29 janvier 2016

Ouvrir sa propre agence immobilière en ayant démarré en tant qu’assistante commerciale, c’est possible !

Poursuivant son développement dans la région Ile-de-France ERA ouvre une nouvelle agence à Melun (77 – Seine et Marne)

Ouvrir sa propre agence en ayant démarré en tant qu’assistante commerciale, c’est possible !

ERA est l'un des plus importants réseaux de franchise d'agences immobilières dans le monde. Présent dans près de 35 pays,
il emploie plus de 32 000 collaborateurs dans plus de 2 300 agences. En Europe, le réseau est présent dans 14 pays avec 1100 agences.

Bénéficiant de l'image de professionnels exigeants que le réseau a su imposer, ERA compte aujourd’hui plus de 380 agences ouvertes sur l’ensemble du territoire et poursuit, mois par mois, son développement.

Sur cette lancée, Silvine Debbadi, vient d’ouvrir son agence au sein du réseau ERA Immobilier située à Melun en Seine-et-Marne

« Cela fait 15 ans que j’ai rejoint le réseau ERA. J’ai démarré ma carrière en tant qu’assistante commerciale, puis on m’a très vite confié de nouvelles responsabilités et formée aux métiers de la location, de la gestion et de la transaction.

Etant native de Melun, j’ai finalement décidé, en septembre 2015, d’y ouvrir ma propre agence. Je savais que je n’étais pas seule, car la force du réseau ERA réside dans les outils et méthodes de travail mis à disposition. Il existe également une relation de proximité entre le franchiseur et le franchisé qui m’a rassurée et permis de relever ce nouveau défi. »

Située au cœur de Melun, l’agence ERA Saint-Ambroise est composée d’une équipe de 5 personnes.
L’agence propose, outre des prestations d'achat-vente, toute une panoplie de services concrets et originaux qui font le succès de la marque : multi-expertise, plan d’actions marketing, etc . toujours au service de ses clients pour faire aboutir leurs projets.

ERA Saint-Ambroise – 6 rue de La Rochette - 77000 Melun
Tél : 01 64 41 64 41 – msa@erafrance.com
Ouvert du mardi au vendredi de 9H30 à 12h et de 14h à 19h00 Et le samedi en continu de 9h30 à 18h00

28 janvier 2016

Marché immobilier résidentiel 2015

« Sous l’effet des taux de crédit très bas et de prix en repli ou stabilisés, le nombre de transactions dans le logement existant a retrouvé son niveau proche des records historiques de la première partie des années 2000. La reprise se constate aussi dans le neuf, en collectif et en individuel. Ce bon bilan 2015 n’atteint toutefois pas le marché locatif privé dans l’existant, oublié ou… sacrifié », déclare Jean-François Buet, Président de la FNAIM, en introduction de la présentation des résultats du marché immobilier 2015.

De l’ordre de 800 000 ventes dans l’existant en 2015

Après une stabilité au 1er semestre (entre 695 000 et 700 000 sur 12 mois glissants), le volume des transactions a augmenté de façon continue et rapide depuis juin, en même temps que l’indicateur de confiance des ménages. Par ailleurs, la baisse des taux d’intérêt s’étant poursuivie, l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier a progressé de 4,3% en 2015. Au final, on pourrait atteindre, voire dépasser, 800 000 ventes sur l’année 2015.

Un marché encore à deux vitesses. La reprise des transactions ne concerne pas tous les segments du marché, ou pas au même degré :

La hausse importante du nombre de ventes a été atteinte dans plusieurs régions : 19,7% en Bretagne, 18,3% en Aquitaine, entre 17% et 18% dans le Centre, la Basse-Normandie et Rhône-Alpes.
D’un autre côté, certaines régions ne dépassent pas les 13% : Champagne-Ardenne (12,9%), Midi-Pyrénées (12,3%), Franche-Comté (11,2%), et trois régions peinent à redémarrer : Limousin (10,9%), Auvergne (8,8%) et Corse (4,8%).
Forte reprise également dans le neuf. Les Français ont retrouvé le chemin des bureaux de vente des promoteurs. Les réservations dans le neuf augmentent de 16,7% par rapport à 2014, à 99 465 unités. Les constructeurs de maisons individuelles ont aussi regarni leurs carnets de commandes de 10% par rapport à l’année précédente, à 111 000 unités.

La construction de ces logements neufs réservés ou commandés laisse présager une relance d’activité dans le secteur du bâtiment en 2016. Car, en 2015, les mises en chantier n’ont pas été supérieures à celle de 2014, à 351 200 unités (tous secteurs confondus, privés et public[1], individuel et collectif y compris résidences services).

Retournement de la tendance des prix au 4e trimestre 2015

En moyenne, les prix de vente dans l’existant ont augmenté de 1,9% sur la France métropolitaine au 4e trimestre 2015 : +2,2% en province, +0,7% en Île-de-France. Cette hausse des prix ne compense pas la baisse antérieure. Sur un an, en effet, les prix se sont repliés de -1,9% au niveau national (-2% en province, -1,4% en Île-de-France), avec des disparités par type de logement et par régions :

Selon l’indice des prix FNAIM (base 100 en 2000), la baisse, de -1,9% en moyenne, a été plus forte pour les maisons (-2,1%) que pour les appartements (-1,5%).
Au plan géographique, les disparités se constatent entre les régions, même voisines (-1,8% dans les Pays de la Loire, contre -4% dans la région Centre, par exemple). Elles sont évidentes aussi entre les cœurs de villes, les périphéries et les zones rurales.
Large échelle des prix. Autre disparité, l’écart entre les villes les plus chères et les moins chères est toujours aussi important. Paris culmine toujours à plus de 8 000 euros en moyenne (8 413 €/m² fin 2015). Parmi les grandes villes, Lyon, Bordeaux, Lille et Ajaccio sont à plus de 3 000 €. À moins de 2 000 €/m², on trouve notamment Poitiers, Clermont-Ferrand et Limoges.

Inadéquation offre/demande ? En cas de reprise d’un marché immobilier, comme au cours du second semestre 2015, ce sont généralement les produits les plus prisés, et donc les plus chers, qui partent en premier. L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ?

« Il est probable que, pour ces biens de second choix, une opération « vérité des prix » soit déclenchée par l’extension, sous condition de travaux, du prêt à taux zéro (PTZ) aux logements existants. Les acquéreurs devront, en effet, demander des devis pour appuyer leur demande de PTZ : le coût estimatif des travaux incitera à la négociation du prix d’achat dans de nombreux cas », fait observer Jean-François Buet.

Les inquiétudes sur le marché locatif privé

Les loyers pour les locations intervenues en 2015 sont en baisse partout en France. Ils se situent à 13 €/m² au niveau national (-1,1%), contre 10,9 € en province (-1,3%) et 20,1 € en Île-de-France (-0,8%). En soi, ce serait plutôt une bonne nouvelle. Mais il faut en analyser les causes et les conséquences :

Causes. L’encadrement des loyers décidé par la loi ALUR et mis en œuvre à Paris depuis le 1er août 2015 n’est pour rien dans cette baisse. Les effets du plafonnement de loyer imposé par la réduction d’impôt Duflot sont limités à deux ou trois dizaines de milliers de logements neufs livrés en 2015. La cause provient, pour l’essentiel, d’une paupérisation globale de la clientèle locative : pour louer son bien, le propriétaire doit ajuster le loyer aux capacités financières du locataire.

Conséquences. La baisse du loyer entraîne de facto un tassement des rendements. Comparé à l’assurance-vie ou au Livret A (qui profitent d’une fiscalité privilégiée), le rendement locatif brut d’un logement, de l’ordre de 4% à 7%, paraît élevé. Mais il faut en retirer des charges supportées par le propriétaire, en constante augmentation (à l’instar de la taxe foncière) et les impayés, en croissance régulière du fait des difficultés des locataires et de l’allongement des délais de procédure.

Conclusion de Jean-François Buet : « Une fois net de toutes charges et d’impôts, le rendement servi par l’investissement locatif se réduit comme peau de chagrin. Le petit delta qu’il procure par rapport aux placements financiers les plus courants rémunère-t-il suffisamment les risques pris par le bailleur et, surtout, les contraintes auxquelles il doit faire face ? Rien n’est moins sûr, d’autant que la loi ALUR de 2014 a, une nouvelle fois, accru les obligations pesant sur les propriétaires et pénalisé ceux-ci un peu plus en rallongeant les délais de procédure en cas d’impayés de loyers. Les locataires y trouveront-ils leur compte ? Là encore, rien n’est moins sûr ! »

[1] Le 19 janvier 2016, le ministère du Logement a annoncé 108 921 logements publics « financés » en 2015 en métropole, soit 2,3% de plus qu’en 2014, en précisant que les trois-quarts étaient destinés aux classes moyennes (PLUS) ou plus aisées (PLS), un quart seulement étant destiné aux ménages les plus démunis (PLAI).

27 janvier 2016

Nexity et Interconstruction livrent à Crédit Agricole Assurances les 72.000 m² de l’ensemble immobilier Eco Campus à Châtillon (92).

Implanté sur un terrain de trois hectares, Eco Campus, propriété de Crédit Agricole Assurances, sera occupé par Orange, unique locataire qui y installe son campus de l’innovation dans le cadre d’un bail de 12 ans ferme.

L’ensemble immobilier est organisé autour d’un parc paysager de plus d’un hectare. Il se compose de quatre bâtiments qui accueilleront 3 500 postes de travail et de nombreux espaces dédiés au travail collaboratif. Un bâtiment regroupera notamment les services à l’utilisateur et comprendra un restaurant d’entreprise, une cafétéria, un auditorium, et un show room. Conçu par le cabinet d’architectes BRIDOT & WILLERVAL, Eco Campus bénéficie des derniers standards de construction, cible la certification BREEAM niveau Very Good et vient d’obtenir la certification HQE NF-Bâtiments Tertiaires niveau EXCEPTIONNEL.

Les oeuvres de huit artistes seront exposées de façon permanente dans le parc ainsi que dans chacun des bâtiments de l’ensemble immobilier. Sculptures, peintures, estampes et projections sont ainsi accessibles tant aux utilisateurs qu’aux visiteurs d’Eco Campus.

Quelques chiffres clés sur la construction :
- 36 mois ont été nécessaires entre la conception et la livraison d’Eco Campus
- 47 entreprises contractantes sont intervenues sur le chantier
- 700 ouvriers ont travaillé à la réalisation de cet ensemble immobilier
- 280.000 m3 de déblais ont été évacués
- 8 grues ont été installées pour la partie gros oeuvre
- 38.000 m² de menuiseries extérieures ont été posées

26 janvier 2016

Alerte sur l'investissement locatif

Alors que la fin de l’année est généralement propice aux achats en vue de la location, le mois de décembre 2015 n’a connu qu’une très légère augmentation de l’investissement locatif à 12% des acquisitions, contre 11% le mois précédent. Si le neuf semble tirer son épingle du jeu grâce au dispositif Pinel, c’est l’investissement dans l’ancien qui régresse. Les propriétaires bailleurs sont découragés par les nouvelles contraintes juridiques qui pèsent sur eux, ainsi que par l’encadrement des loyers, la fiscalité immobilière en hausse, les rendements locatifs en baisse, etc.

