également être tentés d’investir dans des villes étrangères qui offrent de meilleures rentabilités et une meilleure sécurité.

Ils pourront aussi se tourner vers d'autres investissements non immobiliers, aggravant ainsi la crise du logement en France.

N’oublions pas que le logement est créateur d’emplois et génère un quart de la croissance du pays.

On ne peut que déplorer que le gouvernement, tout comme ses prédécesseurs, préfère ne pas prendre les mesures incitant à l'investissement immobilier pour combler l'insuffisance de logements locatifs en zones tendues. »

Les propriétaires excédés par tant d’acharnement !

Le président de l’UNPI, Jean PERRIN, a pris connaissance avec effarement et colère des déclarations du Président de la République qui appelle "tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros par mois », pour compenser la baisse des APL.

Tout d’abord, cette annonce n’a pas été prise en concertation avec l’UNPI et ses propriétaires bailleurs adhérents dont elle défend les intérêts au quotidien, cela est inadmissible.

Comme le confirme l’Observatoire des loyers Clameur qui vient de publier son étude : les loyers baissent depuis le début de l'année en France. La baisse est de 0,6 % sur les huit premiers mois de 2017, ce qui en fait l'une des plus mauvaises années pour le marché locatif depuis 20 ans.

L’Etat veut abandonner l’encadrement des loyers et voici désormais qu’il souhaite fixer les loyers à la place des propriétaires ! Dans les secteurs détendus, pour les loyers de moins de 300 € une baisse de 5 € est importante pour bailleurs ! Les solutions contraignantes ont toujours montré leur inutilité.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière, il est également préjudiciable de taxer le fruit de leurs efforts lorsqu'ils ont décidé de l'investir dans l'immobilier. L'immobilier est bel et bien un secteur économique à part entière, et en aucun cas la « rente » que le Président Macron a montrée du doigt comme stérile pour l'activité du pays.

Il est urgent pour les propriétaires de voir la fiscalité décroître et de mettre un stop définitif au harcèlement textuel qu’ils subissent ; alors que les avis de taxes foncières arrivent dans les boîtes aux lettres : trop de charges, diagnostics, obligation d’assurance locative, taxes foncière en hausse etc.

Il est primordial de décréter une baisse drastique de la pression fiscale et une simplification générale de la règlementation, alors à ce moment-là nous pourrons discuter.

Pour le président de l’UNPI, il faut augmenter l’offre locative et non contraindre en réglementant. Le Président de la République doit se ressaisir et arrêter de s’acharner sur l’immobilier.

04 septembre 2017

Marché du logement : pour une politique lisible

Les acteurs du marché de la construction, les entreprises du bâtiment ou encore les promoteurs-constructeurs, disent depuis des mois que la grande santé apparente du secteur est fragile et qu'il faut en particulier se garder de malmener l'arsenal des aides, sous peine de déséquilibrer l'équation.

Pour preuve, dans la forêt d'indicateurs passés au vert, l'un d'entre eux vient de virer à l'orange, celui des mises en chantier des derniers mois. Alors que les permis de construire ont encore augmenté de 2,7% de mai à juillet, certes moins vite que par le passé, les ouvertures de chantier, elles, ont régressé de 5%. Ce chiffre n'est pas une aberration au sens statistique, mais constitue un indicateur avancé à regarder de près. Il signifie que les promoteurs, observant leur environnement, ont cru prudent de ralentir le processus de production de l'offre nouvelle.

Pourquoi ont-ils agi ainsi ? Parce que l'exécutif a malheureusement envoyé aux ménages et à la communauté professionnelle trop de signaux négatifs, de nature à créer l'attentisme. Ce fut d'abord les propos sur l'immobilier assimilé à une rente, méritant bien un impôt sur la fortune, au moment où les autres formes de placement allaient en être exonérées. Les propriétaires ont retenu que l'immobilier ne servait en rien à l'économie du pays et ils ont anticipé des ponctions fiscales douloureuses.

On a ensuite entendu des discours contradictoires, tantôt rassurants, tantôt inquiétants, sur le sort des deux dispositifs majeurs de soutien au logement : le prêt à taux zéro pour les accédants et le Pinel pour les investisseurs. Il n'est pas question de les toucher...sur le fond. En déplacement à Bagneux le 30 août, le secrétaire d'État Julien Denormandie s'y est engagé... Oui, mais quid des modalités ? La nuance est subtile et la menace claire aux oreilles des Français. D'ailleurs, Jacques Mézard, Bruno Le Maire, Gérard Darmanin et le premier d'entre les ministres, Édouard Philippe, ont insisté sur le coût à réduire d'urgence de l'enveloppe des aides tous azimuts, jugées inefficaces et onéreuses. Et puis il y a eu ce geste très mal reçu par l'opinion consistant à réduire d'autorité les APL de cinq euros pour tous les bénéficiaires, avec des discours d'accompagnement singuliers. Le ministre du Budget, lui, a cru bon de demander aux propriétaires de baisser les loyers d'autant, leur attribuant le rôle de neutraliser les effets pour les locataires de la mesure !

Dans le même temps, la préparation du projet de loi sur le logement se fait dans une ambiance qui n'est pas marquée par la confiance. La consultation par voie numérique des acteurs du logement, pour moderne qu'elle soit, ne saurait se substituer au dialogue. Les corps intermédiaires ont le sentiment d’être sous-informés et insuffisamment écoutés.

En somme, l'ambiance qui a entouré le logement s'est dégradée et celle-ci a entraîné une moindre énergie de la part des particuliers et des promoteurs à se projeter vers l'avenir. Il appartient au gouvernement de rassurer désormais, par des discours univoques et clairs, et d'instaurer des relations empreintes d'estime avec la communauté professionnelle. Il aurait tort d'imaginer que nous ne voulons rien changer ni réformer et que le corporatisme inspire notre réflexion pour la politique du logement.

Les promoteurs, a fortiori ceux qui opèrent sur des territoires tendus, sont partants pour une rationalisation budgétaire, mais sans casser la croissance de l'immobilier, porteuse d'emplois et d'accomplissement des projets des familles. La voie est étroite et elle sera trouvée dans la collaboration entre décideurs publics et univers de l'entreprise privée.

28 août 2017

Réunion des banques centrales à Jackson Hole - quelles conséquences possibles sur le crédit immobilier ?

"Les banques centrales sont prises au piège de leur politique de taux bas et de rachat de dettes souveraines. Efficace pour contrer la crise, elle a créé la bulle boursière, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Si elles changent " brutalement " de politique, la bulle peut exploser et le marché obligataire s'envoler".

