30 novembre 2016

Ile Maurice : de belles opportunités d’investissement

L’Ile Maurice s’est ouverte aux investisseurs étrangers en 2002 et à instaurer au fil des ans divers types d'investissement immobilier* destinés à favoriser l’investissement étranger. Son cadre de vie et sa fiscalité attrayante permettent au marché immobilier de proposer de nombreuses opportunités d’investissement avec une large gamme de prix. Ces dix dernières années, 1 766 propriétés haut de gamme ont été vendues à des étrangers.

Un marché de résidences secondaires

Attirées par la fiscalité locale très favorable, la qualité de vie et la stabilité politique et économique, les grandes fortunes internationales acquièrent sur l’Ile Maurice leur 4e, voire 5e, résidence secondaire. L’ile Maurice attire également de nombreux expatriés, ayant fait le choix de venir commencer une nouvelle vie sur l’ile.

Français et Sud-Africains en première ligne. La tradition française de l’ile, le bilinguisme (anglais/français) et sa situation géographique, proche de l’Afrique et avec seulement 2 ou 3h de décalage horaire par rapport à l’Europe, font de l’Ile Maurice un lieu de villégiature recherché. Si les Français et les Sud-Africains restent majoritaires (ils représentent respectivement 44,6% et 21,7% des acheteurs), le marché mauricien s’ouvre de plus en plus au Royaume-Uni (8,9% des acheteurs), aux Emirats Arabes Unis, à la Belgique (2,6%), au Luxembourg, à la Russie ou encore à la Suisse (2,7%). 6,9% des acheteurs sont des Mauriciens.

Des biens destinés à la location saisonnière

Les investisseurs désireux de profiter du dynamisme du marché locatif saisonnier de l’ile Maurice se tournent vers deux types de biens : les villas de luxe, situées à l’intérieur de centres de loisirs de standing proposant golf, marina, piscines, conciergeries…, et les appartements et duplex, qui se concentrent dans les centres villes et les secteurs touristiques comme Grand Baie ou Rivière Noire. Ces biens sont très recherchés à la revente.

Sur les opérations d’investissement, BARNES propose une solution de gestion locative comprenant la gestion, le nettoyage, l’entretien du bien ainsi que la préparation de l’arrivée avec un service de conciergerie et une plateforme téléphonique disponible 24h/24.

Exemple d’investissement : le programme O’Soley
Situé à 350 mètres de la mer, cette résidence sécurisée, vendue en VEFA, avec piscine comprend 9 penthouses et 18 duplex proposés à partir de 400 000 €.

Prix du neuf. Les programmes neufs achetés en état futur d’achèvement (VEFA) sont générateurs de plus-values, car leurs prix augmentent dès le début de la construction. Le marché offre une très large gamme de prix allant de 350 000 € à 12 M€.

Une fiscalité optimisée pour les résidents étrangers

Acheter un bien immobilier permet suivant le type d’investissement d’être éligible à la résidence permanente. En résidant plus de 183 jours sur l’ile, il est également possible d’être domicilié fiscalement sur place et de bénéficier des avantages fiscaux que propose le pays.

Un statut de résident avantageux. En devenant résidents mauriciens, les Français bénéficient d’une taxation forfaitaire à 15 % sur les sociétés et les particuliers, d’une absence de taxes sur les plus-values, de taxes foncières, d’impôt sur la fortune, de taxes sur les successions de patrimoine et d’imposition sur le rapatriement de dividendes et de capital.

Absence de double imposition. L’Ile Maurice dispose également d’un traité de non-double imposition avec 37 pays, dont la France. Ainsi les revenus tirés des locations de biens immobiliers ne sont pas imposables. De même, les biens situés sur l’Ile Maurice ne sont pas soumis à l’ISF. Cependant, lors d’une succession, si l’héritier est domicilié en France, c’est le droit français qui s’applique.

*des offres d'investissements existent pour les étrangers dans des programmes réglementés (Real Estate Scheme, Intergrated Resort Scheme...). L'acquisition aux étrangers en est facilitée, et ces programmes approuvés par le gouvernement apportent des garanties aux acheteurs sur la qualité des biens proposés. En 2015, le gouvernement a souhaité harmonisé en ne laissant qu’une seule offre, le Property Development Scheme, qui s’applique à tous les nouveaux projets.

28 novembre 2016

Fundimmo au SIMI

Pour la deuxième année consécutive, la plateforme de crowdfunding immobilier Fundimmo participera au SIMI (Salon de l’immobilier d’entreprise) qui se tiendra du 30 novembre au 2 décembre au Palais des Congrès de Paris. Cette année, les startups seront à l’honneur avec un focus « Smart & News by SIMI »

A cette occasion, Fundimmo fera découvrir le crowdfunding aux promoteurs immobiliers comme étant une solution de financement alternative et innovante permettant de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers et professionnels jusqu’à 2,5 millions d’euros par projet et par an.

Lancée il y a seulement un an (novembre 2015), Fundimmo a su prouver son sérieux grâce à son ingénierie financière et son équipe de professionnels du secteur. Ce sont des startups telles que Fundimmo qui permettent de révolutionner petit à petit le secteur.

Rendez-vous immanquable de l’industrie immobilière, le SIMI est une véritable « vitrine » du marché immobilier français de l’immobilier d’entreprise, mais aussi le reflet des nouvelles tendances du secteur. Ce sont plus de 450 sociétés et 26 000 professionnels qui devraient participer à cette 15ème édition du salon.

Pour rencontrer Fundimmo, rendez-vous un stand D102 au niveau 1.

25 novembre 2016

Surtaxe sur les résidences secondaires : la surenchère !

Sur la demande de la Mairie de Paris, un amendement socialiste au projet de loi de finances pour 2017 prévoit d’augmenter la surtaxe sur les résidences secondaires en zones tendues de 20 à 60 %.
Son produit est estimé à 150 millions d'euros et serait versé au budget des communes.

Concrètement, cette "surtaxe d’habitation" concernera 28 agglomérations soit 1.100 communes déjà soumises à la taxe sur les logements vacants.

Pour le président de l’UNPI, le gouvernement rompt une nouvelle fois son engagement de stabilité de la fiscalité et de relance du secteur immobilier !

Jean PERRIN s’insurge contre cet énième projet de taxation des propriétaires qui est inéquitable et contre-productif.

Les résidences secondaires visées sont celles qui seraient « insuffisamment occupées et non louées », mais elles le sont toutes par nature !

De plus, aucun nouveau logement locatif ne sera créé du fait de cette mesure, puisque les résidences secondaires n’ont pas cette vocation.

La pression fiscale locale est d’ores et déjà insupportable : certains propriétaires doivent déjà verser au titre de la taxe foncière jusqu’à trois mois de loyer.

L’UNPI demande donc le retrait immédiat de cet amendement. Le gouvernement doit respecter ses engagements de stabilité fiscale.

24 novembre 2016

Immobilier : les bonnes nouvelles à venir pour 2017 analysées par Immoprêt

Le Projet de Loi Finance (PLF), annonce des changements dans le secteur de l'immobilier pour 2017. Pas d'inquiétude à avoir cependant car il s'agit de bonnes nouvelles !

Immoprêt, courtier en prêt immobilier et assurance de prêt analyse les tendances et les dispositifs mis en place en 2017, leurs avantages et inconvénients.

1/ La tendance des taux bas continue en 2017

Après une année 2016 marquée par la baisse historique des taux d'intérêt, l'année 2017 s'annonce être une bonne année pour les futurs acquéreurs. En effet, Immoprêt prédit une stabilisation des taux pour ce début d'année après une très légère hausse.

« Les taux d'intérêt devraient remonter très légèrement dans les prochains mois mais resteront à des niveaux très bas » explique Jauffrey Ianszen, Directeur Réseaux & Développement chez Immoprêt.

2/ Le dispositif Pinel, pour un investissement locatif intelligent

Ce dispositif d'investissement locatif, installé depuis 2015 en France, est reconduit en 2017. Il consiste, pour les investisseurs, à acheter un logement et à s'engager à le louer sur une période de 6, 9 ou 12 ans, pour bénéficier d'une réduction d'Impôts conséquente (allant de 12 à 21% de l'investissement). Le propriétaire s'engage alors à ne pas dépasser un plafond imposé pour le loyer et à choisir des locataires ayant des ressources qui n'excèdent pas un certain montant. De plus, le montant d'investissement est doublement plafonné à 300 000 euros et 5 500 €/m². « Le dispositif Pinel représente désormais la moitié des ventes de logements neufs en France » indique Michel Sapin, ministre de l'Économie et des Finances.

« La reconduction du dispositif Pinel va permettre une augmentation de l'investissement locatif dans les secteurs où la demande est plus forte que l'offre locative. Une bonne nouvelle pour les clients que nous accompagnons au quotidien» Explique Jauffrey Ianszen, Directeur Réseaux & Développement chez Immoprêt.

3/ La FISE, vision 360° du prêt

Au 1er janvier 2017, les banques seront tenues de remettre au client une fiche d'information, au plus tard lors de l'émission de l'offre de prêt. Elle inclura la nouvelle notion du TAEG (Taux Annuel Effectif Global, anciennement appelé TEG). Ce dernier comprend le taux d'intérêt nominal, les assurances, les frais de dossier, la garantie, les frais accessoires (honoraires de courtage si ils existent, frais de mise en place de la caution ou de la délégation d'assurance) mais aussi les frais de tenue de compte et le coût de l'évaluation du bien immobilier.

L'objectif est que le client ait une vision globale et détaillée du contrat de crédit proposé et des éventuels services accessoires. « Ces nouvelles informations fournies à l'acquéreur appuient le fait qu'un prêt immobilier, ce n'est pas qu'un taux d'intérêt et un taux d'endettement à 33% » explique Jauffrey Ianszen.
C'est un réel pas en avant car le devoir de conseil s'étend à tous les professionnels du financement immobilier et il devient « l'obligation d'explication ».

4/ Le Prêt à Taux Zéro reconduit

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État, attribué sous conditions de ressource aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Reconduit en 2017, il reste identique à celui de 2016. Plus de 120 000 PTZ ont été accordés en 2016.

« Cette formule de prêt est idéale pour les primo-accédant qui ont été plus de 24000 à être accompagnés par Immoprêt en 2016 ». déclare Jauffrey Ianszen.

5/ L'Eco prêt élargit pour faire des économies d'énergie

La loi de finances pour 2016 a reconduit ce prêt sans intérêts jusqu'au 31 décembre 2018. Il permet de financer les travaux de rénovation pour faire plus d'économie d'énergie. C'est une avance de fonds sans condition de ressources, permettant de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique, sans payer d'intérêts.
Tous les propriétaires sont concernés, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Seules conditions : le logement doit être une résidence principale pour un propriétaire ou un locataire et doit avoir été construit avant le 1er janvier 1990.
Le prêt est d'une durée maximale de 10 ans, avec un minimum de 3 ans et le montant de l'emprunt ne peut pas dépasser 30 000 € par logement.