Primo-accédants. Toujours à la peine, ils consacrent encore ce mois-ci près de 5 années de revenus à leur acquisition. En moyenne, ils empruntent 179 278 euros sur une durée de 239 mois, c’est-à-dire quasiment 20 ans. La proportion des primo-accédants à acheter dans l’ancien est stable, à 81%. Il sera intéressant de suivre, dans les prochains mois, l’effet du prêt à taux zéro 2016 sur la relance de la primo-accession dans le neuf, et notamment en maison individuelle.

Accédants. Les opérations d’achat-revente, appelées « acquisitions de confort » par les professionnels de l’immobilier, sont le fait d’acquéreurs disposant d’un apport personnel important et de revenus supérieurs à la moyenne. Conséquences, par rapport au primo-accédants, leur achat représente moins de 3,5 années de leurs revenus et ils empruntent sur une durée plus courte (194 mois).

22 janvier 2016

Tour du monde de l’immobilier haut de gamme

Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers :

> Elles ont leurs destinations favorites, certes, mais restent à l’affût des opportunités partout dans le monde et n’hésitent pas à tirer profit des fluctuations monétaires entre les zones euros, dollars, livres et yuans.

> De même, si la dimension « plaisir » est importante dans leurs choix, le sens des affaires n’est jamais très loin : l’immobilier est considéré comme un placement qui doit procurer du rendement ou de la plus-value.

Palmarès des destinations les plus recherchées en 2015

En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des 10 villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française remonte ainsi à la 7e place en 2015. Autre exemple, Miami, dont les prix s’avèrent plutôt abordables dans ce concert de valeurs hors normes (6 080 €/m² en moyenne contre 22 733 € à Londres et 15 800 € à New York), progresse d’une place, grâce aux rendements locatifs attractifs qu’elle offre.

Néanmoins, c’est sans surprise que Londres et New York se maintiennent aux deux premières places, malgré leurs prix au m² globalement les plus élevés au monde. Ensuite, les places asiatiques réussissent un tir groupé avec Hong Kong (3e), Singapour (4e) et Shanghai (5e). La capitale chinoise, Beijing, figure également dans le Top 10, à la 9e place, juste devant Zurich qui fait son entrée dans le classement, alors que Genève en sort.

Lieux de villégiature favoris. Les Etats-Unis (Miami et Los Angeles), l’Asie et Dubaï au Moyen-Orient, l’Ile Maurice et Saint-Barth conservent un fort attrait auprès des HNWI (High net worth individuals), c’est-à-dire les personnes fortunées. Mais, en 2015, la clientèle fortunée a de nouveau privilégié les beaux lieux de villégiature situés en Europe (France, Espagne, Portugal, Italie…).

> La clientèle internationale, et tout particulièrement anglo-saxonne, s’est fortement intéressée aux stations de sports d'hiver situées en France (Megève, Courchevel) et aux stations balnéaires de la Côte d’Azur (Saint-Tropez, Cannes, Monaco…).

> Les Français non-résidents ont, pour leur part, fait main basse sur les lieux de villégiature franco-français (Biarritz, le Pyla, l’Ile de Ré, la Corse, Val d’Isère, Méribel…). La reprise résulte d’un réajustement des prix à la baisse (-35% entre 2007 et 2014), mais s’est traduite par une remontée des prix de 10 à 15% depuis début 2015 par rapport au plus bas de 2014 !

Zoom sur les marchés internationaux en évolution notable

Suisse : marché fermé. A l’exception des résidences secondaires en secteurs touristiques (Montreux, Crans-Montana), l’accession des étrangers au marché immobilier suisse a été restreinte par une loi fédérale. Conséquence, l’offre est désormais bien supérieure à la demande et les prix subissent des ajustements importants pouvant aller jusqu’à 25 ou 30%, surtout dans le haut de gamme. Les acquéreurs se trouvent essentiellement parmi la clientèle helvétique ou parmi les étrangers ayant déjà le statut de résident.

Bruxelles : valeur refuge ? Face au comportement hiératique de la Bourse, la pérennité de l’immobilier bruxellois a attiré une demande importante. La dynamique du marché se traduit par une hausse des prix dont le niveau reste néanmoins en deçà de Londres et Paris. Ainsi, des programmes neufs ou en réhabilitation lourde étaient proposés entre 4 500 et 11 000 €/m². La demande tend à s’orienter vers les biens de très grandes surfaces habitables (de l’ordre de 450 m²) et plébiscite le centre-ville (Ixelles, Uccle, Bruxelles Ville).

Londres : toujours plus chère. Plus que jamais destination internationale, la capitale anglaise a vu ses prix augmenter de 6% en 2015, après 12% en 2014. Le prix moyen dépasse les 22 000 €/m² et atteint les 40 000 € pour les biens les plus prestigieux dans le centre. A ce prix, la clientèle se montre exigeante, privilégiant les beaux volumes et les environnements verdoyants, à l’achat comme à la location. Les taxes (duty stamps) vont augmenter de 3% en avril 2016 pour les investisseurs non-résidents, ce qui devrait ralentir les transactions.

Portugal : en pleine croissance ! Une première vague d’acheteurs haut de gamme internationaux a commencé à investir en masse depuis la fin de l’année 2014 : francophones, Brésiliens, Anglais et quelques Asiatiques. D’autres vagues devraient suivre en 2016, principalement en provenance d’Europe et d’Asie. Les raisons ? L’art de vivre et… les prix : ils varient de 1 800 € à 5 100 € le m² selon les quartiers, l’état, les travaux. Seuls les biens d’exception peuvent osciller entre 8 000 € et 10 000 €/m². Certains quartiers de Lisbonne (Alcântara, Alfama, Santos et Prince Real), en pleine rénovation, devraient voir leur valeur rapidement progresser.

Le marché haut de gamme en France reprend des couleurs

Paris et région parisienne : forte reprise. Dans un marché globalement en hausse de 15% du volume des transactions, Barnes affiche une progression de 38% de ses ventes, atteignant 738 en 2015. Côté prix, sur la moyenne des transactions réalisées par BARNES en 2015, la hausse reste limitée à Paris (+ 3,18%) et s’avère plus marquée sur les biens de plus d’un million d’euros, lesquels avaient été particulièrement touchés par la baisse en 2013/2014.

> La clientèle étrangère fait son retour en force : Américains, Sud-Américains, péninsule Arabique, Pays de l’Est, Chinois. La clientèle chinoise recherche de l’authentique, tant à Paris que dans la région des châteaux de la Loire ou en Sologne. Celle de la péninsule arabique (Dubaï, Doha, Qatar, Arabie Saoudite) – 50 ventes en 2015, selon Barnes – achète surtout dans les 8e et 16e arrondissements, avec une préférence pour l’avenue Foch.

> Les biens d’une valeur supérieure à 4 millions d’euros voient leurs ventes exploser : chez BARNES, le nombre de transactions a augmenté de 340% (17 transactions en 2015 contre 5 transactions en 2014). En revanche, les biens familiaux haut de gamme « franco-français » souffrent encore en 2015 du fait d’une perte de pouvoir d’achat de la catégorie CSP+ française.

Biarritz : le rebond. La reprise des transactions est très nette depuis début 2015, principalement du fait du retour des acquisitions en résidence principale : 23 transactions chez Barnes, dont 10 comprises entre 1 et 2 millions d’euros (contre 3 en 2014). Conséquence, le stock de biens à la vente divisé par 2 depuis 18 mois. Les biens dont le prix est compris entre 800 000 euros et 3 millions d’euros représentent les ¾ du marché.

> Les biens les plus prisés sont les maisons en pierre de taille ou les appartements de centre-ville, sur le littoral (« pieds dans l’eau ») ou sur les premières hauteurs avec vue mer.

> Les clients sont Français à 83%. Les étrangers sont Suisses, Britanniques et Américains essentiellement. Leur localisation préférée : Les 3 A (Arbonne, Arcangues et Ahetze).

Lyon : ville du futur ! La clientèle est certes encore française à 90%, mais la capitale des Gaules séduit de plus en plus par son art de vivre à prix encore contenus. Barnes y a réalisé 12 transactions en un an, dont 7 inférieures à 1 million et 5 comprises entre 1 et 2 millions. La préférence des clients va très nettement aux appartements en étages élevés avec balcon et vue dégagée, dans les 2e et 6e arrondissements.

Megève : une valeur sûre. 70% de la clientèle est francophone (Paris, Lyon, Genève et Français non-résidents). Les Britanniques représentent 15% et une nouvelle clientèle émerge en provenance de Pologne et du Moyen-Orient. Leur recherche ? Les chalets bien situés, contemporains, avec espace détente. Les prix ?

- de 2 à 5 millions d’euros pour des chalets neufs pouvant atteindre 350 m² (10 à 20 ventes annuelles, dont 65% réalisées par BARNES) ;

- de 5 à 10 millions d’euros pour des chalets pouvant atteindre 700 m², en emplacement premium (5 à 10 transactions annuelles, dont la moitié réalisée par BARNES) ;

- de 10 à 25 millions d’euros pour des chalets d’exception au-delà de 800 m², ultra-luxueux (moins de 5 ventes annuelles, dont la moitié réalisée par BARNES).

Conclusion de Thibault de Saint-Vincent, Président de BARNES : « Dans la plupart – pour ne pas dire la totalité – de ses implantations, BARNES connait une progression due à la conjonction de 4 facteurs : une évolution favorable de l’activité, des gains de parts de marché, le développement sur de nouveaux secteurs et l’ouverture de nouveaux bureaux. 2016 devrait suivre la même tendance, sauf incidence d’événements géopolitiques toujours possibles sur certains marchés »

21 janvier 2016

Avec le plus grand bâtiment résidentiel en bois massif CLT d'Europe, Promicea inaugure une nouvelle génération de bâtiments bas carbone

PROMICEA a fait découvrir ce matin le chantier d'un immeuble de 140 logements en bois massif CLT à Ris-Orangis en Essonne, en présence de Thierry Mandon, Secrétaire d'État chargé de l'Enseignement supérieur et de la Recherche, et Stéphane Raffalli, maire de Ris-Orangis.

« Quai de la Borde » est un programme de 8 800 m² situé au sein de l'Ecoquartier des Docks de Ris. Il s'agit du plus grand bâtiment résidentiel d'Europe en bois massif CLT (Cross Laminated Timber / Bois Lamellé Contrecroisé). Conçue avec la technologie WOODEUM, cette opération a été acquise par Immobilière 3F, avec laquelle PROMICEA a conclu un partenariat pour réaliser des logements sociaux aux caractéristiques environnementales exemplaires.