Dans ce cas de figure, les taux de crédit pourraient remonter fortement, la croissance s'arrêter et l'inflation rechuter. " Ce serait une nouvelle crise en somme… ", explique-t-il

Pour éviter ce risque, les banques centrales ont engagé un mouvement lent de retour à la normale. La FED a commencé tout doucement à remonter ses taux et à stopper le rachat massif des titres de dettes entrainant une baisse du dollar au détriment de l'Euro, mais au bénéfice de l'inflation en zone Euro. La BCE attend ce retour de l'inflation pour engager son changement de politique, ce qui ne saurait tarder, mais qu'elle fera doucement et progressivement.

"A priori, nous devrions voir les taux d'intérêt remonter lentement et de façon continue sur les prochains mois.", conclut Philippe Taboret

16 août 2017

Priorité aux aides à l’accession

À partir des prêts signés en juillet, Cafpi analyse le profil de sa clientèle. Les prévisions de Cafpi sur le retour des primo accédants semblent se confirmer en juillet, car cette clientèle représentait 55 % d’emprunteurs. « Mais attention, précise Philippe Taboret, cette catégorie est fragile, car elle se voit de plus en plus exclue des grandes villes et des zones tendues à cause de la double hausse des taux et des prix ».

Primo accédants
Les primo accédants sont de retour, et leur pouvoir d’achat immobilier semble repartir à la hausse, à durée d’emprunt constante. Alors qu’ils empruntaient 197 893 € sur 236 mois en juin, leur montant moyen d’emprunt s’établit à 208 150 € sur 236 mois en juillet. Ce montant en hausse a une conséquence sur l‘effort consenti pour emprunter. Leur acquisition représente 4,66 années de revenus contre 4,54 en juin

Accédants
Les accédants connaissent la même situation avec une durée d’emprunt équivalente, ils ont emprunté en moyenne 214 254 € sur 191 mois en juillet contre 196 304 le mois dernier. Tout ceci en leur demandant un effort moindre, en effet, celui-ci atteint 4,79 années de revenus, contre 5,72 années il y a un mois.

08 août 2017

Électroencéphalogramme plat pour les crédits immobiliers cet été ?

En juillet, légère baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs et des primo accédants exclus des grandes villes et zones tendues.

On constate une augmentation des dossiers signés en juillet par rapport à juin avec une augmentation générale des taux de 0,10 % à 0,15 % sur toutes les différentes durées de 10 à 25 ans.

Cette légère hausse des taux cumulée à la hausse des prix de l’immobilier a impacté directement le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs, surtout dans les grandes villes et les zones tendues, où ils perdent -5 % Paris, -4% à Bordeaux, -1,5 % à Strasbourg et – 1 % à Lyon. Face à ces hausses, les primo accédants s’adaptent en achetant en dehors des grandes villes ou zones tendues. Ils font construire ou s’orientent vers le neuf où les aides type PTZ leurs sont encore favorables.

En août, la stabilité des taux de crédits immobiliers se poursuit.

Pour ce mois d’août, Cafpi a négocié des taux de 0,90 % sur 10 ans, 1,00 % sur 15 ans, 1,31 % sur 20 ans et 1,51 % sur 25 ans. Alors que les taux du marché continuent à augmenter, les plus hauts taux obtenus par Cafpi sont en moyenne inférieurs de 0,24% .

Si nous prenons l’exemple de la durée sur 20 ans, qui est la durée de crédit la plus sollicitée (236 mois pour les primo accédants et 191 mois pour les accédants en moyenne), la Normandie affiche le taux le plus bas avec 1,31 % et le plus haut taux est en Corse et dans les DOM-TOM avec 1,81 % soit un écart de 0,50 entre le plus haut et le plus bas comme au mois de juillet dernier.

Saisir en août l’opportunité du rachat de crédit

Avec des taux de 0,43 % de moins en août 2017 (1,56 %) par rapport à août 2016 ( 1,99 %) le rachat de crédit est la meilleure initiative à prendre. Il représentait en 2016 plus de 30% de la production, alors qu’aujourd’hui il ne représente plus que 15%, soit une production divisée par deux.

Pourtant les conditions sont plus favorables avec des taux plus bas, car il est possible d’emprunter 4% de plus qu’il y a un an sur 20 ans. Pour 1 000 € par mois de remboursement, il est possible d’emprunter aujourd’hui 206 000 €, contre 198 000 € en août 2016 .

Et la rentrée ? Alerte rouge à nos politiques.

«Il ne faudrait pas que le gouvernement, en cherchant à faire des économies, ne casse la dynamique si fragile du marché de l’immobilier. Perdre la clientèle des primo accédants impacterait directement le secteur, avec pour conséquences des emplois, des entreprises et des recettes fiscales à la peine » alerte Philippe Taboret Directeur Général Adjoint de Cafpi .

01 août 2017

Maisons Pierre dévoile ses dernières nouveautés sur le salon Faire Construire sa Maison

Du 22 au 24 septembre, à Paris, se tiendra la 8e édition du salon Faire Construire sa Maison : 3 jours pour aider les particuliers à faire le plein d’idées et à concrétiser leur rêve de devenir propriétaires. Figurant parmi les leaders de la construction individuelle, Maisons Pierre sera une fois encore au rendez-vous avec un immense stand de 180 m2. L’idéal pour découvrir ses nouveautés, ainsi que son savoir-faire en matière d’habitations confortables et écoperformantes, adaptées à tous les styles de vie.

3 jours pour faire le plein d’idées et concrétiser son projet

Le salon Faire Construire sa Maison est un événement incontournable pour tous ceux qui veulent devenir propriétaires. En plus de se renseigner sur les meilleures solutions pour faire construire, ils peuvent découvrir les tendances en matière d’économies d’énergie, de chauffage ou de sécurité, consulter des plans et rencontrer des conseillers pour réaliser des études personnalisées. Ayant accompagné près de 40 000 familles françaises depuis 1984 dans leur désir de construire, Maisons Pierre sera donc présent une fois encore.

La maison à énergie positive révélée en avant-première !

Cette année, Maisons Pierre lancera la commercialisation de sa maison à énergie positive, dont certains équipements ont été conçus dans le cadre du programme COMEPOS, soutenu par l’ADEME et visant à créer un référentiel autour de ce type de construction. Parmi eux :

Des panneaux photovoltaïques pour capter l’énergie solaire tout au long de la journée.
Des batteries de stockage pour utiliser cette énergie lorsqu’on en a vraiment besoin, c’est-à-dire le matin et le soir principalement, en évitant les déperditions.
Un onduleur/programmateur pour contrôler et piloter l’ensemble du système
Grâce à ces équipements, adaptés à tous les modèles de maisons, un foyer peut économiser jusqu’à 60 % d’électricité. Et, alors qu’ils coûteraient 15 000 € achetés individuellement, Maisons Pierre les proposera au prix imbattable de 9 900 € pour leur lancement.

