28 avril 2017

Ponction des dépôts de garantie par un tiers : une spoliation !

Un rapport du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur l’amélioration des rapports locatifs rendu à la Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, préconise de créer un fonds géré par une institution publique, abondé par les dépôts de garantie de toutes les locations, pour favoriser les travaux de transition énergétique ou de remise aux normes des logements.

Il conduirait à modifier le fonctionnement règlementaire actuel : le locataire ne verserait le dépôt de garantie qu'une fois dans sa vie et il le suivrait au long de son parcours. L'objectif serait d'éradiquer les contentieux pouvant exister avec le propriétaire bailleur quant à la restitution de cette somme lors du départ du locataire.

L’UNPI, présidée par Jean Perrin, la Fédération des propriétaires immobiliers privés, est stupéfaite de ne pas avoir été consultée sur ce sujet qui concerne ses adhérents bailleurs. Seul le propriétaire peut décider de l’usage à faire de ce dépôt de garantie, certainement pas un tiers !

La Commission de Conciliation n’est-elle pas compétente et efficace pour régler ces litiges entre propriétaires et locataires ? Elle a vu pourtant le domaine de ses compétences élargi par la loi Alur. L’idée même de faire intervenir un dispositif public de plus dans les relations propriétaire/locataire est dangereuse.

Ce sont 4 milliards d’euros qui ne seront pas dans la trésorerie des propriétaires ni dans la rénovation des logements, ni dans la transition énergétique et qui ne viendront pas renforcer la sécurisation locative.

Le président de l’UNPI condamne fermement cette mesure de la CGEDD.

La relation bailleur / locataire n’a pas à être régentée par un nouvel acteur.

27 avril 2017

Primo-accédant : oui, il est encore possible d’acheter à Paris !

Contrairement à une idée reçue, il est encore possible de devenir propriétaire à Paris. De même, acheter dans la capitale ne coûte pas obligatoirement beaucoup plus cher que louer.
La preuve ? CAFPI a récemment répondu à la demande de Jason, un jeune cadre de 29 ans, célibataire.

Devenir propriétaire à Paris pour un effort mensuel supplémentaire de seulement 69 € !

Projet : l’achat d’un 32 m2 dans le 10ème arrondissement.
Budget : 293 049 € tout frais compris.
Apport : 45 000 €
Besoin de financement : 248 049 €
Revenus : 2 822 € net /mois.

Face à un vendeur qui le presse de se décider et à sa banque qui fait la sourde oreille, Jason mandate CAFPI pour boucler son opération en un temps record.

Les solutions de financement CAFPI :

- Mobilisation du Prêt Paris Logement (PPL) 0 % pour un montant de 24 200 € remboursable sur 15 ans.
- Mise en place d’un prêt à paliers de 223 849 € sur 25 ans, afin de limiter les mensualités (assurance - 25 € - comprise) à 909 € pendant 15 ans, puis à 1 300 € pendant les 10 années restantes.
Un montage qui permet au démarrage de maintenir l’endettement de Jason sous la barre des 33 %. Et dans 15 ans ? S’il n’a pas revendu son logement, il remboursera 1 300 € par mois. Une échéance supportable si son salaire annuel est revalorisé de 1 % par an en moyenne sur la période.

Conclusion : Grâce au coup de pouce financier du PPL 0 % et à CAFPI, ce jeune cadre parisien jusque-là locataire d’un appartement dans le 17ème arrondissement pour 840 € par mois est devenu propriétaire pour un effort mensuel supplémentaire de seulement 69 € !

Captation des dépôts de garantie : une scandaleuse tentative de main basse

Par Jean-François Buet, Président de la FNAIM

Un rapport du Conseil général de l'environnement et du développement durable rendu hier à Madame Emmanuelle Cosse ne préconise rien moins que de créer un fonds géré par une institution publique, une de plus, abondé par les dépôts de garantie de toutes les locations, pour favoriser les travaux de transition énergétique ou de remise aux normes des logements. Il conduirait à modifier le fonctionnement règlementaire actuel: le locataire ne verserait le dépôt de garantie qu'une fois dans sa vie et il le suivrait au long de son parcours de locataire. L'objectif serait d'éradiquer les contentieux pouvant exister avec le propriétaire bailleur ou son mandataire quant à la restitution de cette somme lors du départ du locataire.

Cette idée est malhonnête et inacceptable. Pour justifier la naissance d'un dispositif public de plus, ses promoteurs arguent de contentieux locatifs qui ne représentent pourtant qu'une infime fraction des locations en France. Au demeurant, la quasi-totalité de ces différends est soldée par la conciliation paritaire, pierre angulaire des rapports locatifs dans notre pays, au sein des Commissions de proximité. Le rapport laisse aussi accroire qu'il est temps d'affecter les dépôts de garantie au financement des travaux de rénovation des logements: les auteurs méconnaissent la réalité. Sont-ils allés voir dans les cabinets de gestion quel usage est fait des dépôts lorsqu'un locataire quitte son logement et qu'il faut corriger les effets de l'usure ou ceux de la dégradation?

Plus coupable encore que l'ignorance de la réalité des relations entre propriétaires et locataires, les hauts fonctionnaires balaient le travail du parlement depuis trente ans. La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, plusieurs fois ajustée et améliorée, a posé des règles claires. Le dépôt de garantie est séquestré par les professionnels sur un compte dûment assuré et il a vocation à financer les déprédations estimées par comparaison entre le constat d'état des lieux d'entrée et le constat de sortie.

Seul le gestionnaire peut apprécier à cet égard si le dépôt de garantie peut être rendu et dans quelle proportion. Seul le propriétaire peut décider de l'usage à faire de ce dépôt, certainement pas les teneurs d'un fond. Le Conseil général occulte la fonction de ces sommes et le processus juridique et technique précis attaché à leur conservation, à leur utilisation ou leur restitution. Il oublie enfin les avancées de la loi ALUR, qui a codifié l'estimation de la vétusté, sujet de différends auparavant.

En somme, il est urgent d'enterrer cette proposition qui exhume une conception dépassée des relations entre propriétaires et locataires, que les gestionnaires professionnels contribuent à fluidifier avec succès dans le parc privé.

26 avril 2017

Copropriété : quels sont les conditions de jouissance et les usages abusifs des parties communes ?

Syndic Experts, cabinet immobilier et syndic de copropriété à Paris depuis plus de 50 ans, vient de publier le premier numéro de son magazine éponyme*. L’occasion de faire un focus sur les parties communes.

La jouissance des parties communes

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires, et donc les conditions de jouissance des parties communes.

Les parties communes désignent les parties et éléments de la copropriété qui sont attribués à l’utilité de tous les habitants de l’immeuble, et dont le mode d’utilisation est défini dans le règlement de copropriété.

Parmi les clauses qui peuvent être inscrites dans ce règlement, on retrouve :

Les conditions d’accès à l’immeuble et ses éventuelles restrictions
La circulation et le stationnement des véhicules
L’interdiction d’entreposer des objets et matériaux
L’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres ou sur le balcon
L’interdiction d’entreposer des objets sur un balcon
L’obligation de respecter l’aspect extérieur de l’immeuble. La pose d’une plaque professionnelle ou la mise en place d’enseignes commerciale peuvent ainsi être réglementées.

Les usages abusifs des parties communes

D’après le Dictionnaire juridique du droit français, il s’agit d’un usage « par lequel une personne exerce un droit de manière malicieuse, de mauvaise foi ou en vue de nuire à autrui ». Chacun peut disposer et utiliser librement les parties communes, à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, il est illicite de se les approprier pour son usage personnel, et de les utiliser de façon abusive.

« De prime abord, cela peut sembler superflu, mais les relations entre voisins peuvent très vite s’envenimer, jusqu’à prendre des proportions extrêmes, voire démesurées, et se terminer au tribunal si aucune des démarches à l’amiable n’a solutionné le conflit » déplore Sylvain ELKOUBY dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com.

Les motifs de conflit les plus fréquents sont l’encombrement des lieux, avec par exemple les poussettes et les vélos laissés dans le hall d’immeuble, l’accaparement d’une partie commune, comme ça peut être le cas sur les paliers communs qui servent d’annexe. Mais aussi la circulation abusive de clients et fournisseurs, la couverture d’une partie de la cour pour installer une pièce ou un local d’activités, la création d’une tonnelle de jardin dans une cour, ou encore les travaux privatifs portant atteinte à la destination de l’immeuble ou son aspect extérieur, comme cela peut être le cas avec des volets ou des stores différents de ceux de l’ensemble de la copropriété.

Il est à noter que l’atteinte aux parties communes constitue pour chaque copropriétaire un trouble à la fois personnel et collectif et que cela a été considéré par la jurisprudence. Il est donc tout à fait possible de saisir la justice pour introduire une action contre le syndicat de copropriété, car il est en charge du respect du règlement et du statut de copropriété, mais aussi contre la personne faisant un usage abusif d’une ou plusieurs parties communes.

* Chaque trimestre, les équipes d’experts répondent aux questions courantes sous forme d’articles, donnent des astuces et des conseils, et abordent toutes les thématiques et problématiques qui touchent les copropriétaires.

21 avril 2017

A Cannes (06), 80 logements seniors rénovés dans le quartier de La Californie

A Cannes, Cerenicimo a sélectionné le programme « Les Jardins d’Arcadie - Cannes », une résidence seniors de 80 logements, déclinés du studio au T3, actuellement en rénovation.

Le quartier le plus recherché de Cannes

Construite en 1972, la résidence bénéficie d’une situation idéale, à proximité du centre-ville, de la plage de la Croisette et des commerces, dans le quartier de la Californie. Quartier luxueux et très résidentiel, la Californie, surnommé « la colline des milliardaires », surplombe la baie et regroupe les populations les plus aisées de la Côte d’Azur.

Un investissement attractif…

La Côte d’Azur est une destination très recherchée pour les seniors français qui apprécient le cadre et la douceur de vivre locale. Aujourd’hui, 35% de la population cannoise est considéré comme seniors.

Disponibles à partir de 87 000 €HT, les appartements de la résidence propose un prix au m² attractif ; inférieur à celui de l’ancien (6 750 €/m² au niveau local), permettant d’obtenir un rendement de 3,8 % HT/HT. La livraison est prévue au 3e trimestre 2017 pour les premiers appartements.

… dans une résidence dont la réputation n’est plus à faire

Lors de leur dernière visite en juin 2016, Maison de Retraite Sélection lui a attribué la note de 8,5/10, car elle présente « tous les atouts, avec notamment un ensemble bien tenu, luxueux et un superbe parc, pour répondre aux attentes des seniors les plus exigeants ».

Parmi les services proposées par « Les Jardins d’Arcadie », on retrouve notamment un restaurant, une piscine, une bibliothèque, des salons, un espace bien-être ou encore une laverie.