Génération bas carbone

« Quai de la Borde » inaugure une nouvelle génération de bâtiment à très basse empreinte carbone. Grâce au bois massif CLT, cet immeuble va stocker 880 tonnes de CO2, soit l'équivalent des émissions de carbone générées par les besoins en chauffage et eau chaude sanitaire de cet immeuble pendant 88 ans.

Biosourcé et recyclable, le matériau de construction bois massif CLT stocke le carbone au lieu de l'émettre. Il permet ainsi à l'édifice de participer activement à la réduction des émissions carbone et de prendre part à la lutte contre le réchauffement climatique. « Quai de la Borde » a été sélectionné pour être l'un des pilotes du nouveau label Bâtiment Bas Carbone (BBCA). Il a également été élu « Programme durable de l'année » aux Trophées du Logement et des Territoires 2015.
L'immeuble est un modèle en matière de consommation énergétique (niveau RT 2012 moins 30%, alimentation par une chaufferie biomasse collective, ...). Le choix d'un matériau de construction naturel ajoute au confort de vie des futurs habitants.

Un nouvel art de construire

La préfabrication en usine, la filière sèche ainsi que la simplicité des assemblages d'une structure en bois massif CLT, permettent de diviser par 2 la durée de la phase « gros œuvre ». Avec 3 grues, chaque étage de la structure bois s'est monté en à peine 6 jours... dans un silence absolu. Au total, la construction de cet immeuble ne prendra qu'un an, soit un gain de temps d'un tiers par rapport aux délais traditionnels.

Les intervenants du projet « Quai de la Borde »

- Promoteur immobilier : PROMICEA
- Aménageur : GRAND PARIS AMENAGEMENT
- Bailleur : IMMOBILIERE 3F - GROUPE SOLENDI
- Ingénierie CLT Bois massif : WOODEUM
- Architecte: WILMOTTE & ASSOCIES
- Entreprises : EIFFAGE CONSTRUCTION (Mandataire), MATHIS (Co-traitant Charpentier)

Témoignages

« L'utilisation du bois massif CLT permet de réaliser des bâtiments exemplaires d'un point de vue écologique, qui s'insèrent de manière harmonieuse dans l'environnement sans créer de gêne véritable de chantier et dans des délais courts d'exécution. » Julien Pemezec, Directeur Général de PROMICEA

« Les équipes de PROMICEA nous ont proposé un immeuble à très haute performance environnementale, bas carbone, réalisé dans un délai record et répondant à nos contraintes budgétaires et nos objectifs de développement durable. Il aura fallu moins de deux ans entre l'identification du site et la livraison des logements. » Yves Laffoucrière, Directeur Général IMMOBILIERE 3F

« Avec PROMICEA, WOODEUM, EIFFAGE et MATHIS, nous avons mis au point un immeuble modèle qui va marquer une étape dans nos modes de construction. Nous mettons ici en œuvre une vraie écologie, celle du bas carbone. Cette écologie ne se contente pas de mesurer les économies d'énergie à l'exploitation, mais prend en compte le cycle de vie entier de l'immeuble, avec sa construction et son évolution. Et il n y a rien de plus agréable que d'habiter dans du bois massif. Je suis très heureux et enthousiaste de cette réalisation. » Jean-Michel Wilmotte, Architecte

À propos de PROMICEA

PROMICEA est une société de promotion immobilière intervenant dans l'immobilier collectif résidentiel de petite et moyenne hauteur, qui privilégie l'usage d'un matériau de construction de nouvelle génération : le bois massif lamellé contrecroisé ou « CLT » (Cross Laminated Timber). PROMICEA dispose à ce jour d'un portefeuille de 800 logements en projet, principalement en Ile-de-France. Les prochains immeubles PROMICEA verront le jour à Issy-les-Moulineaux (92) et Saint-Ouen (93). Les co-fondateurs de PROMICEA sont Philippe Zivkovic et la société Woodeum. La direction générale de PROMICEA est assurée par Julien Pemezec.

Plus d'informations : http://www.promicea.com

PATRIZIA : 2015, année de succès pour les investissements à travers l’Europe

PATRIZIA Immobilien AG a clos en 2015 une nouvelle année couronnée de succès sur les marchés d’investissements européens. Au total, la société a finalisé ou signé pour 8,7 milliards de transactions immobilières. Ce montant inclut toutes les acquisitions et les cessions d’actifs résidentiels et commerciaux réalisées par PATRIZIA pour le compte des fonds gérés, co-investissements et investissements pour compte propre. En 2015, le volume de transaction a plus que doublé par rapport à celui de 2014 qui était de 4,1 milliards d’euros.

Les actifs ont été acquis à travers l’Europe, pour une valeur de 4,4 milliards d’euros contre 3.4 milliards en 2014. Ces acquisitions ont été réalisées pour le compte de divers véhicules d’investissement gérés par PATRIZIA. Son activité d’investissement a été étendue avec succès en dehors de l’Allemagne : le volume des investissements internationaux a augmenté de presque 50% à 2,7 milliards d’euros alors que celui-ci était de 1.8 milliard en 2014. « A nouveau, nous avons apporté la preuve de notre capacité à identifier et exécuter des acquisitions hors-marché à travers l’Europe. De plus, nous avons levé environ 1,5 milliard de capitaux auprès d’investisseurs institutionnels et environ un tiers de ces capitaux en dehors de l’Allemagne » déclare Wolfgang Egger, Directeur Général de PATRIZIA Immobilien AG. Environ 200 caisses d’épargne, banques mutualistes, fonds de pension, compagnies d’assurance et fonds souverains investissent à travers PATRIZIA en Europe.

En 2015, PATRIZIA a vendu des actifs résidentiels et autres pour environ 4,3 milliards d’euros, en forte progression par rapport à 700 millions d’euros en 2014. Ces cessions comptaient plusieurs transactions de tailles significatives. Par exemple, la cession en juin de Süddeutsche Wohnen GmbH était constituée de près de 20.000 appartements pour environ 1,9 milliard d’euros. En novembre, un portefeuille de 13.500 appartements a été vendu pour environ 1,1 milliard d’euros.

En Allemagne, PATRIZIA a finalisé ou signé des acquisitions pour environ 1,8 milliard d’euros soit 200 millions de plus que 2014. Ces acquisitions comprenaient plusieurs portefeuilles d’actifs commerciaux pour un montant d’environ 750 millions d’euros. Les marchés les plus importants en dehors de l’Allemagne sont le Royaume-Uni, les pays scandinaves, les Pays-Bas et la France. En Scandinavie, les volumes de transactions ont atteint 1,4 milliard d’euros. Au Royaume-Uni, ils se sont élevés à 940 millions d’euros avec notamment l’acquisition pour un investisseur taiwanais de l’immeuble abritant le fameux musée de cire Madame Tussauds à Londres. Aux Pays-Bas, les transactions ont atteint 450 millions d’euros et en France et en Belgique 200 millions d’euros.

20 janvier 2016

Proprietes-privees.com fête ses 10 ans et apporte son soutien aux mal-logés

A l’occasion de son dixième anniversaire, le Groupe Proprietes-privees.com réunit ses forces commerciales, vendredi 22 janvier 2016, au Palais des Congrès Atlantia de La Baule. La start-up nantaise profite de l’évènement pour présenter sa nouvelle identité de marque, son nouveau site internet, récompenser ses forces vives et remettre un don de 5 000 € à l’association « I Loge You » ; association reconnue d’utilité publique, membre de la Fondation de France.

Cela fait donc 10 ans que Sylvain CASTERS, l’actuel président du Groupe Proprietes-privees.com, eut l’idée de dématérialiser l’agence immobilière et de concentrer sa communication sur Internet. Le pari était osé à l’époque, mais force est de constater que Proprietes-privees.com a ouvert la voie d’un nouveau mode de commercialisation et de relation avec les acquéreurs et les vendeurs. Avec plus de 7 000 ventes au compteur, le réseau de 500 négociateurs n’entend pas s’arrêter là.

L’immobilier n’arrête pas de se réinventer.
L’équipe dirigeante annonce pour les années à venir des innovations majeures. Innovations qui doivent faciliter le parcours de tout porteur de projet immobilier. Les nouvelles générations, les nouveaux acquéreurs sont, pour partie, nés avec l’arrivée d’Internet : ils achètent sans crainte des voyages, des spectacles, des chaussures en ligne… Sans parler d’acheter de l’immobilier d’un simple clic, ces nouveaux consommateurs attendent des services et un conseil bien supérieurs à ce qu’ils trouvent aujourd’hui sur le marché. Proprietes-privees.com entend bien devenir cet acteur incontournable.

A la conquête de nouveaux clients
Pour entrer dignement dans sa prochaine décennie Proprietes-privees.com va présenter, lors de cette convention, son futur site Internet. Le nouveau Proprietes-privees.com fait la part belle aux services et aux outils, de manière à ce que l’internaute puisse trouver la bonne formule pour mener à bien son achat. Souvent le primo-accédant n’a qu’une vision partielle des étapes de son projet… Il trouvera ainsi des informations cruciales pour réaliser son acquisition en toute confiance.
Au-delà du site Internet Proprietes-privees.com a choisi de s’appuyer sur l’expertise de l’agence de communication nantaise LMYR afin de redéfinir son identité et territoire de marque. Un travail qui va se traduire prochainement par la mise en ligne d’une signature plus digitale, encore plus moderne et conquérante.

Proprietes-privees.com a une pensée pour les mal-logés
L’enseigne immobilière, à la santé financière plus qu’honorable, ne pouvait rester insensible au mal-logement. Lors de sa rencontre avec l’association « I Loge You », Sylvain Casters a immédiatement adhéré à la philosophie et aux actions de cette association qui intervient sous l’égide de la Fondation de France.
En remettant un chèque de 5000 € à Isabelle Larochette, la présidente de l’association, Proprietes-privees.com apporte sa brique aux actions initiées partout en France par les bénévoles, artisans et média. Nul doute que le Réseau de négociateurs aura cœur d’accompagner sur chacune des régions la démarche du siège nantais.

A propos de Proprietes-privees.com
Fondée en 2006 par Sylvain Casters, Proprietes-privees.com est une agence immobilière 100% online. Sa stratégie de développement basée sur un réseau national de plus de 500 négociateurs immobiliers indépendants et franchisés, lui permet de proposer à ses clients des honoraires de seulement 3,99% (barème recommandé). Avec plus de 24 000 biens disponibles (anciens et neufs), mis en ligne sur tous les plus grands sites ou portails immobiliers, Proprietes-privees.com est le 4ème réseau immobilier online de France. L’ambition de Sylvain Casters est d’en faire la 1ère plateforme de services immobiliers en ligne.

15 janvier 2016

REALITES : Un niveau d’activité record en 2015 Augmentation du montant des réservations de + 28,8%

Le promoteur immobilier REALITES dévoile les chiffres d’un exercice 2015 record, avec la maîtrise de nouveaux fonciers permettant la réalisation de 1.426 logements, et un bondissement du montant des ventes de + 28,8% sur 12 mois.