Des maisons d’architecte accessibles et de nombreuses autres surprises…

Maisons Pierre présentera aussi une offre inédite, en proposant pour tous ses modèles de maisons une version à toit plat pour un design résolument contemporain. Celle-ci ne coûtera que 1 200 à 1 800 € de plus, sans changer ni la disposition, ni les matériaux, ni les équipements initiaux. Militant depuis toujours pour que la propriété soit accessible à tous, le groupe contribue ainsi à rendre la maison contemporaine réellement compétitive.

À l’occasion du salon, Maisons Pierre lancera également son offre DUO. Celle-ci permettra de bénéficier d’un taux à 0 % sur un emprunt de 50 000 €, le groupe prenant les intérêts à sa charge.

Enfin, Maisons Pierre réservera diverses surprises aux visiteurs du salon par le biais d’animations. Pour les découvrir, il suffira de se rendre sur son stand (A18, pavillon 7.1)

Rendez-vous avec Maisons Pierre sur le salon Faire Construire sa Maison

Du vendredi 22 au dimanche 24 septembre 2017
Paris Expo – Porte de Versailles
Pavillon 7.1 – Stand A18

À propos de Maisons Pierre

Fondé en 1984 par Pierre Jude, Maisons Pierre réalise la construction de maisons individuelles dans plus de 25 départements en France, grâce à un réseau de 48 points de vente et 8 centres techniques. L’entreprise couvre aujourd’hui les régions Île-de-France, Bourgogne-Franche-Comté, Centre-Val-de-Loire, Grand-Est, Occitanie, Hauts-de-France, Normandie et Pays de la Loire.

Depuis sa création, près de 40 000 familles lui ont accordé leur confiance.

www.maisons-pierre.com

12 juillet 2017

L'IMSI lance une solution innovante en ligne adaptée au rythme de vie des négociateurs immobiliers

L'IMSI, Institut du Management des Services Immobiliers du Groupe IGS, crée une formation en ligne, sur PC comme sur Smartphone, pour répondre aux obligations de la Loi ALUR.

Cette formation de 14 heures permet d'acquérir des compétences opérationnelles et d'obtenir l'attestation rendue obligatoire par la Loi ALUR. Elle est organisée en modules courts, de quelques minutes, totalement adaptée à la réalité des métiers immobiliers de la transaction et de la gestion, qui rend difficile de s'éloigner de l'activité pendant deux jours.

Les thèmes sont opérationnels et couvrent une large palette de compétences. Les six intervenants qui animent le MOOC sont des professionnels reconnus et des formateurs expérimentés. A titre d'exemple, les fondamentaux juridiques de la transaction et la déontologie seront abordés par Maxence Dubois-Castiglione, Avocat au Barreau de Lille ; les annonces immobilières performantes par Hervé Parent, Consultant spécialiste du marketing de l'immobilier et organisateur du salon RENT.

Les méthodes pédagogiques sont innovantes et particulièrement adaptées à ce type de formation : des courtes vidéos scénarisées pour faciliter la mémorisation ; des quizz pour vérifier l'acquisition des compétences, des ressources pour aller plus loin...

Les modalités pratiques sont simples et à un coût très raisonnable : accès sur la plateforme 360Learning ; coût 100 euros HT ; règlement en ligne ; attestation délivrée par l'IMSI en fin de parcours.

Accès à la formation : http://imsi.make-u-learn.com

11 juillet 2017

Taux stables recherchent nouveaux emprunteurs

En ce mois de juillet les taux de crédits immobiliers négociés par Cafpi restent stables. Les plus hauts d’entre eux sont en moyenne inférieurs de 0,17% à ceux du marché. Les nouveaux emprunteurs se voient proposer en ce début de mois 0,90% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,31% sur 15 ans et 1,51% sur 25 ans.

Stabilité des taux
En juin, les taux effectifs obtenus par les emprunteurs sont restés quasiment identiques à ceux de mai, malgré la baisse des OAT 10 ans. Ils se sont établis à 0,97% sur 10 ans, 1,15% sur 15 ans, 1,42% sur 20 ans et 1,79% sur 25 ans. « Après les élections et un programme économique considéré comme crédible, les marchés ont été rassurés », indique Philippe Taboret.
Pour autant, les banques n’ont pas répercuté cette baisse sur leurs barèmes. A cela, une seule raison, le retour de la « bonne » inflation, évaluée à 1,2% sur le mois de juin, qui laisse présager un retour éventuel de la croissance en France.
« Mais elle entraine également le risque d’une hausse du coût de l’argent sur le second semestre 2017 », précise Philippe Taboret. Avec l’arrivée de l’été et les longues périodes de vacances, le marché va ralentir pendant près de deux mois. Ce n’est qu’à la rentrée, que l’on pourra déterminer comment les taux vont évoluer pour la fin de l’année.

Un premier semestre en demi-teinte... et des emprunteurs qui se raréfient
Les taux de crédit immobilier sont revenus à leur niveau de l’été 2016. Ces taux, toujours très bas, permettent encore à nombre d’acquéreurs potentiels de financer leur achat. Le nombre de crédits signés (demandes effectuées fin 2016 et début 2017) en est la preuve avec un bond considérable de + 50% par rapport à l’année dernière
Si on ne regarde que les chiffres, le 1er semestre 2017 a également été très productif. Le nombre de nouvelles demandes est identique à celui de l’année dernière, avec cependant une baisse significative du nombre de rachats de crédit.
« Mais cette demande est en baisse, s’inquiète Philippe Taboret. Au 1er semestre 2016, le nombre de nouvelles demandes de crédit n’avait cessé d’augmenter au fil des mois. Cette année, nous assistons au phénomène inverse, les emprunteurs se raréfient… » Un rebond est à espérer à partir de septembre pour relancer le marché.

Primo accédants, les gagnants de cette conjoncture ?
Le nombre de crédits dans l’ancien en zones tendues a fortement baissé. Les prix remontent, les vendeurs se font rares, la mobilité s’en retrouve donc amoindrie. Les délais de ventes s’allongent.
Par contre, du côté de la construction, les ventes d’immobilier neuf sont en forte hausse. Les primo-accédants bénéficient pleinement du PTZ pour acheter leur premier logement.

Succès pour les ventes privées de produits immobiliers d’investissement par Internet

Investir dans des produits immobiliers d’investissement par Internet en bénéficiant d'une réduction de 10 à 35 %, c'est possible. Une start-up s'est lancée sur ce créneau il y a 2 ans. Créée en collaboration avec Groupe Consultim, par Vinh NGUYEN, un professionnel qui a débuté sa carrière chez BNP Paribas Real Estate, VP2 fait la jonction entre le marché de l’immobilier d’investissement traditionnel et le digital. VP2 capitalise sur les 20 années d’expérience du Groupe et les avantages du numérique pour permettre aux professionnels du patrimoine et à leurs clients d’accéder à une sélection de supports d’investissement immobilier à des conditions inédites, sur le modèle des ventes privées. Elle a permis à plusieurs centaines d’investisseurs de réaliser de telles économies depuis sa création en 2016.