20 avril 2017

Les primo-accédants sont toujours très présents

Sous l’effet de la quasi-stagnation des taux de crédit ce mois-ci, la part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi reste identique, représentant 44%. Ce maintien s’accompagne d’un retour de plus en plus fort dans l’immobilier ancien, qui représente 82,21% des achats, contre 80,80% le mois dernier et 77,69% en février.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leur montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 203 541 € sur 237 mois contre 200 788 € sur 236 mois il y a un mois. Leur effort, lui, est moindre, leur acquisition représente 4,38 années de revenus, contre 4,70 années en mars.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 5 000 € supplémentaires (193 207 € en moyenne contre 188 004 € en mars). Les efforts pour emprunter sont par contre en forte hausse, de 4,16 années de revenus en mars, il monte à 5,09 années ce mois-ci.

Aux Etats-Unis, Internet démultiplie la puissance des réseaux d’agences. ERA France souscrit à cette tendance

Comparaison n’est pas raison. Il n’empêche, en matière d’Internet, les Etats-Unis ont une longueur d’avance. Ils défrichent les tendances de comportements qui s’imposeront ensuite au reste du monde. C’est dire s’il faut lire avec attention les enseignements de l’enquête publiée par la NAR (National Association of REALTORS®). Cette fédération regroupe tous les agents immobiliers américains. Elle a ausculté les pratiques des acheteurs et des vendeurs [1].

Internet multiplie le nombre d’acheteurs potentiels

Il y apparaît clairement que toute démarche immobilière commence désormais par un clic. Mais à l’arrivée, rien ne remplace l’humain et surtout, les compétences qui s’y rattachent. De fait, 94% des acheteurs reconnaissent avoir démarré leur recherche sur Internet. Les vendeurs doivent donc acter cet état de fait : s’ils veulent mettre toutes les chances de leur côté, leur présence sur le web est indispensable, de manière à multiplier substantiellement le nombre de candidats acheteurs.

Les agences en réseaux démultiplient la puissance d’Internet

Mais l’étude fait apparaître une seconde tendance tout aussi instructive. Elle découle de la première, et elle montre que s’adresser à une agence en réseau permet d’augmenter encore plus le nombre d’acquéreurs potentiels. En effet, oeuvrer en réseau signifie concrètement : partager ses fichiers, mettre en ligne les annonces, offrir aux internautes des sites dédiés, dotés d’une grande visibilité. Tous ces services accroissent sensiblement les chances de vendre son bien non seulement au meilleur prix possible, mais aussi dans les meilleurs délais. De fait, dans l’étude, 51% des acquéreurs qui ont acheté un bien déclarent l’avoir découvert sur le site internet d’un réseau immobilier ; contre 34% qui en ont eu connaissance par un agent immobilier ; 9 % qui ont vu un panneau à vendre et 1% qui l’ont remarqué dans une publicité parue dans un journal.

Les professionnels réalisent 92% des transactions

Mais le virtuel et le numérique cèdent assez vite la place à l‘humain. Aux Etats-Unis, aujourd’hui, 92% des transactions sont effectuées par des professionnels, contre 8% entre particuliers. Ce chiffre est le plus élevé depuis 1980. Il s’explique notamment par la réglementation immobilière qui a explosé. Et puis, vendeurs et acheteurs en conviennent : l’immobilier, c’est un métier. Toute transaction fait intervenir de multiples acteurs. Les intérêts sont parfois divergents, entre le vendeur, l’acquéreur, le géomètre, l’architecte, le notaire, le banquier…

La transaction, c’est un métier, doublé d’une relation humaine

Pour bien conseiller les vendeurs et les acheteurs, il faut un tiers neutre, en prise avec la réalité du marché, connaisseur de la réglementation, en même temps que de l’art de la négociation, C’est toute une palette d’expertises, de savoir-faire, et souvent de psychologie, que le professionnel de l’immobilier doit savoir utiliser. En outre, passer par un professionnel permet de rendre la vente plus rationnelle et de ne pas tomber, ou rester, dans l’affectif et dans l’émotionnel.

Pour concrétiser plus vite et au meilleur prix

Les conclusions américaines sur le calcul du net vendeur sont sans appel : un propriétaire qui vend son bien via un agent immobilier bénéficiera d’un net vendeur plus élevé qu’en négociant de particulier à particulier. Dans le premier cas, le prix moyen est de 245 000$ contre 185 000$ dans la seconde hypothèse. Cette différence de 60 000$ est très largement supérieure au montant des honoraires moyens perçus par l’agence.

Un chiffre à garder en tête, aux Etats-Unis mais aussi en France, « just in case », pardon, au cas où...

[1] « profile of home buyers & sellers (profil des acheteurs et des vendeurs immobiliers)

19 avril 2017

TAGERIM : une hausse du résultat de 68 %

L’exercice 2016 marque la confirmation du recentrage réussi de TAGERIM vers la promotion immobilière et l’hôtellerie. Le groupe poursuit son développement avec un chiffre d’affaires de 120 M€ en progression de 45%. Le résultat d’exploitation s’élève à 13,6 M€ et le résultat consolidé après impôts à 9,2 M€, soit une progression de 68% du résultat net.

Dans le même temps, le groupe, très peu endetté, conserve une situation financière saine et un solide bilan. « Fidèles à notre prudence, nos capitaux propres sont passés de 92 à 107 millions d’euros » souligne Jérôme Quentin-Mauroy, Président du Groupe TAGERIM.

Pôle promotion immobilière : + 47 %

Avec un chiffre d’affaires en forte progression, en hausse de 47 % par rapport à 2015, TAGERIM confirme sa compétitivité, la maîtrise de son métier immobilier et de ses coûts. « Nous sommes intervenus sur des opérations importantes, notamment en Île-de-France, ce qui a généré une augmentation du taux de marge », explique Jérôme Quentin-Mauroy.

L’année 2016 a aussi été marquée par un renforcement des équipes pour gérer les programmes en cours et assurer un solide développement, notamment en Ile-de-France et à Lille. Et cela va continuer. L’ouverture d’une Direction régionale à Lyon est également prévue pour le 2e semestre 2017.

Les partenariats avec les principaux bailleurs sociaux, nationaux et régionaux, sont désormais très solides comme en atteste un flux stable de production de logements sociaux, à hauteur de 30% du nombre de logements total.

La politique de développement de TAGERIM vers les vendeurs institutionnels de foncier en Ile-de-France et notamment les aménageurs publics et privés, a permis d’instruire une première opération avec Grand Paris Aménagement à Cormeilles-en-Parisis, dont le permis de construire a été déposé en début 2017. TAGERIM a également été retenu à concourir en deuxième phase sur deux dossiers lors de l’appel à projet « Inventons la Métropole du Grand Paris ».

Perspectives. De nouveaux partenariats, avec des acteurs du développement durable ainsi qu'avec ceux favorisant l’insertion des personnes les plus fragilisées ont vu le jour permettant de diversifier la production dans les années à venir.

Le stock de promesses de vente de terrains signés en 2016 permettra de mettre plus de 1 000 logements en commercialisation en 2017.

Pôle hôtellerie : + 29 %

Avec 9 hôtels en patrimoine et en exploitation, le développement reste à l’ordre du jour, après une progression du chiffre d’affaires de 29 % en 2016 du pôle hôtellerie à 11,2 millions d’euros.

La stratégie du Groupe lui a permis non seulement de résister à la crise, - l’hôtellerie, aussi bien à Paris qu’à Bruxelles, a connu en 2016 l’une des pires années de son histoire -, mais également d’enregistrer de beaux succès. Le rachat de l’Hôtel Windsor, un 3 étoiles à rénover, situé au cœur de Genève à 300 m du Lac Léman, lui a permis , de s’affirmer dans un 5e pays européen.

TAGERIM a également obtenu le permis de construire pour son 4e hôtel parisien, Rue du Roi de Sicile dans le quartier du marais à Paris, qui sera décoré par Philippe Starck. Les travaux débuteront en avril.

Perspectives. TAGERIM va renforcer son développement en Europe : la part du chiffre d’affaires de la branche hôtelière représente 60 % à l’international, démontrant ainsi la maîtrise du métier et de ses complexités hors des frontières françaises.

TAGERIM entend poursuivre sur sa lancée. «Nous allons continuer à nous développer dans nos métiers», résume Jérôme Quentin-Mauroy, Président du Groupe. « Ensuite, nous allons progresser vers des opérations plus complexes avec du logement, notre cœur de métier, mais aussi des commerces, de l’hôtellerie et des résidences-services, » poursuit le Président.

TAGERIM entend également continuer d’innover et veut obtenir en 2017 la certification pour l’ensemble de l’entreprise du label NH Habitat.

18 avril 2017

Réaction Credifinn sur la fin de domiciliation des revenus lors d'un crédit immobilier

Un projet d’ordonnance à la loi Sapin 2 envisage de limiter à 10 ans l’obligation de domiciliation de ses revenus lors de la souscription d’un crédit immobilier. Avec cette obligation, le client verse ses salaires et autres revenus à la banque qui lui a accordé son prêt, celle-ci s’assurant ainsi d’avoir accès aux comptes de son client et donc d’être bien remboursée. « Cette mesure semble aller dans le bon sens, libérant les clients de cette relation contrainte avec la banque qui leur prête », indique Arnaud Faure, Directeur de Credifinn.

Mais, derrière ce premier abord positif, cette mesure pourrait coûter cher aux particuliers. « Ce projet, aujourd’hui prévu pour limiter à 10 ans la domiciliation obligatoire, est un premier pas pour l’interdire purement et simplement, s’inquiète Arnaud Faure. On poursuit l’uberisation des services bancaires, empêchant ainsi la banque de proposer d’autres produits pertinents, grâce à la vision globale qu’elle a du patrimoine ». Pourtant, le crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques, afin d’attirer de nouveaux clients.

Avec cette mesure, le gouvernement oublie la réalité du marché du crédit immobilier. Les établissements financiers permettant d’emprunter sans domiciliation des revenus proposent des taux supérieurs aux autres banques, ne pouvant pas faire leur marge sur d’autres produits. « Ce phénomène pourrait donc se généraliser », précise Arnaud Faure. Aujourd’hui la différence entre des taux sans et avec domiciliation représentent 0,20 à 0,30% supplémentaires sur 20 ans selon les profils. Les taux, en hausse en ce moment, seraient d’autant plus impactés. « Les taux étant en hausse en ce moment, on risque de désolvabiliser encore nombre de candidats à l’accession », prédit Arnaud Faure.

« Il ne reste qu’à espérer que, retrouvant de la marge sur les crédits, les banques suspendent le matraquage sur les autres postes, en forte augmentation ces dernières années », conclut Arnaud Faure.

12 avril 2017

La SACVL annonce une production de logements pour 2017 en avance sur ses prévisions

La SACVL va livrer 361 nouveaux logements au cours de l'année 2017 plus qu'annoncé fin 2016, notamment grâce au renforcement de son équipe dédiée au développement, et à la livraison de la résidence étudiante de la Caserne Blandan.
La SACVL est maître d'ouvrage pour la construction de 92 logements, 241 seront réalisés dans le cadre d'une acquisition en VEFA et 28 via une acquisition immobilière.

