30 septembre 2016

6 rue des alouettes, Paris 19e PITCH Promotion inaugure 19 logements

Christian Terrassoux, Président de Pitch Promotion, en présence de François Dagnaud, Maire du 19e arrondissement, a inauguré la résidence Cœur 19, située dans un quartier en plein renouveau et en devenir.

Cœur 19 est située à deux pas des Buttes Chaumont à la croisée de 4 stations de métro (Jourdain, Pyrénées, Botzaris et Buttes Chaumont) et proche de toutes commodités.

La résidence se compose de 17 appartements traversants agrémentés de loggias en cascade s’ouvrant progressivement en terrasses et légèrement décalées les unes par rapport aux autres. L’architecte François Malburet a réalisé un immeuble collectif sur rue de 7 niveaux dont les deux derniers, en retrait et invisibles depuis la rue, ménagent de vastes terrasses.

En rez-de-chaussée sur cour, entre espace public et jardin privé, se développe une maison de ville divisée en deux duplex. L'entrée généreuse laisse le regard pénétrer vers le cœur d'ilot et son aménagement paysager.

L’ensemble compte 19 logements, du studio au 4 pièces, de 23 m2 à 131 m2, en accession. Le programme a été construit en respectant la RT 2012.

Pitch Promotion a confié à l’artiste Agnès PEZEU la réalisation d’une toile qui agrémente l’entrée de la résidence, inscrivant Cœur 19 dans le cadre de la charte « 1 immeuble 1 œuvre » du Ministère de la Culture.

Cabinet d’architectes : MFR Architectes 10 rue de Paradis, 75010 Paris

29 septembre 2016

De nouveaux programmes immobiliers s’exposent au Salon National de l’Immobilier

Le Salon National de l’Immobilier aura lieu du 7 au 9 octobre au Palais Brongniart, à Paris. Primo-accédants comme investisseurs (néophytes ou expérimentés) trouveront en un seul et même lieu des informations, conseils et opportunités d’achats et de placements immobiliers, notamment dans l’immobilier neuf.

Des conférences dédiées à l’immobilier neuf
Acheter sur plan, profiter du PTZ, investir en dispositif Pinel… autant de sujets sur lesquels les représentants de l’immobilier neuf pourront répondre sur leurs stands ou lors de conférences.
Un programme complet de conférences très didactiques pour éclairer les décisions des acheteurs/investisseurs avec des informations pragmatiques : « Comment financer l'achat de son premier logement neuf ou ancien en Ile-de-France ? », « Investir en Ile-de-France en allégeant ses impôts : l'attrait du Pinel », « Devenir propriétaire en 2016 : les avantages du neuf », abordera également le sujet.

25 promoteurs pour accompagner les visiteurs dans leur recherche
Pour approfondir son projet, trouver son prochain appartement, ce ne sont pas moins de 25 promoteurs*, qui proposeront aussi bien des maisons individuelles et des immeubles résidentiels que des résidences services, et présenteront leurs programmes en France et à l’étranger.

De nombreuses opportunités
Avec le déploiement du Grand Paris, les promoteurs renouvellent leur offre proposant de nouvelles solutions d’achat avec le PTZ et d’investissement grâce au dispositif Pinel. En région parisienne, les nouvelles lignes de transports et les nouvelles gares prévues font apparaître de nouvelles opportunités pour les franciliens. En partenariat avec le Grand Paris Express, les visiteurs pourront découvrir le plus grand projet d’aménagement d’Europe : 200 km de nouvelles lignes de métro automatique et 68 futures gares, connectées avec les réseaux de transports existants.
Le salon est une opportunité supplémentaire de se renseigner, comparer les offres, que ce soit pour se loger ou acheter pour louer.

Investissement immobilier et patrimoine
L’ensemble des solutions et des produits seront présentés, certes l’immobilier neuf mais aussi l’ancien, les biens immobiliers gérés ou la pierre-papier. Des acteurs du financement ainsi que des gestionnaires de patrimoine seront également présents pour étudier toutes les situations et projets des visiteurs et rendre l’investissement immobilier possible.

Promoteurs, agents immobiliers, conseillers patrimoniaux, établissements bancaires et financiers, etc., tous les métiers de l’investissement immobilier seront présents au Salon National de l’Immobilier.

* ALENA PROPERTY, BAUVEY, BOUYGUES IMMOBILIER, BPD MARIGNAN, CAPELLI, CPG / REALITES IMMOBILIER, CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, EDENROCK ILE MAURICE, EIFFAGE IMMOBILIER, FRG IMMOBILIER, ICADE PROMOTION, IMMOBILIER MIAMI, INTERCONSTRUCTION, LES SENIORIALES, NAFILYAN ET PARTNERS, NEXITY, OVELIA ET STUDENT FACTORY, PICHET IMMOBILIER, PITCH PROMOTION, PROMOGIM, QUAY HEIGHTS a project by UNITED DOCKS LTD, RESIDE ETUDES, ROYAL PARK MAURITIUS, VINCI IMMOBILIER.

28 septembre 2016

Homunity lance une opération à 200 000 € pour une résidence de 9 logements

A Six Fours les Plages, sur les pentes de la colline où se situe le fort, Promovar va réaliser la résidence « Les Terrasses Gabriel » contenant 9 logements. Cette opération sera proposée en crowdfunding immobilier par la plateforme Homunity.

200 000 € pour un rendement de 9%

Homunity lance le financement de 200 000 € pour cette opération, avec des mises de fonds minimales de la part des investisseurs particuliers de 1 000€. L’investissement, qui se déroulera sur 12 mois, propose un rendement net avant impôts de 9% annuel.

Permis de construire et commercialisation. Le permis de construire du projet est purgé de tout recours. La résidence a connu un beau succès commercial puisque 5 appartements ont d’ores et déjà trouvé preneurs depuis le lancement en juillet 2016.

Des prix de vente attractifs. Les appartements aux prestations haut de gamme sont proposés à la vente à un prix compétitif par rapport au marché local, compris entre 3 800€ et 4 300€/m², surfaces extérieures incluses.

Une résidence intimiste attractive

Chacun des appartements de la résidence « Les Terrasses Gabriel » dispose de surfaces habitables généreuses, de deux places de parking, d’une cave et de beaux espaces extérieurs. La conception traditionnelle du bâtiment permettra au chantier de ne durer que 12 mois.

Un promoteur qui a fait ses preuves. Spécialisé sur le marché Varois, Promovar, créé en 2015, a produit plus de 120 logements. Aujourd’hui, il dispose de plusieurs opportunités, mais son niveau de fonds propres ne lui permet pas d’y répondre intégralement. Pour libérer une partie de leurs fonds propres, les dirigeants de Promovar ont décidé de faire appel à Homunity, plutôt que de faire entrer un associé au tour de table de l’opération.

« Financer une opération via Homunity est 3 fois plus compétitif que de faire entrer au tour de table un associé et permet aussi de se décharger intégralement de la recherche de financement et du reporting à faire à chacun des associés. », précise Quentin Romet, Cofondateur d’Homunity.

Le Grand Paris Express va faire des heureux chez les investisseurs immobiliers

C’est le plus grand chantier d’Europe. Il figure même dans le Top Five des plus grands projets mondiaux d’infrastructures. Et pourtant, il se construit curieusement dans une indifférence assez générale... Peut-être est-ce lié au fait que 95% des travaux se passent sous nos pieds et non sous nos yeux ? Pourtant ce n’est pas moins de 68 nouvelles gares qui vont être construites ! Ainsi dans le Nord et l’Est de la capitale, le temps de trajet vers Paris va être divisé par deux. Dès lors, une opportunité quasiment sans précédent s’offre aux investisseurs immobiliers.