Au départ, deux constats :
- Les promoteurs ont besoin de vendre rapidement leurs programmes immobiliers. En effet, que ce soit lors de précommercialisation, pour pouvoir lancer la construction, en cours ou en fin de commercialisation pour pouvoir récupérer des fonds destinés à un prochain projet, ils ont tout intérêt à vendre les appartements dans les meilleurs délais.
- Les modes de consommation ont évolué. Le e-commerce ne cesse de se développer, et les enseignes traditionnelles prennent toutes le virage du numérique. Dans cet univers, le principe des ventes privées connaît un fort succès et a su attirer une nouvelle clientèle.

Digitalisation
VP2 a eu l'idée de rapprocher ces deux tendances, autour d’un mode de consommation innovant pour l’immobilier d’investissement. La souplesse permise par la digitalisation accélère le processus de vente des produits proposés. Les promoteurs en conséquence sont prêts à consentir sur un petit nombre de lots et une durée limitée des conditions uniques aux investisseurs, pour que les ventes se réalisent vite.

De leur côté, les investisseurs ont la possibilité d’être acteur de leur investissement, en collaboration avec un professionnel du patrimoine. Ils peuvent réellement prendre en main leur achat, se faire leur propre idée des résidences et des biens proposés, pré-réserver en ligne. En effet, hormis la réservation et la signature de l'acte authentique, tout se passe par Internet.

VP2 travaille à parts égales avec les majors du marché et les petites ou moyennes sociétés de promotion qui réalisent des résidences en cœur de ville. La société propose aussi bien des programmes en LMNP qu'en locatif nu (dispositif Pinel...) ou en démembrement. Son objectif 2017 est d'atteindre le chiffre de 300 à 350 ventes.

06 juillet 2017

Achèvement de la restructuration de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur

L’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur est constitué de deux bâtiments situés respectivement 3 place de Fontenoy et 20 avenue de Ségur, dans le 7ème arrondissement de Paris. La livraison du bâtiment Ségur, intervenue le 30 juin 2017 avec deux mois d’avance, marque l’aboutissement des travaux de restructuration de ce site destiné à accueillir des services du Premier ministre et des Autorités administratives indépendantes.

Les bâtiments Fontenoy et Ségur, qui abritaient à leur origine le ministère de la Marine marchande et le ministère des Postes, Télégraphes et Télécommunications, ont fait l’objet d’une restructuration complète pour y créer plus de 2 300 postes de travail, ainsi qu’un restaurant administratif, une crèche, une salle de sport et un centre de documentation. Les travaux ont également permis d’édifier un bâtiment neuf, qui relie les deux immeubles en partie centrale du 2ème au 5ème étage, de rénover entièrement l’auditorium de 450 places, de rendre l’ensemble du site, d’une surface totale de 49 000 m², accessible aux personnes à mobilité réduite mais aussi de viser une certification HQE (Haute Qualité Environnementale) et le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Cette opération s’est déroulée en deux phases. Après moins de dix-huit mois de travaux, le bâtiment Fontenoy a été livré le 30 juin 2016, conformément au délai fixé. La livraison du bâtiment Ségur a quant à elle eu lieu le 30 juin 2017, avec deux mois d’avance sur le planning initial.

Pour conduire ce chantier de restructuration, la SOVAFIM (société de valorisation foncière et immobilière), propriétaire pour une durée de 34 ans de cet ensemble immobilier emblématique du patrimoine architectural des années 1930, a conclu, à l’issue d’une procédure de dialogue compétitif, un contrat global de promotion immobilière et d’exploitation-maintenance avec la société HORIZONS FONTENOY-SEGUR.

Ce groupement est constitué par SOGELYM DIXENCE, groupe indépendant de promotion immobilière reconnu pour la qualité de ses réalisations, qui a travaillé de concert avec l’Agence B. Architecture, ainsi que CBC, filiale de Vinci Construction, et Dalkia. Associée à toutes les étapes de la conception et de la réalisation du projet, DALKIA, entreprise française leader en services énergétiques, assurera la maintenance et le pilotage des installations techniques.

Cet ensemble immobilier sera occupé par des Autorités administratives indépendantes et des services rattachés au Premier ministre, implantés jusqu’à présent sur une vingtaine de sites différents.

Le Défenseur des droits et la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) ont ainsi emménagé dans le bâtiment Fontenoy à l’automne 2016. Trois autres Autorités administratives indépendantes, dix services du Premier ministre ainsi que le service du Contrôle budgétaire et comptable ministériel auprès du Premier ministre s’installeront, à compter de l’automne, dans le bâtiment Ségur qui pourra également accueillir deux cabinets ministériels.

Ce regroupement est conduit par la Direction des services administratifs et financiers du Premier ministre, en lien avec la Direction de l’immobilier de l’Etat. Outre la réduction du nombre d’implantations et l’application des normes de la politique immobilière de l’Etat, il vise à renforcer la collaboration et les synergies entre ces entités, à mutualiser des fonctions support et à faire bénéficier les agents d’espaces de travail modernes et fonctionnels.

Le marché immobilier au premier semestre 2017

Moral des ménages, volume des transactions et niveau des prix alignés à la hausse

Les années de scrutin présidentiel ont-elles une influence bénéfique sur le moral des Français ? Toujours est-il qu’en mai 2017 (élection d’Emmanuel Macron), l’indicateur de confiance des ménages a retrouvé son plus haut niveau depuis août 2007 (été de l’élection de Nicolas Sarkozy). Le nombre de transactions et le niveau des prix sont, eux aussi, alignés à la hausse.

Nombre de ventes record. En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin. C’est un chiffre sans précédent, qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%. Pour égaler la rotation maximale observée l’année du millénaire, il aurait fallu parvenir à 950 000 transactions. Autre ombre au brillant tableau, le chiffre synthétique dissimule des disparités régionales. Certes, les deux tiers des départements ont connu des progressions des ventes supérieures à 10%. Mais près de la moitié des transactions (46%) se sont concentrées sur vingt départements.

Prix : une moyenne de 4% souvent explosée. La hausse s’est confirmée, voire amplifiée. En juin, elle atteint un niveau de 4% sur douze mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4%, et celui des maisons, de 3,4%. Mais là encore, tout le monde ne se retrouvera pas dans ce constat. Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Etienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3%. Tandis que Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9%. Le record en la matière est détenu par Bordeaux : 7,1%. Ces hausses de prix impactent le pouvoir d’achat immobilier des particuliers. Ces derniers ont perdu 1,7 mètre carré au premier semestre. Mais sur douze mois, ils restent gagnants d’1,5 mètre carré, voire davantage dans certaines villes comme Poitiers, Limoges, Le Havre et Clermont-Ferrand.