6/ Loi Sapin II, bonne nouvelle pour l'assurance de prêt

A savoir : 85% des emprunteurs souscrivent une assurance de prêt auprès de leur banque et elle peut représenter jusqu'à 1/3 du coût global du crédit. L'impact est loin d'être marginal.
La loi Sapin II qui vient d'être adoptée le 8 novembre, permet désormais à tous les emprunteurs de changer leur assurance emprunteur chaque année au-delà des 12 premiers mois.
Pour Immoprêt, cette mesure est une très bonne nouvelle pour les propriétaires emprunteurs qui vont pouvoir économiser sur le coût global de leur crédit et faire jouer la concurrence.
Pour accompagner les emprunteurs au plus près de leurs attentes, Immoprêt a mis en place "ieasy" Solution full digital, un service dédié à l'assurance.

7/ Dispositif Censi-Bouvard

Le PLF 2017 prévoit également la prorogation du dispositif Censi-Bouvard pour soutenir la construction de logements neufs en résidences avec services, uniquement pour les résidences étudiantes et les résidences seniors. Le Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11 % du montant HT de l'investissement.
Si les résidences de tourismes ne font plus parties du dispositif Censi-Bouvard, le ministère des Finances a annoncé la création d'une réduction d'impôt spécifique pour les résidences de tourisme sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d'adaptation aux personnes handicapées votés en assemblée générale. La réduction d'impôt serait égale à 20 % des travaux retenus dans la limite de 22 000 €.

A propos d'Immoprêt
Créé à Dunkerque en 2006, Immoprêt est un courtier en crédit immobilier et assurance, avec plus de 200 collaborateurs répartis dans près de 70 agences sur tout le territoire. Immoprêt ambitionne de devenir le leader européen du crédit. L'activité de son réseau d'agences de proximité consiste à accompagner ses clients dans la recherche de financement et assurance de leurs projets immobiliers. Immoprêt bénéficie de partenariats avec toutes les banques du marché et de nombreux assureurs, lui permettant d'être indépendant vis-à-vis des institutions financières, et de proposer aux clients les meilleures conditions pour leur projet, en toute transparence. Immoprêt a accompagné près de 60 000 familles en 2014 et 2015 dans leur projet.
Immoprêt est une marque du Groupe Compagnie Européenne de Crédit.
www.immopret.fr

Emmanuel Launiau élu Promoteur de l’année

Emmanuel Launiau, président du Directoire d’OGIC, vient de remporter le prix « Promoteur de l’année » aux Trophées Logement et Territoires 2016. Il s’est imposé face à Laurent Dumas (Emerige), Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) et Philippe Journo (Compagnie de Phalsbourg).

Ingénieur de formation, formé à l’ESTP Paris avant un MBA à l’Ecole Supérieure de Commerce de Paris, Emmanuel Launiau est un spécialiste de l’immobilier. Après plus de 20 ans chez Bouygues Immobilier, il rejoint OGIC en 2012 en tant que directeur général, puis est nommé au poste de Président du Directoire l’année suivante.

Sous son impulsion, OGIC s’est fortement développé, le chiffre d’affaires du groupe passant de 80 millions d’euros pour franchir cette année la barre des 500 millions d’euros. Les effectifs ont augmenté de 10% en 2016 et devraient progresser de 15% en 2017. De 80 salariés en 2012, ils sont désormais 170.

Porteur de convictions fortes sur les usages et l'architecture, Emmanuel Launiau a, dans tous les projets d’OGIC, travaillé sur la réconciliation entre la nature et la ville. « Notre métier n'est pas de vendre des mètres carrés, c'est de fabriquer des espaces de vie. Nous sommes plutôt un promoteur de centre-ville, qui aime mener un travail d’artisan, et se livrer à l’art délicat de la couture urbaine dans lequel le paysage et la nature en ville prennent toute leur place », analyse-t-il.

Fort de cette ambition, OGIC a réussi à s’imposer en remportant des projets emblématiques comme « Mille Arbres », programme lauréat du concours « Réinventer Paris » dessiné par les architectes, Sou Fujimoto et Manal Rachdi, qui se trouvera sur le site Pershing dans le 17e arrondissement sur un terrain de 6 450 m² et enjambera le périphérique. A Lyon, sur le site de la Confluence, OGIC réalise un programme mixte de bureaux et logements, entièrement en bois, sur 9 niveaux et conçu autour du concept de réversibilité.

Le promoteur est également à l’origine de réhabilitations emblématiques telles que la prison Saint-Joseph à Lyon, programme primé aux Pyramides d’Or, ou l’hôpital Richaud, à Versailles, pour lequel il a remporté le prix spécial du Jury aux Pyramides d’Argent.

Depuis son arrivée, Emmanuel Launiau s’est également appuyé sur un duo gagnant : prospective et innovations. Précurseur de l’immeuble nudge (OGIC a proposé un programme entièrement nudge dans le cadre de « Réinventer Paris » et d’un appel à projets de la Semapa), il a mis en place une direction du développement des grands projets urbains et de l’innovation, chargée, entre autres, d’intégrer cette approche, mais aussi de structurer l’offre OGIC autour des nouveaux usages de vie. Comme en témoigne le programme « Allure », une tour de 50 mètres dans le quartier des Batignolles (17e) construite sur le modèle du Flat Iron Building de New York et qui intégrera de nouveaux services comme une terrasse avec kitchen club, une chambre d’hôtes, une buanderie, une conciergerie et des parkings pour voitures électriques en partage.

Emmanuel Launiau a également fortement redéveloppé l’activité tertiaire qui se structure aujourd’hui entre 100 et 150 M€. OGIC a, entre autres, réalisé un immeuble pour le compte de La Mondiale à Boulogne (92), dans lequel il a installé son siège social et construit actuellement 15 000 m² de bureaux à Bercy pour le compte de CNP Assurances.

Les Trophées Logement et Territoires organisés par Immoweek permettent chaque année de mettre en avant et de récompenser les initiatives en matière de logement de tous les acteurs, publics et privés, et des élus.

22 novembre 2016

Non aux nouvelles taxes des propriétaires parisiens !

La Ville de Paris, sur proposition du groupe communiste, a voté le principe d'une augmentation des taxes sur les résidences secondaires et les logements vacants dans la capitale, qui vient d’être entérinée par le Parlement, vendredi dernier.

Pour inciter les propriétaires à louer ou vendre leur bien, la Ville de Paris souhaite que la taxe additionnelle[1] soit aussi élevée que la taxe d’habitation. Par ailleurs, la mairie entend aussi augmenter la taxe sur les logements vacants[2] de 50% la première année à 100% dès la deuxième année. Anne Hidalgo a défendu ces mesures, tant pour la pénurie de logements qui affecte la capitale, que pour faire face à la baisse des dotations de l’État et la hausse de la péréquation (système de répartition des richesses entre communes les plus pauvres et les plus riches).

Une nouvelle atteinte au droit de propriété

La FNAIM est scandalisée par cette fiscalité punitive sur le droit de propriété. « Les politiques ne peuvent concevoir de répondre à la baisse des dotations de l’État que par une fiscalité confiscatoire, et discriminante » s’indigne Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Les propriétaires parisiens sont mis à l’index comme d’habitude. La Ville de Paris a déjà fragilisé la situation des bailleurs avec l’encadrement des loyers et continue à crisper la situation avec ces nouvelles taxes qui sont de nouvelles atteintes au droit de propriété.

Inciter plutôt qu’imposer

La solution au problème du logement dans la capitale ne se situe pas nécessairement dans des mesures de sanction envers les propriétaires. Face à ces nouvelles mesures répressives, le risque est plus fort de voir ces logements cédés plutôt que placés sur le marché locatif. La finalité du geste est donc perdue d’avance pour la Ville de Paris et ne résoudra donc pas le problème du marché parisien.

La Mairie de Paris a pourtant mis en place un dispositif d’incitation à la location des logements vacants intéressant à travers le bail « Multiloc ». Ce dispositif avait été repris en juin dernier par la Ministre du logement et de l’Habitat durable qui souhaitait introduire un dispositif de conventionnement national attrayant afin d’inciter les propriétaires à mettre en location leur bien vacant. Madame Cosse proposait d’inscrire ce dispositif dans le projet de loi de finances de 2017, mais force est de constater que cette proposition a été abandonnée.

La FNAIM réclame pourtant depuis longtemps la création de ce type de conventionnement, avec la création d’un véritable statut fiscal pour le bailleur privé dans l’ancien. Il est urgent de donner vie au concept de « bail solidaire » en reconnaissant le rôle économique du bailleur privé et en pondérant les avantages fiscaux consentis selon le prix de la location.

[1] La taxe additionnelle est fixé actuellement à 20% de la taxe d'habitation
[2] La taxe sur les logements vacants est actuellement de 12,5% de la valeur locative cadastrale

La corrélation des taux immobiliers et des taux OAT pour les nuls

Aujourd’hui, pour des raisons parfaitement explicables, les taux d’intérêt des OAT que l’Etat émet pour financer le roulement de sa dette remontent. Aussitôt, des journalistes et des courtiers en crédits nous expliquent que forcément les taux immobiliers vont eux aussi repartir à la hausse. Pour justifier leur prédiction ils affirment que ces deux taux sont corrélés et plus particulièrement que les taux OAT influencent les taux immobilier. Je tiens à contredire formellement cette théorie.

Le fait que deux variables soient « fortement corrélées » ne démontre pas qu’il y ait une relation de causalité entre l’une et l’autre. La corrélation n’implique pas la causalité de facto.

Une obligation est un titre émis par un Etat ou une entreprise pour financer une dette ou un investissement. L’obligation matérialise une dette financière à moyen, long terme. Ce titre confère à son détenteur une créance sur son émetteur. L’émetteur d’une obligation est l’emprunteur, le souscripteur ou le porteur d’une obligation, est le créancier.

En France, pour financer sa dette, l’Etat émet des Obligations via l’Agence Française du Trésor (AFT). Le terme d’OAT est la dénomination des titres des emprunts de l’État français. En Allemagne ils s’intitulent Bund et aux Etats Unis T-Bonds. Dans tous les cas, l’Etat est l’emprunteur et le taux de ces obligations d’Etat est le montant auquel le prêteur facture sa fourniture de liquidités à l’Etat. L’Etat français procède par voie d’enchères. Il choisit le moins disant, c’est-à-dire celui qui facture le taux le plus bas.

Quels sont les prêteurs qui achètent des OAT pour financer l’Etat ?

Fin 2015, les OAT émises par l’Etat français sont détenues à 64 % par des investisseurs étrangers tels les fonds de pension, grandes banques, compagnies d’assurance, fonds souverains, hedgefond.

Les 36 % restants sont détenus par des résidents français : OPCVM (2%), investisseurs (5%) banques (10%), compagnies d’assurance (19%). Je précise que les compagnies d’assurance et les banques sont tenues d’investir une partie de leurs actifs en OAT. Ce n’est pas un choix mais une obligation.