A l’instar des exercices antérieurs, l’année 2015 restera une année historique sur le plan opérationnel avec une activité riche, en quantité et en qualité. Les indicateurs affichent en effet des niveaux de performance historiques pour le Groupe, dépassant allègrement les objectifs fixés :

o Un développement foncier exceptionnel dans son volume avec un potentiel de 1.426 nouveaux lots engrangé dans l’année (+ 147,6% par rapport à 2014), et dans sa qualité avec des taux de marge brute prévisionnelle en hausse de 3% en moyenne. Il est à noter également qu’aucun projet n’a été abandonné sur l’exercice.

o Une très bonne activité commerciale avec 702 lots vendus nets d’annulations (+ 20,8% par rapport à 2014) représentant 101 millions d’euros HT de réservations (+ 28,8% par rapport à 2014), soit un lot moyen à 144.000 euros HT (+ 6,6% par rapport à 2014).
A propos des typologies d’acquéreurs, les principales évolutions par rapport à 2014 concernent le nombre de ventes réalisées auprès de bailleurs sociaux (19% versus 2% en 2014), ce qui permet de reconstituer un pôle « ventes en bloc » représentant 34% des ventes, ainsi que, par incidence, une rationalisation des ventes à investisseurs (47% versus 74% en 2014).

o Cette croissance se traduit également par 644 actes authentiques de vente sur l’exercice (+ 4,2 % par rapport à 2014), représentant 100,1 millions d’euros HT de chiffre d’affaires (+ 26,4 % par rapport à 2014).

D’une manière générale, l’année 2015 représente un tournant dans l’histoire du Groupe avec ce franchissement du seuil des 100 millions d’euros HT de volume d’activités, tant sur le plan des réservations que des actes authentiques, et la consolidation des marges brutes des projets.

Ces performances opérationnelles, associées au plan de réorganisation dernièrement mis en œuvre, doivent se traduire par une amélioration de la profitabilité de l’entreprise, et ce dès 2016.

Fusion dans la construction en immobilier d’entreprises : Groupe DPG, implanté à Pau et actif à Bordeaux, absorbe le Groupe DELTA

Le Groupe DPG achevait son plan stratégique 2012 – 2015 et souhaitait investir une nouvelle région riche et dynamique.

Le Groupe DELTA se devait de passer à une autre dimension : Alain RAGUIDEAU a donc cherché un partenaire qui puisse incarner l’avenir, engager durablement le Groupe DELTA, dans la poursuite du développement opéré depuis plusieurs années.

Leurs Dirigeants respectifs, Alain RAGUIDEAU et David POUYANNE, ont pu, au fil des mois, apprendre à se connaître, partager des visions et enjeux, et ont finalement pris la décision de fusionner les 2 groupes.

Alain RAGUIDEAU cède ainsi le Groupe DELTA au Groupe DPG. David POUYANNE devient le Président du nouveau Groupe DPG – DELTA. Quant à Alain RAGUIDEAU, il devient associé du nouveau Groupe et intègre le Comité Stratégique déjà en place au sein du Groupe DPG.

Rapprochement stratégique

Même si, juridiquement, la fusion prend la forme d’un rachat de Delta par DPG, il s’agit bien, pour les deux managers, chacun fondateur de son entreprise, d’un rapprochement stratégique destiné à former un ensemble cohérent et ambitieux ayant les moyens, notamment humains et financiers, d’assurer son développement.

La nouvelle entité ainsi formée prendra le nom de Groupe DPG-DELTA. Elle aura son siège à Paris, tout en conservant ses effectifs et ses locaux dans l’Ouest et le Sud-Ouest de la France. David POUYANNE (DPG) prendra la tête du groupe.

Objectif 2016 et au-delà

Fort de sa centaine de salariés, le Groupe DPG-DELTA visera un chiffre d’affaires de 45 millions d’euros, pour un montant de travaux de 130 millions. Son ambition à 5 ans est de tripler son chiffre d’affaires. Ses projets, où l’accent sera mis sur l’innovation, porteront sur les domaines suivants :

- Activités immobilières (promotion, conseil, financement) ;
- Innovation dans les domaines des bases de données (Big Data, BIM[1]), de la gestion de production au plus juste « sans gaspillage » (LEAN) ainsi que du développement durable ;
- Conseil et maitrise d’œuvre déléguée.

14 janvier 2016

PITCH PROMOTION et CONSTRUCTA posent la première pierre du programme Amarrage, 26 logements en accession et 180 logements étudiants

Christian TERRASSOUX, Président Directeur Général de PITCH PROMOTION et Marc PIETRI, Président du groupe CONSTRUCTA ont posé la première pierre de ce nouveau programme, ce matin, en présence de Laure-Agnès CARADEC, Présidente d’Euroméditerranée, Lisette NARDUCCI, maire des 2ème et 3ème arr. de Marseille et Guy TEISSIER, Député, Maire des 9ème et 10ème arr. de Marseille.

A quelques pas du port
Situé en plein cœur du projet Euroméditerranée (la plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe), dans le 2ème arrondissement, à l’angle des rues Mazenod et Marchetti, le programme Amarrage, est réalisé en co-promotion entre PITCH PROMOTION et CONSTRUCTA. D’une surface totale de 6 736 m2, il est composé de 26 logements haut de gamme en accession libre (livraison prévue fin 2016) et d’une résidence étudiante de 180 logements (livraison prévue 2ème semestre 2017), vendue à la foncière Gécina. Le programme comporte également un parking de 102 places en sous-sol. La commercialisation des appartements est un véritable succès pour les deux promoteurs, avec un taux de commercialisation de 96%.
Cette opération se trouve au centre d’un quartier en plein renouveau, avec, à proximité, un environnement culturel d’importance comprenant le Musée Regards de Provence, le MUCEM et la Villa Méditerranée et les Voûtes de la Major, avec leur vocation commerciale. Amarrage sera ainsi placé au centre de ce pôle d’attractions du nouveau front de mer, à mi-chemin entre le Vieux-Port et le quartier de la Joliette, à quelques pas de toutes les commodités : commerces, services, écoles, équipements sportifs de loisirs…

Entre modernité et histoire
Le futur programme AMARRAGE bénéficiera d’une vue exceptionnelle sur la Cathédrale de la Major, Notre Dame de La Garde et la mer. Les nouveaux résidents vivront à quelques pas des nouveaux lieux incontournables de Marseille que sont Les Voûtes de la Major, Les Docks Marseille et les Terrasses du Port, ou encore le Silo, le théâtre Joliette-Minoterie et bientôt, le complexe cinématographique de Luc Besson.

Les lignes modernes du programme Amarrage l’intégreront parfaitement aux immeubles voisins et le béton blanc de la façade donnera à cette résidence une forte présence architecturale. Un soin particulier a été apporté à la conception des appartements : volumes haussmanniens, prestations haut de gamme, terrasses ou loggias avec vue sur mer. Ce nouvel ensemble immobilier sera certifié 2012/NF et HQE pour la résidence étudiante.

Adresse du programme :
1 rue Mazenod 13002 Marseille

Conception Maîtrise d’œuvre :
Cabinet Poissonnier Ferran, 22 avenue André Roussin 13016 Marseille

La copropriété entre les lois

Quelles sont les lois qui régissent et organisent la copropriété ? Il nous faut à la fois remonter le temps d’un demi-siècle, jusqu’en 1965, et analyser les modifications apportées en 2014.

1965 : la loi fondant le « statut de la copropriété »
En 1965, la France connaît la période faste des « Trente glorieuses », avec une économie florissante et un important mouvement de construction, en particulier d’immeubles collectifs. Le Parlement vote la loi du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Ce texte va régir conjointement les multiples résidences nouvelles qui ont favorisé l’accession à la propriété, et les immeubles « anciens » pour lesquels l’organisation de la copropriété est adoptée. Les dispositions de la loi de 1965 sont devenues une des composantes de la société française, en particulier pour les classes moyennes.

Le texte demeure le fondement de la législation actuelle.
La loi régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » Elle définit donc les composantes de l’immeuble, ainsi que le « lot ». Elle édicte des principes avec le règlement de copropriété qui définit les droits et devoirs des copropriétaires.

Le législateur spécifie l’organisation de la copropriété et les rôles respectifs : syndicat des copropriétaires, qui prend les décisions en assemblée générale ; syndic, désigné par l'assemblée pour être le mandataire du syndicat et assurer la gestion, y compris financière, de l’immeuble.

Des retouches au fil des décennies
Dans la période qui suit, les différentes lois concernant le logement ont apporté des modifications, mais sans bouleverser le dispositif mis en place en 1965. Ainsi en 2000, la loi SRU renforce les droits des copropriétaires et facilite la gestion et l’administration de la copropriété. En 2009, La loi Boutin modifie la fixation des honoraires du syndic pour travaux, et introduit des dispositions pour les « copropriétés en difficulté ». En juillet 2010, la loi Grenelle II comporte des dispositions pour des économies d’énergie.

2014, des bouleversements avec la loi Alur
Il y a un peu plus d’un an, la ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, Cécile Duflot fait voter la loi Alur. Sa désignation officielle est « Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ».

La loi Alur est un des textes qui a provoqué le plus de réactions, de polémiques. Et le champ demeure vif. Les débats portent à la fois sur le fond et sur les conditions d'application d’un texte qui n’est pas vraiment simple. Des aspects peuvent être récurrents, puisque la loi a prévu que si certaines mesures sont applicables dès la publication, d’autres n’entreront en vigueur qu’après la prise de décrets en Conseil d’État.

Les domaines couverts par ce texte sont vastes : urbanisme, copropriété, transactions immobilières, logement locatif (avec des infléchissements importants dans les relations entre bailleurs et locataires, que le texte tend à favoriser). Sans entrer dans des polémiques idéologiques, on peut considérer que la loi Alur « complexifie » bien des procédures et des modes de fonctionnement.

Les changements législatifs relatifs à la copropriété : les modifications apportées à la loi de 1965
- Les modalités de prise de décision en assemblée générale : pour les syndics et les copropriétaires, la loi allège les règles de « majorités ». Des choix qui ne pouvaient être faits qu’avec une majorité importante sont désormais du ressort d’une majorité plus facile à réunir. Des résolutions qui devaient être adoptées à la majorité absolue (article 25) sont votées à la majorité simple (présents et représentés, article 24). La majorité de l'article 25 s’applique désormais à des décisions pour lesquelles la double majorité (deux tiers de l’ensemble des copropriétaires, article 26) était nécessaire, ainsi les travaux portant transformation, addition et surtout amélioration.

- L’entretien de l’immeuble fait l’objet de plusieurs dispositions : diagnostic technique global, applicable en 2017 ; élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ; fonds de travaux pour faciliter le financement.

- L’immatriculation des copropriétés. Afin de permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés une disposition nouvelle a été prise : l’obligation de procéder à l’immatriculation relève du syndicat des copropriétaires, mais la déclaration devra être effectuée par le syndic. La mise en œuvre est prévue à partir de la fin 2016.