Marché du neuf : tous les indicateurs au vert. Le nombre de mises en chantier s’est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6%, les ventes de maisons individuelles en secteur diffus de 18%.

Marché locatif : les premiers enseignements de l’OSLO. L’observatoire des Statistiques des Locations (l’OSLO), mis en place en début d’année, poursuit sa montée en puissance. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année sur l’ensemble du territoire, il permet de diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes. Des loyers médians apparaissent ainsi, tout comme les délais moyens de relocation. Pour les locataires et les investisseurs privés, il s’agit là d’informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur. C’est en l’occurrence Dijon, avec un rendement locatif de 6,3%, à comparer avec Paris, la moins rentable avec 3,4%.

Les préconisations réitérées de la FNAIM. Il importe que la rentabilité demeure motivante. C’est ce qui fait qu’un propriétaire décide de maintenir son bien en location plutôt que de le mettre en vente. Mais au préalable, encore faut-il que le particulier ait eu envie de devenir investisseur, en achetant un bien locatif. Il accomplit là une vraie mission de service public de logement. Son rôle économique doit être reconnu par les gouvernements. C’est pourquoi la FNAIM réitère sa demande de voir dans le bailleur un producteur qui, de ce fait, doit pouvoir amortir fiscalement son bien.

Simplifier, fluidifier, alléger. Il faut aussi que les rapports locatifs soient débarrassés de contrôles pesants, notamment au moment du cautionnement. C’est comme cela que les opérations pourront être fluidifiées. Mais les actes de vente peuvent être aussi améliorés, de même que les diagnostics.

L’immobilier a besoin de stabilité, qui permet le retour de la confiance. Celle-ci explique en grande partie la série de bons chiffres observée au premier semestre. Parmi les mesures qu’il faut actuellement pérenniser, figurent le PTZ et le dispositif Pinel. La FNAIM est également favorable à un allègement de la pression fiscale sur les transactions immobilières.

Projet de loi "Habitat, mobilité, logement": tenir les promesses Par Jean-François BUET, Président de la FNAIM

Le ministre de la Cohésion des territoires prépare pour la rentrée un projet de loi sur le logement qui promet d'être ambitieux. À cette heure, il est difficile de dire avec assurance quel sera le contenu de ce texte, des organisations professionnelles n’ayant pas encore été reçues.

On en est ainsi réduits à conjecturer, sachant que le projet de loi en question a vocation à tenir les promesses du candidat Macron. Celles-ci visaient d'abord à introduire plus de mobilité dans le parc de logements. Le concept d'un bail de courte durée, de trois mois à une année maximum, avait été introduit, adapté aux actifs, jeunes en particulier, travaillant pour beaucoup d'entre eux, désormais sous statut précaire, et nomades. Ce contrat exigera moins de garanties de la part des locataires, à qui il ne serait, par exemple, demandé ni dépôt de garantie ni caution personnelle. Il faudra pourtant veiller à sécuriser le bailleur d'une manière ou d'une autre. On peut penser, pour ces contrats, à rendre obligatoire une assurance contre les impayés, dont la prime serait assumée à parité par l'investisseur et le preneur.

Puisque le nouveau texte rouvrira la saga des rapports locatifs, on sera bien inspiré d'en profiter pour corriger les points de déséquilibre subsistant entre les parties. Il est ainsi indispensable que, face à la pénalité applicable au bailleur qui ne restitue pas au locataire le dépôt de garantie dans les deux mois suivants son départ, soit instaurée une pénalité pour le locataire qui paie son loyer en retard.

Il sera opportun que la future loi remette enfin en cause le droit au maintien dans les lieux dans le parc locatif public. C'est une mesure de justice sociale que les Français attendent. Il est nécessaire d'aller au bout de la logique des surloyers. Il est normal qu'un locataire, dont la situation a évolué favorablement, cesse de bénéficier de cette aide de la collectivité. Cette mesure permettra aussi de libérer des logements pour ceux en ayant le plus grand besoin.

Emmanuel Macron avait promis une autre évolution majeure: les familles dont la structure est modifiée doivent pouvoir changer de logement pour que la réponse soit adaptée à la vie, et non apportée une fois pour toutes de façon immuable. Le plus souvent, les besoins en termes d’espace sont amenés à diminuer. Le parc locatif public doit gagner en flexibilité. Il doit vivre avec ses occupants et avec son temps sociologique.

On entend en outre que le gouvernement remettrait en cause le dispositif Pinel favorisant l'investissement locatif dans le logement neuf. Quoiqu'il en soit, une telle mesure ne se trouverait pas dans un projet de loi civile, mais dans une loi de finances et il faudra en effet être vigilant lorsque s'écrira le scénario budgétaire, dans les toutes prochaines semaines. On devra néanmoins veiller à ce que l'abondement de l'offre locative se poursuive: si elle ne fait pas par le neuf, elle se fera par le logement existant. La FNAIM attend qu'un bail solidaire, associé à un régime fiscal reconnaissant l'engagement du bailleur de pratiquer des loyers inférieurs au marché, voie le jour dans la loi. Son succès relaierait puissamment celui du Pinel.

Le projet de loi du ministre de la Cohésion des territoires vise aussi à dynamiser la construction par la multiplication d'"opérations d'intérêt national", qui décrèteraient la mobilisation des moyens dans les endroits où l'offre de logements est gravement en retrait par rapport à la demande. Là, si les maires traînent des pieds pour délivrer les permis de construire, le préfet se substituera à eux. Le concept existe, mais son utilisation est limitée aux villes nouvelles ou aux zones aéroportuaires. Cette volonté est louable. Il ne faudrait pas pour autant que les relations se figent entre l'État et les collectivités locales. Un dialogue plus franc, dans l'ordre d'une décentralisation bien comprise, doit s'enclencher. Sans cela, les élus ne seront pas enclins par exemple à la modération fiscale: certes la taxe d'habitation sera supprimée pour l'essentiel de la population, mais le risque d'une augmentation de la taxe foncière pour les propriétaires, ou des droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaires"), pour les acquéreurs existe. A l'inverse, ces deux taxations doivent ne plus augmenter pour la première et baisser drastiquement pour la seconde. Il s'agit de resolvabiliser les acheteurs, et surtout de libérer la mobilité et la fluidité des marchés, objectif structurant du texte législatif qui s'annonce.