J’ajoute également qu’il existe un marché des obligations après qu’elles ont été émises. C’est le marché secondaire où les échanges se font de gré à gré. Ce marché varie en fonction de l’offre et de la demande. Si un Etat accepte de payer un prix plus élevé pour financer sa dette, les obligations émises auparavant et bénéficiant d’une rémunération moins élevée devront être revendues moins cher pour offrir au nouvel acquéreur un rendement compétitif avec la nouvelle émission. C’est cette liberté concurrentielle qui fait tout le risque du marché obligataire !

Quelles sont les causes qui font varier les taux des OAT ?

La réponse est simple, c’est la loi de l’offre et de la demande. Le marché pour financer les dettes des Etats est mondial. Tous les Etats sont en concurrence. De leur côté les investisseurs recherchent en permanence les rendements les plus élevés possible avec le moins de risque possible.

Ainsi, pour financer la politique de grands travaux envisagée par le Président Trump (estimée à 1 000 milliards de dollars), le Trésor Américain devra faire appel à plus de financement. Pour attirer les investisseurs, le Trésor Américain leur offrira des taux plus élevés avec le risque pour d’autres Etats de perdre une partie de leur financement. Pour rester compétitif, ces derniers, dont la France, devront nécessairement offrir des rémunérations (taux) plus élevées.

Conclusion 1

Les obligations assimilables du Trésor (OAT) ne sont en aucun cas un outil de financement des crédits aux ménages et aux entreprises. Les taux des OAT varient en fonction de l’offre et de la demande de liquidité majoritairement arbitrée par des prêteurs internationaux.

La variation des taux des prêts payés par l’Etat emprunteur à ses créanciers prêteurs n’a absolument aucune une influence sur l’économie des banques françaises qui prêtent aux ménages et aux entreprises. Il n’y a aucune causalité entre la variation des taux OAT et celle des taux immobiliers.

Comment sont constitués les taux des prêts immobiliers ?

En France, chaque établissement bancaire détermine le niveau de ses taux de crédits à partir d’élément financiers, comptables et commerciaux parfaitement identifiés et mesurés auquel il ajoute un taux de marge.

En schématisant, les éléments pris en compte sont les suivants :

1) Le prix auquel les banques achètent l’argent qu’elles prêtent

Le prix de la ressource destiné au financement des crédits est constitué de :

La rémunération contractuelle des déposants privés.
La rémunération des comptes dont les taux sont administrés par l’Etat. Ainsi le taux du livret A désormais à 0,75% et sur lequel Bercy et la Banque de Franche planchent pour le corréler à l’inflation. Ainsi le Plan d’Epargne Logement dont le taux est passé de 1,50% à 1% en août 2015.
La rémunération des refinancements à la BCE où le taux directeur est fixé à 0.00% depuis le 10 mars 2016.
La rémunération des prêts interbancaires d’une semaine à un an. C’est le taux EURIBOR. Il est en territoire négatif.

2) Le coût du risque des crédits impayés

Les banques françaises sont parmi les plus sécuritaires au monde avec un taux de risque mesuré à 1,55% en 2015 et anticipé en baisse pour 2016. Ceci est principalement dû à une clientèle sérieuse et solvable, à la qualité de l’analyse des dossiers et au respect rigoureux de normes d’endettement qui ont fait leur preuve. Pas de crise des subprimes en France !

3) Le coût de transformation du crédit

C’est l’ensemble des coûts d’exploitation engagés par une banque pour vendre les crédits, les mettre en place et les gérer. L’évolution des dépenses de fonctionnement et d’investissements est directement lié à la politique de développement de la banque (immobilisations, locations, salaires, charges sociales, assurances etc…). Pour cette classe de charges à périmètre constant, c’est toujours la variation de l’inflation qui en régule l’évolution.

4) Le taux de marge

Chaque banque applique ses propres taux de marge par type de crédits et profil de clientèle. La politique des taux est un outil de conquête commerciale. Ainsi, dans une région où ses parts de marché sont faibles une banque pourra être plus conquérante en rognant sur sa marge afin de présenter une offre concurrentielle compétitive. A l’inverse dans un marché où elle est en position dominante elle pourra envisager de pousser sensiblement ses marges pour être plus profitable.

Conclusion 2

Vous noterez qu’à aucun moment il n’est question des emprunts OAT de l’Etat, sous quelque forme que ce soit, dans le calcul d’évaluation des taux de prêt. Le montant des volumes d’OAT en circulation et la variation de leur taux n’ont aucune influence sur la méthode de fixation des taux d’intérêt des crédits consentis par une banque à sa clientèle. Il n’y a aucune causalité entre la variation des taux OAT et celle des taux immobilier.

Il existe un lien de causalité commun

Le lien qui existe dans la représentation graphique, actuellement quasi homothétique, des courbes des taux OAT et immobilier c’est la variation de l’inflation. C’est l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) qui en mesure les variations.

Toutes les banques centrales scrutent les évolutions de cet indice et mènent les politiques monétaires que nous connaissons afin d’atteindre et maintenir le niveau de 2% qui serait le graal économique.

Les deux principaux outils monétaires de régulation de l’inflation (à la hausse ou à la baisse) sont le montant des liquidités injectées dans l’économie et le niveau de taux auquel elles sont fournies.

Aux Etats-Unis, l’indice IPC qui était mesuré à 0,730 % en décembre 2015 est désormais à 1,464 % en septembre 2016. Aussi, la Réserve Fédérale Américaine dirigée par Janet Yellen envisage une hausse mesuré de son taux directeur. Comme le marché obligataire américain est le premier au monde, ses fluctuations modifient l’économie mondiale.

Les Etats endettés seront contraints de payer des intérêts plus élevés à leurs prêteurs pour conserver leur financement. Ce n’est pas sans raison que la BCE demande à l’Etat français de ramener son déficit en dessous des 3% !

De leur côté, les banques subiront une hausse du coût de leurs ressources. Il en sera de même pour leurs frais d’exploitation. Pour rester profitables, elles devront nécessairement vendre leur crédit plus cher aux ménages et aux entreprises.

Dans cette configuration d’une inflation haussière, j’espère que les rémunérations suivront le même mouvement sans trop de décalage.

Conclusion finale

La variation des taux obligataires est liée à l’inflation.
La variation des taux immobiliers est liée à l’inflation.
La causalité de l’évolution de ces deux taux n’est surtout pas l’influence de l’un (OAT) sur l’autre.
Indiscutablement la causalité commune de l’évolution de ces taux c’est l’inflation.

Aussi pour vos décisions d’investissement, je vous recommande de suivre l’évolution de l’inflation qui seule permet d’anticiper l’évolution des taux.

C’est ce que je fais avec succès dans l’immobilier depuis plus de 40 ans. Aujourd’hui encore je suis acheteur emprunteur à taux fixe. Je considère qu’en France c’est une aubaine.

Par Pascal Beuvelet, Président fondateur d’In&Fi Crédits

A propos d'In&Fi Crédits
In&Fi Crédits est le premier réseau franchisé de courtiers en crédits. Cette entreprise familiale a été créée en 2002 et a été lancé en franchise en 2004.
Aujourd’hui, In&Fi Crédits compte plus de 100 agences dans toute la France, soit plus de 200 spécialistes du conseil en crédits de proximité

17 novembre 2016

Investir aux Etats-Unis ? BARNES conseille New York et Miami

Villes recherchées par les grandes fortunes (UHNWI), les deux principales places financières des Etats-Unis, New York et Miami, ont toujours le vent en poupe. La santé économique, conjoncture favorable et le positionnement de chacune de ces villes sur la carte mondiale en font des lieux à privilégier pour investir

Un marché dynamique à New York
Après une année 2015 difficile sur les biens haut de gamme, le marché new-yorkais a repris des couleurs cette année, car les prix connaissent une légère baisse depuis le début de l’année.

New York comprend 69,9% d’immeubles locatifs, 16,2% de Co-ops et 6,1% de condominiums. Avec une demande soutenue, une offre qui reste limitée et un marché locatif dynamique, New York reste une ville à privilégier pour investir. New York sera la ville qui comprendra le plus de UHNWI en 2025 .

Manhattan. Sur les 852 600 biens que comprend Manhattan, 87 900 sont des condominiums, 150 600 des co-ops et 6 200 des maisons particulières. Au 2e trimestre 2016, le prix moyen d’un appartement dans un condominium était de 2 758 468$ pour 107m² en baisse de 4,5% par rapport aux 3 premiers mois de l’année, mais en hausse de 14,2% par rapport au 2e trimestre 2015.

Seuls 253 700 des biens new-yorkais sont occupés par leurs propriétaires. Le marché est donc dominé par le locatif, les biens se louant en moyenne 4 033$ (66,87$/sft).

Exemple d’opportunité :
- Appartement de 123m² avec 2 chambres et 2 salles de bains et une terrasse de plus de 50m², proche de Central Park : 3 950 000$.

Brooklyn. Les prix sont en forte hausse sur le 2e trimestre (+13,7% par rapport à 1er trimestre 2016 et +9,6% par rapport à 2e trimestre 2015), mais restent nettement en-dessous de Manhattan : 953 456$ en moyenne. Les loyers médians restent quant à eux encore en dessous des 3 000$/mois.

Exemple d’opportunité :
- The Boerum, programme neuf, appartement de 1 496 sqf avec 3 chambres et 2 salles de bains : 2 495 000$.

Miami, un marché d’opportunités au luxe encore accessible
Soutenue par une forte activité touristique (près de 100 millions de visiteurs annuels) et une population en constante augmentation, Miami reste très attractive. En août 2016, le nombre record de ventes de maisons, datant de 22 ans, a été battu ! L’immobilier haut de gamme y est accessible avec un prix au pied carré pour un appartement de ville (1 291 pieds carré – 120 m²) d’un peu plus de 700$ contre près 5 000$ à Monte Carlo, plus de 3 000$ à Londres ou encore près de 1 500$ à Paris.
Alors qu’avec 1 million de dollars, un acquéreur peut s’offrir environ 200 sqf à Monaco ou Hong Kong, 400 sqf à Paris, il peut obtenir 1 500 sqf dans Miami (700 sqf pour les biens au bord de l’océan).

Un marché locatif en hausse. Miami est aussi un marché propice à la location. Grâce à une croissance économique forte, et à la diversification des pôles d’activité, le marché locatif est porté par la demande croissante de cadres et les opportunités d’emploi pour des missions d’une ou plusieurs années. Pour les propriétaires, les avantages de la location résident aussi dans une absence d’imposition des revenus locatifs, et des baux à l’année, renouvelables, qui permettent de ne garder que les locataires rentables, voire d’augmenter les prix si le marché le justifie. Miami comprend des investissements sélectifs dans les quartiers en devenir, et dans des produits qui séduisent les locataires par leur emplacement et leurs services. Les quartiers des plages (South Beach, Miami Beach, Surfside…) ont un taux de vacances de 2%. Edgewater est aussi très demandé par une population jeune qui recherche une vie citadine avec tout à proximité, tout comme à Brickell. Miami fait maintenant partie des dix villes américaines ayant le loyer moyen mensuel le plus élevé avec 1 868$/mois, pour un 2 pièces.