Les prix sont encore bas dans des villes comme Saint-Denis, Le Bourget, Noisy-Le-Grand. À Villejuif, ils ont même baissé de 3% l’an dernier. Une métamorphose est pourtant programmée dans ces communes, à l’horizon 2025, lorsque les nouvelles gares entreront en service.

Ces villes seront doublement accessibles, puisque désormais proches de la capitale, tout en restant bon marché.
Parallèlement, pour renforcer leur attractivité, les municipalités auront concentré leurs investissements d’équipement sur les quartiers proches des nouvelles gares. Dès lors, les programmes de logements situés dans ces zones sont promis à de certaines plus-values.

Ils le sont d’autant plus qu’une perspective de développement plus rapide se dessine à l’horizon du 13 septembre 2017. Ce jour-là, Paris saura si elle est sélectionnée pour accueillir les Jeux olympiques de 2024. Si c’est le cas, le chantier connaîtra une accélération. Les deux lignes 15 et 16 circulaires autour de Paris devraient être achevées avant cette date. La revalorisation des prix du mètre carré commencera donc plus tôt.

C’est surtout avec cette idée de plus-values qu’il faut envisager son investissement locatif. En plus, dans le cadre du dispositif Pinel ou non, les rendements locatifs sont sans surprise dans la mesure où les loyers sont encadrés. Cela n’enlève rien à l’intérêt fiscal d’une telle acquisition. Ce qui rend l’investissement unique en l’espèce réside dans l’opportunité de partir de valeurs assez basses dans un cadre géographique où les prix sont les plus élevés de France. Au Nord et à l’Est, ils ne peuvent que grimper.

En particulier sur les gares d’interconnexion avec les métros ou RER, à Bagneux Villejuif, Saint-Denis Pleyel, Le Bourget ou Noisy-Le –Grand-Champs sur Marne, ce n’est pas faire un grand pari que de miser… sur le Grand Paris ! C’est juste aller dans le bon sens. Mais encore faut-il partir à l’heure, car le train de la hausse des prix n’attendra pas les retardataires.

Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile


Le gouvernement refuse de réformer les plus-values immobilières : une décision inattendue et incohérente

Encore un exemple de décalage entre le discours et la réalité : le régime des plus-values immobilières ne sera pas réformé comme nous avons pu le découvrir au détour d’une réponse ministérielle le 20 septembre dernier.

Le député du Val-de-Marne, Sylvain Berrios, avait interrogé le Ministre de l’Economie et des Finances « pour savoir s’il ne serait pas plus intéressant d’abaisser la durée de possession du bien pour exonération à seulement dix ou quinze ans, et plus généralement, si de nouvelles réformes sont prévues dans ce sens à l’avenir ».

Sur ce sujet, les professionnels de l’immobilier attendaient beaucoup de la volonté de réforme affichée par le Gouvernement, notamment dans le cadre du fameux « choc de simplification » annoncé par l’éphémère Secrétaire d’Etat à la Simplification Thierry Mandon (2014-2015) et ils déplorent un réel blocage stérile.

La FNAIM plaide depuis de nombreux mois en faveur d’une réforme axée sur la simplification du maquis fiscal qui existe autour des plus-values immobilières.

Un régime d’imposition complexe et illisible

Le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers est complexe, illisible et poursuit un but exclusivement budgétaire. Comment les contribuables peuvent-ils avoir une visibilité et faire les bons arbitrages lorsque l’on sait que les plus-values sont taxées au taux de 19 % pour la part imposable à l’impôt sur le revenu et l’exonération acquise au terme de 22 ans de détention du bien alors que pour l’imposition aux prélèvements sociaux, le taux d’imposition est de 15,5 % et l’exonération acquise au bout de 30 ans de détention du même bien…

Sans compter la taxe additionnelle qui s’ajoute lorsque le contribuable constate une plus-value immobilière nette supérieure à 50 000 € et dont le taux d’imposition varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value constatée (exemple : 6 % d’imposition en plus pour les contribuables qui constatent une plus-value nette supérieure à 260 000€).

Pour une imposition unique à 20 %

En faveur d’une réforme équitable et lisible par tous les contribuables, la FNAIM propose un taux d’imposition unique de 20 % tant pour l’imposition des plus-values à l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux, la prise en compte de l’érosion monétaire et un abattement fixe unique de 10 % sur la plus-value brute.

En réponse à la question ministérielle et pour justifier sa fin de non-recevoir, le gouvernement avance un « besoin de stabilité fiscale ». Audacieuse argumentation quand on sait que le taux d’imposition des plus-values a changé cinq fois en six ans…

Pourquoi donc le Gouvernement prône-t-il la stabilité en refusant d’entendre les professionnels de l’immobilier qui souhaitent la réforme d’un régime illisible et le plus complexe d’Europe alors qu’en Belgique, en Allemagne ou en Italie - pour ne citer que nos plus proches voisins -, la simplicité et la fluidité sont la règle ?

Et puis, comme si les Français n’étaient pas habitués à des revirements ! En matière d’impôts et d’investissements patrimoniaux, l’instabilité est plutôt la règle. Combien de fois des textes ont été euthanasiés avant même d’entrer en vigueur. Certaines lois de finances ont même eu des effets rétroactifs, alors que le principe législatif de base est de ne porter que sur l’avenir.

Qu’il est donc regrettable que le gouvernement actuel n’ait pas eu le courage de s’atteler à une telle réforme !

Rappel des taux d’abattement appliqués par année de détention :

Pour le calcul de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu :

- 6 % chaque année de la 5e à la 21e
- 4 % pour la 22e

Pour le calcul de la plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux :

- 1,65 % chaque année de la 5e à la 21e
- 1,60 % pour la 22e
- 9 % chaque année de la 23e à la 30e

Rappel barème de calcul des plus-values supérieures à 50 000€

De 50 001 € à 60 000 € : 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € 2 % PV
De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 € 4 % PV
De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

(PV = montant total de la plus-value imposable)

26 septembre 2016

Sully GT : un nouvel acteur de l’immobilier est né

Comme dans beaucoup d’aventures entrepreneuriales, c’est la rencontre de deux hommes passionnés qui est à l’origine de la création de Sully GT, nouvel acteur de la promotion immobilière dans la région bordelaise. Michel Sarrat Président de GT Location, et Raymond Le Roy Liberge, Président fondateur de Sully Promotion, se sont rencontrés au sein d’une association de chefs d’entreprise, EVH : « C’est l’union de nos expertises respectives et notre connaissance du territoire local qui fondent notre alliance » commente Michel Sarrat.

La région bordelaise, un territoire à conquérir

Les récentes études placent la capitale de la Nouvelle-Aquitaine en tête des villes où il fait bon investir, et l’arrivée de la ligne LGV en 2017 ne fait que renforcer l’attractivité de Bordeaux, qui devrait accueillir à terme 1 million d’habitants. Le marché bordelais apparaît à la fois solide et ambitieux avec une reprise de l’ordre de 20% ces derniers mois. C’est donc tout naturellement que Sully Promotion intègre la capitale girondine dans le périmètre de son développement national. Il choisit de s’adosser à un groupe bien implanté sur le territoire : GT Location.

Une forte détermination a animé les deux hommes : GT Location souhaitait diversifier le champ de ses activités et se professionnaliser dans l’immobilier, un secteur qu’il a investi en 2014 ; Sully Promotion projetait d’élargir son périmètre d’intervention sur la région bordelaise, concentré jusqu’à présent sur la région Centre et l’Ile-de-France. « C’est l’union de nos expertises respectives et notre connaissance du territoire local qui fondent notre alliance » commente Michel Sarrat.