Focus sur quelques projets en cours
La résidence étudiante Sergent Blandan, dont la livraison est prévue en septembre 2017, accueillera à elle seule 227 logements. Les travaux de désamiantage, curage et démolition ainsi que ceux de charpente et de couverture sont en cours d'achèvement et vont laisser place à la réalisation des lots techniques et architecturaux.
Dans le quartier de Challemel Lacour, le chantier du futur Foyer d'Accueil Médicalisé de 40 places et de la résidence « Allée du Clos » de 28 appartements avance bien. Le rez-de-chaussée et le premier étage sont terminés. La SACVL prévoit de proposer une visite de l'appartement témoin du Foyer d'Accueil Médicalisé courant avril.
Les 8 logements adaptés aux Personnes à Mobilité Réduite de la Résidence Chapas sont en phase finale de construction et devraient être livrés courant avril à l'ARIMC.

375 autres logements financés pour les prochaines années
Ayant obtenu l'agrément de l'Etat et de la Métropole pour la construction et le financement de 375 logements sociaux, la SACVL en produira 277 dans le cadre d'une acquisition en VEFA, 30 dans le cadre d'une acquisition immobilière et 68 produits en maîtrise d'ouvrage directe.
La SACVL œuvre pour une ville équilibrée en proposant une offre de logements diversifiés et à taille humaine. Dans le cadre de son plan de développement, elle entend produire d'ici 2025 quelques 1 000 logements destinés à des étudiants et des familles.
Le plan de financement se compose en moyenne de 18% de fonds propres, 8% de subventions de l'Etat et des collectivités et de 75% d'emprunts (majoritairement Caisse des Dépôts).
Pour atteindre son objectif de production, le bailleur de la ville de Lyon utilise l'ensemble des possibilités à sa disposition : la maitrise d'ouvrage directe, l'achat en VEFA, l'achat d'immeubles existants et des opérations d'aménagement génératrices de foncier.

A propos de la SACVL
La SACVL (Société Anonyme de Construction de la Ville de Lyon) est une société de construction et de gestion immobilière. Elle mène des missions d'aménageur, de bailleur, de constructeur et de gestion de son patrimoine, principalement intra-muros.
Depuis sa création en 1954, la SACVL a vocation à promouvoir une ville équilibrée, grâce à la mixité fonctionnelle et sociale de ses produits immobiliers : logements, bureaux, équipements, commerces.
Son patrimoine locatif est composé de 7 500 logements dont 39 % de logements sociaux et quelques 300 locaux tertiaires. La SACVL en quelques chiffres : 155 collaborateurs, 65 483 K€ de chiffre d'affaires en 2015, 64 000 m² de bureaux, commerces, équipements et 3 800 stationnements, 32 500 m2 de foncier constructible.

Lancement IMOXO App : l'appli qui réinvente les codes du marché immobilier

IMOXO, startup technologique dans l'immobilier qui développe et exploite des applications pour faciliter les transactions, lance IMOXO App, la seule application qui permet aux particuliers de piloter la vente d'un bien de A à Z sans intermédiaire, en toute transparence, et dans un délai court et déterminé.

Les 3/4 des Français tentent « le particulier à particulier » au moment de vendre un bien. Or, seulement deux ventes sur cinq aboutissent via ce canal. En effet, une fois le processus lancé, ils font face à plusieurs obstacles : concilier la vente avec leur vie familiale et professionnelle, obtenir de la visibilité sur les sites d'annonces, gérer les visites, maîtriser les délais de vente... ils finissent, dans 70% des cas, par faire appel à un agent immobilier. Et là, ils doivent se soumettre aux méthodes classiques et hermétiques du secteur immobilier. Pour beaucoup, l'expérience est jugée frustrante et insatisfaisante !

Avec IMOXO App, les particuliers ont désormais tout pour gérer la vente de leur bien de A à Z sans intermédiaire et avec la garantie d'obtenir le meilleur prix : des fonctionnalités pratiques pour chacune des étapes du processus, un mode de commercialisation inédit pour collecter et mettre en concurrence les offres d'achat des acquéreurs intéressés, un accompagnement pour la gestion des tâches chronophages : les appels et les visites.

Tous les outils d'un professionnel dans votre poche !

Grâce au tableau de bord et aux six modules complets, ergonomiques et intuitifs d'IMOXO App, les particuliers auront dans leur poche tous les outils pour gérer l'ensemble du processus, de la publication de l'annonce à la signature de la promesse de vente en passant par la gestion des visites et l'envoi de documentation :
- Un module pour créer, publier et diffuser l'annonce sur plus de 70 sites d'annonces immobilières ;
- Une banque de données sur le marché, sur les transactions comparables et sur l'offre existante de biens similaires ;
- Un espace pour envoyer et recevoir toute la documentation du bien et les dossiers des acquéreurs ;
- Un suivi des performances de l'annonce : statistiques de diffusion, nombres de vues ;
- Un planning pour recevoir et accepter les demandes de visite ;
- Une salle virtuelle pour collecter les offres des acquéreurs intéressés et les mettre en concurrence - un concept en soi, inédit sur le marché !

Au cœur de l'App : un mode de commercialisation qui redéfinit les règles de l'immobilier

Au-delà des fonctionnalités qui facilitent une gestion optimale de la transaction immobilière, IMOXO App intègre un mode de commercialisation innovant permettant de collecter les offres d'achat des différents acquéreurs intéressés, de les mettre en concurrence et de les comparer.

Fini la loi du premier arrivé, premier servi ! Avec IMOXO App, tous les acquéreurs intéressés par un bien se connectent à une date fixée pour faire leurs propositions en même temps. Dans une salle virtuelle, ils se voient les uns les autres, et grâce à la concurrence et la transparence, le vendeur réussi à faire monter le prix, sans aucune limite !

L'application réinvente ainsi la manière d'acheter et de vendre des biens immobiliers. Grâce à une notion de transparence inédite sur le marché, ni vendeurs, ni acquéreurs ne seront plus confrontés à la frustration des négociations sous pression, au bluff et à l'incompréhension !

Quant aux tâches chronophages comme les appels pour des renseignements et les visites, ce sont les salariés d'IMOXO qui s'occupent de tout gérer tels des Wedding Planners. Les IMOXO Planners accompagnent vendeurs et acquéreurs pour les aider à tirer profit des fonctionnalités de l'application, s'assurer de la crédibilité des offres et faciliter une concurrence saine. Le tout pour seulement 1 % de commission vs 4 % à 5 % pour un agent immobilier.

« Nous avons créé IMOXO App avec la volonté de rendre le marché immobilier plus transparent et réactif, et offrir une alternative aux particuliers pour s'affranchir des pratiques qui sclérosent ce secteur. Grâce aux nouvelles technologies, il est possible de créer des pratiques plus claires et plus justes pour tout le monde. Nous sommes fiers aujourd'hui de démocratiser notre solution et de la rendre accessible à tous » déclare Stanislas Wargny Fondateur et CEO d'IMOXO.

11 avril 2017

Politique du logement : les mesures de l’UNPI

A la veille des élections présidentielles, Jean PERRIN, président de l’UNPI, a présenté en complément des 15 mesures d’urgence à prendre par le futur gouvernement, 7 mesures phares :

- Etendre le statut d’autoentrepreneur pour le bailleur privé ;
- « Ubériser » le logement social pour tous les propriétaires ;
- Créer un plan épargne « renouvellement logement » pour les bailleurs ;
- L’habitat essentiel, un outil de logement pour tous ;
- Bail à l’essai et à durée déterminée ;
- Vente du parc privé aux locataires ;
- Supprimer le permis de construire …

Quelle politique du logement pour les cinq années à venir ? Des perspectives doivent être proposées aux français ! Le logement fait partie de leurs préoccupations principales.

Nos demandes : Une politique du logement ambitieuse, efficace et juste pour redonner confiance dans l’immobilier ; un rééquilibrage des rapports locatifs entre propriétaires et locataires ; une fiscalité immobilière allégée et une stabilité générale de la règlementation.

Le président de l’UNPI affirme que remettre la politique du logement sur les rails est un enjeu majeur pour notre économie ; la pierre a toujours été gage de stabilité sociale. De plus, il faut mettre plus de logements à loyers accessibles sur le marché.

Jean PERRIN rappelle aux candidats à la présidentielle que la politique du logement doit être au cœur de leurs programmes.

Les propriétaires ne demandent rien de plus que de l'équilibre, de la stabilité et une réelle vision d'avenir : préparons l’avenir pour faire entrer l’immobilier résidentiel en modernité plutôt que de rester sur un échec !

La FNAIM s’engage pour la revitalisation des centres-villes

Réunis à Saint-Malo, quelque 90 adhérents de la FNAIM ont partagé leur expérience sur la location et la vente de biens commerciaux. Plus qu’une occasion de se rencontrer, l’évènement a permis d’avancer des propositions pour la redynamisation des actifs commerciaux en centre-ville.

Une mutation des centres-villes

Au cœur des flux économiques, de communication et de cohésion, le commerce connait une grande mutation. La concurrence du commerce en ligne et le pouvoir d’achat en berne des ménages ont contribué à une remise en question de modèles commerciaux existants. Force est de constater que ceux-ci connaissent une crise avec un taux de vacance qui a atteint les 10,4%[1]. Or les centres-villes sont des lieux de vie essentiels. En fédérant l’ensemble des acteurs – politiques, gestionnaires, agents immobiliers -, leur revitalisation est possible.

Pour Philippe Maitre, Président de la commission Commerce de la FNAIM, « c’est pour nous, professionnels de l’immobilier de commerces, une période passionnante. La revitalisation des centres-villes et la fluidification des transmissions de commerces et d’entreprises sont d’actualité. Nous avons donc l’obligation d’être attentifs à toutes ces évolutions et surtout d’être proactifs, pour adapter notre métier aux nouvelles donnes ».

Ce sujet est d’autant plus primordial que le manque de commerces et d’emplois provoque également un désintéressement des logements à la vente ou à la location dans le centre des villes moyennes. C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier, à travers la FNAIM, avancent des propositions pour permettre de dynamiser les locaux commerciaux et l’attractivité des villes en général.

Simplifier pour encourager les nouvelles implantations

La simplification doit s’appliquer au statut d’installation, mais aussi à la fiscalité et aux baux. Les difficultés administratives liées aux différents statuts existants, ainsi que la taxation sur les plus-values de cessions de fonds de commerce, constituent des freins, tant à l’emploi qu’au dynamisme économique des territoires.

Un statut unique : Un statut unique d’artisan-commerçant de moins de 10 salariés devrait être créé, afin d’unifier les deux statuts aux normes fiscales différentes. Cette unification simplifierait les démarches des nouveaux arrivants. Par ailleurs, un assouplissement des démarches administratives et des dispositions du Code du travail pour les TPE favoriserait les embauches.