35% d’acompte pour les étrangers. A Miami, les achats « comptants » représentaient 68% des transactions immobilières conclues en 2015, soit le double de la moyenne américaine. Pour les étrangers effectuant une demande de prêts, 35% d’acompte minimum sont requis. Concernant les constructions en cours, les prêts peuvent être accordés au moment de la livraison seulement, avec 50% d’apport, sous réserve du dossier.

Exemples d’opportunités :
- Immeuble Paramount (Downtown – Brickell) appartements de 2 à 4 pièces avec d’immenses terrasses, un skylounge à partir de 600 000$
- Maison moderne à Coconut Grove de 235m² avec 4 chambres sur un terrain de 700m² : 1 350 000$
- Maison aux grands volumes, en bord de Baie, avec ponton privé, 6 chambres, 370 m² sur un terrain de 1300 m2 : 5 400 000$

1 pied carré = 0,092903 m²
1$ = 0,933480201€ (17 novembre 2016)

16 novembre 2016

Au revoir la baisse des taux, bonjour la hausse !

Si aujourd’hui les taux de crédits que les banques nous proposent pour les meilleurs profils d’emprunteurs sont globalement encore à la baisse, le taux moyen pratiqué en ce début novembre est, lui, en hausse. Le record historique des taux bas est donc encore battu, mais pour la dernière fois !

Une hausse annoncée
Les banques l’ont dit, courant novembre elles relèveront leurs taux. Plusieurs raisons expliquent cette décision. En premier lieu, les OAT connaissent une franche remontée. Alors que son taux s’établissait à 0,34% en début de mois, il a déjà augmenté de 0,49% pour atteindre 0,83% au lendemain des élections américaines.
« Première conséquence du programme de son nouveau président, Donald Trump, les craintes d’une poussée inflationniste outre-Atlantique ont fait grimper le taux d’emprunt à 10 ans des Etats-Unis, entraînant dans son sillage les marchés obligataires européens. » explique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI.

Les banques cherchent à retrouver du souffle
Les volumes de crédits souscrits cette année ont permis aux banques de remplir leurs objectifs. Si elles cherchent toujours à capter une nouvelle clientèle avec leurs taux de crédits immobiliers, la hausse des OAT les fragilise.
Alors qu’elles sont déjà en difficultés pour des raisons réglementaires - elles viennent de finir d’intégrer les règles de Bâle III et se préparent déjà à subir celles de Bâle IV – les lois Hamon, déjà appliquée, et Sapin II, qui arrive, vont également rogner leurs marges sur l’assurance emprunteur.
Elles sont de plus directement concurrencées par les nouveaux acteurs du e-banking.
Afin de préserver leurs marges, elles se trouvent donc contraintes d’augmenter leur taux, même si cette hausse devrait rester assez faible, pour atteindre +0,5% d’ici la fin de l’année.

La tendance va définitivement s’inverser
La hausse des taux était prévisible et prévue. Cette tendance, qui va apparaître dans les prochaines semaines, devrait se confirmer début 2017 notamment sous le coup de la modification de la politique des QE de la FED, la banque centrale américaine, et une probable réorientation de la politique de Banque Centrale Européenne.

Pas de risque à court terme
Cette hausse des taux ne devrait pas avoir d’incidences fortes sur le marché. Elle ne sera pas suffisamment importante pour désolvabiliser les emprunteurs, d’autant que les prix devraient, eux, rester raisonnables. « Il se pourrait même qu’elle incite les acheteurs à accélérer leurs projets immobiliers, afin de profiter des taux avant que la hausse ne se fasse trop sentir, » précise Philippe Taboret.

Année record en volumes de crédits
2016 sera une année exceptionnelle pour le crédit immobilier. 230 milliards d’euros devraient être débloqués sur l’année, contre 220 milliards l’an dernier. Cette hausse vient d’une nette progression du financement de l’accession. En 2016, les taux ont été au plus bas et les prix sont restés stables, améliorant le pouvoir d’achat des emprunteurs qui ont pu engager leur projet immobilier. Les records de taux bas ont également relancé la renégociation de crédits. Revenue à un niveau normal en début d’année, elle devrait approcher les 40% de la production de crédit sur l’ensemble de 2016.

Immobilier : résultats des tests de réalité virtuelle à base d'images réelles

Déploiement massif de l'application innovante par Foncière Lelièvre début 2017

La réalité virtuelle à base d'images réelles (et non seulement numérisées) commence à s'immiscer dans notre quotidien.

Dans le secteur de l'immobilier, alors que les projets fourmillent, Foncière Lelièvre est d'ores et déjà opérationnel et annonce le lancement début 2017 d'une solution dans toutes ses agences.

Après 2 ans de veille sur le sujet, une récente évolution technologique, intervenue cet été, a rendu la solution accessible, que ce soit en termes de coûts des équipements, de captation des images et de simplicité de mise en oeuvre.
Si la technologie est prête, Foncière Lelièvre souhaitait tester son impact sur le ressenti client et la relation avec le conseiller, puisque l'on sait qu'en immobilier, la dimension psychologique est primordiale.

Pendant trois jours, deux casques de réalité virtuelle ont tourné en boucle sur le dernier salon de l'immobilier du Mans début novembre. Une dizaine de biens réels avait été préalablement virtualisée. Foncière Lelièvre a collecté 200 questionnaires.

Des résultats encourageants à tous les niveaux :

- Les clients (acquéreurs ou locataires) :
Le ressenti sensoriel est positif : 71% des testeurs se sont sentis bien et 88% ont trouvé l'expérience bonne, réaliste (nette), innovante et ludique.
La valeur ajoutée est évidente : 82% des personnes considèrent que la réalité virtuelle peut les aider dans leur projet, que ce soit en termes de gain de temps, d'aide à la sélection ou d'évaluation des volumes.

- Les vendeurs y voient 3 bénéfices fondamentaux :
Moins de contraintes liées à la mise en vente de leurs biens (propreté, rangement, disponibilité pour les visites, etc.)
Un gain de temps, conséquence du 1er point
Un argument sécuritaire puisque les pré-visites virtuelles limiteront les intrusions réelles dans leur vie privée.

- Les conseillers immobiliers : même si l'appréciation varie selon l'âge et l'appétence numérique, tous considèrent que le contact avec le client est préservé et la majorité à envie d'approfondir l'expérience.

Si 89% des personnes ont émis un avis favorable quant au matériel, certains axes de perfectionnement sont à l'étude pour aider à mieux se représenter les surfaces, améliorer la vision de l'environnement au-delà du bien ou transposer l'environnement sonore réel.

Quelques précautions préalables sont à mettre en place pour les personnes qui n'auraient jamais utilisé ce type de matériel (modérer les déplacements, etc.).

Un lancement confirmé pour début 2017

Le test se prolonge en ce moment même dans quelques agences du réseau, mais la décision de déployer à grande échelle est prise.

« Le numérique bouleverse complètement notre métier. Au sein du Groupe Lelievre nous avons fait le choix d'innover et d'offrir plus de services, sans pour autant faire payer nos clients » explique Philippe Leboucher, Directeur général de Foncière Lelièvre.

La solution sera opérationnelle pour tous les clients (achat - location), gratuitement, dans les agences du Groupe Lelièvre (18 agences sur le Nord-ouest et l'Ile de France) à partir de début 2017.

D'ici là, Foncière Lelièvre et son partenaire technologique Myoken, procéderont à quelques ajustements et à la mise en place des dernières fonctionnalités (automatisation de l'importation des fichiers pour faciliter le travail des agents sur le terrain, etc.)

15 novembre 2016

Programmes des candidats à la primaire de droite : les volontés de réformes ne concernent pas le logement

La campagne pour les élections présidentielles a commencé. Pour la droite et le centre, la mécanique des primaires s'est imposée. D'autres partis, le Parti socialiste ou encore Europe Écologie Les Verts ont pris la même option. Ainsi, les Républicains ont tiré les premiers, conduisant chaque candidat à dévoiler l'essentiel de son programme, en particulier pour le logement.

Deux constats : sans cette contrainte de calendrier, c'est un lourd silence qui aurait pesé sur la question du logement, et en second lieu, ce qui est révélé prouve que les volontés de réformes et de renouveau exprimées par les candidats ne concernent pas le secteur du logement. On est d'abord frappé par l'indifférence naturelle de celles et ceux qui postulent à la magistrature suprême pour le logement. La sécurité et l'emploi obsèdent le champ de la réflexion publique. Or, le logement est une question corolaire, tout le démontre. La difficulté des entreprises à loger leurs salariés est désormais identifiée comme un blocage au développement économique. La vigueur de la construction conditionne la création d'emplois durables et non délocalisables. On n'ignore pas non plus que par le logement commence le vivre ensemble. Il faut dire que la période n'incline pas les politiques à s'intéresser au logement : le marché va bien et les problèmes structurels sont occultés par la grande santé du moment.

Lorsqu'ils en font l'effort néanmoins pour les besoins de l'exercice de la primaire, les candidats tombent dans le travers de la mauvaise analyse. Il leur manque de la hauteur et confondent dispositifs d'aide conjoncturels et organisation structurelle de la construction et du marché. Il faut d'abord dire que l'idéal d'une France de propriétaires est inadapté à la nouvelle donne sociologique du pays et que la réponse locative est sans conteste aujourd'hui majeure. Un parc locatif privé et un parc HLM forts constituent deux piliers essentiels. L'indispensable mobilité professionnelle, l'instabilité des cellules familiales, l'évolution des mentalités, qui font passer l'usage avant la détention à tout prix, conduisent à ne pas fonder la politique du logement sur la seule accession à la propriété.
Il est admis par tous que les dispositifs fiscaux, loi Scellier ou loi Pinel, et les avantages fiscaux, du type TVA, plus-value, droit de mutation ou droit de succession, ont des effets inflationnistes notamment sur le prix du foncier. Il vaudrait mieux consacrer ces postes budgétaires à la baisse directe des impôts.

Quant à l'accession, pourquoi vouloir l'aider aujourd'hui ? La baisse des prix dans l'existant, la maîtrise des prix de sortie dans le neuf, la chute des taux d'intérêt couplée au rallongement des durées de crédit ne sont-ils pas des catalyseurs suffisants ? La vigueur des ventes, qui entraîne celle recouvrée des mises en chantier, en atteste.

Les candidats ont en outre les yeux rivés sur les zones tendues. Ils s'empêchent de voir le reste du territoire et n'expriment aucune vision de son aménagement. Ils accréditent la thèse que tous les ménages peuvent se loger dans les grandes agglomérations et que la politique du logement doit le leur permettre : c'est une illusion et un leurre pour les électeurs.