Sully GT vise les 5% de part de marché

Cette nouvelle entreprise créée par Raymond Le Roy Liberge et Michel Sarrat en septembre 2016 est une SAS au capital significatif de 600 000 € qui lui permettra de viser des projets de 10 millions d’€ sur des programmes en promotion et lotissement. « Notre premier périmètre d’intervention est Bordeaux Métropole, dont le volume d’activité est de l’ordre de 5000 logements/an en immeubles et maisons et 3000 lots/an en lotissements. Nous ciblons à terme 5% de ce marché bordelais » confie Raymond Le Roy Liberge. Sully GT se rapproche de ses clients intermédiaires que sont les collectivités et leurs aménageurs, les architectes et les bureaux d’études, mais aussi de ses clients finaux que sont les acquéreurs. « Nous apportons notre expertise et notre savoir-faire dans la relation avec les aménageurs et les acteurs de l’immobilier » précise Raymond Le Roy Liberge.

Sully GT a les moyens de ses ambitions et peut s’appuyer sur la solidité financière des deux groupes familiaux : « Nos entreprises savent faire preuve d’agilité et d’innovation, ce qui nous rend plus forts dans cette course à la compétitivité » concluent ensemble Raymond Le Roy Liberge et Michel Sarrat.

Crédit immobilier : le meilleur moment

La question lancinante en matière de logement consiste à savoir si "c'est le moment d'acheter". Incontestablement, après quatre années d'ajustement des prix, les biens sont aujourd'hui valorisés au bon niveau. Sans doute une partie de l'offre, par principe d'un mécanisme de correction, est-elle présentée un peu en dessous de sa valeur intrinsèque. En outre, les prix actuels resolvabilisent les ménages, c'est-à-dire se rapprochent des capacités contributives des acquéreurs potentiels, leur permettant de passer à l'acte, là où des années d'augmentation avaient fini par les couper de l'achat. L'opportunité tient aussi, bien sûr, aux taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas. Alors que certains prédisaient que la baisse allait cesser et qu'on assisterait à une inflexion, la descente se poursuit. On flirte avec des taux nuls, on évoque la possibilité de taux négatifs !

Le problème de l'immobilier en période de baisse des prix de vente était déjà bien connu : l'attentisme des ménages, qui se disent "Ne nous précipitons pas. Demain sera plus favorable encore qu'aujourd'hui." Les analyses des professionnels plaident sur ce sujet pour ne pas différer l'acquisition ; les ajustements ont eu lieu et on sent au contraire sur les marchés les plus tendus une fébrilité qui pourrait bien conduire à un redressement des prix à court terme. En tout cas, la probabilité est forte que les valeurs restent ce qu'elles sont, à un niveau estimé bas dans les villes moyennes et en zone rurale, et digeste ailleurs. Plus rien d'heureux à souhaiter par conséquent sur le front des prix.

Voilà qu'au réflexe d'attentisme en matière de prix, s'ajoute désormais un phénomène inconnu jusqu'alors, l'attentisme quant aux taux d'intérêt, les oracles prédisant la hausse ayant perdu toute crédibilité.

Deux réponses pour les emprunteurs. D'abord, cette dégringolade des taux a pour limite le risque que la bonne santé des banques en soit affectée. Des déclarations de grands patrons d'enseignes bancaires et de responsables des autorités communautaires alertent sur ce péril. Certes, au plan microéconomique, les familles pourraient y être indifférentes et considérer que tout cela est loin d'elles. Il n'en est rien. Si les prêteurs constatent une érosion de leurs bénéfices excessive, elles modifieront leur politique commerciale et seront tentées de sélectionner leur clientèle en privilégiant les clients les plus aisés. Elles ne le feront pas de gaîté de cœur, mais elles y seront conduites par orthodoxie de gestion. Peut-on ainsi ne pas entendre ce que disait la semaine dernière le directeur général de HSBC en France, qui annonce plus de 500 suppressions de postes et l'impute pour partie à la baisse des taux ? En clair, la fête des taux va s'arrêter, ni brutalement ni immédiatement, mais il est inévitable qu'on atteigne bientôt un étiage, en dessous duquel le système bancaire n'ira pas.

Une autre considération est à porter à la connaissance des candidats à l'acquisition et donc à l'emprunt. Les banques fonctionnent comme toutes les entreprises par exercice comptable, et la plupart suivent le rythme de l'année civile. Les équipes ont à souci de réaliser les objectifs de production et ils ont été placés haut par la quasi-totalité des établissements, dans un contexte de réveil du marché. Ce dernier trimestre est la dernière ligne droite, et en outre la chronologie incompressible du montage d'un dossier de crédit en vue de la mise à disposition des fonds pour le client fait que tout se joue ces semaines-ci. Une demande instruite à cette rentrée, donnant lieu à un accord au cours du mois ou au début du mois suivant, conduira à la mise à disposition de l'argent nécessaire à l'achat d'un bien en novembre ou décembre... juste à temps pour figurer dans les statistiques de production de l'année 2016 de l'établissement.

Qu'est-ce que cela veut dire ? Que les banques sont plus que jamais disposées à accorder des crédits aux emprunteurs qui les sollicitent. Si votre projet est ferme, que votre recherche de bien est très avancée, voire aboutie, ne tardez plus. Vos chances d'obtenir un prêt aux meilleures conditions n'ont jamais été aussi fortes. Cafpi vous aidera à constituer votre dossier vite et bien, mais ne remettez plus à demain.

Comment fonctionne le remboursement dans le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est le petit dernier né de la famille du crowdfunding. Apparu en France en 2013, il touche de plus en plus d’investisseurs, conquis par une nouvelle forme de placement aux promesses de rendement alléchantes, entre 8 et 15% par an selon les plateformes et les projets. Pourtant, certains aspects restent flous pour les non-initiés, particulièrement la question du remboursement. Comment ? Combien ? Au bout de combien de temps ? Par quels procédés ? Voilà le genre de questions qui reviennent souvent. Eléments de réponse.

La souscription

Un promoteur immobilier se tourne vers les plateformes de crowdfunding immobilier lorsqu’il a besoin de libérer des fonds propres pour se lancer dans d’autres projets. Ces fonds représentent en moyenne 10 à 20% du coût total de l’opération.

Le remboursement

Une fois le programme terminé, la société de projet rembourse à la SAS intermédiaire le nominal assorti des intérêts à l’échéance du projet. Il faut savoir que ces fonds propres (ou quasi fonds propres) issus du crowdfunding coûtent entre 10 et 20% par an au promoteur, comprenant la rémunération de la plateforme et celle des « investisseurs ».

La plateforme de crowdfunding immobilier se charge de rembourser à chaque investisseur sa mise initiale assortie des intérêts perçus sur toute la période de souscription*

Si le souscripteur le désire, il peut ensuite les placer dans un nouveau projet sur la plateforme.

Le crowdfunding immobilier étant un placement obligataire, il est soumis à une fiscalité classique. Il faut donc compter 15,5% de prélèvements sociaux et 24% de prélèvements fiscaux sur les gains pour les particuliers. Les sociétés peuvent également y placer leur trésorerie. L’intégralité de leurs gains leur est reversée à l’échéance du projet, charge à elles ensuite de régulariser comptablement le produit financier engendré par ce placement.

Concrètement, si le particulier investit 1 000 € dans un projet en crowdfunding immobilier, les gains seront de 100 € avec un rendement de 10% annuel au bout de 12 mois. Il faut donc soustraire les 15,5%, plus les 24% aux gains. Au final, il récupère donc 1 060,50 €, soit 60,50 € de gains nets.