Une fiscalité simplifiée : Un autre levier de simplification reste celui de la fiscalité qui est encore et toujours plus complexe. Une taxation unique sur les plus-values de cessions des fonds de commerce, entre les différents statuts, devrait être proposée, avec un taux d’imposition unique intégrant la CSG et la CRDS. Il faudrait aussi supprimer la double imposition, celle sur la vente des fonds de commerce et celle sur la cession de titres, lorsqu’elle entraine la dissolution de la société. A ces mesures de simplification fiscale s’ajouterait une harmonisation de la fiscalité des plus-values entre la vente du fonds et la cession du droit de bail.

La création d’un bail commercial solidaire

Un statut de bail commercial solidaire doit être créé dans les quartiers et les communes dont le taux de vacance dépasse les 10%, pour aider les commerçants à survivre et faciliter les nouvelles implantations. Les bailleurs seraient ainsi incités à diminuer les loyers en cours de bail ou sur les nouveaux baux pendant une période de 3 ans en contrepartie d’une défiscalisation des revenus fonciers. Les commerçants titulaires d’un tel bail bénéficieraient d’un allègement des charges sociales.

Pour Jean-François Buet, Président de la FNAIM, « la revitalisation des centres-villes est urgente, d’autant plus qu’elle a des répercussions sur l’ensemble des marchés immobiliers. Commerces et logements sont au cœur du dynamisme économique des territoires. En agissant sur l’un de ces marchés, ce sont aussi les autres marchés qui sont impactés. »

[1] Rapport sur la revitalisation commerciale des centres-villes, Inspection générale des finances, Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, Juillet 2016, p.3

10 avril 2017

WiSEED finance son 100ème projet immobilier

La plateforme de crowdfunding vient aujourd’hui de boucler sa 100ème levée pour un projet immobilier avec le programme « Le Volumier » du promoteur CITIC. Situé à Breuillet dans l’Essonne, il comprend 48 logements sociaux et est déjà intégralement vendu à un bailleur social. Les 447 200 euros recherchés ont été apportés par 328 investisseurs. La durée de l’investissement est de 24 mois pour un rendement de 9% annuel.

Des investisseurs fidèles

Depuis 2011, WiSEED a financé cent projets immobiliers grâce à plus de 3 400 investisseurs pour un montant total de 46 millions d’euros. Les WiSEEDers de la branche immobilière sont ceux qui ont le ticket moyen le plus élevé à 2 500 €, alors qu’il est de 1 100 € pour les startups, et aux alentours de 900 € pour les coopératives, l’agroforesterie et énergies renouvelables, qui sont les offres d’investissement les plus récentes de la plateforme

Des promoteurs variés…

Ces opérations ont été portées par 60 promoteurs différents, qui après la réussite d’une première opération financée en crowdfunding, reviennent souvent avec un second projet.

… aux programmes diversifiés

Les 100 projets financés chez WiSEED sont répartis dans 88 villes de France. On retrouve entre autres la résidence du golf de Disneyland, « Le Domaine du Golf », à Bailly-Romainvilliers (77) ; l’« Espace Rimbaud », un ensemble immobilier mixte de bureaux, commerces, ainsi qu'un hôtel près de Lyon (69) ; « Rue du Château », un projet de rachat en bloc et revente au détail d'un ensemble de stationnements à Boulogne-Billancourt (92) ; la restructuration d’une concession automobile en 16 logements à Fontaines-sur-Saône (69) ; un ensemble immobilier de 18 appartements au Pays Basque, la résidence « Arroka » réalisée dans le style typique de la région ; « Le Bourg » à Montreuil (93), un ensemble immobilier de 32 logements en structure bois ; la construction de « Les Chalets d’Olympe » composé de neuf luxueux chalets à Méribel-les-Allues en Savoie (73) ; l’aménagement foncier de 19 lots de terrains à bâtir à l'Isle-sur-la-Sorgue (84) pour le programme « Les Terres de Velorgues » ; ou encore le siège régional d’ERDF à Albi (81).

3743 lots construits ou à construire

Ces 100 projets représentent 3 743 lots construits ou à construire pour 427 487 m² de surface totale. « WiSEED a participé grâce à ses à la construction, l’aménagement ou la réhabilitation de 3 373 logements et 157 commerces/bureaux, ainsi que de 183 terrains à bâtir. Les WiSEEDers se rendent compte de ce qui a pu être réalisé grâce à leur financement et c’est un des éléments forts de l’investissement dans l’économie réelle » décrypte Souleymane Galadima, directeur général de l’activité immobilière de WiSEED.

Des financements réservés aux investisseurs aguerris

Parmi ces 100 opérations, 10 ont été financées « en off » par des investisseurs très actifs, notamment via le programme Premium.

Lancé début 2017, celui-ci est destiné aux WiSEEDers ayant, au cours des vingt derniers mois, participé à vingt projets quel que soit le montant ou investi un minimum de 20 000 euros. Aujourd’hui, on en compte déjà 850 et ce chiffre ne cesse de croitre, car il y a 2 mois, ils étaient 769.

Un avenir prometteur

24 opérations ont déjà été remboursées pour un montant total de 12 millions d’euros, dont 10,8 millions de capital et 1,269 millions d’intérêts.

En 2017, 37 remboursements d’opérations sont prévus entre mars et décembre pour un total de 19,7 millions d’euros, dont 17 millions de capital et 2,643 millions d’euros d’intérêts.

Parmi les campagnes de crowdfunding immobilier, le logement concentre 90% des projets et WiSEED va développer le financement de projets immobiliers tertiaires. « Chez WiSEED, nous souhaitons aller au-delà des logements, qui représentent un potentiel de croissance intéressant mais limité en termes de diversification, et donc financer d’autres types de projets tels quels des commerces, des zones d’activités, des entrepôts, ou de l’immobilier d’entreprise. » déclare Souleymane Galadima.

Avec une croissance constante des projets immobiliers proposés en crowdfunding sur la plateforme, WiSEED espère passer le cap des 200 d’ici le 2ème semestre 2018 et continuez à innover sur son offre à destination des investisseurs et des opérateurs immobiliers.

07 avril 2017

Accalmie sur les taux de crédits immobiliers

Si la remontée des taux de crédits immobiliers entamée depuis la fin de l’année dernière se poursuit, elle connaît un véritable ralentissement en ce mois d’avril, pour arriver à une quasi stagnation. Cafpi arrive à négocier pour ses clients aux meilleurs profils des taux allant de 0,80% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,20% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. « Les taux les plus hauts négociés par Cafpi restent en moyenne inférieurs de 0,49% à ceux du marché », signale Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Une conjoncture favorable
Cette accalmie est due à plusieurs facteurs. Tout d’abord, les marchés sont calmes, ainsi les OAT 10 ans sont restés stables pour la première fois depuis l’élection américaine. De l’autre côté, l’inflation marque le pas.
Enfin, la période du printemps, propice aux achats immobiliers, incite les banques à limiter au maximum toute hausse des taux pour profiter à plein de cette situation.

Convergence
Si les taux les plus bas continuent de progresser, on note que ceux qui sont le plus hauts connaissent une légère baisse. Cette convergence provient des banques elles-mêmes.

Celles qui avaient répercuté fortement l’impact de la hausse des taux dans leurs barèmes, se rapprochent des autres banques, en baissant leurs taux. Le schéma inverse apparaît chez les banques qui conservaient les taux les plus bas et qui les augmentent pour se rapprocher de leurs consœurs. « Les barèmes des banques s’uniformisent en ce moment », précise Philippe Taboret.

Pas d’impact de l’élection présidentielle
A deux semaines de l’élection présidentielle, les demandes de crédit restent importantes. « Le dynamisme du début d’année se poursuit, sans que, pour le moment, les échéances électorales ne semblent avoir d’impact sur les accédants, remarque Philippe Taboret. La situation pourrait toutefois changer une fois l’élection présidentielle passée ».

Un marché toujours porteur
La politique de la Banque Centrale Européenne continue de profiter aux banques qui disposent de liquidités gratuites. Face à un marché porteur depuis le début de l’année, elles restent disposées à prêter à l’ensemble des candidats à l’accession solvables.

Seul le rachat de crédit perd en attractivité. Les taux, légèrement plus hauts chaque mois, diminuent d’autant, les possibilités de gain.

Les craintes d’un coup de frein sur la distribution de crédits immobiliers semblent s’éloigner au moins pour quelques semaines. L’avenir reste incertain. « Il semble que les candidats à l’accession ont conscience de cette opportunité. Les beaux jours les incitent à lancer leurs projets immobiliers », conclut Philippe Taboret.

Une vision à long terme des marchés immobiliers mondiaux donne l’avantage à l‘investissement en Europe

PATRIZIA Immobilien AG publie l’édition 2017 de « PATRIZIA Insight », son étude annuelle des marchés européens de l’immobilier commercial. Celle-ci révèle l’importance de la vision à long terme dans les stratégies d’investissement, pour se prémunir des effets de l’incertitude politique et macroéconomique. Ceci implique une analyse à long terme des fondamentaux des marchés et des choix d’implantation des actifs, afin d’atteindre de bons retours sur investissement tout en limitant les risques associés aux instabilités potentielles. « Les principaux enseignements de l’année 2016 pour les investisseurs sont l’impossibilité de prédire les évolutions de l’opinion publique, et la nécessité de surveiller étroitement les risques politiques, » explique le Dr Marcus Cieleback, Responsable de la recherche du groupe PATRIZIA Immobilien AG.

Mettre en pratique cette approche, analyser les tendances et identifier l’historique des données chiffrées mettent en évidence les raisons pour lesquelles l’investisseur a besoin d’une expertise éclairée pour atteindre des retours sur investissements supérieurs à la moyenne.

A titre d’exemple, dans le secteur européen de l’immobilier de commerce de détail, ce type d’approche fait apparaître que, tandis que les rendements « primes » baissent en convergeant (2016 : 3 à 4,2 %; 2012 : 4 à 5,6 %), les loyers « primes », eux, croissent mais en divergeant (2016 : +1,8 à +5,8 % ; 2014 : +3,4 à +6,1 %). L’explication réside dans une polarisation croissante des marchés, avec une croissance accélérée et supérieure à la moyenne pour nombre d’entre eux, tandis que, dans le même temps, le nombre de marchés sous-performants augmente. Les emplacements situés dans les principales rues commerçantes des centres-villes continueront à bénéficier de la forte demande des consommateurs, tandis que l’intérêt pour les destinations commerciales de troisième ordre continuera à s’affaiblir face à l’essor du commerce en ligne.

Ceci s’applique également aux secteurs du bureau et de la logistique. Dans le cycle actuel de l’immobilier de bureaux, les loyers et taux de vacance n’offrent qu’un potentiel d’évolution limité des valeurs locatives de marchés, de l’ordre de 2 à 4 %, mais on trouve toujours du potentiel de création de valeur et de la surperformance au travers de l’investissement dans des biens jusqu’alors mal gérés ou sur des marchés contraints par l’offre. De la même manière, cette étude fait apparaître un potentiel de croissance régulière des loyers dans le secteur de la logistique pour les pays européens qui affichent une moindre maturité, tandis que les marchés « Core » continuent à offrir un potentiel d’évolution des loyers élevé, mais plus instable.