Et puis vient l'enjeu de fraternité. Nos villes et nos quartiers sont pour trop d'entre eux déséquilibrés. La mixité entre le statut de propriétaire occupant et celui de locataire, au-delà de la mixité sociale, doit guider la stratégie des organismes HLM. Certes, la vente en accession dans leurs patrimoines est génératrice de richesse pour réinvestir et abonder le parc. C'est surtout la voie pour substituer aux tensions la sérénité et la concorde dans les immeubles. A cet égard, les organismes doivent avoir à souci non seulement de céder une partie de leur patrimoine en accession à la propriété, mais aussi d'accompagner les parcours d'accession pour qu'ils soient réussis. A cet égard, les discours de défiance envers le Mouvement HLM, dans lequel se complaisent par clientélisme certains candidats, sont malvenus. Ce sont des acteurs déterminants de l'équation sociale française. Il faut arrêter de penser que les HLM sont réservés à des nantis : 50% des attributions sont faites à des personnes sous le seuil de pauvreté et les premiers opposants à la vente HLM sont les élus locaux.

Il est plus que temps que nos dirigeants comprennent que, pour soutenir le secteur du logement, il faudrait soutenir les élus, qui déterminent en délivrant les permis de construire, ce qui se construit. Le gouvernement Valls a fait un premier pas en créant un système de prime à la construction pour les élus bâtisseurs. Il faut cependant aller plus loin en retirant les conditions restrictives pour accéder à cette aide et en en augmentant la somme. Il est bon de rappeler que l’investissement public et les règles de construction des PLU créent de la plus-value foncière. A ce titre, il serait injuste et dommageable de supprimer les droits de mutation ou de succession qui alimentent les caisses des collectivités locales.

Une bonne idée s’est tout de même glissée dans plusieurs des programmes des candidats à la primaire de la droite et du centre : François Fillon, Jean-François Copé, Bruno Le Maire et Nicolas Sarkozy proposent de créer un bail à loyer modéré pour les locataires, qui aurait pour conséquence d’augmenter la base taxable de l’ISF. Une telle mesure devrait permettre aux propriétaires de mettre sur le marché des logements aujourd’hui non occupés.

La politique du logement doit être entièrement repensée, et les candidats de la droite et du centre ne semblent pas en avoir pris la pleine conscience. Il faut revoir les préceptes qui tiennent lieu de lois irrévocables à tant de nos dirigeants aujourd’hui. Pour être efficace, le prochain gouvernement devra suivre trois mesures fortes : arrêter les aides fiscales pour soutenir la production de logements neufs, aider les élus locaux et faire baisser les impôts.

L'élection de Donald Trump, une opportunité pour le marché immobilier français

L'annonce de la victoire de Donald Trump a suscité une énorme surprise aux États-Unis et dans le monde pourtant une poignée de fins observateurs de la société américaine l'avaient prévue, tant il y a de colère et de désarroi pour une grande partie de l'électorat.

Si les Américains savaient à peu près à quoi s'attendre en cas de victoire de Hillary Clinton, en revanche le choix de Trump s'apparente à un saut dans l'inconnu. Seul le temps permettra de savoir si leur pari était juste ou pas.

Pour nous Français, s'il est encore plus difficile de savoir quelles conséquences aura à terme cette élection pour notre économie, nous pouvons cependant avancer que, vue à travers le prisme de l'immobilier, elle aura quatre effets positifs.

Premièrement, des milliers d’Américains ont affirmé qu'ils quitteraient leur pays en cas d'élection de Trump. S'ils mettent leur projet à exécution, la France représente pour eux le pays d'accueil par excellence. C’est le choix pour la culture, la cuisine et la qualité de vie. On devrait donc voir le nombre d’Américains progresser de manière significative dans l'Hexagone. Avoir une vedette de cinéma américaine comme voisin de table au café ou au restaurant sera désormais du domaine du possible.

Deuxièmement, un certain nombre de citoyens français ont émigré ces dernières années aux États-Unis à la poursuite du rêve américain ou, plus simplement, en quête d'un mode de vie qu’ils pensaient meilleur. L'élection de Donald Trump pourrait les inciter à faire le voyage en sens inverse. Ils chercheront donc un logement et des biens pour investir.

Troisièmement, les investisseurs français, très nombreux, qui ont acheté des biens outre-Atlantique, et tout particulièrement en Floride, se poseront la question d'y conserver leurs investissements ou pas. Beaucoup préféreront rapatrier leur argent en France, et donc, investir dans l'immobilier hexagonal

Quatrièmement, certains investisseurs français qui pensaient partir aux États-Unis vont probablement changer d’avis. Réalisant que la France n’est, après tout, « pas si mal qu'on le dit », ils choisiront d’y rester. Surtout en temps d’incertitude comme aujourd’hui, l’immobilier reste l’investissement refuge.

Sans pouvoir estimer, catégorie par catégorie, le nombre précis de personnes qui quitteront les États-Unis pour la France, je suis de ceux qui pensent que le marché immobilier français tirera bénéfice de l'élection de Donald Trump.

En ce qui concerne les Etats-Unis, la présidence Trump pourrait avoir des avantages. D’abord, il faut garder en tête que Monsieur Trump est issu du domaine de l’immobilier dans lequel il a fait sa fortune : c’est donc un sujet qu’il maitrise. Malgré le fait qu’il n’ait pas beaucoup parlé de ses projets dans ce secteur durant sa campagne électorale, il est possible que certaines mesures soient mises en place pour améliorer le marché.

Par exemple, il est envisageable qu’il assouplisse les conditions d’obtention d’un prêt immobilier, ce qui rendrait l’accès au logement plus facile, non seulement pour les primo-accédants, mais aussi pour les acquéreurs qui souhaitent acheter plus grand ou plus petit.

Pour pallier la pénurie de biens, il est également prévu qu’il encourage la production de logements sur le marché américain en réduisant les contraintes de construction et d’attribution des terrains.

Pour toutes ces raisons, l’élection de Donald Trump pourrait être favorable pour le marché de l’immobilier français ou américain, et restera toujours un investissement sur lequel on ne se « Trumpera » pas.

Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France


14 novembre 2016

Le prêt immobilier : un acte engageant qui nécessite d'être accompagné

Aujourd'hui les taux immobilier au plus bas favorisent l'accès à la propriété et aux demandes de prêts immobilier. Malgré tout, il ne faut pas oublier que c'est un acte engageant et il convient d'être bien conseillé selon les différents profils des potentiels acquéreurs. Immoprêt, courtier en prêt immobilier et assurance de prêt accompagne tous futurs acquéreurs et trouve des solutions adaptées à chacun.

« Immoprêt a toujours joué son rôle de conseil en accompagnant aussi des dossiers plus difficiles comme les contrats précaires, pour permettre à tous l'accès à la propriété ». Jauffrey Ianszen, Directeur Réseau et Développement

Les CDD défavorisés pour l'accès à la propriété : quelles sont les solutions de demain ?

Le monde du travail est en mutation, les CDD représentent un quart de la population active et 85% des embauches (estimations de la DARES). Les CDI, quant à eux, sont en léger repli, passant de 78.2% en 2004 à 76.4% en 2014 *(1).
Les plus touchés par la précarité de l'emploi sont les jeunes et les femmes. En effet, ces dernières occupent plus souvent des postes en CDD que les hommes (12,3% contre 8,5% en 2015). Quant aux jeunes, seulement moins de 5 % des salariés en CDI ont moins de 25 ans *(2). La conséquence c'est qu'il faut en moyenne attendre 10 ans après son premier emploi pour devenir propriétaire.

Malgré un niveau de rémunération souvent similaire entre les CDI et les CDD, ces derniers se voient exclus du marché de l'immobilier car ils n'offrent pas les critères de stabilité professionnelle que les banques réclament. Immoprêt intervient pour aider ces profils en difficulté à devenir propriétaires, en les accompagnants au mieux et en allant chercher la solution la plus avantageuse pour eux.

"Grâce au devoir de conseil et l'expertise d'un courtier, les futurs acquéreurs se verront orientés vers des solutions, des options ou des produits bancaires qui seront adaptés à leur profil et leur perspective d'évolution" Explique Jauffrey Ianszen.

Fait récent : Un groupe d'experts (FNAIM, Action Logement, La cours des comptes...) se sont réunis pour trouver des solutions face à ces inégalités d'accès à la propriété,
L'augmentation de la part des prêts de garanti par l'état, la baisse des frais perçus par le notaire lors d'une transaction ou encore le portage immobilier, qui permet à un propriétaire de vendre son bien à un investisseur privé, ont notamment été évoqués.

*(1) Chiffres du Conseil d'Orientation pour l'Emploi (COE)
*(2) Chiffres de l'INSEE

Les intérimaires : quelles sont leurs chances d'emprunter ?

Bien que l'accessibilité à la propriété pour les intérimaires soit moins difficile que pour les CDD, cela ne reste pas moins compliqué. En effet, les banques et les organismes financiers, pour qui la régularité des revenus est primordiale, doivent s'assurer de la capacité de l'emprunteur à rembourser les échéances.
Les intérimaires doivent donc justifier d'une période d'emploi continue d'au moins 18 mois et de travailler dans un secteur porteur, c'est-à-dire un secteur où il y a de l'emploi comme la restauration. Ce n'est qu'à ces conditions qu'ils pourront prétendre à une demande de prêt immobilier auprès des banques qui ne prendront en compte que 70% de leurs revenus. Immoprêt a un vrai rôle de conseil, auprès de ces personnes et les aide à constituer leurs dossiers pour maximiser leur chance auprès des établissements bancaires, aux meilleures conditions.
« Pour Immoprêt, il n'y a aucune raison que les conditions tarifaires pour les CDD ou les intérimaires soient moins avantageuse que pour 2 CDI dans le foyer » explique Jauffrey Ianszen.

Quelles mesures pour protéger les futurs acquéreurs ?
Pour rassurer et protéger les futurs acheteurs, des solutions existent déjà et d'autres seront mises en place en 2017. Le rôle d'Immoprêt et de trouver le meilleur taux adapté à chacun des profils de ses clients en mettant en concurrence les banques. Immoprêt a un rôle d'accompagnement dans toutes les démarches de ses clients et les informe des solutions qui s'offrent à eux.

Protéger l'emprunteur : le taux d'usure

Le taux d'usure correspond au taux maximum que tous les prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit. L'instauration d'un tel seuil vise à protéger l'emprunteur d'éventuels abus. Il est calculé au trimestre par la Banque de France, qui collecte les informations auprès des différentes banques. Les taux effectifs moyens ainsi collectés sont pondérés d'1/3 ce qui permettra de fixer le taux d'usure et de le publier à chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant.

Protéger l'emprunteur : l'assurance de prêt

Il est important d'être bien conseillé sur son assurance emprunteur, garantie essentielle pour les futurs acquéreurs et leurs familles.
A la suite des lois Lagarde et Hamon, l'emprunteur peut désormais souscrire plus facilement une assurance individuelle dite « déléguée » si cette dernière offre les mêmes garanties que celles proposées par la banque prêteuse. Pour ces deux types d'assurances, le profil de l'acquéreur (profession, sports pratiqués, style de vie, etc.) est une donnée essentielle puisque c'est en fonction de ces différents critères que le courtier pourra conseiller au mieux l'accédant et l'accompagner dans la mise en place de la couverture la plus adaptée à sa situation.
Dans cette optique, Immoprêt a mis en place un service dédié à l'assurance, ieasy, qui permet d'obtenir une simulation de coût de l'assurance en simultané des conditions de prêt. Ieasy propose une solution d'assurance emprunteur entièrement digitalisée, pour une couverture sur mesure, quels que soient le profil et les possibles changements de situation (chômage, arrêt de travail, etc.).

www.immopret.fr

09 novembre 2016

Le prêt relais, une solution fiable en 2017 ?