- Le compte bancaire séparé devient la règle pour la gestion des fonds du syndicat des copropriétaires ; le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat (sauf si l'assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés). « Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte ». La loi clôt les débats sur les avantages et inconvénients du compte « commun », auquel des syndics étaient attachés, et du compte séparé.

- La désignation du syndic par l’assemblée générale est précédée par la mise en concurrence de plusieurs syndics, présentant leurs projets de contrat. Ce processus est mené par le conseil syndical. Le législateur s’est attaché au fonctionnement de la copropriété et au rôle spécifique du syndic, avec de nouvelles obligations.

- Le contrat et la rémunération du syndic : un décret du 26 mars 2015 met en place un modèle de contrat de syndic type applicable à ceux conclus ou renouvelés à partir du 2 juillet 2015, alors qu’auparavant chaque candidat présentait son projet.

- La rémunération du syndic est désormais déterminée selon un forfait. La liste des tâches est définie ; des honoraires supplémentaires peuvent concerner des prestations particulières dont la liste est codifiée. Pour les travaux le montant de la rémunération en pourcentage ne peut plus figurer dans le contrat, mais doit faire l’objet d’un vote distinct d’assemblée générale, conjointement avec la décision des travaux.

- La mission d’information du syndic est renforcée avec la création, début 2015, d’un accès en ligne sécurisé permettant aux copropriétaires d'accéder aux documents concernant la gestion de l’immeuble et des lots.

- En cas de problème avec son syndic. Le nombre de copropriétés en difficulté (ou dégradées) tendant à se multiplier, des dispositions de la loi traitent de la gestion pour prévenir leur endettement, souvent important. Elles visent à « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles ». La justice peut être saisie, avec les possibilités pour le président du tribunal de grande instance de désigner, selon la situation, un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire. Si le seuil d’impayés de charges est trop élevé, un mandataire ad hoc a en charge d’établir un rapport de situation soumis à l’assemblée. La procédure de l’administrateur provisoire, amené à se substituer au syndic intervient si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation du bâtiment. L’administrateur peut prendre des mesures exceptionnelles pour redresser la situation.

Si le syndic est « empêché » d’accomplir sa mission, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic. Un changement de syndic en cours de mandat est possible si l’assemblée décide de la révocation, pour motif grave et légitime. Le syndic ne peut démissionner sans respecter un préavis de trois mois. S’il y a « carence » du syndic, un administrateur provisoire peut être nommé par décision de justice.

13 janvier 2016

Individualisation des frais de chauffage en copropriété : l’erreur des HLM et de l’ARC

Par un communiqué de presse commun publié avant Noël, l’Union sociale pour l’habitat (USH) et l’Association des responsables de copropriété (ARC) ont dénoncé l’obligation de mettre progressivement en place entre 2016 et 2017 des compteurs individuels de chauffage. Elles ont qualifié cette mesure, figurant dans la loi Royal sur la croissance verte, d’inutile et de coûteuse. Cette position, à rebours de l’élan de modernisation énergétique de nos immeubles collectifs, est infondée et choquante.

Ses signataires dénoncent plusieurs travers. Le premier témoigne d’une lecture trop rapide de la disposition légale: le rapport entre le coût des installations et les économies réalisées ne serait favorable que pour les immeubles énergivores. Certes, mais le législateur n’a pas négligé ce point : les compteurs ne sont obligatoires que pour les immeubles dont l’étiquette énergétique se situe dans les quatre derniers niveaux de l’échelle des performances, c’est-à-dire dans les lettres D, E, F ou G.

C’est ensuite le coût de ces équipements qui est fustigé par l’USH et par l’ARC. Il s’élèverait à 1,76 milliard d’euros, grevant le pouvoir d’achat de 2,3 millions de ménages en copropriété. Cette critique est injuste. D’abord, les travaux d’économie d’énergie sont éligibles à des financements qui permettent d’atténuer l’effort des copropriétaires, dont le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les syndics professionnels sont à même de mettre en place l’ingénierie nécessaire. Ensuite, il est attesté que l’installation de compteurs individuels est le geste technique dont l’amortissement est le plus rapide : en moyenne, le retour sur investissement est obtenu dès la première année, avec une réduction de l’ordre de 15% au moins de la facture de chaque copropriétaire. Cet étiage cache des économies nettement supérieures pour la plupart des habitants, de l’ordre de 15% à 30%.

fnaimLes détracteurs de l’individualisation, qui oublient que d’autres pays avant nous ont fait l’expérience de ses vertus, ne prennent pas en compte la logique même de ces équipements. Il s’agit d’abord d’introduire de l’équité dans les immeubles. Surtout, les compteurs individuels responsabilisent les copropriétaires ou leurs locataires. Les comportements de consommation en sont fondamentalement modifiés et au demeurant ils s’ajustent à l’impératif de ne plus vivre dans le mépris du préjudice fait à la planète et l’indifférence à la gabegie énergétique.

Certes, qui dit individualisation dit renforcement du rôle du syndic dans les immeubles collectifs, à la fois conseil des syndicats de copropriétaires pour le choix du prestataire et la qualité des travaux d’installation, mais aussi garant de la transparence comptable… Peut-être l’un des deux signataires de la diatribe contre les compteurs voit-il cela d’un mauvais œil. Il faut d’ailleurs ajouter que les progrès liés aux nouvelles technologies facilitent les relevés et la collecte des informations par le syndic.

On voit que les critiques faites à l’individualisation des frais de chauffage font figure de mauvais procès. Les syndics adhérents de la FNAIM, membre engagé du Plan Bâtiment Durable depuis l’origine, sont actifs auprès des copropriétaires des immeubles les plus énergivores pour qu’ils votent sans état d’âme l’équipement de leurs appartements au profit de la collectivité.

12 janvier 2016

Amundi Immobilier acquiert l’immeuble View (Paris 20ème), réalisé en co-promotion par Crédit Agricole Immobilier et Nexity

Crédit Agricole Immobilier et Nexity annoncent la vente en état futur d’achèvement de l’immeuble View, situé Porte des Lilas, dans le 20ème arrondissement de Paris à une société constituée de fonds immobiliers gérés par Amundi Immobilier (Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Génépierre et Opcimmo). Idéalement situé à l’entrée du boulevard périphérique parisien, lui offrant une position stratégique et une visibilité exceptionnelle, l’immeuble de bureaux s’adresse aux entreprises en quête d’espaces de travail modernes et fonctionnels, implantés dans un environnement tertiaire dynamique.

Réalisé par les équipes de promotion tertiaire de Crédit Agricole Immobilier et Nexity, View développera sur 21 500 m² de bureaux, 300 m² de commerces et un parking en sous-sol de 180 places au sein du secteur d’aménagement Paul Meurice. L’immeuble, dont la livraison est prévue pour avril 2018, vise les certifications HQE®, BREEAM Excellent, Effinergie + et Plan Climat de Paris.

Cet immeuble tertiaire se distingue par sa conception architecturale novatrice, développée sur deux ailes aux formes organiques, avec une façade ouest réfléchissante de 140 mètres, habillée de verre et de panneaux métalliques pour une protection optimale des nuisances sonores, de la pollution et du soleil. Pensé par Baumschlager-Eberle, « View est un édifice qui participe à l’identité de quartier. Sa silhouette rappelle le mouvement continu des flux urbains sur le périphérique, tout en offrant aux piétons une échelle de façade plus humaine du côté de la rue Paul-Meurice », explique ainsi Anne Speicher, à la tête du bureau parisien de l’agence autrichienne de renommée internationale.

Sa grande souplesse d’aménagement permet de créer des bureaux individuels ou des open spaces sur de vastes plateaux flexibles qui pourront s’adapter parfaitement aux choix d’organisation des entreprises qui les occuperont, à horizon 2018. View bénéficie également d’un apport de lumière naturelle exceptionnel pour un site parisien, grâce au linéaire de ses façades vitrées et à ses deux patios paysagers. Au total, plus de 85 % de surface de bureaux sont en premier jour, offrant un confort optimal aux occupants et des économies d’énergie.

Dans cette transaction, réalisée en décembre 2015, Crédit Agricole Immobilier et Nexity étaient conseillés par Mme Sylvie Burthe-Mique, notaire associée chez Monassier. L’acquéreur était lui conseillé par Mr. Nicolas Masseline, notaire associé de l’étude Wargny- Katz.

11 janvier 2016

L’aubaine des zones touristiques internationales pour l’immobilier commercial

La mise en place des douze Zones Touristiques Internationales (les ZTI) instaurées par la loi Macron, permettant l’ouverture des magasins le dimanche, est trop récente pour avancer des éléments chiffrés, mais l’impact sur l’immobilier commercial sera certain et son ampleur n’a pas fini d’être mesurée.

Une dimension économique et mondiale jusqu’à présent occultée
En choisissant d’examiner les répercussions de la loi Macron, Knight Frank propose un autre angle que le débat franco-français sur le travail dominical. Son étude Under the Eye resitue Paris parmi les capitales internationales. Or, jusqu’à l’adoption du texte, le comportement du touriste étranger type n’arrangeait pas nos affaires. Celui-ci privilégiait la semaine pour un court séjour à Paris, puis il migrait à Londres pour le week-end, afin de profiter des boutiques et d’y faire son shopping. Comme le note Laurence Karsenti, directrice retail chez Knight Frank France, « progressivement, la loi devrait se matérialiser par du chiffre d’affaires supplémentaire au travers d’un surcroît de dépenses de la part des touristes étrangers et d’un allongement de leur durée de séjour ».

Les premiers ressentis
Les fréquentations, le dimanche, sont comparables à celles d’un samedi. Il en est de même pour les chiffres d’affaires réalisés par les commerçants. Il ne s’agit pas d’un volume d‘activités inchangé, lissé sur sept jours au lieu de six, mais bien d’une augmentation obtenue grâce à la clientèle internationale, de passage à Paris pour quelques jours notamment, un potentiel considérable.

Une rentabilité accrue pour les emplacements retenus
Pour les mètres carrés labellisés ZTI, cet accroissement du chiffre d’affaires procurera mécaniquement une rentabilité accrue. Les investisseurs avaient sélectionné leurs emplacements dans l’anticipation de la montée en puissance du tourisme à Paris. Ils n’avaient pas pris en compte la loi Macron qui n’était alors pas d’actualité. Mais ce texte est un signal fort, qui ne peut que changer la donne. L’attractivité de Paris auprès des investisseurs internationaux devrait se renforcer.

Une valorisation des actifs à terme
De fait, pour les acteurs internationaux du marché de l’investissement, et notamment ceux qui ne sont toujours pas présents à Paris ou en France, un déclic psychologique s’est opéré. L’image économique de Paris a tout simplement changé. La volonté de libéralisation, de souplesse et d’approche favorable au business de la loi Macron pourrait inciter les investisseurs internationaux à s’intéresser à Paris et à s’y positionner.