* via la SAS intermédiaire

Le crowdfunding immobilier « pour les nuls »

Si les promoteurs immobiliers ont toujours plus besoin de fonds propres (10 à 20% du coût de l’opération), c’est pour que les banques acceptent de financer leurs opérations. Il faut également savoir que les opérations de promotion immobilière sont de plus en plus longues, ce qui bloque les fonds pour se lancer dans d’autres projets. Cela ralentit considérablement le développement de nouvelles opérations immobilières. Pour pallier ces deux problématiques, les promoteurs se tournent vers les plateformes de crowdfunding immobilier avec un projet concret, prêt, commercialisé à plus de 50%, et livrable dans un délai relativement court, afin de le lancer ou d’en refinancer une partie des fonds propres déjà investis et libérer ainsi des fonds pour d’autres opérations.

Tous les projets immobiliers ne sont pas proposés aux « investisseurs » ! Les plateformes vérifient scrupuleusement la solidité financière et opérationnelle du promoteur, et s’il sera en mesure de livrer le projet en respectant budget et calendrier prévisionnel. Les plus rigoureuses d’entre elles ne sélectionnent par ailleurs que des projets ayant obtenu un concours bancaire, ce qui sécurise le placement pour les investisseurs. Enfin, afin d’analyser la viabilité de chaque projet avant de le soumettre à ses contributeurs, les plateformes s’entourent d’un comité composé de professionnels de l’immobilier, banquiers, investisseurs institutionnels…

Pour réaliser ce projet immobilier, la société de promotion immobilière crée une société de projet, le plus souvent une société civile de construction vente (SCCV). La SAS intermédiaire acquiert une part sociale de cette société en vue de lui octroyer une avance en compte courant d’associé, permettant ainsi à la SCCV de récolter les fonds souscrits par les investisseurs. Si la somme demandée est récoltée, le projet est lancé, sinon les souscripteurs récupèrent leur investissement. Les remboursements ainsi que le rendement sont transmis par la plateforme une fois le projet terminé.

Encore aujourd’hui, l’immobilier est perçu comme un investissement sûr pour 90% des Français, très attachés à la pierre. A titre de comparaison, 62% estiment l’investissement en entreprise comme le plus risqué (* Sondage Crédit Foncier – septembre 2014).

23 septembre 2016

Au cœur de la 1ère destination touristique d’Europe, un domaine « enchanté » offrant un rendement de 4,5 % HT/HT

La résidence **** « Le Domaine du Golf » va s’implanter au cœur du Golf Disneyland® à Bailly-Romainvilliers (77). Référencée par la plateforme Cerenicimo, elle offre l’opportunité d’investir dans le neuf à un prix attractif, un rendement très élevé et une situation recherchée.

Une destination touristique par excellence
Première destination touristique d’Europe avec près de 15 millions de visites annuelles, Disneyland® Paris dispose du 1er site intégré de tourisme d’affaires en Europe avec plus de 19 000 m² dédiés aux conventions, séminaires et expositions et accueille plus de 900 évènements chaque année. Située à moins de 10 minutes en voiture des parcs d’attractions, des gares TGV et du RER A, mais aussi à 35 minutes de Paris via l’autoroute A4, la résidence bénéficie d’une desserte exceptionnelle.

Investir dans de bonnes conditions
« Le Domaine du Golf » se compose de 186 appartements de 25 à 47 m² (127 T1, 18 T1 Bis Mezzanine, 2 T1 PMR, 36 T2 et 3 T2 PMR) pour un prix allant de 119 000 € à 221 000 € HT, soit un prix moyen de 4 460 € / m² (hors parking, hors mobilier). Le rendement est de 4,5 %HT/HT. La livraison de la résidence est prévue pour le 4ème trimestre 2018, la construction est assurée par Oceanis.
En complément, 22 villas (4 ou 5 chambres avec salle de bain privative) de plus de 150 m², prolongées de terrasses et jardins, offrent un panorama unique sur le golf.

Censi-Bouvard ou amortissement. Eligible au dispositif Censi-Bouvard en vigueur jusqu’au 31 décembre 2016 (11 % d’économies d’impôt sur le montant investi sur 9 ans), la résidence sera livrée au 4e trimestre 2018.
Autre possibilité, non cumulable avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le LMNP : l’investisseur pourra amortir son bien meublé ce qui lui permettra d’effacer l’impôt sur ses revenus locatifs, comme le prévoit le statut du loueur en meublé non-professionnel.

Un gestionnaire d’envergure. La gestion est assurée par Staycity, société irlandaise spécialisée dans l’appart-hôtel, leader en Angleterre, avec un chiffre d’affaires de 39,5 millions d’euros en 2015, un résultat d’exploitation de 3,8 millions d’euros en 2015 et un taux moyen de remplissage de 80 % en Europe. L’an dernier, Staycity est entré dans le prestigieux TripAdvisor Hall of Fame après avoir remporté le prix du certificat d’excellence pour ses résidences à Birmingham et à Dublin pendant 5 années consécutives.

Deux services exclusifs pour un investissement serein. La résidence « Le Domaine du Golf » bénéficie de deux services exclusifs distribués par Cerenicimo :
· L’Engagement Liquidité : en cas de force majeure (décès du conjoint, divorce, perte d’emploi…) contraignant l’investisseur à revendre son bien dans les 9 ans suivant son achat, celui-ci dispose non seulement de conditions préférentielles de revente, mais, en cas de moins-value, une assurance l’indemnise jusqu’à 20 % de son prix d’achat, dans la limite de 35 000 €.
· L’Asset Management : l’intégralité des logements bénéficie d’un mandat d’Asset Management incluant l’accompagnement des propriétaires tout au long de la vie de l’investissement (collecte et reversement des loyers, suivi de la bonne exécution du bail…) et leur représentation auprès de l’exploitant. Un service clé en main offrant lisibilité et stabilité dans les relations entre le bailleur et l’exploitant professionnel.

Une résidence 4 étoiles, véritable « parenthèse enchantée »
Située au cœur du Golf, la résidence sera construite dans une harmonie paysagère parfaite, respectant cet environnement naturel exceptionnel. L’architecture de la résidence - typique de l’ambiance Disneyland® - a été imaginée par Pierre Diener, spécialiste du secteur touristique. « Le Domaine du Golf » est un véritable lieu de découverte botanique avec un jardin olfactif, un mur végétalisé, un verger et de nombreux points d’eau. L’articulation des bâtiments est à l’image des anciennes fermes d’Ile de France.

Des logements agréables à vivre. Les appartements sont de véritables logements haut de gamme qui bénéficient d’un mobilier chaleureux et moderne, d’un coin cuisine entièrement équipé et d’une salle de bains avec baignoire.

Des équipements haut de gamme. Un Domaine aux prestations 4 étoiles avec 1 500 m² d’espaces entièrement dédiés à la détente : un accueil avec réception, un restaurant de 380 m² décoré dans un esprit cosy, un lounge bar, une salle de conférence de 184 m² modulable, une salle de fitness et une piscine extérieure chauffée avec près de 600 m² de plage.

Le Golf Disneyland® Paris, accessible toute l’année, se compose de 3 parcours de 9 trous pouvant être combinés de différentes manières afin de créer un parcours de 18 trous unique. La résidence « Le Domaine du Golf » y trouve parfaitement sa place au cœur d’un environnement naturel unique.

Immobilier résidentiel en Europe - Hausse des transactions sur 12 des 14 marchés étudiés par Era

ERA Europe couvre un marché représentant 4,5 millions de transactions chaque année. Les ventes sur ce marché de l’immobilier résidentiel ont crû sur 12 des 14 marchés européens en 2015. La plus forte augmentation a été observée en France (+17%), où le nombre de transactions s’est rapproché du plus haut niveau jamais atteint. Le Portugal a également affiché un regain d'activité avec plus de 13% de progression des ventes. A l’inverse, la hausse des prix et les difficultés de pouvoir d’achat ont entraîné une baisse de 9% des transactions en Suisse.
Les ventes luxembourgeoises ont reculé de 3 % en 2015, après un pic 2014 causé par une augmentation annoncée de la TVA.