Après une forte période de baisse des prix, puis une stabilité relative, le marché de l'immobilier repart à la hausse, et les vendeurs de biens immobiliers recommencent à investir. Les futurs acquéreurs ont recours au prêt relais, qui constitue une solution temporaire lors d'un achat qui intervient avant une vente. Dans un contexte incertain, quels sont les avantages et les risques potentiels liés aux prêts relais ? Immoprêt, courtier en crédit immobilier et assurance emprunteur fait un petit tour d'horizon.

2016, entre rééquilibrage et baisse des prix

Au cours de l'année 2016, malgré un dynamisme avéré du secteur de l'immobilier, les tarifs pratiqués étaient toujours peu élevés. Au 3ème trimestre 2016, une légère progression des prix a été observée, mais il s'agit davantage d'un rééquilibrage des prix suite à quatre années de baisse. Le marché a ainsi enregistré une progression de ses ventes de 16,2% au niveau national*. Cela peut en grande partie s'expliquer par une baisse régulière des prix et des taux d'emprunt de plus en plus bas.

Même si les professionnels du secteur encouragent fortement les propriétaires à concrétiser leur acte de vente, le marché n'est pas à l'abri d'une remontée des taux qui occasionnerait une chute des prix, et ainsi une augmentation des difficultés à vendre leur bien.

Le prêt relais : une solution transitoire...

Le prêt relais constitue une avance sur apport lorsque la résidence actuelle n'est pas encore vendue. Il ne peut dépasser une période de 2 ans et permet d'éviter des problèmes de trésorerie tels que supporter deux loyers sur une période où le premier bien n'est pas encore vendu. Il permet également d'éviter la location d'un bien entre la vente du 1er bien et la trouvaille du second.

Il est essentiel de faire une bonne estimation de la résidence à vendre pour une vente rapide et au prix espéré. De plus, la banque ne prendra pas en compte la totalité du prix de vente du bien, mais entre 60% et 80%, et elle ne peut en aucun cas accorder de prêt relais dans le cas d'investissements locatifs.

Le prêt relais en 3 formules :

Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique, permet d'emprunter une somme supérieure à la valeur du bien vendu ;
Le prêt relais incluant une franchise totale avec un différé d'amortissement qui permet d'alléger les charges mensuelles pendant la période où le bien n'est pas encore vendu ;
Le prêt relais sec qui ne s'accompagne pas d'un crédit immobilier à long terme, et qui donc ne nécessite pas d'avance de la part des futurs acquéreurs.

... à bien préparer

Ce type de crédit propose un complément de financement qui évite le recours à la location pendant la phase de mise en vente. Le prêt relais permet d'acheter avant de vendre, et ainsi d'attendre une opportunité avantageuse offerte par le marché immobilier, avant toute conclusion d'opération.

* Selon les ventes enregistrées dans le réseau Guy Hoquet l'Immobilier entre le 30 septembre 2015 et le 30 septembre 2016


Mais cette solution s'avère risquée si le délai de la transaction est trop long, car dans ce cas, les intérêts vont se cumuler. Par ailleurs, plus les taux sont bas, plus les acheteurs vont avoir tendance à se ruer sur les biens, et donc tenter de faire un prêt relais pour changer de logement, et plus cela crée de l'instabilité au niveau du marché car les prix vont invariablement augmenter et ainsi retarder les ventes.

Quelques conseils pour réussir sa transaction avec un prêt relais

Si vous devez souscrire un crédit relais, Immoprêt vous donne quelques conseils pour vous lancer en pleine connaissance de cause.

Il faut bien entendu étudier les différentes options parmi les trois formules de prêts proposées afin d'être sûr de choisir l'option adaptée à votre situation. Avant toute décision, il est primordial de ne pas surévaluer la valeur de son bien sous peine de ne pas être en mesure de le vendre, ce qui causerait une augmentation de la durée du crédit relais...

Afin de garder une marge de manœuvre et d'évaluer le montant du crédit par rapport au prix de vente de votre logement, Immoprêt accompagne les particuliers dans leurs démarches afin de trouver la meilleure offre.

Enfin, l'anticipation est primordiale, car il ne faut pas attendre la fin du prêt pour songer à vendre. Parfois, la meilleure solution reste le paiement d'un loyer qui peut se révéler moins cher, et plus prudent qu'un prêt relais.
Immopret vous accompagne en étudiant l'aspect financier de votre futur projet Immobilier tout en sécurisant votre Achat Revente.

Vers une reprise en hausse du marché immobilier en 2017 ?

Pour Jauffrey Ianszen, Directeur Réseau & Développement « le marché va réellement décoller en 2017, grâce à la stabilité des taux d'intérêt et la baisse des prix ». Toutefois, la situation est à prendre au cas par cas car si les prix ont relativement baissé dans les grandes villes, ils sont en chute libre dès que l'on s'éloigne du centre. Ainsi, l'Ile de France fait figure de bonne élève avec des ventes stables au niveau des petites surfaces dont les studios, contrairement aux terrains à bâtir qui font face à une fiscalité bien plus lourde.

« Ce serait donc le moment de vendre et d'acheter, mais les vendeurs vont devoir consolider leur projet le plus tôt possible afin d'être en mesure de profiter au mieux des bonnes conditions du marché actuel», conclut Jauffrey Ianszen.

A propos d'Immoprêt

Créé à Dunkerque en 2006, Immoprêt est un courtier en crédit immobilier et assurance, avec plus de 200 collaborateurs répartis dans près de 70 agences sur tout le territoire. Immoprêt ambitionne de devenir le leader européen du crédit. L'activité de son réseau d'agences de proximité consiste à accompagner ses clients dans la recherche de financement et assurance de leurs projets immobiliers. Immoprêt bénéficie de partenariats avec toutes les banques du marché et de nombreux assureurs, lui permettant d'être indépendant vis-à-vis des institutions financières, et de proposer aux clients les meilleures conditions pour leur projet, en toute transparence. Immoprêt a accompagné près de 60 000 familles en 2014 et 2015 dans leur projet.
Immoprêt est une marque du Groupe Compagnie Européenne de Crédit.

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Immobilier d’investissement, quelles simulations financières croire ?

Rendement performant, avantages fiscaux, taux très bas … les atouts de l’immobilier sont aujourd’hui indéniables. Mais lorsqu’on présente une simulation aux investisseurs, les hypothèses sont souvent trop optimistes et impliquent une revente rapide à un prix qui ne reflète pas la réalité. Plus grave encore, la fiscalité sur les revenus générés et les charges sont souvent minorées, voire omises, alors que la revalorisation des loyers est surestimée. Visite guidée dans le dédale des calculs et démonstration.

L’immobilier apparaît aujourd’hui particulièrement pertinent pour se créer un patrimoine, grâce à ses revenus performants, ses avantages fiscaux et des taux de crédit toujours au plus bas. Pour faciliter la prise de décision des investisseurs, certaines présentations chiffrées s’affranchissent de réalités pour obtenir des présentations plus flatteuses.

Revente après seulement 10 ans de détention avec un financement sur 25 ans pour faire apparaitre des mensualités à payer faibles

Investir en immobilier neuf permet d’obtenir un avantage fiscal conséquent : jusqu’à 21 % du montant d’acquisition TTC sur 12 ans grâce au dispositif Pinel et 11 % du montant d’acquisition HT (hors mobilier) pour le dispositif Censi-Bouvard. Comme la réduction la plus importante en immobilier résidentiel neuf est obtenue sur 9 ans (2 % de réduction d’impôt par an), certains sont tentés d’optimiser la simulation en la limitant à une durée de 10 ans. Sur cette période, l’investisseur finance son acquisition grâce aux loyers et la réduction d’impôt. Comme le financement est réalisé sur 25 ans, les mensualités sont donc faibles et le reste à charge pour l’investisseur sera très limité... Mais attention : uniquement sur cette première période.

Pour un investissement éligible au dispositif Pinel de 217 000 € TTC, les loyers mensuels prévus sont de 600 €. Pour un investissement à crédit sur 25 ans au taux de 2,2 %, les annuités (dont ADI) seraient de 11 264 €. Le reste à charge – ou effort d’épargne – serait calculé comme suit pour la première année pleine :

Annuité (financement, dont ADI) - 11 837 €

Loyer annuel net de charges + 6 050 €

Réduction d’impôts annuelle + 4 340 €

Reste à charge annuel pour l’acquéreur 874 € soit seulement 120 € par mois.

En tenant compte d’une indexation des loyers et d’une période sans revenu (le logement étant acheté sur plan), l’effort d’épargne moyen mensuel serait de 108 €.

Mais que se passe-t-il après cette première période ?

Généralement une seule possibilité est présentée et même « simulée » : la revente.

Autre possibilité : rembourser le prêt jusqu’à son terme pour générer des revenus complémentaires.

La solution généralement présentée, la revente, est calculée sur la base d’un prix avantageux pour la simulation… mais surestimée.

Après cette première période de défiscalisation, le reste à charge augmente mécaniquement pour l’acquéreur. La solution est donc toute trouvée : revendre une fois la défiscalisation des 9 années consommée.

Pour la revente, il faut alors convenir d’une hypothèse de prix de cession. Deux cas de figure présentés bien souvent dans ces simulations : sans plus-value - et donc au prix d’achat initial - ou en bénéficiant d’une revalorisation annuelle de 2 %.

Dans le premier cas, le prix de revente serait de 217 000 €. Détail précisé sur la simulation : « Montant de l’opération, frais de notaire et d’hypothèque inclus ». Alors que la simulation affiche « sans plus-value », la valeur de cession intègre ces frais. Cette hypothèse se veut protectrice, elle inclut donc une revalorisation qui couvre ces frais de notaire et d’hypothèque. Pour le second cas affichant une revalorisation annuelle à 2 %, un rapide détour par les chiffres de l’INSEE sur l’évolution des prix des biens anciens démontre que cette évolution serait surestimée. Ces hypothèses permettraient de présenter un « capital constitué » - autrement dit la différence entre la valeur de cession et le capital restant dû qui doit être remboursé à la banque - de plus de 70 000 € et un taux de rendement interne supérieur à 30 %.

Une étude sérieuse du marché local peut déboucher sur un prix de cession minoré de 20, voire 30 %

Dans les faits, le problème ne se situe généralement pas sur ces hypothèses de valorisation, mais sur deux éléments primordiaux que tout investisseur doit regarder à la loupe :

1/ Quel est le prix de l’immobilier ancien récent au niveau du quartier ?
De nombreux sites permettent de s’en faire une idée assez précise rapidement. Cette analyse est essentielle, car, à terme, le bien sera considéré comme ancien.