L’étude « PATRIZIA Insight » souligne également comment, dans une perspective de long terme, l’attrait de l’Europe dans l’investissement immobilier commercial augmente au regard de celui des autres régions du monde, cette région offrant une meilleure protection contre les risques de baisse. A l’avenir, en effet, nous aurons à faire face à un environnement à plus faible croissance, entrainant une moindre augmentation des valeurs en capital et une modération des retours sur investissement. Vu sous cet angle, et en s’appuyant sur sa faible volatilité et l’accroissement historiquement modéré de ses valeurs en capital, les rendements globaux en Europe continentale devraient rester semblables aux performances passées, notamment par rapport à la situation qui va prévaloir en Amérique du Nord ou au Royaume-Uni. Dans ce contexte, les investisseurs devront sélectionner leurs localisations et leurs secteurs sur la base de considérations tactiques lorsqu’ils composeront leur portefeuille.

En conclusion, le Dr Marcus Cieleback précise: « Alors que nous – et tous les autres investisseurs - devrions rester attentifs face à l’incertitude actuelle des marchés élargis, nous demeurons confiants sur la capacité d’une combinaison de stratégie à long terme et d’attention aux détails spécifiques et nuancés d’un actif, d’un secteur et d’un marché local, a encore engendrer des retours sur investissement supérieurs à la moyenne. Ainsi, en tenant compte de la démographie, des perspectives de croissance, et des attentes des investisseurs en matière de couple rendement/risque, l’Europe constitue toujours une cible d’investissement attractive sur la scène mondiale. »

05 avril 2017

BARNES acquiert la société londonienne Hanover Private Office et crée BARNES Private Office

Acteur majeur de l’immobilier résidentiel haut de gamme, BARNES vient d’acquérir la société de conseil en immobilier de prestige, Hanover Private Office. Cette société, fondée à Londres par Alex Newall, est reconnue pour son expertise dans le cadre de l’accompagnement de clients très fortunés dans la recherche ou la commercialisation de biens immobiliers très haut de gamme, principalement au Royaume-Uni. Elle vient consolider le département BARNES Investment Consulting, sous l'entité BARNES Private Office.

« Ensemble, nous serons en mesure d'offrir des services globaux et innovants à notre clientèle internationale et d’apporter ainsi une plus-value à nos clients UHNWI*.», explique Thibault de Saint Vincent, Président de BARNES

Renforcer son offre auprès de la clientèle des Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI)
BARNES Private Office accompagne les UHNWI dans leurs projets de ventes ou d’acquisitions de biens immobiliers de prestige à l’international et, au-delà, leur propose des services de conciergerie et de conseils personnalisés (juridique, financement, travaux/décoration, property management, yachts, jets…). Les équipes de Hanover Private Office vont renforcer l’offre BARNES sur ce segment de marché.

« Intégrer la société BARNES donnera à nos clients l'opportunité d’avoir accès aux plus belles propriétés non seulement à Londres, mais partout dans le monde et à un accompagnement sur mesure dans les principales villes internationales et lieux de villégiature », indique Alex Newall, Directeur Général de BARNES Private Office.

30 mars 2017

La FNAIM, Action Logement Services, et l’APAGL signent une convention de partenariat pour le développement de Visale

Jean-François Buet, Président de la FNAIM, Jacques Chanut, Président d’Action Logement Groupe, Bruno Arcadipane, Président d’Action Logement Services et Marie Angèle Lopes, Présidente de l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives) ont signé, mercredi 29 mars, une convention de partenariat pour la promotion et le développement de la garantie locative Visale.

Un dispositif gratuit, innovant, simple à mettre en œuvre et répondant à un fort besoin sociétal

Visale, dispositif gratuit de cautionnement du parc privé financé et géré par Action Logement, couvre le paiement du loyer et des charges en cas d’impayé survenant au cours des 3 premières années du bail. Visale garantit l’accès au logement des jeunes de moins de trente ans, ainsi que des salariés de plus de 30 ans entrant dans un emploi.

Les professionnels de l’immobilier, des ambassadeurs incontournables d’un dispositif souple et efficace

Les professionnels de l’immobilier sont les meilleurs ambassadeurs pour promouvoir ce dispositif auprès de leurs clients : « En tant que représentante des professionnels de l’immobilier la FNAIM soutient le dispositif d’Action Logement, qui va aider des milliers de locataires jeunes ou en situation de précarité dans leur recherche d’un logement. Ce dispositif de garantie est en ligne avec notre vision positive, équilibrée et sociale du logement. Les fonds de la PEEC (ex 1% logement) sont utilisés de façon souple et efficace au profit du logement et de l’emploi grâce à un dispositif pragmatique dont les pouvoirs publics devraient s’inspirer », déclare Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Une mobilisation significative pour une utilisation accrue du dispositif

Jacques Chanut, Président d’Action Logement Groupe, se félicite : « La signature de cette convention de partenariat avec une organisation syndicale influente telle que la FNAIM va permettre d’amplifier la visibilité et le déploiement de Visale, produit innovant qui, dans le secteur locatif, constitue un outil essentiel de sécurisation. Action Logement démontre par cette signature son engagement à contribuer à ce que le logement ne soit plus un frein à l’emploi. »

Bruno Arcadipane, Président d’Action Logement Services, déclare : « Les équipes d’Action Logement Services sont mobilisées partout en France, aux côtés des adhérents des Chambres Régionales et Départementales de la FNAIM pour accompagner les jeunes et les salariés en mobilité professionnelle à l’entrée dans le parc locatif privé grâce à Visale. »

Pour Marie Angèle Lopes, Présidente de l’APAGL, « Il est légitime pour Action Logement de garantir les revenus locatifs des bailleurs du parc privé qui favorisent et acceptent de loger des jeunes, facilitant ainsi leur accès à l’autonomie, ou des candidats locataires accédant à un emploi (CDD, CDI période d’essai, intérim, alternants, …). C’est dans cet objectif que Visale a été créé en 2016 par les Partenaires sociaux d’Action Logement, et bénéficie aujourd’hui à plus de 14 000 ménages locataires. Le partenariat avec la FNAIM s’inscrit dans une démarche d’accentuation de la diffusion de Visale pour mieux faire connaître aux bailleurs les avantages de ce dispositif de cautionnement innovant, gratuit et simple à mettre en œuvre ».

Gratuit et totalement dématérialisé, Visale s’obtient simplement et rapidement via le site dédié visale.fr, sur lequel les locataires et les bailleurs effectuent toutes leurs opérations en parfaite sécurité.

Retrouvez toutes les informations sur www.visale.fr.

29 mars 2017

Paris : en route vers 9000€ le m² ?

« C’est du jamais vu, les prix immobiliers parisiens viennent d’établir un record absolu : 8743 € le m² » annonce Laurent Vimont, Président de Century 21 France. En douze mois, le prix moyen au m² dans la Capitale a progressé de 5,1% pour atteindre un nouveau sommet, près de 700€ plus élevé qu’en 2015.

Cela ne semble pas encore avoir d’incidence sur les ventes qui enregistrent une hausse d’activité à deux chiffres : +20% sur douze mois. Les délais de vente raccourcissent pour atteindre 65 jours en moyenne (-3 jours), mais ils sont loin des plus bas observés en 2011 (44 jours à l’époque).

Seul sacrifice consenti : celui de la surface, qui diminue de 2m² en douze mois pour s’établir à 51,6m² en moyenne. Le montant moyen d’une acquisition bat cependant des records : 444 235€ (+4,7% en un an).

Les conditions bancaires exceptionnelles favorisent l’activité, et l’on observe des durées de financement particulièrement longues pour Paris (20,6 ans en moyenne contre 18,9 ans il y a un an).

Ces emprunts sont réalisés essentiellement au titre de l’acquisition d’une résidence principale (62,8% des achats, en hausse de 5,9%) quand les acquisitions dédiées à l’investissement locatif chutent de 10,1% en un an. Elles représentent désormais seulement 22,3% des transactions parisiennes. En cause : l’encadrement des loyers et l’augmentation de la taxe sur les logements vacants qui instaurent un climat anxiogène pour les investisseurs bailleurs.

83,6% des acheteurs parisiens sont des cadres supérieurs/professions libérales et des cadres moyens (respectivement 43,2% et 40,4% des acquéreurs) ; leur part continue de progresser sur un an (+11,1% et +10,4%) quand celle des employés/ouvriers s’effondre de 32,1%.

« Les prix parisiens peuvent atteindre 9000 € le m², certes, mais cela ne peut pas être sans conséquence à moyen terme sur le volume d’activité. Rappelons-nous les leçons d’un passé pas si lointain : même les arbres ne peuvent monter jusqu’au ciel. » ajoute Laurent Vimont.

22 mars 2017

Non, les prix de l’immobilier ne flamberont pas malgré les inquiétudes du HCSF sur l’accession à la propriété

Le Haut Conseil de stabilité financière, HCSF, a dernièrement confirmé la remontée des taux, en s’inquiétant d’un assouplissement des conditions d’octroi des banques, susceptible de favoriser une bulle spéculative.

« Il n’en est rien, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi, les banques n’ont pas été plus souples ces derniers mois. Les taux bas et des prix de l’immobilier encore raisonnables ont simplement conduit nombre de candidats à l’accession à franchir le pas ». Pour preuve, les bons résultats de Cafpi en janvier et février 25% de demandes en plus que début 2016.

Quand la demande augmente aussi fortement, elle dépasse l'offre disponible, ce qui fait mécaniquement augmenter les prix. La remontée des taux en cours va naturellement désolvabiliser, petit à petit, de nombreux candidats à l’accession. Cette baisse entrainera un rééquilibrage des prix, empêchant toute flambée. « Le marché s’autorégule. La hausse des taux, ajoutée aux incertitudes nées de l’élection présidentielle, conduira à une baisse du nombre d’opérations cette année, explique Philippe Taboret. La mauvaise nouvelle, qui va casser la dynamique du marché, est bien celle-là ».

Le message négatif d’une bulle spéculative sur les prix de l’immobilier annoncée par le HCSF n’a pas lieu d’être, l’année 2017 s’annonçant moins bonne que 2016. « La vraie question est comment maintenir une dynamique de l’accession, moteur de l’économie, dans cette conjoncture », conclut Philippe Taboret. « Pour cela, il faut maintenir les aides à l’accession et les prêts, type PTZ ».

21 mars 2017

Quelle politique pour le logement et l’immobilier en France ? Les propositions de la FNAIM

A la veille d’élections majeures pour notre pays, le logement et l’immobilier sont les grands absents du débat public. 1er poste de dépenses mensuelles, 1er choix d’investissement, 1er patrimoine des Français, le logement, et l’immobilier, sont des sujets qui concernent et préoccupent les Français, sans parler de l’impact positif de ce secteur pour l’économie du pays.