Bonne résistance des prix dans les capitales, légère progression au niveau national
Les prix dans les capitales résistent. Ils ont augmenté sauf à Vienne en Autriche (-0,1%). Les villes où il est le plus coûteux de résider, sur la base du prix au mètre carré, sont Berne (10.963 euros /m2) et Paris (8.413 euros).

Les écarts de prix peuvent être importants. A Paris, par exemple, dans certains quartiers comme Saint-Germain-des-Prés (6ème), le prix moyen par m2 peut atteindre 16.000 €, soit près du double de la moyenne dans la capitale. Les prix à Istanbul se sont envolés de 22,95 % et positionnent cette ville comme l'une des métropoles les plus dynamiques d’Europe.

Au niveau national, les prix des logements ont légèrement progressé sur la plupart des marchés. La Suisse continue d'afficher les niveaux les plus élevés en moyenne au m2 tant sur une base nationale (5 985 euros) que dans la capitale (10 963 euros ), contre 8.413 euros dans la capitale française.

Des taux des prêts immobiliers au plus bas
La majorité des pays de l'Union Européenne affiche des taux de crédit immobilier historiquement bas, ce qui continue de dynamiser le marché résidentiel. Le taux moyen des prêts représentatif de l’Union Européenne (UE) se situe en effet à 2,53%, selon la Fédération des prêts européens (EMF).

La tendance est clairement orientée à la baisse pour les taux sur presque tous les marchés, à l'exception de la Belgique. Mais ce recul doit être nuancé par la grande diversité des conditions d’un pays à l’autre. Les prêts peuvent être à taux variable ou fixe, avec des échéances courant généralement entre 10 et 20 ans. Le ratio typique de prêt/valeur du bien en Europe est d’environ 80/20%.

Selon l’EMF, les volumes de crédit ont augmenté de 3,6% dans les 28 pays de l'UE en 2015. Les marchés en Belgique, République Tchèque, Allemagne, Pays-Bas et Suède ont tous dépassé les pics de prêts résidentiels de 2007, soit juste avant la crise financière de 2008. Le volume des emprunts dans un certain nombre de pays reste cependant plus de 20% en dessous des sommets d'avant la crise (comme au Portugal par exemple). La hausse la plus importante en matière de nombre de prêts en 2015 a été observée en France avec une progression significative en année glissante de 26,4%.

Un environnement économique relativement porteur
Autre facteur de soutien du marché de l’immobilier résidentiel : l’amélioration de l’environnement économique.

Le taux de chômage de la zone euro, de 10,3 % en décembre 2015, est à son plus bas niveau depuis 4 ans. Il recule sur 12 des 14 marchés où ERA est présent. Les chiffres de l’emploi donnent un aperçu de la santé générale de l'économie et font ainsi office d'indicateur de confiance des consommateurs.

*Le rapport ERA sur le marché immobilier européen présente un examen exhaustif des tendances du résidentiel à travers l'Europe.
Dans cette étude, les directeurs des Master Franchise ERA Europe présentent leurs statistiques nationales en mettant en avant une analyse des tendances.
Implantations de ERA Europe : Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, France, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal
République-Tchèque, Roumanie, Suède, Suisse, Turquie

21 septembre 2016

Les loyers des gratte-ciel de Londres défient le Brexit

Les loyers des gratte-ciel de Londres restent à des niveaux records malgré les incertitudes causées par le Brexit selon le dernier indice « Skyscraper », l’indice des gratte-ciel de Knight Frank.

Ce rapport, qui examine les valeurs locatives des bâtiments commerciaux de plus de 30 étages à travers le monde, montre que les loyers dans les gratte-ciel de Londres demeurent à un niveau record de 1 227 $ (soit environ 1 100 €) par mètre carré au premier semestre 2016.

Ils figurent parmi les plus élevés dans le monde, derrière Hong Kong [US $ 2 996 – soit environ 2 679 €], New York [US $ 1 700 soit 1 520€) et Tokyo [US $ 1 610 soit 1 440€). San Francisco complète le top cinq de l'indice, où les loyers dans les gratte-ciel ont atteint 1 216 $ (1 088euros) à la fin du deuxième trimestre.

«Nous avons observé une forte croissance de la location dans les gratte-ciel à Londres au cours des deux dernières années, et les loyers résistent bien en dépit de l'incertitude économique qui découle du résultat du référendum européen. L’important volume de transactions déjà réalisé depuis juin confirme que la demande dans les gratte-ciel à Londres reste intacte " précise Will Beardmore-Gray en charge de l’activité locative et des agences au niveau mondial chez Knight Frank.

L'analyse de Knight Frank pointe une croissance inégale des loyers dans les gratte-ciel à travers les grandes métropoles mondiales. Les loyers des bureaux des tours de Shanghai sont ceux qui ont augmenté le plus rapidement parmi les villes étudiées : +7,6% au cours du 1er semestre 2016. Sydney arrive à la deuxième position (+6,5%), et la troisième place revient à Hong Kong avec une croissance de 5,9%. Parmi les cinq principales villes classées selon leur indice de croissance des loyers, quatrese situent dans la région Asie-Pacifique.

Singapour est la seule grande ville au monde où les loyers des gratte-ciel ont diminué sur la période étudiée, avec une baisse de 7% attribuée une offre excédentaire pesant sur le marché.

L’indice « Skyscraper » de Knight Frank s’intègre dans son dernier rapport sur les grandes villes mondiales « Global Cities Report 2017 », qui explore l'avenir de l'environnement bâti dans les villes à travers le monde.

Skyscrapers
Loyers des bureaux « prime » dans les étages supérieurs

Rang
Villes
Evolution premier semestre 2016 en % *
Loyers
(€/m²/an)

Loyers
(US$/m²/an)



1
Hong Kong
5,9%
2 680,89
$2 996,44
2
New York (Manhattan)
1,9%
1 521,9
$1 700,70
3
Tokyo
0,0%
1 441,01
$1 610,7
4
Londres
0,0%
1 096,49
$1 225,55
5
San Francisco
2,7%
1 088,39
$1 216,32
6
Sydney
6,6%
 874,16
$976,82
7
Boston
0,0%
 741,65
$828,82
8
Singapour
-7,0%
 693,20
$774,79
9
Shanghai
7,6%
 692,49
$774,00
10
Pékin
3,3%
 606,61
$678,04
11
Chicago
0,0%
568,17
$635,07
12
Paris (La Défense)
0,0%
545,36
$609,58
13
Mumbai
4,7%
 508,78
$568,67
14
Miami
2,0%
 508,43
$568,67
15
Francfort
0,0%
 505,71
$565,20
16
Toronto
4,9%
 473,86
$529,63
17
Melbourne
3,0%
 453,23
$506,58
18
Los Angeles
2,2%
 443,08
$495,14
19
Mexico
0,6%
 478,80
$535,08
20
Dubaï
0,0%
 419,50
$468,79
21
Taipei
5,7%
 371,63
$415,37
22
Séoul
0,2%
 314,15
$351,13
23
Madrid
0,0%
275,31
$307,73


* Hors effet des taux de change; conversion en US $ sur la base des taux de change au 30 juin 2016

Note : Les étages supérieurs correspondent à ceux au-dessus la ligne d'horizon de la ville, offrant ainsi une vue panoramique, mais à l'exclusion des derniers étages.

Le site dédié : http://www.knightfrank.com/globalcities

Foncière Solidaire : un outil de plus ou plus qu'un outil de la politique du logement ?