Le candidat Macron avait annoncé, pour compléter le programme de développement territorial de l'habitat, une redynamisation de l'ANRU et des actions de rénovation urbaine. Il est urgent de considérer le parc existant obsolète comme porteur d'opportunités pour loger les ménages, en locatif comme en accession, partout en France.

La FNAIM est prête à travailler avec le gouvernement pour que le projet de loi à paraître soit marqué par le souffle d'une politique sans tabou et par le pragmatisme.

Logement étudiant : quelle place dans les préoccupations du gouvernement ? Par Laurent STRICHARD

Emmanuel Macron candidat à la Présidence de la République avait promis, s'il était élu, que seraient construits 80 000 logements pour les jeunes au cours de son mandat. Pour être précis, il s'agissait de 60 000 logements pour les étudiants et de 20 000 logements pour les jeunes actifs. Il avait également appelé de ses vœux que 30 000 logements locatifs du parc HLM soient réservés aux occupants jeunes, avec un contrat de bail à durée réduite et assorti de moindres obligations, notamment sans besoin de caution ni de dépôt de garantie. Clairement, les parties prenantes, professionnels de l'immobilier et associations étudiantes, ont fait bon accueil à ces engagements. Pourtant, si les 80 000 logements annoncés représente le double du plan mis en place sous la présidence de François Hollande, ce doublement symbolique est très éloigné en regard d’une demande plutôt dix fois plus importante.

Cela étant dit, le gouvernement préparerait une loi « Habitat, mobilité, Logement », qui pourrait être présentée en septembre, reprenant les grandes lignes du programme de notre Président de la République : profitons-en pour faire sauter les freins à la construction et à l’accession au logement des jeunes actifs au sens large, sans se limiter à la notion d’étudiant dont la frontière avec le jeune actif est de plus en plus illusoire dans un monde où la formation continue et l’alternance entre les cycles d’études et de travail sera de plus en plus de mise pour assurer l’employabilité de tous comme la capacité d’innover et d’entreprendre.

Si le logement des étudiants et des jeunes actifs, qui figurait dans les engagements de campagne, n'a pas de responsable désigné au gouvernement, dont-on pour autant s’en inquiéter ? Bien sûr, le ministre de l'Éducation nationale ou la ministre de l'Enseignement supérieur ont partie liée avec les jeunes et leur destin, mais ils ne tiennent ni les rênes de la production des logements, ni les circuits de financement, ni les politiques de l’emploi en lien avec la cohésion sociale et le logement.

Les acteurs du logement des jeunes attendent que leur soient désignés des interlocuteurs titrés, car le privé peut être une source de propositions intéressantes pour atteindre les objectifs d’Emmanuel Macron. Mais il ne faudrait pas que l’immobilier soit perçu comme une rente à taxer, mais comme un solution au logement des jeunes.

Loi Logement du gouvernement Macron : de bonnes idées à développer

Le gouvernement prépare une loi « Habitat, Mobilité, Logement », qui pourrait être présentée en septembre. Reprenant les grandes lignes du programme d’Emmanuel Macron, ces mesures, teintées de bon sens, méritent cependant que l’on s’y arrête. Est-ce suffisant au vu des besoins actuels ?

Le gouvernement pourrait retirer aux maires leurs prérogatives en matière d’urbanisme. Il s’agirait de durcir le dispositif « opération d’intérêt national » (OIN) afin que l’Etat reprenne la main directement sur la délivrance des permis de construire. Les effets ne seront visibles que dans 3 à 5 ans, le temps pour les pouvoirs publics de la mettre en application sur le territoire et modifier l’ensemble du droit correspondant aux OIN. D’autant que cela doit s’accompagner d’une réflexion sur la densité des villes, la hauteur des constructions, le développement des transports. La connectivité au réseau internet peut être mise en œuvre au préalable. L’accès au numérique rapide permettra une nouvelle réflexion sur l'occupation des espaces de notre pays. Le télétravail et l'impression 3D éviteront de concentrer emplois et logements sur quelques métropoles.

En proposant de réformer la taxe d’habitation, le gouvernement a oublié un point essentiel : les collectivités ont besoin de ces revenus pour financer leur développement et proposer les infrastructures et les services nécessaires (routes, écoles, crèches…) aux nouveaux habitants. Qui achètera un logement neuf dans ces conditions ? Qui achètera un logement neuf, s’il ne dispose d’aucun service de proximité dans son nouveau logement ?
La réforme de la taxe foncière dont les barèmes datent des années 60 paraît plus urgente. Elle permettra une réactualisation de la valeur foncière et évitera la rétention des terrains.

Sur le plan des HLM, le gouvernement souhaiterait supprimer les droits au maintien dans les logements si les plafonds de revenus sont dépassés. Mais, plutôt que de vouloir mettre « dehors » des familles qui peuvent depuis peu se tourner vers le logement locatif privé, la solution simple serait, pour les bailleurs sociaux, de mettre en place un bail renouvelable sous conditions de ressources, d’une durée limitée dans le temps. Cela permettrait à chaque renouvellement de bail de s’assurer que les locataires disposent de revenus correspondant au logement dans lequel ils vivent.

Le gouvernement semble vouloir avancer sur la question du logement, alors que ce sujet a été complètement occulté des débats lors des élections. Si on note une volonté d’agir, encore faut-il, pousser la réflexion au bout de sa logique. La demi-mesure ne suffira pas à assurer un logement accessible pour tous.

05 juillet 2017

Salon National de l’Immobilier 2017 à Paris : Le bon moment pour les primo-accédants

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre 2017 au Carrousel du Louvre à Paris, les primo-accédants pourront découvrir toutes les opportunités qu’offrent le neuf et l’ancien pour acheter leur première résidence principale.

« Etre chez soi » et « ne plus verser des loyers à fonds perdu », telles sont les principales motivations des Français pour devenir propriétaires de leur logement, selon une étude réalisée par le Crédit Foncier en avril dernier auprès de 7 000 ménages ayant cherché au cours des douze derniers mois à acquérir un logement (respectivement 72 % et 69 % des répondants). Si l’envie d’avoir un toit à soi est primordiale, les Français font aussi leurs comptes et ont bien compris l’intérêt d’investir alors que le niveau des taux d’intérêt, stable, reste toujours extrêmement attractif, à 1,56 % en moyenne au mois de mai (et 1,55 % en avril) toutes durées d’emprunt confondues selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

« L’immobilier offre actuellement d’excellentes opportunités pour les primo-accédants, grâce notamment au prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, et à un environnement de taux de crédit très attractifs, rappelle Olivia Milan, directrice du Salon National de l’Immobilier. D’ailleurs, une conférence organisée le dimanche 15 octobre à 11h30 aura pour thème ‘’les avantages à acheter un bien immobilier quand on est jeune’’ ».