Dans ce contexte, la FNAIM prône une politique du logement pragmatique et efficace articulée autour de deux idées fortes : le rééquilibrage des rapports entre propriétaires-bailleurs et locataires et une simplification juridique, administrative et fiscale afin de fluidifier les marchés immobiliers.

Le bailleur privé un véritable acteur économique au statut reconnu

Le parc locatif privé français compte aujourd’hui 4,8 millions de bailleurs privés. Ces acteurs du logement ne disposent d’aucun statut, pourtant nécessaire à la mise en œuvre d’une politique pérenne d’offre de logements pour nos concitoyens. Tout en garantissant des droits aux locataires, ce statut permettrait d’inciter les bailleurs privés à louer leurs biens en contrepartie d’amortissements fiscaux.

La FNAIM propose un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal allant de 2% par an pour l’offre locative à loyers libres à 8% pour un bien loué sous le régime du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), reposant sur une assiette composée de 80% de la valeur du bien. Le bailleur s’engage sur une durée 6 à 9 ans minimum. Par ailleurs, les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et d’agrandissement devraient aussi pouvoir être amortis.

Simplifier et faciliter l’accès au logement pour les concitoyens

La FNAIM souhaite également simplifier différentes dispositions immobilières rendues particulièrement complexes par l’accumulation de règlementations successives (acte de cautionnement, diagnostics techniques, la vente des lots de copropriété, charges locatives et Bloctel…). Ces simplifications n’ont qu’un seul but : améliorer la performance, dans l’intérêt de tous. Elles sont destinées à remplacer des dispositifs compliqués, caducs ou inadaptés.

15 mars 2017

La start-up IMOXO ouvre sa solution immobilière au grand public

Un an après son lancement réussi dans le segment B2B, la start-up immobilière IMOXO s'apprête à ouvrir au grand public sa méthodologie de commercialisation disruptive et innovante. Avec le lancement d'IMOXO App, les particuliers auront tout pour gérer la vente de leurs biens de A à Z avec la garantie d'obtenir le meilleur prix : des fonctionnalités pratiques pour chacune des étapes du processus et une méthodologie de commercialisation pour mettre en concurrence les offres d'achat de plusieurs acquéreurs.

Au cœur d'IMOXO App une méthodologie innovante déjà éprouvée :

La salle virtuelle de collecte d'offres

Lancé en novembre 2015, le principe de commercialisation d'IMOXO a réinventé la manière d'acheter et de vendre des biens immobiliers. Grâce à une salle virtuelle, tous les acquéreurs intéressés par un bien peuvent soumettre leurs offres au même moment et les augmenter par paliers en fonction de la concurrence. Les vendeurs quant à eux ont la possibilité de comparer tous les dossiers et sélectionner le plus qualitatif - une notion de transparence sans précédent dans le marché immobilier français qui permet d'en finir avec la frustration des négociations sous pression, l'incompréhension et le manque de visibilité.

Initialement destinée aux agents immobiliers, la méthodologie IMOXO a fait ses preuves et affiché des performances sans égal. Après plus de 600 biens commercialisés en partenariat avec les principaux réseaux immobiliers nationaux, la start-up peut aujourd'hui se vanter de ses résultats :
- 25 jours en moyenne pour obtenir la garantie du meilleur prix
- 80% de taux de transformation à Paris
- 1 fois sur 2 le prix final dépasse les attentes du vendeur

IMOXO App, les fonctionnalités autour de la méthodologie !

La start-up française est dans les starting-blocks pour le lancement d'IMOXO App, la seule application qui permettra aux particuliers de piloter chaque étape de la commercialisation d'un bien, en temps réel, en toute transparence, sans intermédiaires et dans un délai court et déterminé.

Grâce à un tableau de bord et six modules complets, ergonomiques et intuitifs, les particuliers auront dans leur poche tous les outils pour gérer l'ensemble du processus, de la publication de l'annonce à la signature de la promesse de vente en passant par la gestion des visites, l'envoi de documentation, et la mise en concurrence des offres.

« Avec les outils numériques, le secteur immobilier est aujourd'hui en mesure de se transformer et devenir à la fois transparent et réactif. Nous sommes fiers de lancer ce nouveau produit. Nous avons la forte conviction qu'il viendra dynamiser le marché et montrer qu'une autre voie est possible » déclare Stanislas Wargny Fondateur et CEO d'IMOXO.

Avec une image renouvelée et en phase avec ce nouveau segment, IMOXO lancera IMOXO App le 30 mars prochain.

Imoxo.com

14 mars 2017

Réaction de Fundimmo à l’étude (très négative) de UFC-Que Choisir sur le crowdfunding

UFC-Que Choisir vient de publier un rapport sur le crowdfunding qui accuse certaines plateformes, et en particulier celles proposant au grand public de prêter de l’argent aux PME (crowdlending), de ne pas assez communiquer sur les risques des placements qu’elles proposent et d’afficher des taux de rendement bien éloignés des taux réels – selon eux, le taux effectif réel tourne autour de 0,33%. Jérémie Benmoussa, Directeur Général et co-fondateur de Fundimmo a tenu à réagir face à cette attaque du secteur qui déprécie le travail que font beaucoup de plateformes de financement participatif pour encadrer au mieux le crowdfunding.

Aujourd’hui, les plateformes de crowdfunding françaises sont contrôlées par l’AMF ou l’ACPR et se doivent d’avoir une politique d’alerte risques et de démarchage commercial irréprochables, sous peine d’être sanctionnées lourdement ! Elles sont d’ailleurs agréées par l’une et/ou l’autre de ces autorités selon leurs activités, afin de garantir leur fiabilité au public.

Ces faits ont été ignorés dans la communication d’UFC-Que Choisir. Les autorités donnent leurs autorisations aux plateformes françaises pour opérer. Pour preuve de l’efficacité de leurs contrôles, les quelques rares plateformes aux pratiques parfois « sauvages », ne cessent de reculer.

Les plateformes de crowdfunding, quelle que soit leur activité (equity, lending, immobilier…), ont à cœur d’être pédagogues et de communiquer auprès des investisseurs quant aux risques liés aux placements proposés, mais aussi d’être vigilantes sur les pratiques de leurs concurrentes, pour éviter qu’une d’entre elles discrédite un métier et un écosystème naissants, mais très majoritairement pilotés par des professionnels compétents et sérieux.

Des sites viables comme Hellocrowdfunding agissent avec professionnalisme pour alerter les investisseurs sur l’état du marché et des plateformes.

Fundimmo suit également en permanence l’évolution des projets de toutes les plateformes du crowdfunding immobilier. Grâce à cela, Fundimmo a établi le « Baromètre annuel du crowdfunding immobilier en France en 2016 ». On peut y lire que le taux de retard est de seulement 1,9% depuis le lancement de l’activité en France en 2013, sur plus de 100M€ collectés. Cela démontre le succès auprès des promoteurs et des investisseurs, mais aussi la viabilité et le bon fonctionnement de ce secteur du financement participatif.

Malgré tout, il est vrai que certaines sociétés (dont certaines de crowdfunding immobilier) communiquent un peu trop sur leurs rendements proposés et pas assez sur les risques qu’encourent leurs investisseurs, en attestent par exemple la qualité et la taille réduite des documents d’informations réglementaires AMF de chaque projet proposé par certaines plateformes.

Cependant, l’association Financement Participatif France a publié une note détaillée répondant point par point aux accusations de UFC-Que Choisir, que Fundimmo recommande de lire pour se faire une seconde opinion sur la question.

10 mars 2017

Nouvelle opération de crowdfunding de 300 000 euros avec 9% de rendement chez Homunity

A Holtzheim, village situé à seulement 10 minutes de Strasbourg, Homunity lève des fonds pour une résidence en centre-ville de 18 appartements répartis sur deux bâtiments. La campagne sera ouverte aux investisseurs lundi 13 mars à 17h sur le site d’Homunity.

Le promoteur Anteum fait appel à Homunity, plateforme spécialisée en crowdfunding immobilier, afin de collecter 300 000 € pour le programme Villa Mona Lisa. Cet investissement propose 9% de taux d’intérêt prévisionnel par an, pour une durée de 18 mois, avec un ticket d’entrée à 1 000 €.

Il s’agit de la deuxième collaboration entre Homunity et Anteum, puisqu’ils ont récemment financé, à hauteur de 302 000 €, le programme Les Ecrins de Charlotte dans la région de Strasbourg, grâce à 57 investisseurs. Les deux projets sont déjà commercialisés à hauteur de 70%.

Une commercialisation presque terminée. Depuis le lancement commercial en octobre 2016 et sur les 18 appartements, 7 appartements ont déjà été réservés par des particuliers, ainsi que l’intégralité du bâtiment A (6 appartements) par un bailleur social. Les prestations proposées aux acquéreurs sont de qualité et la résidence vise l’obtention du label NF HQE 9, une première en Alsace.

Un promoteur local qui a su bien s’entourer. Bratislav Vujic, président d’Anteum, connait parfaitement le marché immobilier local et s’est par ailleurs entouré d’une équipe complète sur la partie chantier, afin de mener le projet à bien dans les délais impartis : maîtrise d’œuvre avec mission complète, architecte, assureur et banque.

Un programme bien situé dans la région. La résidence est idéalement située en plein centre d’Holtzheim, avec de nombreux commerces et une zone d’emploi aux alentours La proximité de Strasbourg, capitale européenne et de la frontière allemande confèrent à la région un dynamisme naturel.

09 mars 2017

OGIC promeut la réversibilité des immeubles

Dans les villes où la pénurie de foncier empêche de construire autant de logements qu'il en faudrait, la transformation de bureaux en logements est une piste de plus en plus prisée. Ainsi, à Paris, la municipalité s'est fixé l'objectif de créer 250.000m² de logements par ce biais.

Pour Emmanuel Launiau, président du directoire du groupe OGIC, les promoteurs doivent pleinement jouer leur rôle dans ce processus en mettant sur le marché des immeubles réversibles, c'est-à-dire dont l'usage « bureaux » ou « logements » peut être interverti sans difficulté majeure.

Bien évidemment, la construction d'immeubles de ce type implique des principes structurels et d’équipements généraux permettant la flexibilité de l’aménagement intérieur. Chaque immeuble, en fonction de son usage premier, doit être pensé pour s’adapter et se transformer en une autre fonction. Ce type de construction comprend d'une part des éléments invariants comme la façade ou les dalles et des éléments variants : planchers, plafonds, réseaux, fluides... sachant que, par exemple, la possibilité d'installer ou, au contraire, de désinstaller des cuisines et des salles de bains, présentes dans les logements mais pas dans les bureaux, constitue un véritable challenge. Par ailleurs, les conditions techniques et juridiques d’un changement de destination doivent également être anticipées, tout comme les implications budgétaires de la transformation.