Le délégué interministériel à la mixité sociale dans l'habitat, Thierry Repentin, vient de rendre public son rapport en vue de la création d'une Société Foncière Solidaire. Celle-ci sera mandatée par l'État pour acquérir et porter des terrains auprès de la collectivité nationale ou des collectivités locales, voire de propriétaires privés, à des prix tels que les logements construits sur ces emprises seront accessibles à tous. En clair, la Foncière Solidaire est un dispositif privilégié d'application de la loi de mobilisation foncière, premier texte marqué de l'empreinte de Cécile Duflot lorsqu'elle était ministre du Logement. Cette foncière, telle que l'auteur du rapport l'a configurée, sera dotée par l'État et par la Caisse des Dépôts et Consignations à parité et disposera de 750 millions d'euros par an. Elle sera elle-même exonérée de taxe foncière et d'imposition sur la plus-value lors des reventes. Ses acquisitions, lorsqu'elles se feront auprès de vendeurs privés, donneront également lieu à exemption de paiement de l'impôt sur les plus-values. Enfin, les communes pourront lui déléguer le droit de préempter.

Que penser de cette création ? Incontestablement, la question foncière est centrale et la santé restaurée du marché du logement neuf nous fait courir le risque de ne plus voir que ce cancer affecte la construction depuis des lustres. Il va falloir remédier à la rareté de foncier à des prix abordables : imaginer un nouvel outil pour constituer une réserve foncière de premier plan à destination des opérateurs désireux de bâtir des logements sociaux ou intermédiaires est une heureuse initiative. Il serait fâcheux en revanche de ne pas en voir les failles ou les insuffisances.

Tout d'abord, à regarder la feuille de route de cette nouvelle foncière, allant du conseil aux collectivités publiques à la facilitation de projets d'aménagement et de construction en passant par la constitution de réserves foncières, on a du mal à la distinguer d'outils existants. Le premier qui semble entrer en concurrence frontale avec la Foncière Solidaire est les établissements publics fonciers régionaux (EPF) qui existent déjà dans les régions où les besoins en logements sont forts (PACA et Ile-de-France). Ne vaudrait-il pas mieux que la foncière regroupe et coordonne les EPF sur tout le territoire? On peut aussi légitimement se poser la question de l'articulation de la foncière avec les dispositifs actuels, France Domaine, l'agence immobilière de l'État en quelque sorte, le Conseil de l'immobilier de l'État, organe de conseil et de contrôle, la Mission d'évaluation et de contrôle de l'Assemblée Nationale (MEC) -qui surveille les cessions-, la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM), le Comité de politique immobilière, la Commission pour la transparence et la qualité des opérations immobilières de l'État et d'autres encore. L'efficacité passera par une simplification des structures déjà à la manœuvre.

Les préconisations fiscales, pour judicieuses qu'elles soient, ne pourront bénéficier à l'action de la foncière que si la prochaine loi de Finances les inscrit dans le code général des impôts. Cela est vrai des exonérations que revendique la structure, comme du régime exceptionnel de taxation des plus-values pour les propriétaires privés qui lui cèderaient leurs terrains. L'idée de leur faire accepter des prix de vente inférieurs au marché grâce à une remise de l'impôt sur les plus-values est excellente, mais Bercy acceptera-t-il durablement de se priver de ressources prévues ?

Enfin, les débats ouverts lors du vote de la loi de mobilisation foncière en 2012 restent actuels : quelle collectivité consentira à se priver de ressources pour céder jusqu'à 60% au-dessous du marché au nom de l'intérêt général ? La situation des finances locales le permet-elle ? Et sans même parler des contraintes budgétaires des communes, un maire sera-t-il habilité par ses administrés à brader le patrimoine qui lui est confié ? En somme, la politique de la Foncière Solidaire ne sera-t-elle pas enrayée par une réalité économique et politique qui la dépasse ? Il sera indispensable aussi que la foncière use du droit de préemption qui pourra lui être délégué par les communes avec discernement, et qu'elle ne s'érige pas en ayatollah, en préférant le dialogue et l'incitation à l'autoritarisme. Sans cette attitude nuancée, ce sont les rapports entre l'État et les élus qui vont se déliter et tout progrès en sera bloqué.

Au-delà des craintes qu'on est en droit d'exprimer, il faut se réjouir que la Foncière Solidaire se propose d'utiliser le bail emphytéotique, ingénierie précieuse pour abaisser les coûts de construction et permettre la production de logements à des prix accessibles. D'autres pays y ont un recours quasi systématique. En différant l'acquisition du terrain, le dispositif permet d'alléger la charge foncière et de resolvabiliser les ménages pour l'accession, comme d'abaisser les loyers perçus par les bailleurs sociaux ou privés, dont l'équation financière est impactée de façon favorable.

La Foncière Solidaire, selon la manière dont le projet sera mis en œuvre, sera indifféremment un outil de plus dans une panoplie déjà lourde, ou plus qu'un outil, un levier déterminant de la régulation foncière pour dynamiser la construction.

Moins chère que l’existant, une résidence de tourisme de 65 maisons proposée avec 4,8 % de rendement

La résidence de tourisme « Fleur de Sel », située à Aigues-Mortes, référencée par la plateforme Cerenicimo offre l’opportunité d’investir dans le neuf à un prix inférieur de 9% par rapport à l’existant dans une destination touristique de premier plan présentant de nombreux avantages. Prix attractif, rendement intéressant et situation recherchée en font un très bon investissement

Un investissement attractif grâce à un prix et un rendement très compétitifs. Les maisons sont proposées à partir de 112 000 €HT, soit 3 520 €HT/m². Ce prix, inférieur de 9 % par rapport à des biens comparables disponibles sur la marché immobilier local, permet d’envisager de bonnes perspectives de valorisation sur le long terme. La résidence offre un rendement de 4,80 % HT/HT, très performant.

Un gestionnaire qui s’implique. Cerenicimo a obtenu d’Odalys, qu’il verse un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer, ce qui est une avancée majeure pour la sécurité de l’investisseur. Cette disposition prouve clairement la confiance du gestionnaire quant à la profitabilité du site. Ce dépôt de garantie s’ajoute à la Garantie Protection Revente et au Mandat de Représentation, proposés par Cerenicimo et permet de profiter des avantages de la location meublée tout en se protégeant.

Odalys gère déjà à Aigues-Mortes la résidence « Le Mas des Flamants », située à 300 mètres de la résidence « Fleur de Sel ». Celle-ci présente un taux d’occupation record, d’environ 93 % en haute saison et affiche une profitabilité supérieure à 10 %, preuve de l’attractivité du site.

Censi-Bouvard ou amortissement. Eligible au dispositif Censi-Bouvard en vigueur jusqu’au 31 décembre 2016 (11 % d’économies d’impôt sur le montant investi sur 9 ans), la résidence sera livrée au 4e trimestre 2017.
Autre possibilité, non cumulable avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le LMNP: l’investisseur pourra amortir son bien meublé ce qui lui permettra d’effacer l’impôt sur ses revenus locatifs, comme le prévoit le statut du loueur en meublé non-professionnel.

A seulement 5 minutes des plages méditerranéennes
La résidence « Fleur de Sel », constituée de 65 maisons en duplex, bénéficie d’une situation géographique très avantageuse et facile d’accès. A mi-chemin entre Montpellier et Nîmes, elle se situe à seulement 5 minutes des plages du Grau-du-Roi et de Port-Camargue. Depuis la résidence, 10 minutes suffisent pour rejoindre à pied les remparts d’Aigues-Mortes où se trouvent Les Marinas, le port de plaisance, et les Salins.

Des équipements haut de gamme pour des maisons au charme méditerranéen
Les 65 maisons de la résidence, alternant les couleurs sur les façades et construites dans un style provençal, offrent toutes une terrasse en bois prolongée de jardins.