Cela ne manquerait pas d’encourager la demande locative, ainsi qu’une possible augmentation des loyers et de la valeur des actifs, sans pour autant entrainer une nouvelle compression des taux de rendement. « Les effets de la loi Macron seront réels pour le commerce et ils prendront sans doute de l’ampleur avec le temps », précise Knight Frank.

A titre d’exemple
Au centre commercial Beaugrenelle, sur l’exercice 2014, 20% du chiffre d’affaires global a été réalisé par la clientèle internationale, alors qu’en nombre de visiteurs, elle représente 7% de l’affluence. La dépense du client hors UE, ayant recours au service de détaxe, représente presque dix fois celle du client moyen parisien.
Le Passage du Havre prévoit également une ouverture dominicale à partir du deuxième trimestre 2016.

L’actualité vue sous l’angle immobilier
C’est tout l’intérêt d’Under the Eye, de la dernière-née des publications de Knight Frank. Avec cette publication, le premier réseau mondial indépendant de conseil immobilier abordera désormais un sujet d’actualité, vu sous l’angle immobilier.

08 janvier 2016

L'agence 2MM, lauréate de la 1ère édition des Trophées FNAIM VIP 2015

Depuis fin 2015, l’Agence 2mm utilise un drone pour recenser dans les copropriétés, les problèmes sur les toitures, gouttières et autres zingueries pouvant donner lieu à des infiltrations. Ce système permet de déterminer précisément la zone sinistrée à traiter, d’économiser sur le temps de montage et de stationnement d’un échafaudage, d’accélérer les expertises d’assurance, de vérifier facilement la réception des travaux permettant ainsi un gain de temps et d’argent.

L’utilisation de drones en zones urbaines étant fortement règlementée, Nicolas Onimus, directeur de l’agence, a passé l’examen théorique commun de pilote d’aéronef ultraléger motorisé (ULM) et réalisé les formalités d’autorisation afférentes à la Direction générale de l’aviation civile ainsi que de la Préfecture. Etant le seul professionnel à réaliser ce type d’opération en interne, d’autres syndics ont déjà manifesté leur intérêt pour réaliser ces diagnostics auprès de son agence.

En 2016, il a prévu d’équiper son drone d’une caméra thermique pour proposer, lors de la réalisation des audits énergétiques obligatoires dans certaines copropriétés, un appui visuel à destination des copropriétaires des déperditions thermiques présentes sur leurs immeubles. Ce service devrait permettre à rendre plus compréhensible le contenu des audits et faciliter la prise de décision pour les travaux de rénovation énergétique.

Quatre lauréats et deux mentions spéciales

En créant ces Trophées, décernés lors du Congrès National, l’objectif de la FNAIM était simple : il s’agissait avant tout de valoriser le rôle des professionnels de l’immobilier, que ce soit dans le métier de la transaction, de la location/gestion ou encore du syndic de copropriété.

Parmi les critères retenus par le Comité de sélection(*) dans le cadre de l’étude des dossiers des candidats figurent : la capacité d’innovation, l’action illustrant l’engagement de la FNAIM « Agir pour le logement » ou encore les services des professionnels envers leur clientèle.

Le Comité, en partenariat avec Le Journal de l’Agence, a, par ailleurs, récompensé :
- Nice, Groupe Lafarge Transactions, Trophée Innovation
- Paris, Agence Lodgis, Trophée Location/Gestion
- Rueil-Malmaison, Agence immédiat, Trophée « Agir pour le logement »
- Challans, Vrignaud & Biron Immobilier, Mention spéciale
- Millau, JMB Immobilier, Mention spéciale

Les Trophées récompensent les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient adhérents ou non de la Fédération.

(*) Composition du Comité de sélection des Trophées 2015 : Éric ALLOUCHE, Directeur exécutif du réseau ERA Immobilier ; Ariane ARTINIAN, rédactrice en chef du Journal de l’Agence ; Brice CARDI, Président Directeur général du réseau L’Adresse ; Philippe TABORET, Directeur général adjoint de CAFPI ; et pour la FNAIM, Jean-François BUET, Président ; Jacky CHAPELOT, Président adjoint et François MOERLEN, Administrateur.

07 janvier 2016

Crédit immobilier : Les taux en région - clivage selon la durée d'emprunt

Sur 10 ans, la Haute-Normandie fait une percée fulgurante en offrant un taux fixe de 1,26%, loin devant son suivant immédiat, la Bretagne, à 1,43%. A l’autre extrémité du spectre des durées d’emprunt, ce sont les régions situées à l’autre extrémité de la France qui s’imposent : PACA et Rhône-Alpes (2,05%).

Les régions les moins chères. Sur 15 ans, la Haute-Normandie reste très bien placée, à 1,71%, à peine devancée par les Iles Corse et Réunionnaise, à 1,70%. A ce même taux de 1,70%, on trouve également les Régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Rhône-Alpes, toutes deux les moins chères sur 20 ans (1,90%) et sur 25 ans (2,05%). Sur 25 ans, ces régions offrent un taux inférieur de 70 points de base (0,70%) à la région la plus chère.

Les régions les plus chères. C’est la moitié nord de la France qui a fermé la marche, fin décembre 2015 : Champagne-Ardenne, Lorraine, Alsace et Basse-Normandie sur 10 ans (1,65%) ; Champagne-Ardenne et Picardie sur 15 ans (2,00%) ; Picardie sur 20 ans (2,18%) ; Nord-Pas-de-Calais sur 25 ans (2,75%). Mais le bilan reste quand même globalement exceptionnel : sur 20 ans, seules quatre régions (Picardie, Nord-Pas-de-Calais, Champagne-Ardenne et Auvergne) dépassent 2,10%.

2016 : Les atouts sont réunis pour une bonne année immobilière

Emprunter aujourd’hui à un taux fixe de 2% sur 20 ans (hors assurance), c’est toujours possible ! CAFPI, N° 1 du courtage en crédit immobilier, négocie en ce moment pour ses clients des taux fixes entre 1,26% et 1,65% sur 10 ans, entre 1,60% et 2,00% sur 15 ans, entre 1,90% et 2,18% sur 20 ans et entre 2,05% et 2,55% sur 25 ans. C’est, en moyenne, 33 points de base de moins par rapport aux taux du marché (-0,33%).

Perspective dégagée pour les taux. La trêve des confiseurs n’a pas modifié la donne de fin 2015 : les indicateurs ne bougent pas et les taux restent au plancher. Comme le coût de l’argent est exceptionnellement bas pour les banques aussi (proche de 0), celles-ci conservent des marges intéressantes… qui leur laissent encore la possibilité de consentir des efforts ! Si l’activité des prêteurs a été largement mobilisée par la renégociation des crédits en cours pendant les deux dernières années, la voie est désormais dégagée pour les nouveaux accédants.

Relance de l’accession en vue. Au financement abondant et peu coûteux, s’ajoutent des conditions de marché favorables : les prix sont stabilisés, après avoir subi des corrections plus ou moins importantes selon les tensions locales. Le pouvoir d’achat des acquéreurs est maintenu, dans un contexte économique appelé à s’éclaircir : l’inflation est proche de 0%, l’activité des entreprises est soutenue par un pétrole bon marché et un dollar faible, la lutte contre le chômage devrait prendre une nouvelle dimension, etc.

Retour de la primo-accession. Grands oubliés de la période précédente, les primo-accédants vont pleinement bénéficier du nouveau prêt à taux zéro, entrée en vigueur au 1er janvier 2016. Avec ses montants majorés, ses différés de remboursement élargis et son extension à l’achat dans l’ancien (sous condition de travaux), le PTZ 2016 vient resolvabiliser cette clientèle essentielle à la bonne tenue des marchés immobiliers. Il va aussi permettre à de nombreux jeunes ménages de réaliser leur souhait de devenir propriétaire.

Acheter ou louer ? La réponse doit être nuancée en fonction des villes. Comparons la surface habitable que l’on peut acheter avec une mensualité de 1 000 euros pendant 20 ans, et le loyer demandé pour cette même surface (source loyer : CLAMEUR) :

> L’effort supplémentaire à consentir pour devenir propriétaire est très faible à Lille, où l’on peut acheter un logement de 77 m² dont le loyer mensuel serait de 1 016 euros. Il en est de même à Rennes (80,5 m² pour un loyer de 982 euros), à Marseille (81 m² pour un loyer de 972 euros), à Strasbourg (78 m² pour un loyer de 967 euros), à Nantes (77 m² pour un loyer de 947 euros).

> L’effort se révèle plus important dans les villes où les prix de vente ont eu tendance à progresser plus vite que les loyers, comme Toulouse (74 m² pour un loyer de 880 euros), Bordeaux (64 m² pour un loyer de 819 euros), Nice (52,50 m² pour un loyer de 808 euros) et, surtout, Paris (25,5 m² pour un loyer de 635 euros). Ces marchés, plus difficiles d’accès pour les primo-accédants, sont davantage animés par des secundo-accédants disposant d’un apport personnel plus conséquent.

Le promoteur immobilier REALITES dévoile la nouvelle organisation du groupe

Effective depuis le 1er janvier 2016, cette dernière s’inscrit dans l’objectif d’amélioration de la profitabilité de l’entreprise.

Après dix années de forte croissance, REALITES souhaite consolider son organisation afin de réaliser 1 000 logements par an, tout en améliorant significativement sa rentabilité. Cet accent mis sur le profit passe par des ajustements en termes d’organisation, et l’identification de mandataires sociaux sur les différents centres de profit.

Structuration des services fonctionnels

Aujourd’hui organisés autour de Yoann JOUBERT, les services fonctionnels du groupe intègreront à compter du 1er janvier un secrétariat général. Seront ainsi réunies la direction financière, la direction juridique, la direction du capital humain ainsi que l’intendance générale du groupe.

Cet aménagement permettra ainsi à Yoann JOUBERT de se rapprocher et d’accompagner au mieux les patrons de filiales pour atteindre leurs objectifs opérationnels.

Séparation des métiers de services et des métiers financiers

REALITES a mis en place un modèle économique innovant en scindant les activités de services d’une part (la maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, la commercialisation et la communication), des activités financières d’autre part.

Ces dernières seront organisées autour de GLAD PATRIMOINE, Société de Gestion de Portefeuille filiale du groupe et en cours d’obtention de son agrément par l’Autorité des Marchés Financiers.

Création d’une filiale dédiée à la commercialisation

Comme déjà annoncé, REALITES s’est doté depuis le 1er janvier 2016 d’une structure de commercialisation dédiée, REALITES IMMOBILIER. Cette nouvelle filiale assurera 34 lancements commerciaux en 2016, avec pour objectif élevé la signature de 1 000 contrats de réservation.

Jusqu’alors identifié comme un centre de coût, le pôle commerce s’organise ainsi pour devenir un centre de profit à part entière. Cela permettra également de maintenir une attention particulière sur les lots livrés afin de garder le stock achevé autour de 30 logements.