OGIC démontre déjà son savoir-faire à Lyon Confluence, où le promoteur se prépare à réaliser un programme totalement évolutif d'un peu plus de 12.000 m² mixant logements, bureaux et commerces. Il se compose de 3 bâtiments de logements, d’un immeuble de bureaux et d’un immeuble réunissant sous un même toit bureaux, logements et commerces. Le chantier démarrera au 1er trimestre 2017 pour une livraison prévue au début de 2019.

« C’est un projet extrêmement fort, très iconique, déclare Emmanuel Launiau. C’est un projet écologique et qui prend soin de l’environnement, un morceau de ville hybride. C’est comme cela que nous l’avons conçu et que nous le réaliserons. »

08 mars 2017

133 logements étudiants au cœur d’un projet porté par Tony Parker

Le célèbre basketteur Tony Parker, Président de l'ASVEL (Association sportive de Villeurbanne Éveil Lyonnais), a choisi le quartier de Lyon-Gerland pour y fonder sa « Tony Parker Adequat Academy », au plus près des infrastructures sportives et des pôles étudiants et de recherche.

Véritable ville dans la ville, cet ensemble comprend des équipements sportifs (centre d'entraînement de l'ASVEL, centre de formation, école d'arbitrage...) et un campus étudiant avec des logements et des commerces de proximité.

133 logements étudiants au sein de la Tony Parker Adequat Academy
Cerenicimo y commercialise une résidence services pour étudiants, « New Legend ». Située à 200 mètres à peine de la station de métro Gerland, elle comprend 133 logements déclinés du T1 au T3. Construite par le promoteur Océanis et gérée par Suit'études, la résidence est éligible aux dispositifs LMNP/LMP et Censi-Bouvard.

Prix attractifs et opportunités de plus-values. « New Legend » présente pour les particuliers une opportunité d'investissement exceptionnelle avec une rentabilité de 3,9 % HT/HT. Les logements sont proposés entre 99 000 €HT et 231 000 €HT, hors frais d’acquisition, soit 4 730€/m², alors que dans ce quartier, les prix du neuf s’établissent entre 4 900 €/m² et 6 060 €/m². De même, les prix de l’immobilier ancien se situent dans une fourchette allant de 3 530 € /m² à 5 800 €/m².

Une résidence pour vivre et travailler. La résidence « New Legend », dont la livraison est prévue au 3ème trimestre 2018, offre à ses jeunes résidents tout ce qui leur est nécessaire pour vivre agréablement et travailler efficacement : connexion wifi, laverie équipée, espace fitness, terrasse commune au dernier étage... Fonctionnels, les appartements sont d'inspiration scandinave avec une décoration sobre et soignée.

Répondre au manque de logements étudiants à Lyon
La qualité de construction de la résidence est conforme à la RT 2012 et sa situation exceptionnelle au sein de la « Tony Parker Adequat Academy » garantissent une forte demande. Deuxième agglomération française, Lyon connaît un déficit en logements étudiants, alors qu’elle compte quatre universités, une dizaine de grandes écoles réputées et plus de 20 établissements d'enseignement supérieur qui attirent près de 150 000 étudiants.

Ancien faubourg de Lyon, le quartier de Gerland a longtemps été un quartier industriel. Sa gentrification progressive lui a donné un nouveau visage, avec les aménagements du quartier central, de la place des Pavillons et des berges du Rhône. Sa rénovation s'est accompagnée du renforcement des pôles économiques et scientifiques ainsi que l'affirmation de sa vocation sportive, avec le stade Gerland et le Palais des Sports.

Remontée lente des taux de crédits immobiliers grâce à la concurrence entre les banques

La remontée des taux de crédits immobiliers se poursuit en ce mois de mars. Cafpi arrive à négocier des taux inférieurs de 0,33% à ceux marchés et propose ainsi jusqu’à 0,80% sur 10 ans, 0,90% sur 15 ans, 1,00% sur 20 ans et 1,15% sur 25 ans.

Une hausse des taux plus lente que celle des OAT
Pour ce mois de mars, les banques ont poursuivi la remontée de leurs barèmes. Aujourd’hui, les 0AT 10 ans ont retrouvé leur niveau d’il y a un an, les taux sont, eux, encore au-dessous de ceux pratiqués l’an dernier (1,25% contre 1,75% sur 20 ans). « Les OAT 10 ans servent toujours de ligne directrice aux banques pour établir leurs barèmes », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

La concurrence au bénéfice des particuliers
Les banques continuent de profiter de la politique de Banque Centrale Européenne et disposent donc de liquidités gratuites. Cette situation leur permet d’augmenter leurs taux moins vite que la progression des OAT, car, dans le contexte concurrentiel dans lequel elles évoluent (essor des banques en ligne, loi Macron favorisant le changement de banque), elles se doivent de rester attractives pour poursuivre leur conquête de clientèle.

Les marges des banques s’en retrouvent réduites, cette situation ne peut être pérenne. En cas de retour de l’inflation, la BCE changera de politique, augmentant le coût de l’argent. « Si ce scénario n’est pas pour demain, la tendance de remontée des taux n’est pas prête à s’arrêter et un changement de politique du côté de la BCE pourrait avoir un impact brutal sur les taux », explique Philippe Taboret.

Le marché profite des nouveautés
Ce début d’année connaît une très forte activité. Sur les deux premiers mois, Cafpi a enregistré 25% de demandes en plus par rapport à janvier et février 2016. Ce sont ainsi 12 000 dossiers de demandes qui ont été traités contre 9 500 sur la même période l’an dernier.

Le marché n’a pourtant pas cru de 25%. Cette forte activité provient principalement de la nouvelle réglementation, favorable aux courtiers.
Côté crédit, avec près de 40% de parts de marché, le courtage était face aux difficultés pour les particuliers de changer de banque, les faisant souvent renoncer à profiter des conditions avantageuses proposées par les courtiers. Avec la loi Macron, qui facilite ce changement d’établissement, les clients sont moins réticents.

Côté assurance, les lois Hamon et Sapin 2 qui permettent depuis de 1er mars, de résilier son assurance emprunteur chaque année, incite les particuliers à profiter des l’expertise des courtiers. Rappelons que l’assurance emprunteur représente jusqu’à 25% du coût du crédit.

De son côté, l’activité de rachat de crédit commence à marquer le pas. La hausse des taux la rend moins accessible. « Elle représente aujourd’hui 28% de notre activité contre 33% début 2016 », indique Philippe Taboret.

07 mars 2017

Le désir d’achat immobilier des Français

Pour 40% des Français, il est actuellement facile de devenir propriétaire. La tendance ressort d’une étude IFOP, commandée par le courtier CAFPI.

Regain d’optimisme

La proportion des optimistes est donc minoritaire, mais elle progresse rapidement, car en juin 2016, elle n’était que de 35%, et un an plus tôt, de 34%. De même, les intentions de devenir propriétaire dans les cinq ans à venir apparaissent plus confirmées que lors des sondages précédents (32% contre 30% un an plus tôt). Cependant, s’agissant d’un bien locatif (13%) ou d’une résidence secondaire (6%), les intentions stagnent.

Toujours les mêmes raisons d’acheter…ou pas

Parmi les motivations de passer à l’achat, le quarté de tête est toujours occupé par la perspective de ne plus avoir de loyer à payer (48%), le sentiment d’être libre de faire ce l’on veut chez soi (46%), l’idée d’avoir un bien à transmettre à ses enfants (34%), le désir de préparer sa retraite (28%). Symétriquement, les freins à l’achat restent également les mêmes : prix trop élevés (54% contre 55% l’an dernier), difficultés à trouver un financement auprès d’une banque (40% comme en 2016), frais liés à l’acquisition -notaire, garanties, frais de dossier- (35%) et crainte de l’avenir (34%).

La mauvaise image des banques

Dans ce contexte,l’image des banques apparaît pour le moins perfectible, puisque 69% des sondés ont un ressenti négatif, contre 1% qui déclare avoir une très bonne impression. Plus gênant, une majorité de 54% estime même que l’image des établissements prêteurs s’est dégradée ces dernières années. De même, 46% déclarent rester assez attachés à leur enseigne, mais en même temps, se disent prêts à changer d’établissement dans les trois prochaines années. Les motifs qu’ils invoquent en priorité sont le coût des services (44%), l’absence de suivi des conseillers (17%), ou encore la perspective d’obtenir un prêt bancaire dans une autre banque (14%)

La fonction des courtiers se précise dans les esprits

Toujours dans le même contexte, la notoriété des courtiers progresse, mais elle doit être entretenue. En effet, si 53% des personnes interrogées connaissent la profession et son utilité, 29% ne connaissent que leur existence, sans trop savoir à quoi ils servent. La proportion est assez invariable d’une année sur l’autre. A noter cependant, la parfaite connaissance du sujet pour 90% des primo accédants et des cadres et professions intellectuelles. D’un point de vue qualitatif, les trois premiers critères évoqués sont le gain de temps (86%), l’accompagnement d’un expert (84%) et la source d’économies (67%).

06 mars 2017

Analyse d'Immoprêt sur les mesures qui vont dynamiser le marché de l'Immobilier

Suite à la publication de l'ensemble des programmes des candidats à l'élection présidentielle, Immoprêt, courtier en prêt immobilier et assurance de prêt, dégage les mesures les plus à même de soutenir le marché.

Immoprêt dit oui aux mesures qui vont dans le sens du développement du marché immobilier :

- Oui à l'abrogation de la loi Alur, proposée par François Fillon, car « cette loi ne permet pas une réponse durable mais au contraire éloigne les investisseurs des zones tendues. Il faut que l'état mette en place des dispositifs fiscaux incitatifs et financièrement conséquent» déclare Jauffrey Ianszen, Directeur Réseaux et Développement d'Immoprêt.
- Oui à la baisse des prélèvements forfaitaire à 30%, au lieu des 60,5% actuels pour les plus hauts revenus, proposée par Emmanuel Macron. Cela va favoriser l'augmentation de l'offre locative pour tous, la construction de nouveaux logements, la rénovation du parc ancien et donc la baisse de la consommation énergétique. Cela encouragera également la création d'emplois directs dans le bâtiment et l'accessibilité à un logement pour tous.
- Oui à l'instauration d'un statut de bailleur privé, mesure proposée par François Fillon, « grâce auquel les carences du secteur public seront compensées et le logement pour tous développé. » déclare Jauffrey Ianszen.
- Oui à la régionalisation des politiques de logement au niveau intercommunal, mesure proposée par François Fillon, car cette politique est au cœur de l'emploi.
- Oui à la réduction progressive, puis à la suppression des droits de mutation à titre onéreux prélevés sur les achats immobilier, proposée par François Fillon. Immoprêt valide cette mesure mais anticipe la perte pour les collectivités locales et propose de maintenir un impôt minimum.

A contrario, Immoprêt dit non à certaines mesures qui sont pénalisantes pour le dynamisme du marché.