L’intérieur est cosy, pensé et aménagé par un architecte d’intérieur. Il comprend une cuisine équipée avec plaque vitrocéramique, micro-ondes et réfrigérateur, salle de bains entièrement aménagée et un mobilier de qualité.
Les espaces communs présentent tous des volumes généreux. Ils comprennent une piscine extérieure chauffée, une salle de petit-déjeuner, un espace laverie, un accueil, un service bagagerie et une conciergerie.

Aigues-Mortes : ville d’histoire
Fondée par St Louis au XIIIème siècle, Aigues-Mortes est une valeur sûre. Ville forteresse dont les remparts figurent au top 10 des Monuments français les plus visités (1 272 000 visiteurs). Connue dès l'Antiquité par la présence du plus vieux salin de Méditerranée, elle est associée au plus important centre de production de sel avec pour singularité de marier économie et environnement, chacun ayant en mémoire les vols de flamants roses au détour des salins. Car Aigues-Mortes, c'est aussi la Camargue gardoise, un milieu naturel protégé fait de paysages exceptionnels, le creuset d'une richesse culturelle incarnée par les gardians, leurs chevaux et leurs troupeaux.

20 septembre 2016

« Logement, le fiasco français »

Pourquoi est-il si difficile de se loger ?
Nicolas Bouzou, Denys Brunel et Hélène Timoshkin
144 pages - 15€- G56621


La France est de plus en plus le pays du mal-logement.

Elle mobilise pourtant chaque année 2 % du PIB pour la politique du logement, soit le double de ce que dépensent les pays voisins - sans que les résultats soient probants. Les Français dépensent plus pour leur logement, et sont moins bien logés, que leurs voisins européens.
La pénurie dans les zones tendues se développe, et, ailleurs, nombre de programmes immobiliers ne trouvent pas preneur.

L'enfer du logement est pavé de bonnes intentions : les aides publiques se révèlent inflationnistes, la fiscalité rigidifie le marché du logement ancien, les quotas de logements sociaux sont sans effet sur la mixité sociale, les HLM ne remplissent pas leur mission sociale.

Pour sortir de l'impasse, cet ouvrage propose des réformes simples visant à créer un véritable « choc de l'offre de logement », pour permettre à celle-ci neuve, ancienne, locative ou sociale de s'adapter à une demande qui croît. C'est là un enjeu majeur pour la bonne santé économique et sociale de notre pays.

Sommaire

La crise du logement est circonscrite et qualitative
Pourquoi vouloir construire 500 000 logements neufs par an ?

L'offre de logements neufs est prisonnière de contraintes politiques et réglementaires
Pourquoi les normes antisismiques s'appliquent-elles à toutes les constructions, indépendamment des risques réels ?

La fiscalité foncière actuelle contribue à rigidifier le marché du logement ancien
Pourquoi la fiscalité sur les résidences principales a-t-elle été multipliée par cinq en trente ans ?

La réglementation actuelle freine l'accroissement du parc locatif privé
Pourquoi investir quand la rentabilité réelle équivaut à celle d'un livret A ?

Les quotas de logements conventionnés sont sans impact sur la mixité sociale
Pourquoi faut-il privilégier une offre de logement social au sein du parc privé ?

Les aides publiques contribuent à l'aggravation des difficultés
Pourquoi la politique du logement représente-t-elle 2 % du PIB, deux fois plus que dans les pays voisins ?

Les HLM ne remplissent pas leur mission sociale
Est-il vrai que 380 000 résidences sociales sont attribuées à des foyers gagnant plus de 4 000 euros par mois ?

Les auteurs

Nicolas Bouzou est économiste, essayiste et directeur fondateur du cabinet d'analyses économiques Asterès. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages et un contributeur actif au débat économique français et européen au travers de ses interventions régulières dans les médias.

Denys Brunel, ingénieur de l'école Centrale Paris, Docteur ès Sciences économiques, ancien Directeur Général du groupe Monoprix, est actuellement Président de la Chambre Nationale des Propriétaires et Président du groupe SEST.

La Chambre Nationale des Propriétaires, implantée à Paris et dans la plupart des grandes capitales régionales, compte 11 000 adhérents auxquels elle apporte conseils et soutien dans les difficultés qu'ils peuvent rencontrer en tant que propriétaires immobiliers. Elle représente et défend les propriétaires immobiliers auprès des pouvoirs publics.

Pose de la première pierre Le Patio du Golfe à Sarzeau (56) : 30 nouveaux logements pour habiter ou investir


Fabien Chevestrier, Directeur régional Bretagne-Pays de Loire Promotion de Crédit Agricole Immobilier, Christophe Fénéon, Directeur général de CEFIM et Olivier Houssay Directeur crédits et marché des entreprises du Crédit Agricole du Morbihan posent la première pierre de la résidence Le Patio du Golfe le 19 septembre 2016 en présence de M. David Lappartient, Maire de Sarzeau et Yves Vallet, Directeur général délégué EADM aménageur. L’ouvrage engage 20 entreprises pour créer 30 logements avec parkings, sur une surface habitable globale de 2043 m2. Le Patio du Golfe recevra ses premiers habitants au 4ème trimestre 2017.

Signée de l’architecte Xavier Fraud – Atelier Arcau à Vannes, la résidence Le Patio du Golfe donne une nouvelle illustration de l’ambition du groupe Crédit Agricole dans le domaine du logement, et de CEFIM dans sa démarche éco-citoyenne. L’éco-quartier de Francheville préfigure un nouvel ensemble à Sarzeau, qui devrait à terme accueillir 165 logements sur 1.4 hectares. La résidence Le patio du Golfe, avec 30 appartements du T2 au T5, intégrés dans l’éco-quartier et dans le prolongement du centre de Sarzeau, a déjà séduit une dizaine de familles, résidentes de Sarzeau ou des communes alentour.

Crédit Agricole Immobilier, pôle d’expertise du groupe Crédit Agricole en matière d’immobilier, réaffirme ainsi en Bretagne son implication sur les territoires pour proposer aux habitants les solutions de logement adaptées à leurs besoins.

Implantée dans le bassin vannetais, la société CEFIM poursuit son développement dans le golfe du Morbihan. Le « Patio du Golfe » illustre parfaitement l’implication de CEFIM dans la démarche éco-citoyenne : logements de qualité, recherche de la performance énergétique, respect des territoires et de l’histoire de Sarzeau, harmonie avec les espaces naturels environnants... pour le bien-être des futurs habitants.

Partenaire de cette opération, le Crédit Agricole du Morbihan joue son rôle de premier financeur de l'immobilier en accompagnant les acquéreurs pour leurs besoins de financement et d'assurance.

Données clés de la résidence Le Patio du Golfe:

Eco quartier de Francheville – site de l’ancien EHPAD de Sarzeau
2043 m² de logements – 30 appartements – 47 stationnements
18 mois de travaux prévus – démarrage le 9 mai dernier
Montant global des travaux : 2 969 000 € HT
20 entreprises engagées
Premières livraisons prévues au 4ème trimestre 2017

19 septembre 2016

Le gouvernement renonce à la TSER : une victoire pour l’UNPI !

Notre fédération avait fait entendre sa voix et avait joué de tout son poids cet été pour faire annuler la création d’une nouvelle taxe spéciale d’équipement régionale, adjointe à la taxe foncière.
Nos pétitions locales et nationales ont récolté plusieurs milliers de signatures et nos multiples interpellations des décideurs publics ont permis de faire reculer le gouvernement et rétropédaler l’ARF.

Jean PERRIN, président de l’UNPI, avait appelé le gouvernement à revenir à la raison, rappelant que les taxes foncières avaient déjà augmenté de 16,5% en 5 ans. L’impact d’une nouvelle taxe sur les capacités financières des propriétaires étant considérable, nous ne pouvons que nous réjouir du retrait de cette mesure confiscatoire.