2/ Combien d’investisseurs dans ce même quartier et ce même immeuble risquent de revendre en même temps ?Cette présentation alléchante étant faite à de nombreux acquéreurs, si vous souhaitez revendre rapidement, vous devrez alors baisser votre prix de manière substantielle.

En tenant compte de ces deux facteurs, il apparaîtrait prudent de prendre des hypothèses à -20 % voire même
-30 %, mais, dans ce cas, le capital constitué et le taux de rendement diminueraient drastiquement.

Ce que la simulation ne dit pas : quand l’investisseur conserve son bien, l’effort d’épargne augmente de 80 %

S’il opte pour cette solution, cela signifie de continuer à rembourser son prêt jusqu’à son terme. Évidemment, il pourra opter pour les 3 années complémentaires du dispositif Pinel, soit 1 % de réduction d’impôts par an, et son effort d’épargne serait réduit d’autant pendant 3 ans. Après cette période, son effort d’épargne serait alors revu à la hausse. En tenant compte d’une indexation habituelle des loyers à 2 % par an, voici l’effort d’épargne mensuel pour un investissement de 217 000.

Années 1 à 10 : 108 €
Années 11 à 13 : 203 €
Années 14 à 26 : 280 €

L’effort d’épargne mensuel moyen sur 26 ans serait donc de 193 €, soit une hausse de 80 % comparée au montant annoncé initialement.

Fiscalité des revenus générés, charges, évolution des loyers et délais de relocation … des petites omissions qui peuvent se révéler (très) coûteuses

En outre trois éléments sont souvent « allégés » et même passés sous silence : la fiscalité sur les revenus générés, le niveau des charges, et le portage de l’opération. La revalorisation des loyers est en revanche surestimée.

Première omission lourde de conséquences : l’oubli de l’impôt généré par les loyers. Si les taux d’intérêt sont aujourd’hui très bas et donc attractifs, cela a pour conséquence de générer des revenus qui, dès la deuxième ou troisième année, seront supérieurs aux charges et aux intérêts d’emprunt. L’acquéreur sera alors redevable de l’impôt. Sur une période de 10 ans, pour un investissement de 217 000 €, l’impôt dû par un investisseur peut dépasser 20 000 € et même atteindre 50 000 € sur 26 ans. L’effort d’épargne mensuel moyen sur 26 ans sera alors de 355 €, soit un triplement de l’effort d’épargne annoncé.

Autres détails qui ont leur importance : les hypothèses concernant les charges et les loyers. Il convient de vérifier si les frais de gestion, les garanties impayées, la vacance locative, la taxe foncière, les frais de copropriété et l’entretien courant sont bien inclus dans la simulation et à des niveaux réalistes. À ces charges, un élément manque à l’appel : la rotation des locataires et les frais. En moyenne, le changement de locataire intervient tous les 30 mois et le délai moyen de relocation est de 6,5 semaines. Les frais de relocation, de rédaction de bail et l’absence de locataire s’élèvent à 8 % du montant des loyers, soit l’équivalent d’un mois. Et même si l’investisseur a opté pour une garantie contre la vacance locative, la franchise de 2 mois impose tout de même au propriétaire une perte sèche.

Pour les loyers, annoncer une revalorisation forfaitaire annuelle de 2 % se révèle très éloignée des standards du marché. Selon CLAMEUR, depuis 10 ans, les loyers ont évolué de 1,07 % par an au niveau national. En actualisant les données, tant au regard du loyer que des charges, l’effort d’épargne mensuel moyen atteint 460 €.

L’achat portant sur un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), le futur propriétaire devra s’acquitter des frais de portage de l’opération, en fonction du calendrier des appels de fonds. Concernant la perception des premiers loyers, il convient d’être prudent sur la date de livraison et de vérifier que les loyers correspondent effectivement à cette date prévisionnelle. En incluant ces nouveaux éléments, l’effort d’épargne mensuel moyen grimpe à 500 €, soit plus de 4,6 fois l’effort d’épargne initialement annoncé.

Un investissement qui doit répondre aux besoins des investisseurs

L’immobilier d’investissement, aussi attractif soit-il, doit répondre à une démarche d’investissement globale et non pas uniquement répondre à un seul objectif : défiscaliser. Certes l’avantage fiscal lié aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard est attractif sont attractifs, mais il convient d’être vigilant sur vos les besoins réels du client, la sélection du bien, le prix d’achat ainsi que le schéma et les hypothèses de financement retenues. Pour éviter les pièges dressés par une simulation chiffrée trop flatteuse, il faudra décortiquer ces hypothèses pour vérifier que l’investissement est effectivement dans vos ses moyens. Comme le dit l’adage, « mieux vaut prévenir que guérir », d’autant que toutes ces présentations chiffrées seront évidemment « non contractuelles ».

EN RÉSUME

- Pour un investissement éligible au dispositif Pinel de 217 000 € TTC avec un crédit sur 25 ans au taux de 2,2 %, une simulation standard présente :

un reste à charge de seulement 108 € par mois ;

- Si l’investisseur conserve son bien 25 ans :

l’effort d’épargne mensuel moyen monte à 193 €, soit une hausse de 80 % comparée au montant annoncé initialement ;

- Si l’on tient compte de l’impôt généré par les loyers (souvent omis dans les simulations) :

l’épargne mensuelle moyenne grimpe à 355 €, soit un triplement de l’effort d’épargne annoncé ;

- Si l’on tient compte de charges et de loyers réalistes :

l’effort d’épargne mensuel moyen passe à 460 € ;

- Enfin, si l’achat porte sur un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : l’effort d’épargne moyen grimpe à 500 € par mois, soit plus de 4,6 fois l’effort d’épargne initialement annoncé.

08 novembre 2016

Les plateformes de crowdfunding immobilier voient le plafond maximum par projet passer de 1 à 2,5 millions d’euros

Le gouvernement a publié au Journal officiel un décret* permettant aux plateformes d’augmenter leurs plafonds.

Les plateformes de crowdfunding ayant le statut de CIP (conseiller en investissements participatifs), telles que Fundimmo, pouvaient jusqu’ici financer les projets présentés pour un montant par opération (ou société) maximum de 1M€. Ce montant est augmenté à 2,5M€.

Ce décret répond à une demande des plateformes de crowdfunding. « Cette demande est née d’un besoin grandissant en fonds propres des entreprises faisant appel au crowdfunding. Les montants demandés étaient également de plus en plus importants » explique Stéphane Bombon, co-fondateur de Fundimmo.

La hausse du seuil permet d’accroitre le nombre d’investisseurs et le montant moyen levé, mais aussi de financer des projets de plus grande envergure. « Nous allons ainsi pouvoir atteindre un marché d’opérations de rénovation et de marchand de biens qui nécessitent énormément de fonds propres » ajoute Stéphane Bombon.

Le décret concerne deux catégories de plateformes de crowdfunding :

Les conseillers en investissement participatif (CIP) : Selon les dispositions de l’article L. 547-1-I du Code monétaire et financier, les CIP sont « les personnes morales exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement […] portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret. L'activité exercée par les conseillers en investissements participatifs porte également sur les offres de minibons […]. Cette activité est menée au moyen d'un site internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. ». Les plateformes qui font de l’equity crowdfunding (qui permet d’investir au capital de jeunes entreprises innovantes en tant que particulier et d’en devenir actionnaire) ou du crowdfunding immobilier doivent avoir le statut de CIP.
Les intermédiaires en investissement participatif (IFP) : Selon l’article L. 548-1 du Code monétaire et financier (CMF), l’activité d’IFP « consiste à mettre en relation, au moyen d'un site internet, les porteurs d'un projet déterminé et les personnes finançant ce projet […]. ». Les plateformes qui font du prêt doivent avoir le statut d’IFP.
Pour informations, les IFP voient leur seuil passer de 1 000 à 2 000 € pour les prêts rémunérés, et de 4 000 à 5 000 € pour les prêts non rémunérés.

* décret n° 2016-1453 du 28 octobre 2016 relatif aux titres et aux prêts proposés dans le cadre du financement participatif

07 novembre 2016

La résidence Cœur Marmuzot à Dijon (21) réalisée par SEGER propose des appartements personnalisés par les propriétaires

La résidence Cœur Marmuzot, située à quelques minutes du centre-ville de Dijon, a été livrée comme prévu au troisième trimestre 2016 par le promoteur SEGER. Chose rare, les logements ont tous pu être personnalisés en amont sur plan par les propriétaires.

Une résidence de grand standing à taille humaine

Cœur Marmuzot est une résidence sécurisée de 21 appartements. Tous ont été aménagés, décorés et personnalisés individuellement en respectant les désirs des propriétaires. Ainsi, chacun a pu choisir librement les volumes, la distribution de l’appartement et les matériaux utilisés pour le décorer (selon le plan, le descriptif et les contraintes techniques ou réglementaires). Conformément à la volonté de SEGER d’offrir des appartements uniques au sein d’une même résidence, l’architecte Paulin Bernard, directeur du cabinet d’architecture BAU a pu apporter une réponse personnalisée à chacun des propriétaires.

Située en retrait de la rue, la résidence est accessible via une allée privée et les habitants n’auront aucun vis-à-vis, chose rarissime dans le centre de Dijon.

Les appartements, allant du T1 au T6, disposent tous d’une large terrasse, balcon parfaitement orienté ou jardin privatif, et d’un garage fermé en sous-sol avec porte individuelle automatique. L’immeuble a été conçu pour l'obtention d'une certification Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Pour assurer la sécurité des résidents, l’accès se fait par badge magnétique et contrôle par vidéophonie et à partir du T3 un système d'alarme privative individuel avec possibilité de télésurveillance est proposé.

Les premiers résidents ont commencé à emménager depuis le 14 Octobre 2016.

Un cadre bucolique en plein cœur de Dijon

Le quartier des Marmuzots est un jardin dans la ville sur les pentes des buttes de Talant, Fontaine et Montchapet. Il abrite l’un des plus beaux espaces verts de l'agglomération dijonnaise : le romantique Parc des Carrières Bacquin. De cette ancienne carrière réhabilitée en parc paysager, furent extraites les pierres qui permirent l'édification des principaux monuments dijonnais, comme la cathédrale Saint-Bénigne et la porte Guillaume. C'est aujourd'hui un lieu familial de détente et de loisirs, doté de nombreux espaces de jeux.

Si la nature est ici très présente, les équipements destinés à faciliter le quotidien des résidents y sont eux aussi nombreux. Le quartier propose à ses habitants toutes les commodités qui contribuent à un plus grand confort de vie : espaces de jeux, équipements sportifs et commerces à proximité, groupe scolaire pour les jeunes enfants dans la rue même, collège et lycées privés réputés tels les lycées Saint-Bénigne et Notre-Dame, rue de Talant, à quelques centaines de mètres.