Un budget sécurisé

Lors du Salon National de l’Immobilier, les primo-accédants vont pouvoir disposer des meilleurs conseils pour préparer leur plan de financement grâce aux courtiers et banques présents sur le Salon, notamment avec la conférence « comment financer l’achat de son premier logement neuf ou ancien en Ile-de-France ? », vendredi 13 octobre à 16h30. Ils vont ainsi pouvoir vérifier s’ils peuvent profiter des différentes formules de prêt aidé (prêt Action Logement, prêt à l’accession sociale, etc.) dont le prêt à taux zéro (PTZ) pour leur achat dans le neuf et dans l’ancien sous conditions de travaux (valable jusqu’au 31 décembre 2017 dans sa forme actuelle).

Les primo-accédants vont notamment pouvoir définir la meilleure durée d’emprunt : un facteur important afin d’ajuster leur enveloppe budgétaire. « Si une hausse des taux de 1 point de base s’observe sur les prêts à taux fixe sur 15 ans, on constate en revanche une baisse sur les prêts à 20 ans (2 points de base) et sur ceux à 25 ans (3 points de base) », indique l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Ils vont aussi pouvoir choisir la meilleure assurance emprunteur, grâce au renforcement des dispositions sur la délégation d’assurance, en vigueur depuis quelques semaines.

Une acquisition fiabilisée

Qu’il s’agisse d’un achat dans l’ancien via un agent immobilier ou d’une acquisition dans le neuf (achat en VEFA ou projet de construction de maison individuelle), il est indispensable pour tout primo-accédant de rencontrer des professionnels de l’immobilier pour réaliser son opération dans les meilleures conditions.

04 juillet 2017

L'IMSI crée une nouvelle spécialisation « Immobilier résidentiel et nouvelles technologies » dans le cadre de son cycle Mastère Professionnel 2 Management des services immobiliers, afin de répondre aux nouvelles exigences du marché.

L'institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), présidé par Henry Buzy-Cazaux et dirigé par Françoise Sgarbozza, crée une nouvelle spécialisation au sein de son cycle Mastère 2 qui délivre le titre de « Manager en immobilier résidentiel et tertiaire », certification professionnelle de niveau I (Fr) et de niveau 7 (Eu), Code NSF 313, enregistrée au RNCP par arrêté du 29/07/2014 publié au JO le 09/08/2014.

"Dans un secteur de plus en plus concurrentiel, les professionnels de l'immobilier résidentiel n'auront pas d'autre choix que de maîtriser les nouvelles technologies pour valoriser leurs services, se démarquer de leur concurrence et se faire remarquer de leurs clients. Ayant pour ambition d'ouvrir ma propre agence dans quelques années, j'avais donc tout intérêt à opter pour ce master l'an prochain" précise Margerie Morvan, étudiante en 4ème année.

Le secteur immobilier, même s'il peut être soumis aux aléas de la conjoncture économique, est un marché dynamique et créateur d'emploi. Qu'il s'agisse de l'immobilier résidentiel, privé ou public, ou de l'immobilier tertiaire, c'est un secteur qui offre de nombreux postes d'encadrement et des parcours de réussite qui nécessitent des compétences spécifiques. Ce cycle mastère professionnel spécialisé permet d'y répondre notamment par la maîtrise des outils digitaux.

« Notre rôle d'école est de former les futurs professionnels de l'immobilier. Il nous est apparu indispensable de les faire réfléchir à ce que les nouvelles technologies peuvent apporter à la fois en termes de nouvelles organisations d'entreprise, de nouvelles méthodes de travail et de nouveaux produits à proposer à la clientèle. Cette option sera également nouvelle en termes de méthodes d'apprentissage, puisque, hormis les aspects législatifs qui pourront se traiter lors d'un cours classique, l'ensemble des autres apprentissages se fera sous la forme de rencontres avec des professionnels, de recherches, de débats, de travaux de réflexion et de propositions.

A la rentrée, cette option sera centrée sur l'utilisation des nouvelles technologies dans le domaine de l'immobilier résidentiel, mais dès l'année suivante, nous l'étendrons aux autres secteurs de l'immobilier » confirme Françoise Sgarbozza, directrice de l'IMSI

27 juin 2017

Salon National de l’Immobilier 2017 à Paris : 19 conférences pour investir en toute sécurité

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre 2017 au Carrousel du Louvre à Paris, les visiteurs pourront s’informer afin d’investir dans les meilleures conditions lors des 19 conférences organisées.

Qu’il s’agisse de devenir propriétaire de sa résidence principale pour la première fois ou de réaliser un investissement locatif dans le neuf pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, le Salon National de l’Immobilier de Paris veut offrir aux visiteurs les meilleurs conseils pour concrétiser leurs projets.

« L’immobilier offre actuellement d’excellentes opportunités, grâce notamment au dispositif de soutien à la primo-accession du prêt à taux zéro (PTZ) et au dispositif d’investissement locatif Pinel, avec avantage fiscal à la clef, dans un environnement de taux de crédit très attractifs », rappelle Olivia Milan, directrice du Salon.

Durant ces trois jours, 19 conférences animées par des professionnels (notaires, courtiers, promoteurs, etc.) seront organisées pour répondre aux questions de tous les acquéreurs, à la fois sur les mécanismes des dispositifs législatifs actuels, et sur les meilleurs moyens d’optimiser son patrimoine selon sa situation personnelle, patrimoniale et fiscale.

Toute la palette des investissements
Primo-investisseur ou bailleur confirmé, neuf en défiscalisation, immobilier ancien, pierre papier, résidences services, achat à l’étranger… L’investissement est au cœur du prochain Salon National de l’Immobilier de Paris, rythmé par de nombreuses conférences thématiques sur chacun de ces sujets, avec en outre des conférences pour financer son investissement en toute sécurité.

« Les conférences vont permettre aux visiteurs de comprendre toutes les facettes de l’investissement, qu’il s’agisse de créer un complément de revenus dans une optique de retraite, de choisir les villes où investir, avec notamment l’horizon du Grand Paris, ou encore d’anticiper la transmission de leur patrimoine », souligne Olivia Milan, directrice du Salon.

Se lancer dans son premier achat
Grâce au très faible niveau des taux d’intérêt actuellement pratiqué par les banques, les primo-accédants disposent d’excellentes conditions pour leur première acquisition. Ils peuvent aussi bénéficier des avantages de la délégation d’assurance, qui peut leur permettre de souscrire une assurance emprunteur aux mêmes conditions que l’assurance de groupe proposée par les établissements bancaires, mais à moindre coût.