- Non à l'encadrement des prix à la vente pour éviter la spéculation immobilière, mesure proposée par Jean-Luc Mélenchon. Cela va créer un logement précaire par l'absence de construction et l'absence d'entretien du parc existant. Cette mesure va de ce fait provoquer une destruction massive des emplois dans le bâtiment.
- Non au renforcement de l'encadrement des loyers, mesure proposée par plusieurs candidats et qui présente pour Immoprêt un vrai handicap pour le marché.
- Non à l'augmentation des impôts sur les transactions les plus élevées et au renforcement de la fiscalité sur certaines transactions, proposée par Jean-Luc Mélenchon, car « cela va provoquer la fuite des capitaux vers l'étranger » déclare Jauffrey Ianszen.
- Non à la création de 200 000 logements sociaux par an tout en renforçant la loi SRU. Selon Immoprêt, cette mesure proposée par Jean-Luc Mélenchon va à l'encontre du développement du marché car « il faut enclencher la construction de logements et l'agrandissement du parc mais viser un public plus large que les ménages précaires ».

A propos d'Immoprêt

Créé à Dunkerque en 2006, Immoprêt est un courtier en crédit immobilier et assurance, avec plus de 200 collaborateurs répartis dans plus de 80 agences sur tout le territoire. Immoprêt ambitionne de devenir le leader européen du crédit. L'activité de son réseau d'agences de proximité consiste à accompagner ses clients dans la recherche de financement et assurance de leurs projets immobiliers. Immoprêt bénéficie de partenariats avec toutes les banques du marché et de nombreux assureurs, lui permettant d'être indépendant vis-à-vis des institutions financières, et de proposer aux clients les meilleures conditions pour leur projet, en toute transparence. Immoprêt a accompagné près de 60 000 familles en 2015 et 2016 dans leur projet.
Immoprêt est une marque du Groupe Compagnie Européenne de Crédit.

www.immopret.fr

Le marché de l’investissement : proche d’un record historique en 2016

Le marché de l’investissement n’a pas terminé comme il avait commencé. Il est passé tout près de son record historique, alors qu’en début d’année, beaucoup s’interrogeaient déjà sur ses capacités à rééditer ses performances de l’année précédente. L’exercice s’est achevé sur un volume de 19,5 milliards d’euros attirés en France. La progression est de 3% par rapport à 2015, et c’est le deuxième meilleur résultat jamais obtenu dans toute l’histoire de l’immobilier en Ile-de-France ! L’initiative est restée largement franco française, puisque les investisseurs nationaux ont été à l’origine de 68% des fonds investis. Les étrangers ont surtout été vendeurs. Ce faisant, tout le monde a été gagnant. Les vendeurs ont engrangé de solides plus-values, tandis que les acquéreurs ont trouvé de la matière. Sans cela, le risque aurait été grand que le marché soit asséché. Toujours aussi recherché, le quartier central des affaires a vu les prix du mètre carré s’envoler. Conséquence mécanique, les rendements des loyers se sont encore comprimés. Mais cela n’a pas constitué un obstacle rédhibitoire car la comparaison entre les placements restait favorable à l’immobilier. En 2017, cela sera moins évident. Il faudra sans doute tabler sur une concurrence accrue des actions et, dans une moindre mesure, des obligations.

Marché : le gâteau n’était pas sec. Les doutes pour 2016 étaient réels, non pas tant au niveau de la demande, qui était réelle, que de la raréfaction des actifs cessibles. L’assèchement du marché a pu être évité grâce à l’accélération des décisions d’arbitrage prises par les investisseurs internationaux. Elles ont représenté près de 10 milliards d’euros de transactions. La tentation de vendre a été d’autant plus forte que Londres, l’autre grand marché européen, est apparu beaucoup plus sujet à interrogations à la suite de la victoire du Brexit. Les Américains l’ont parfaitement compris. Ils ont préféré finaliser à Paris plutôt qu’aux abords de la Tamise. Cela s’est traduit par de multiples cessions d’immeubles, à hauteur de 3,5 milliards d’euros. De leur côté, les Britanniques et les Irlandais ont reçu 1,8 milliard d’euros. Il est vrai qu’à elle seule, la vente du 9 place Vendôme, a rapporté plus d’un milliard d’euros à ses propriétaires Irlandais. Cette transaction « off market » n’a pas été pour rien dans l’excellente tenue du marché de l’investissement au 4ème trimestre.

De leur côté, les investisseurs allemands ont poursuivi leur désengagement, entamé voici plusieurs années, dans le cadre de la liquidation de certains fonds. Ils ont cédé pour plus de 1,7 milliard d’euros d’actifs. Autre explication au dynamisme des transactions, l’avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise. Il a mis fin, à compter de cette année, à l’exonération dont bénéficiaient les sociétés immatriculées au Luxembourg sur leurs plus-values de cessions immobilières réalisées en France. Depuis cette année, ces sociétés tombent sous le couperet du droit commun. Les plus-values sont taxées à 33,34%. Pour elles, il y avait donc urgence à vendre avant le 31 décembre 2016.

Les motivations des investisseurs : un fort appétit pour les actifs sécurisés. On vient avant tout sur l’immobilier parisien pour son mix sécurité / rendement et, puisque l’accélération des pré- commercialisations sur le marché locatif crée de nouvelles opportunités, les investisseurs en ont profité. Les VEFA pré-louées ont ainsi représenté 9% des volumes investis en 2016, soit un quasi-doublement en un an. Sinon, parmi les solutions alternatives aux bureaux, devenus trop rares, la montée en puissance des actifs de santé est à noter. L’hôtellerie est aussi en vogue, au point que d’anciens immeubles de bureaux trouvent là une nouvelle affectation, comme les 4 600m² actuellement transformés rue la Boétie. Mais la piste la plus explorée a été celle des actifs de commerce. Ils ont pesé pour 2,8 milliards d’euros de transactions et leur proportion dans le volume global est passée en un an de 11 à 14%. La progression s’est opérée via des acquisitions de boutiques en pied d’immeuble ou d’actifs entiers comportant une forte quote-part de commerces, à l’image du 9 place Vendôme ou du 65/67 Champs-Elysées.

Emplacements : le quartier central des affaires a encore tiré la fève. A lui seul, le QCA s’est attiré près de 5,6 milliards d’euros d’investissement au cours de l’année, représentant 33% du marché d’Ile-de-France. Il progresse en un an de 48%. En 2015, il n’avait compté que pour 22% des sommes investies en région parisienne. Le QCA a très clairement bénéficié de l’augmentation du prix de cession et de la possibilité pour les acquéreurs de se positionner sur de très importants montants unitaires. La Défense est l’autre marché à tirer son épingle du jeu. Avec presque 2 milliards d’euros d’investissement, ce quartier progresse de 30%.

Acquéreurs : la France s’octroie une bonne part du gâteau Dans les années 90, les investisseurs français avaient eu tendance à se détourner de l’immobilier. En outre, ils n’étaient pas aussi bien équipés technologiquement que leurs homologues de la finance. Depuis, ils se sont bien rattrapés. Les investisseurs domestiques ont placé 13,3 milliards d’euros. Ils ont totalisé en 2016 près de 68% des sommes investies en immobilier d’entreprise en Ile-de-France. C’est bien plus qu’en 2015. Axa s’est par exemple porté acquéreur de la tour First à La Défense pour 800 millions d’euros tandis qu’Amundi achetait le portefeuille paneuropéen Alpha, dont la part francilienne (composée de la tour Egée, de l’immeuble Orsay et du Stadium) est estimée à 700 millions d’euros.

En deuxième position, les investisseurs européens hors zone euro s’arrogent 10% des volumes investis. Ils auraient pu être talonnés, voire dépassés, par des fonds issus d’Asie, notamment coréens, si certaines transactions d'envergures avaient été menées à leur terme. Ces investisseurs n’ont pu placer « que » 1,4 milliard d’euros sur le marché d’Île-de-France, maintenant leur part de marché à 7%. Ils sont à l’origine de deals significatifs, tels que l’acquisition par Korean Investment Securities du Campus Novartis à Rueil-Malmaison (350 millions d’euros). La poussée des fonds asiatiques et moyen-orientaux aurait donc pu être forte. Ce ne sera sans doute que partie remise. Brexit aidant, ces investisseurs se sont en effet massivement tournés vers la place parisienne et font preuve d’une forte volonté d’y accroître leur exposition. A l’inverse, la part des Nord-américains recule nettement, passant de 13% à 7%.

Rendements locatifs : bientôt la portion congrue. Quand les prix du mètre carré s’envolent, les loyers ne suivent pas forcément la même courbe. Les rendements baissent donc mécaniquement. En matière de valeur vénale moyenne, elle n’a évolué qu’à la marge (13 700€/m² en bureaux sur le QCA en fin 2016). En revanche, celle enregistrée pour les actifs Prime a véritablement bondi, à un peu plus de 24 600€/m² au quatrième trimestre, portant la hausse sur un an à 19%. Dans certains cas, les valeurs vénales se sont envolées encore plus haut, pour dépasser régulièrement les 30 000€/m². C’était le cas lorsque l’actif comportait une part significative de commerce. La Défense a connu une évolution un peu plus sage, avec une valeur vénale Prime en augmentation de 6%. Dans ces conditions, à niveau de loyer inchangé, le taux de rendement Prime évolue entre 3 et 3,25% dans le QCA. Il a perdu 50 points de base au cours de l’année dans les principaux secteurs. C’est la poursuite, sur un rythme exactement similaire, de la tendance observée en 2015.

Perspectives 2017 : toujours de l’appétit ? La question est récurrente. Les points d’interrogation pour 2017 pourraient venir des placements concurrents, mais aussi d’un contexte politico-économique sous surveillance. Les actions et les obligations sont susceptibles de procurer des perspectives de plus-value, ou de rentabilité, plus attractives que l’immobilier de bureaux. La hausse de rendement des emprunts d’Etat a été spectaculaire en 2016. Il est vrai que l’on partait de tellement bas : 0,1% en août. A la fin de l’année, le rendement était remonté à 0,7%. En l’occurrence, ce n’est pas tant la performance que la vitesse de rattrapage qui a surpris. Du coup, il faudra surveiller cette tendance. Côté actions, les marchés boursiers ont fait preuve d’une étonnante capacité à absorber les nombreux chocs et soubresauts politiques. En définitive, les indices boursiers se sont calqués sur les perspectives d’amélioration de la croissance mondiale. Les actions gagnantes seront comme en 2016, les titres anormalement décotés dont la valorisation doit logiquement profiter du retour de la croissance. Si cette dynamique se poursuit en 2017, elle peut réorienter une partie des flux monétaires vers les marchés actions.

Le Brexit, l’arrivée au pouvoir de Trump, les élections françaises sont autant d’éléments qui viendront peser sur les décisions des grands investisseurs. Dans un tel contexte, la stabilité et la transparence du marché français sont sans nul doute vecteur d’attractivité pour les fonds étrangers, quand dans le même temps, l’épargne des Français continuera d’être dirigée vers l’immobilier.