Dans cette dynamique, REALITES annonce la prise à bail de nouveaux locaux dans le centre-ville de Nantes, que REALITES IMMOBILIER partagera avec l’agence de communication du groupe, SVEN & YOKO. Ce rapprochement renforcera les synergies et donc par la même occasion la performance commerciale du groupe. L’emménagement est prévu au cours du 2e trimestre 2016.

Introduction de la notion de régions

Bien implanté historiquement dans le Grand Ouest, et plus récemment installé à Bordeaux, REALITES va faire évoluer ses agences locales en directions régionales. Cette subtile évolution contribuera à l’institutionnalisation de l’image du groupe, et facilitera son action au cœur des différents territoires.

Ainsi, les agences d’Angers, de La Rochelle - Bordeaux, de Nantes et de Rennes seront respectivement renommées agences Centre Loire, Côte Sud Aquitaine, Atlantique Vendée et Bretagne.

06 janvier 2016

APIC : La 4e Convention Nationale sous le signe du développement responsable

« La planète courtage rayonne ! », déclare Philippe Taboret, Président de l’APIC, en ouvrant la 4e Convention nationale de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit, le 17 décembre dernier. Son bilan 2015 est bon, sa montée en puissance régulière et son écoute auprès des pouvoirs publics de plus en plus forte. Autant de raisons de nourrir de nouvelles ambitions.

Le PTZ 2016 et l’assurance emprunteur portés par l’APIC
Interlocutrice reconnue des pouvoirs publics pour toutes les questions liées à la distribution de crédits et d’assurances, l’APIC a été consultée par le Premier Ministre et par la Ministre du Logement sur la question de la relance de l’accession à la propriété.

Ce fut l’opportunité, pour l’Association de soutenir le projet, de longue date défendu par les courtiers adhérents, de revoir le prêt à taux zéro, notamment en l’élargissant à l’ancien avec travaux. Ainsi réformé au 1er janvier prochain, le PTZ 2016 répond parfaitement à l’attente des professionnels.

Assurance-crédit. L’action de l’APIC a aussi été déterminante pour favoriser le libre choix, par l’emprunteur, de son assurance-crédit. Les lois Lagarde et Hamon ont posé les bases de cette liberté, mais elle est encore insuffisamment connue des particuliers et inégalement appliquée par les établissements prêteurs. Dans le cadre de cette action, deux points sont à signaler :

> Une contribution essentielle de l’APIC aux travaux du CCSF (Comité consultatif du secteur financier) concernant l’appréciation de l’équivalence de garanties entre le contrat proposé par le prêteur et celui présenté par l’emprunteur ou son courtier. L’intervention de l’Association est guidée par le seul intérêt du consommateur : simplicité de sa démarche, lisibilité des conditions à respecter, couvertures adaptées à sa situation et à son projet pour une liberté de choix éclairé.

> La création du site internet www.suivi-equivalence.com, sur lequel sont reportés par les courtiers adhérents de l’APIC et de la CSCA (Chambre syndicale des courtiers d’assurance) les refus injustifiés des établissements bancaires d’accepter une garantie alternative à son contrat groupe. Avec l’existence de ce site et la mise en place de la fiche d’information standardisée des garanties depuis le 1er octobre 2015, les intérêts des emprunteurs sont mieux défendus.

La Directive européenne « Crédit immobilier ». La directive MCD (Mortgage Credit Directive), adoptée le 4 février 2014, entrera en vigueur en juillet 2016. Elle a pour objectif de créer un marché du crédit immobilier à l’échelle de l’Union tout en garantissant un niveau élevé de protection des consommateurs. L’APIC a accompagné le Direction Générale du Trésor dans sa transposition dans la législation française.

Une Association attentive au devenir de la profession
L’APIC compte actuellement 2 200 adhérents répartis entre les 1 000 agences appartenant à 110 enseignes. Elle représente déjà 60% de l’activité de courtage en crédit et en assurance et poursuit néanmoins activement le recrutement de nouveaux membres. En toute logique, sa progression suit celle du courtage dans la distribution de crédits immobiliers : la perspective d’un prêt sur deux négocié par un courtier n’est plus très éloignée ! Mais ce n’est pas sans nouvelles contraintes :

A l’égard des emprunteurs. « Face à une clientèle toujours mieux informée et des pouvoirs publics de plus en plus exigeants sur la protection des consommateurs, nous devrons sans cesse améliorer nos process pour garantir un haut niveau d’information et de conseil aux emprunteurs, précise Philippe Taboret.

Pour le métier de courtier. L’APIC a aussi un rôle majeur à jouer dans la régulation des relations avec les banques. Quand celles-ci freinent le traitement des dossiers de demande de crédit parce qu’elles ont rempli leurs objectifs, elles causent un préjudice à l’image même du métier de courtier. Quand elles allongent exagérément les délais de paiement des rémunérations allouées aux courtiers, c’est la survie de certains cabinets qu’elles mettent en danger.

« Appartenir à l’APIC, c’est un gage de professionnalisme et de qualité que nous garantissons, au quotidien, à nos clients, mais aussi à nos Partenaires bancaires », conclut Philippe Taboret.

05 janvier 2016

Rendez-vous plébiscité, porté par la reprise du marché et la réforme du PTZ, le Salon de la Maison Neuve devient biannuel

Le 1er janvier, l'Union des Maisons Françaises et l'Union des Constructeurs Immobiliers ont fusionné, créant un nouveau pôle logement au sein de la Fédération Française du Bâtiment. Afin d'accompagner cette évolution et le redressement actuel du marché, les organisateurs du Salon de la Maison Neuve de Bordeaux proposeront désormais deux rendez-vous par an. Le premier aura lieu les 13 et 14 février, au Parc des Expos, offrant aux Girondins une occasion supplémentaire de concrétiser leur projet en rencontrant en un même lieu tous les acteurs de la maison individuelle.

Marché : accompagner durablement la reprise

En septembre 2015, pour le 9ème mois consécutif, l'indicateur de conjoncture Markemetron révélait que le nombre de ventes brutes en maisons individuelles (secteur diffus) des constructeurs de son échantillon, était en forte hausse par rapport au mois correspondant de l'année 2014 (+21%). La nouvelle région Aquitaine - Limousin - Poitou-Charentes continue de se situer dans la moyenne nationale en enregistrant une augmentation de +9%.
Désormais, constructeurs, promoteurs et aménageurs comptent sur les vertus du nouveau Prêt à Taux Zéro (toujours réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources) pour voir cette tendance se confirmer durablement. Détaillée le 9 novembre dernier par la Ministre du logement, la réforme du PTZ, et plus particulièrement l'assouplissement de ses critères d'attribution, devraient bénéficier à 120 000 ménages en 2016, soit deux fois plus qu'en 2015.

Selon l'UMF Aquitaine, l'embellie actuelle du marché démontre que des mesures adaptées - à l'instar de cette réforme qu'elle réclame depuis des mois - peuvent avoir des effets positifs, rapides et durables.

Deux salons par an : deux fois plus de conseils et de solutions

Si Internet fournit aujourd'hui un grand nombre d'informations utiles et pratiques, il ne permet pas encore de concrétiser son désir de maison individuelle. Échanger avec les professionnels du secteur reste une étape incontournable. En devenant biannuel, le Salon de la Maison Neuve offrira une double opportunité aux primo-accédants et aux investisseurs de réaliser leur projet, tout en offrant aux exposants une visibilité élargie de leurs savoir-faire.

À l'instar des éditions passées, l'événement renseignera les visiteurs sur tous les aspects de la maison neuve, en proposant :

- 8 conférences thématiques organisées tout au long du week-end,
- des rencontres et des échanges avec près de 60 exposants : constructeurs de maisons individuelles, banques et organismes de financement, cabinets de conseil et d'expertise, aménageurs-lotisseurs, matériaux et confort, etc...,
- l'accès en un seul lieu à toutes les informations pratiques : plan de financement, terrains à bâtir, choix des modèles de maisons, etc...,
- la visite des maisons grandeur nature du village Homexpo (navette gratuite entre le Hall 1 et le village).

Nouveau : CÉQUAMI, organisme indépendant œuvrant pour la qualité et la performance des maisons individuelles, investira pour la 1ère fois les allées du Salon afin d'informer les visiteurs sur la certification NF (normes, missions, spécificités) et ses nombreuses vertus.

7e Salon de la Maison Neuve | Parc des Expos, Hall 1 | Bordeaux-Lac
Samedi 13 et dimanche 14 février 2016 | 10h à 18h | Entrée et parking gratuits
Accès direct en tramway | Ligne C | Arrêt « Parc des Expositions »

www.salondelamaisonneuve.com

Avec SYNEVAL, débusquez les économies à réaliser sur vos charges de copropriété

Sa parfaite connaissance de la copropriété et de sa gestion permet à Syneval, n° 1 des courtiers en syndic, de savoir où se cachent les sources d’économies de charges, des plus basiques aux plus subtiles. En voici huit exemples, trois relatifs à la maitrise des consommations d’eau, d’électricité et de chauffage et cinq autres aux assurances, aux frais de gestion, de personnels, de prestataires, etc.

La maitrise des consommations

1. Chauffage. La méthode la plus radicale consiste à limiter la période de chauffe, notamment en ne mettant en route la chaudière collective que si la température le justifie, et non à date fixe, comme on le voit parfois. Autre piste, la mise en concurrence périodique des fournisseurs d’énergie (fioul, gaz, électricité) est une nécessité souvent négligée. Plus novateur est le recours aux contrats associant l’exploitant à la maitrise de la consommation : un système gagnant/gagnant basé sur le calcul des économies potentielles que l’exploitant est chargé d’atteindre.

2. Eau. Noyer dans la masse les consommations individuelles n’incite pas aux comportements vertueux. La pose d’un compteur individuel pour chaque logement responsabilise les habitants et leur donne l’opportunité de faire des économies sur leurs charges. Dans certains immeubles, l’installation de compteurs individuels n’est pas possible. Là encore, la solution passe par un contrat, dit « de gestion des eaux », entre la copropriété et le fournisseur.

3. Electricité. La première vérification à faire porter sur les contrats : correspondent-ils aux besoins de l’immeuble ? Ne sont-ils pas surdimensionnés ? Les autres économies peuvent nécessiter quelques investissements : installer des minuteries (ou simplement les régler), optimiser le système d’éclairage des sous-sols et des parkings, remplacer les ampoules à incandescence par des LED. Le retour sur investissement est payant.

Les autres charges courantes

4. Assurances. La prime d’assurance de la copropriété est calculée sur la base de la superficie de l’immeuble. Un coup d’œil au contrat suffit pour vérifier que la surface indiquée est la bonne. Une autre source d’économie a montré son efficacité : l’instauration de franchises (entre 0 et 3 000 euros, par exemple, selon la nature des dommages). La responsabilisation des copropriétaires contribue à faire baisser les déclarations de sinistres et, en contrepartie, le montant des primes… et des expertises facturables !