Nous rappelons que les propriétaires sont des acteurs essentiels du tissu économique et que l’immobilier est déjà le secteur le plus taxé ; alors qu’il produit des emplois et de l’investissement.

L’UNPI toujours aux côtés des propriétaires engagés renforce son lobbying.

15 septembre 2016

L’explosion des impôts locaux : un véritable enjeu fiscal pour le logement à l’approche des présidentielles !

L'étude annuelle du Forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales sur l'évolution des taxes locales vient de tomber. Comme chaque année, elle est porteuse de bonnes et de mauvaises nouvelles, mais comme chaque année depuis dix ans, elle confirme un paradoxe: pendant qu'on mène tous les combats pour alléger la fiscalité immobilière d'État, les impôts prélevés par les collectivités suivent un cours à peu près indifférent aux considérations de la politique du logement.

Ne soyons pas ingrats et regardons d'abord ce que l'étude révèle d'heureux. Les deux tiers des collectivités observées ont contenu la hausse de la taxe d'habitation, payée par tous les ménages qu'ils soient locataires ou propriétaires, et celle de la taxe foncière concernant les seuls propriétaires d'un bien immobilier, à hauteur d'1%.

En pratique, cette hausse correspond à la revalorisation des bases cadastrales servant au calcul de ces impôts, qui ont été établies en...1970, sans révision depuis lors. L'an dernier, cette hausse avait atteint 1,8%. Pour autant, il faut dire que l'on se situe bien au-delà de l'inflation, qui aura été nulle sur la période. Cette relative modération témoigne d'une prise de conscience des élus, qui comprennent enfin que les familles n'en peuvent plus et qu'il doivent désormais équilibrer leur budget par la maîtrise des charges et non par la pression fiscale accrue. Et peut-être faut-il y voir aussi un signal aux électeurs à quelques mois d’élections législatives lourdes d’enjeux politiques locaux !

Pour autant, les deux tiers des territoires plutôt vertueux, d'une vertu récente en outre, n'empêchent pas de voir le tiers malade. Qui plus est, les villes concernées ne sont pas n'importe lesquelles. A Nantes, dont le maire devint naguère Premier ministre de la France et qui occupe aujourd'hui encore un poste régalien dans le gouvernement, les hausses culminent, avec 6,5% pour la taxe d'habitation et 14,5% pour la taxe sur le foncier bâti et non bâti. C'est d'ailleurs la communauté d'agglomération, que l'actuelle maire de Nantes préside, qui s'est taillé la part du lion dans ces hausses, avec pour les deux mêmes impôts des augmentations inconsidérées de l'ordre de 20% ! Les villes de Saint-Denis et de Clermont-Ferrand se sont rendues coupables de la même intempérance fiscale, mais Aix-en-Provence, Mulhouse, Marseille ou encore Toulouse ont alourdi de l'ordre de 5% leurs taxes d'habitation. Argenteuil a fait exploser de près de 12% sa taxe foncière! Metz, avec 4,2% rivalise avec Orléans et ses 4,1% pour l'impôt pesant sur les propriétaires. Et la métropole n'a pas l'apanage de ces choix fiscaux malheureux: Saint-Paul de la Réunion, dans une collectivité très marquée par les difficultés économiques de nos lointains compatriotes, se paie le luxe -si l'on peut dire- de faire croître la taxe d'habitation de 7,5% et la taxe foncière de 6,8%.

Enfin, derrière la sagesse des deux tiers des élus municipaux, il faut discerner le comportement inverse des départements: leur part des deux taxes observées étant moindre, on pourrait ne pas voir que l'évolution de la moyenne des taux départementaux a bondi de 5,2%. On pourrait aussi ne plus se rappeler que ces mêmes départements, pour l'impôt dont ils prélèvent l'essentiel, les droits de mutation à titre onéreux -acquittés lors de l'achat d'un logement ancien ou neuf-, n'ont eu aucun scrupule : depuis l'an dernier, le niveau de ces droits flirte avec les 8%.

Les élus interrogés sur les raisons des augmentations ont argué de la hausse des investissements et de la baisse des dotations venant de l'État. Le problème est que les collectivités modérées, voire celles qui réduisent légèrement leurs taxes ou les maintiennent étales, comme Caen ou Pau, ont aussi investi et qu'elles ont pâti des mêmes contractions de dotations nationales... Bref, on entend des justifications qui ne valent pas explications. On aura soin de noter d'ailleurs que la vertu et le vice ne se partagent pas selon les clivages politiques. Ce sont des choix de gestion qui ne sont guère idéologiques, et à ce jeu, la droite, la gauche et le centre ne se distinguent pas.

Ce panorama des décisions fiscales des collectivités est sombre. Sur les territoires les moins pénalisés, on en vient à apprécier... que les augmentations soient moins fortes qu'ailleurs et se rapprochent de l'inflation. On se réjouit d'un ralentissement de la hausse par rapport aux exercices antérieurs.

Plus que jamais, la politique du logement doit intégrer la dimension locale. Un ministre du logement a certes la responsabilité de guider les grandes décisions fiscales du pays pour l'immobilier, elle ou il a surtout aujourd'hui la charge du dialogue avec les collectivités territoriales pour que les progrès de l'action nationale ne soient pas abîmés par des choix locaux malveillants, au mieux aveugles quant aux enjeux du logement. Les torts à redresser sont nombreux. Pêle-mêle, pointons l'attitude de l'État qui transfère sans cesse des missions aux collectivités et assèche leurs moyens, les poussant au crime fiscal, le comportement déraisonnable d'élus locaux qui ne réduisent pas le train de vie de leurs collectivités quand l'État fait sur ce front des efforts certains, qui procèdent à des investissements plus souvent prestigieux qu'utiles, et qui pour beaucoup restent malthusianistes au moment de délivrer les autorisations de construire ou d'engager des chantiers de revitalisation. L’annonce à la veille de l’été, de la création d’une taxe spéciale aux équipements régionaux (TSER) ne fait que renforcer ce sentiment d’injustice fiscale bien connu des propriétaires. Osons espérer que celle-ci ne sera pas adoptée dans le projet de loi de finances cet automne.

Les candidats à l'élection présidentielle, qui sont en train de sortir du bois, ne feront pas l'économie d'une réflexion profonde et sérieuse sur ce nouveau cancer du logement. Si les baisses de prix et de taux, les aides budgétaires votées dans les lois de finances sont neutralisées par les collectivités, les Français ne le pardonneront pas à ceux qui les gouvernent. L'irresponsabilité de la classe politique sera sanctionnée en bloc.

Jean-François BUET, Président de la FNAIM

Réaction de la FNAIM à la création d'une Société Foncière Publique

Réaction de Jean-François Buet, Président de la FNAIM sur le rapport de Thierry Repentin sur la "Création d'une Société Foncière Publique" qui sera remis au Président de la République, le jeudi 15 septembre

« L’annonce de cette nouvelle foncière solidaire, dont l’objectif est d’acheter des terrains publics et privés pour la réalisation de logements sociaux, est peut-être une bonne nouvelle... Mais la création d’un énième organisme foncier est-il vraiment le bon véhicule ?

Espérons que cette société foncière publique, qui devrait voir le jour d’ici la fin de l’année, n'attaquera pas le droit à la propriété en disposant de prérogatives pénalisant encore une fois de plus les propriétaires.

Par ailleurs, pourquoi aller chercher du logement social uniquement dans le neuf ? Le parc résidentiel compte 34 millions de logements existants. Les conditions sont déjà réunies pour favoriser des loyers maîtrisés. La FNAIM réclame depuis des années la mise en place du bail solidaire. Celui-ci permettrait d’instaurer un véritable statut pour le bailleur privé qui en échange d’un loyer maîtrisé bénéficierait d’un abattement fiscal. »