Changer de syndic, une démarche qui ne s’improvise pas

Un changement de syndic ne s’opère pas sur un coup de tête. Une fois fait le constat que le syndic en place ne mérite pas qu’une seconde chance lui soit offerte, il faut identifier d’éventuels remplaçants et procéder à un appel d’offres. Tout en préparant soigneusement la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle le changement sera programmé.

Les récentes dispositions législatives en matière de mise en concurrence du syndic ont parfois été mal interprétées. Si la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, impose bien au conseil syndical d’effectuer tous les 3 ans une mise en concurrence du mandat de syndic, il est possible de déroger à cette disposition en faisant voter une dispense de mise en concurrence lors de l’assemblée générale précédant celle théoriquement appelée à se prononcer. Et même si le conseil syndical se livre bien à la mise en concurrence triennale, il n’a pas l’obligation de présenter de nouveaux candidats à l’assemblée.

En revanche, lorsque le conseil syndical est convaincu de la nécessité de se séparer du syndic en place, il a tout intérêt à s’assurer que sa conviction est partagée par les autres copropriétaires. En effet, la nomination d’un nouveau syndic implique qu’au moins la moitié des voix des copropriétaires soient en sa faveur durant l’AG au cours de laquelle sa candidature est présentée.

Définir un cahier des charges

Une fois le principe du changement acté, encore faut-il trouver les candidats au remplacement. Il est déconseillé de se contenter de consulter un unique cabinet. Une véritable mise en concurrence suppose un appel d’offres avec établissement d’un cahier des charges, que le conseil syndical peut accomplir seul ou avec l’assistance d’un courtier en syndic.

Il convient alors de définir :

. le nombre de visites de l’immeuble que le gestionnaire devra effectuer (hors travaux votés en AG) en fonction de la taille de la résidence, de son niveau d’équipement et de son état d’entretien. Par exemple, pour une copropriété de 20 lots principaux, une à deux visites par an peuvent suffire tandis que pour 200 lots, une visite par mois sera plus adéquate ;

. le nombre de réunions du conseil syndical auxquelles devra assister le gestionnaire. Attention aux créneaux horaires alloués : si elles se tiennent en dehors des heures ouvrables, elles seront facturées en sus du forfait. Sauf si le gestionnaire prévoit expressément un certain nombre de réunions en soirée ;

. les heures de présence du syndic ou du gestionnaire en assemblée générale. Aujourd’hui, elles sont le plus souvent incluses dans le forfait mais uniquement dans les heures ouvrables. Au-delà, elles seront facturées en sus.

Dresser la liste des caractéristiques de sa copropriété permettra de cerner les compétences que devra posséder le futur syndic et d’obtenir des propositions calculées au plus juste.

« Entre deux propositions portant sur un immeuble de 180 lots, l’une à 30 000 € comprenant une AG en journée et une visite de l’immeuble par an et l’autre à 33 000 € incluant une visite mensuelle et une AG jusqu’à 22h c’est, contrairement aux apparences, la seconde qui est la plus intéressante… » souligne Rachid Laaraj fondateur de SYNEVAL.

Une fois les offres reçues, il est recommandé de rendre visite à chacun des syndics afin de pouvoir apprécier leur organisation, s’assurer du nombre de copropriétés qu’ils gèrent, du nombre de lots confiés à chaque gestionnaire, et de vérifier les documents administratifs essentiels (la carte professionnelle, l’étendue de la garantie financière, l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle).

Les offres économiques, les profils des cabinets (établi de longue date, start-up, voire syndic virtuel…) et la qualité du contact interpersonnel, devront également être pris en compte. Il est recommandé au conseil syndical de ne présenter qu’un seul cabinet en assemblée générale. Car sinon, les voix des copropriétaires risquent de se disperser, et aucun syndic n’obtiendra, in fine, la majorité requise. La copropriété trouvera alors dépourvue de syndic ou, l’ancien syndic sera maintenu en place…

Assurer l’information des autres copropriétaires et préparer l’assemblée générale

Il convient d’informer un maximum de copropriétaires du changement qui se prépare afin qu’ils ne soient pas pris au dépourvu. La communication peut se faire par mail ou courrier circulaire envoyé par le conseil syndical à l’ensemble des copropriétaires, exposant les faiblesses de la gestion actuelle et les améliorations attendues avec la désignation d’un nouveau syndic. Si le conseil syndical a fait appel à un courtier en syndic, ses membres pourront éventuellement communiquer son rapport final.

Une fois les convocations reçues par les copropriétaires, il faudra s’efforcer de recueillir des pouvoirs auprès de ceux qui ne pourront assister à l’assemblée générale. Ne serait-ce que pour combattre l’absentéisme et s’assurer que le taux de participation nécessaire à l’approbation de la résolution sera atteint. Le conseil syndical devra aussi effectuer un contrôle des comptes le plus rigoureux possible afin d’éviter que le syndic écarté ne retienne indûment des fonds. S’il y a désaccord, il faut impérativement formuler dans le procès-verbal d’assemblée générale, l’ensemble des écritures comptables qui devront faire l’objet d’une régularisation sur l’exercice comptable suivant. Le syndic évincé dispose d’un délai maximal de trois mois suivant la nomination de son successeur, pour lui remettre le solde des fonds revenant au syndicat après apurement des comptes. Quant aux documents et archives du syndicat, leur transmission doit intervenir sous un mois et, là encore, le conseil syndical sera le meilleur allié du nouveau syndic en lui signalant les pièces qui pourraient avoir échappé à la transmission.

Détails pratiques :

- Il est impératif de faire inscrire la désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir en adressant au syndic en titre une lettre recommandée contenant le contrat de son confrère à annexer à l’ordre du jour.

- Les convocations doivent parvenir aux copropriétaires au plus tard 21 jours avant la date de l’AG. Il est donc prudent de les envoyer 5 à 6 semaines à l’avance.

- Il faut aussi prévoir un lieu pour l’AG hors du cabinet du syndic en place dans la mesure où celui-ci, une fois démis de ses fonctions, pourrait demander à l’assemblée de quitter ses locaux. Et d’identifier un copropriétaire susceptible d’assurer le secrétariat de l’AG, un rôle habituellement dévolu au syndic. Le secrétaire se chargera - au moins jusqu’à la nomination du nouveau syndic - de la transcription des débats, consignant pour chaque résolution les copropriétaires s’étant prononcés favorablement, ceux qui se sont abstenus ou opposés.

- Il est aussi préférable que le président de séance pressenti soit acquis à la cause du changement, car il aura la faculté, avant le vote décisif, de demander au syndic sortant de s’éclipser de la salle et d’inviter le nouveau candidat à prendre la parole pour se présenter à l’assemblée.

04 novembre 2016

Baromètre mensuel : le crédit immobilier en région Au 4 novembre 2016

Immoprêt, courtier en prêt immobilier et assurance ayant accompagné 40 463 familles dans leurs acquisitions financières depuis le 1er janvier 2016, dresse comme tous les mois un bilan sur le crédit immobilier. Taux, profils acquéreurs, capacité d'emprunt sont ainsi analysés.

Stabilisation des taux

En ce début du mois de novembre, les taux se stabilisent sur l'ensemble du territoire national. Après plusieurs mois de recul, les prêts sur 20 ans (qui sont les plus fréquents) se sont quasiment figés. En effet, ils affichent ce mois-ci une moyenne de 1.18% contre 1.16% au 1er octobre et 1.35% au 1er septembre. Cette tendance s'explique par le fait que la concurrence des banques tend à se calmer. « Les taux devraient rester stables dans les prochains mois. Pour le moment la remontée des taux d'intérêts n 'est pas d'actualité, ou tout au moins pas de manière significative» explique Jauffrey Ianszen, directeur Réseau & Développement chez Immoprêt.

Concernant l'analyse par région, les taux sont homogènes sur l'ensemble du territoire. La région Haut-de-France se distingue cependant par une légère hausse des taux avec en moyenne +0,1% sur 10, 15, 20 et 25 ans. De plus, on peut constater que le montant du prêt augmente dans presque toutes les régions (165 961€ ce mois contre 165 302€ au 1er octobre) et que l'apport moyen diminue (25 337€ ce mois contre 25 595€ au 1er octobre).

En conclusion, malgré cette stagnation les taux bas restent très favorables aux emprunteurs.

02 novembre 2016

Assujettir les particuliers louant en meublé aux cotisations sociales: une mesure de justice

Le gouvernement a compris que les plateformes telle Airbnb conduisaient les particuliers loueurs en meublé à générer des revenus importants, échappant totalement aux cotisations sociales, et que cette situation induisait une rupture d'égalité avec ceux qui mandataient un professionnel de la gestion en toute transparence. Dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale, un amendement a ainsi été introduit, qui assujettit un particulier enregistrant des revenus issus de locations de logements meublés supérieurs à 23000 euros, à s'affilier au Régime social des indépendants et à acquitter les cotisations afférentes. La disposition visait aussi les locations de biens meubles, voitures ou bateaux par exemple, avec un seuil de revenus abaissé à 7720 euros pour déclencher le paiement des cotisations sociales.

Coup de théâtre : l'Assemblée Nationale a rejeté mercredi soir cet amendement. Ce sont d'ailleurs les députés de l'opposition, notamment Républicains, qui ont été à la manœuvre, refusant de pénaliser "des personnes qui veulent arrondir leurs fins de mois" selon Isabelle Le Callennec, proche de Nicolas Sarkozy. Ce choix, consternant à force d'être à courte vue, aurait été hautement dangereux et le risque en a été justement dénoncé par le ministre du budget: on accrédite des pratiques "hors du droit" et on favorise "des concurrences déloyales". L'économie, sans juguler les initiatives, doit fonctionner selon des règles d'équité. La logique collaborative, qui devient de plus en plus un marché de services déguisé, conduira à leur perte les entreprises si les pouvoirs publics, seulement séduits par les évolutions sociologiques, en viennent sans réfléchir à ignorer le droit.

Finalement, à la demande de Christian Eckert, qui a invoqué la confusion des débats et la fatigue des parlementaires, les députés -fait rarissime- ont revoté et l'amendement gouvernemental a été inscrit dans le projet de loi transmis au Sénat. On notera en outre que les seuils de fiscalisation retenus sont pour le moins bienveillants et qu'ils n'empêchent pas l'activité collaborative de s'exercer librement et sans aucun coût jusqu'à un niveau de flux financier non négligeable. S'agissant des 23000 euros de revenus fonciers par an, on est même en droit de se demander s'ils ne sont pas décalés par rapport à une activité épisodique et accessoire.

Il est impératif que la Haute Assemblée, dans sa sagesse, au cours de la suite de l'examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale, ne commette pas l'erreur d'appréciation des députés en première approche. On rappellera à cet égard que les élus de l'opposition y sont majoritaires et que ce sont les Républicains, composante majeure de l'opposition, qui ont menacé l'amendement en première lecture. La FNAIM veillera à ce que les sénateurs ne confondent pas aide à l'économie numérique et mépris des entreprises de services, parmi lesquelles les agences immobilières et les cabinets d'administration de biens.