5. Gestion. Les honoraires du syndic n’échappent pas au contrôle. La profession fait l’objet d’une forme d’étalonnage (ou « benchmark ») permettant de fixer la rémunération adéquate à la taille de la copropriété et sa difficulté de sa gestion. Le recours à un courtier en syndic dans le cadre de la mise en concurrence du mandat de syndic permet d’obtenir une diminution moyenne des honoraires de gestion de près de 10%. Il convient aussi de vérifier que le contrat de syndic est conforme au modèle-type instauré par le décret d’application de la loi ALUR paru le 24 mars 2015 : honoraires de base regroupant toutes les prestations, sauf celles figurant dans une liste exhaustive d’options, fixée dans la loi.

6. Assemblées générales. C’est en préparant bien les assemblées préalablement à leur tenue que l’on peut en limiter la durée. Une assemblée qui s’éternise au-delà des heures d’ouverture habituelles du cabinet de gestion finit par coûter très cher. Applicable depuis le 24 octobre 2015, une nouvelle source d’économie est la bienvenue : la dématérialisation de l’envoi des convocations et des procès-verbaux d’assemblée, qui permettent de diminuer les frais postaux.

7. Prestations extérieures. Contrats d’entretien des parties communes, des équipements de sécurité-incendie, des VMC, des portes de garage, etc., toutes ces conventions passées avec des entreprises extérieures sont généralement indexées et augmentent automatiquement tous les ans. Une mise en concurrence régulière est hautement souhaitable (tous les 5 ans, par exemple).

8. Frais de personnels. Le respect par les copropriétaires des heures d’ouverture de la loge est une source d’économie : il évite à la copropriété de se voir facturer des heures supplémentaires. De son côté, le syndic doit vérifier que la réduction des charges sociales sur les salaires inférieurs à 1,6 fois le SMIC (réductions dites « Fillon ») est effectivement appliquée au gardien ou autre personnel de la copropriété.

04 janvier 2016

Premier bilan du marché immobilier d’entreprise en Ile-de-France « Un marché évolutif mais contrasté, soutenu par les investisseurs »

En avant-première, Knight Frank France dresse un état des marchés locatifs et d’investissement en immobilier d’entreprise en Ile-de-France au cours de l’année écoulée. L’analyse complète de ces tendances et résultats sera développée par Knight Frank à l’occasion de la parution de Paris Vision 2016, au début du mois de février.

Le marché locatif en Ile-de-France

Avec 2, 088 millions de m² placés en 2015, l’activité transactionnelle est en très léger recul (-1%) par rapport à 2014. C’est un résultat plutôt rassurant après le mauvais premier semestre 2015.
Au-delà de volumes globaux stables, le marché a connu des évolutions profondes :

> D’un côté, une chute très marquée de l’activité des très grands utilisateurs (+ de 20 000m²), qui avaient été un des principaux moteurs de 2014. Leur part dans l’activité transactionnelle totale passe ainsi de 20% à 12%

> De l’autre, un très fort dynamisme des utilisateurs de petites et moyennes surfaces (- de 5 000m²) : les volumes placés en surfaces inférieures à 1 000m² progressent de 9% en 2015 et ceux placés en surfaces comprises entre 1 000 et 5 000m² font un bond de 12%

> Le segment des grandes transactions « classiques » (de 5 000 à 20 000m²) termine l’année 2015 sur un volume stable (+1%), grâce à une reprise de l’activité sur ce segment au 2ème semestre

Offre insatisfaisante, mais demande plus diversifiée. Comment expliquer de tels contrastes ? Concernant les très grands utilisateurs, parmi les éléments de réponse, il faut chercher du côté de la qualité de l’offre, globalement insatisfaisante et peu encline à acter des décisions immobilières. Pour les utilisateurs de petites et moyennes surfaces, l’obligation était sans doute plus forte, après plusieurs années de retrait sur le marché locatif.

Même si les volumes placés en 2015 restent légèrement en dessous de la moyenne décennale (2,3 millions de m²), il convient de souligner un élément très rassurant et porteur d’espoir : le marché locatif a fonctionné sur un nombre de transactions beaucoup plus élevé qu’en 2014, ce qui témoigne de sa richesse et de sa solidité.

Localisation : QCA toujours en tête. Du point de vue géographique, l’année 2015 a été celle des marchés « centraux », à commencer par la très bonne tenue du Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris (+12%) et celle du reste de Paris intra-muros (+16%). Au total, Paris concentre 43% de l’activité régionale de 2015, soit nettement plus que les 35% observés en moyenne sur les 10 dernières années.

> Autre belle performance, celle du Croissant Ouest (+7%), tiré par l’attractivité de la Boucle Sud (Issy et Boulogne essentiellement) et de Péri-Défense (Rueil et Nanterre). Ces marchés, dédiés au grands et très grands utilisateurs, ont évité les effets des médiocres résultats enregistrés sur ces segments. Si le nombre de très grandes transactions a chuté au niveau régional (7, contre 13 en 2014), le Croissant Ouest en a attiré 4

> En revanche, La Défense affiche un fort recul (-38%) mais celui-ci doit être relativisé : les résultats 2014 y avaient été très bons et il était difficile d’espérer les égaler en 2015. Le principal « perdant » est la Première Couronne, qui a eu du mal à maintenir son attractivité face aux efforts de prix consentis par les propriétaires sur les marchés du Croissant Ouest et de Paris, et qui a été pleinement impactée par la baisse de l’activité issue des grands et très grands utilisateurs.

Offre disponible : contraste géographique... L’année 2015 se clôt sur un taux de vacance de 7,3% à l’échelle régionale. C’est un retour au niveau observé fin 2014 : la hausse au cours du premier semestre a donc été effacée. De très grandes disparités existent au sein de l’Ile-de-France.

> A l’intérieur du boulevard Périphérique, le taux de vacance est inférieur à la moyenne : on y frise une situation de sous offre, pénalisante pour l’activité transactionnelle. C’est le cas sur Paris 5/6/7ème, où le taux de vacance est de 2,8%. Le QCA est à 4,8% et le reste de Paris intra-muros à 4,4%

> A l’inverse, le Croissant Ouest et La Défense affichent toujours, en dépit d’une décrue significative en 2015, des taux de vacance très supérieurs, avec respectivement 11,8% et 11,1%

…et insuffisance des produits de qualité. L’offre de Grade A (neuve ou restructurée) ne représente que 18% des volumes disponibles en Ile-de-France. Là encore, de fortes disparités existent entre un marché tel que le QCA (12% des surfaces disponibles relèvent du Grade A) et celui de La Défense (34%).

Il y a un manque criant de surfaces de Grade A au vu de l’appétit qu’elles suscitent chez les utilisateurs : en 2015, les surfaces de Grade A ont représenté 34% de la demande placée totale (et 76% de la demande placée au travers de transactions de plus de 5.000m²).

Valeurs locatives : contrastées, elles-aussi. Les loyers font le grand écart : le tout petit segment des immeubles « premium » (qui cumule les qualités techniques et d’adresse) connait des tensions haussières, tandis que la valeur de commercialisation de la plupart des surfaces plus classiques reste challengée.

Le marché de l’investissement en Ile-de-France

L’année 2015 se termine sur un volume d’investissement de 15,48 milliards d’euros en région parisienne. C’est 7% de moins qu’en 2014, une année excellente. Le marché a été pénalisé par le manque d’actifs proposés à la vente. De nombreux investisseurs n’ont pas trouvé à placer leur argent en région parisienne sur le compartiment immobilier d’entreprises.

> Ce manque est particulièrement criant sur un marché tel que le QCA, où le volume d’investissement baisse drastiquement (-32%)

> Les investisseurs se sont reportés sur le Croissant Ouest (+116%) et La Défense (+24%), sur lesquels certains arbitrages ont pu se débloquer en 2015. Ces marchés offrent en outre l’avantage de disposer de très grands actifs, ce qui facilite le positionnement d’un investisseur.

Bureaux en tête. Les actifs de bureaux sont ultra-dominants, puisqu’ils concentrent 92% des volumes investis. La part des actifs de commerce retombe à 7%, là aussi en raison d’un manque d’opportunité. Le marché francilien reste dominé par les investisseurs français, qui représentent 65% des volumes investis.

Rendements en retrait. Les taux de rendement ont connu une compression très marquée en 2015. Ils se situent aujourd’hui à des niveaux historiquement bas, comparables à ceux de 2007. Le risque de « bulle spéculative » est toutefois écarté : à la différence de 2007, le rendement des actifs immobiliers continue d’offrir un avantage important par rapport aux actifs obligataires.

Le marché immobilier connaît-il une parenthèse enchantée ?

Après un repli du nombre de ventes de 2,8% en 2014, l’activité du marché immobilier de l’ancien est repartie à la hausse dès le 1er semestre 2015.

Après un repli du nombre de ventes de 2,8% en 2014, l’activité du marché immobilier de l’ancien est repartie à la hausse dès le 1er semestre 2015, faisant preuve d’une vigueur qui ne faiblit pas depuis.

+ 16,2% de transactions réalisées par le Réseau CENTURY 21 en 2015 (de manière relativement homogène sur les segments des maisons et des appartements) : cette progression à deux chiffres n’avait pas été constatée sur le marché depuis 2010.

Ce printemps de l’immobilier trouve son origine dans deux phénomènes :

- Une baisse des prix ininterrompue depuis 2012 (le prix moyen au m² était alors de 2614€ quand il se situe à 2481€ en 2015, soit un recul de -5,1%)

- Des taux d’intérêt qui se maintiennent à de très bas niveaux (autour des 2,2% aujourd’hui quand ils s’élevaient en moyenne à 4,15% en janvier 2012) rendant le crédit immobilier particulièrement attractif.

Ces deux phénomènes associés ont permis à des ménages aux revenus modestes de gagner en pouvoir d’achat et d’être ainsi à même de concrétiser leur opération d’acquisition.

Parallèlement, les propriétaires vendeurs se sont montrés plus raisonnables dans leurs prétentions financières et ont enfin mis à exécution leur projet d’achat revente.

Au fil des mois et au gré des transactions réalisées, le stock de biens disponibles sur le marché s’est amenuisé tandis que la demande a continué de croître, générant alors une pression sur les prix.

Quand, à la fin du 1er semestre 2015, le prix moyen au m² accusait un repli de –2,6% sur douze mois, au terme de l’année 2015 le recul du prix moyen au m² n’est plus que de -0,6%. La baisse des prix s’est enrayée.

Fluidité du marché, mais en aucun cas frénésie. Les candidats acquéreurs se préservent de tout achat précipité, ils prennent le temps de visiter, de comparer les biens : en témoignent les délais de vente qui s’allongent encore (+2 jours en 2015) et se situent aujourd’hui à 97 jours, une moyenne qui n’a jamais été atteinte jusque-là (notre observatoire CENTURY 21 remontant à l’an 2000).

Une bonne nouvelle : pour la première fois depuis 2012, les investisseurs locatifs reviennent sur le marché (+5,7% en 2015) ; ils sont à l’origine de 16,7% des acquisitions, une proportion néanmoins toujours inférieure à celle constatée en 2011 (ils représentaient alors 18,3% des acheteurs).