« Grâce aux conseils prodigués lors des conférences, les visiteurs primo-accédants vont pouvoir s’informer sur les meilleures conditions de financement de leur projet selon leur profil et leur lieu d’habitation envisagé. Rappelons que le PTZ, octroyé sous conditions de ressources et selon la localisation géographique du bien convoité, permet de financer jusqu’à 40 % du premier achat sans intérêt dans le neuf et dans l’ancien sous conditions de travaux », indique Olivia Milan, directrice du Salon.

Un programme de conférences complet et des consultations gratuites
Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, les visiteurs pourront également bénéficier de consultations gratuites pour obtenir les meilleurs conseils pour concrétiser leurs projets immobiliers en toute sérénité.

Paris, en marche vers un nouveau record !

Cela fait désormais 3 ans que l’activité du marché immobilier fait preuve d’un formidable dynamisme. Le nombre de transactions enregistré par le Réseau CENTURY 21 au 1er semestre 2017 est à nouveau en augmentation de 11% par rapport au 1er semestre 2016. Et pourtant, les prix ne s’emballent pas -loin de là !- et enregistrent une hausse très contenue de 1,5% sur la période, mettant le prix moyen au m² à 2532€ France entière, toujours en-deçà du plus haut atteint au 1er semestre 2011 à 2693€ le m². En revanche, à Paris c’est une autre histoire : les prix sont en marche vers un nouveau record !

EN FRANCE
A la tempérance des prix s’ajoutent d’autres indicateurs qui confirment la bonne santé du marché : les délais de vente raccourcissent à peine (-1j) pour s’établir à 94 jours, loin des 64 jours constatés en 2004. Les acheteurs prennent leur temps. Ils profitent pleinement des taux bas, qui n’ont finalement que très faiblement augmenté depuis décembre 2016, pour réaliser leur projet immobilier dans les meilleures conditions possibles.
Installés dans la vie active, les 30-40 ans voient leur proportion progresser de 5,8% parmi les acquéreurs et représenter la tranche d’âge la plus importante sur le marché (27,4%). Ils optimisent le montant qu’ils peuvent emprunter en allongeant la durée de financement (passant de 19,8 ans à 20,3 ans entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017) pour acheter, et même gagner quelques m² supplémentaires (+1,6m²). La superficie moyenne d’une acquisition atteint une surface record de 86,3m². Ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale. Le marché des résidences secondaires n’évolue pas, quand celui de l’investissement locatif recule de 7,1%, sans doute dû à l’attentisme des investisseurs en période électorale.

A PARIS
Dans la capitale, les prix s’envolent ! +7,7% entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017 : le prix moyen au m² atteint un nouveau sommet en s’établissant au 1er semestre 2017 à 8942€. Nous avions annoncé en début d’année qu’il franchirait les 9000€ ; c’est chose faite au 2e trimestre 2017. Cet emballement n’est évidemment pas sans conséquence sur l’activité. Celle-ci freine et contrairement à la tendance nationale, le nombre de transactions parisiennes enregistre un recul de 3,1% (1er semestre 2017 versus 1er semestre 2016). Les délais de vente qui avaient déjà raccourci de 12 jours au 1er semestre 2016 se contractent à nouveau de 8 jours pour s’établir à 58 jours en moyenne. Ils n’atteignent pas le niveau de 2011 à 44 jours, mais la surchauffe n’est pas loin ! Avec une telle augmentation du prix au m², même si les parisiens sacrifient quelques m² de surface pour acheter (-1,8m²), le montant moyen d’une transaction parisienne crève les plafonds : 446 982€. Pas étonnant que seuls les cadres supérieurs et professions libérales voient leur proportion augmenter sur le marché, représentant désormais 46% des acquéreurs parisiens, quand la part des employés et ouvriers s’effondre, elle, de 19% sur la même période. Le crédit est largement utilisé pour mener à bien l’opération : la durée d’emprunt s’allonge (passant de 19,46 ans à 20,06 ans en moyenne), et la quotité financée par le crédit s’accroît de 57,5% à 65,2%.
Depuis la correction des prix au 1er semestre 2009 faisant suite à la crise des subprimes, le prix au m² parisien a augmenté de 45% ! Au niveau national, sur la même période, il n’a évolué que de 9,5%, un rythme identique à celui de l’inflation.

EN ILE-DE-FRANCE
Loin des accélérations parisiennes, le prix moyen au m² francilien s’établit au 1er semestre 2017 à 3176€, en hausse de 2% par rapport au 1er semestre 2016. Le montant moyen d’une acquisition suit une évolution comparable (+2,5%) et atteint désormais 251 633€, maisons et appartements confondus. Cette progression des prix contenue est bénéfique pour l’activité qui enregistre +11,9% de transactions entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017.
Les écarts sont cependant importants selon les départements. Avec des prix particulièrement bas pour l’Ile-de-France (2272€ le m² au 1er semestre 2017), la Seine-et-Marne voit son activité bondir (+24,7%). A l’autre bout de l’échelle, les Hauts-de-Seine -le département le plus cher de la région- voient le prix moyen au m² monter de 8,9% pour atteindre 5719€ au 1er semestre 2017, avec pour conséquence immédiate un ralentissement net de son activité (-6,4%).

EN REGIONS
Dans treize (des anciennes) régions, le prix moyen au m² augmente. C’est le cas en Alsace, Aquitaine, Auvergne, Basse-Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Limousin, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord et Picardie ainsi que dans le Poitou-Charentes.
A l’inverse, dans sept régions (Bourgogne, Bretagne, Haute-Normandie, Languedoc-Roussillon, Pays-de-la-Loire, PACA et Rhône-Alpes), le prix moyen au m² est en recul. Partout en revanche, à l’exception de l’Alsace et de la Bourgogne, l’activité progresse.
Dans toutes les régions hormis la PACA et Rhône-Alpes, le montant moyen d’une transaction est inférieur au montant de l’enveloppe de crédit disponible pour une mensualité de 1000€ sur vingt ans.

PERSPECTIVES
Malgré une activité soutenue depuis 3 ans, des délais de vente qui se réduisent et des marges de négociation qui s’étiolent, les prix immobiliers semblent contenus, et c’est une très bonne chose. Car il ne faut pas s’y tromper, le pouvoir d’achat immobilier est au maximum de ses capacités, soutenu par des taux d’emprunt particulièrement bas. Ces taux bas offrent la possibilité à certains ménages d’acheter plus grand, quand ils permettent à d’autres, plus modestes, de concrétiser leur projet qu’ils n’avaient pu réaliser jusque-là.
Nous sommes incontestablement dans un marché de taux ; s’ils demeurent constants, l’année 2017 devrait conserver sa belle dynamique et présenter une hausse des prix modérée sur douze mois. Cette relation saine qu’ont nos compatriotes avec l’immobilier, fondée notamment sur l’usage du taux fixe pour les crédits, est une exception française qui n’est pas à bouder.