31 juillet 2015

A Tours, Coopea et le Groupe Gambetta réalisent 23 nouveaux logements en accession sociale

Coopea, spécialiste de l’accession sociale à la propriété, lance la construction d’une résidence de 23 logements à Tours : « Arboretum », en partenariat avec le Groupe Gambetta et en collaboration avec l’Agence Parallèles Architecture. Cette résidence répond aux exigences de la réglementation thermique RT 2012.

23 logements en location-accession

Située au 144 Boulevard Tonnellé, la résidence « Arboretum » bénéficie d’une situation idéale. A proximité du Jardin Botanique, de l’hôpital Bretonneau, de la fac de médecine et de l’espace aquatique « Carré d’O », « Arboretum » permet de profiter d’un environnement calme et agréable.

La résidence sera constituée de 23 logements répartis sur 5 niveaux. Allant du T2 de 40m² au T4 de 95m² avec balcons, « Arboretum » est commercialisée en location-accession, permettant aux acquéreurs de bénéficier (sous réserve d’éligibilité) d’une TVA réduite au taux de 5,5%. Les appartements sont proposés, parking compris, à partir de 109 000 € TTC pour le T2, 162 000 € TTC pour le T3 et 208 000 € TTC pour le T4.

La location-accession

La location-accession permet à des ménages d’acquérir un logement (avec ou sans apport personnel) pour l’occuper à titre de résidence principale. L'opération se décompose en deux temps :

- une période de jouissance pendant laquelle l’occupant du logement est locataire ;
- au terme de cette période, ce dernier peut exercer l'option d’achat du logement.

Mécanisme de l’opération

Pendant la période de location, l’occupant du logement paie une redevance comprenant :

- une partie « loyer », définitivement acquise au promoteur ;
- une partie « avance sur le prix », qui s’imputera sur le paiement en cas de levée de l’option d’achat ou qui sera remboursée si l’occupant renonce à lever l’option.

Formalités juridiques. Un contrat de location-accession est signé sous la forme authentique, chez un notaire. L’acte précise les conditions de l’opération : désignation du bien, durée de la location et délai pour lever l’option d’acquisition, montant et répartition de la redevance pendant la période locative, montant du prix de vente en cas de levée d’option, garanties, etc.

La première pierre de la résidence a été posée le 30 juin 2015 en présence notamment de Bruno Fievet, Directeur Général de Coopea, Norbert Franchon, président du directoire du Groupe Gambetta, Alexandra Schlak-Petitot, adjointe au maire de Tours, Thierry Beuzelin et Hervé Rongère de l’agence Parallèles Architectures. Le démarrage de ce chantier sacralise l’implantation et la collaboration pérennes et constructives de ces deux sociétés sur l’agglomération tourangelle.

La résidence « Arboretum » sera livrée au 3e trimestre 2016.

Paris 16ème : GIMV France loue 553 m² de bureaux auprès de la MGEN au 83, rue Lauriston

Dans le cadre du déménagement de ses locaux, la société d’investissement GIMV France a pris à bail 553 m² de bureaux au 83, rue Lauriston dans le 16ème arrondissement de Paris.

Propriété de la SCI PHILGEN (groupe MGEN, Mutuelle Générale de l’Education Nationale), le bâtiment offre des locaux rénovés en R+1, ainsi qu’un jardin privatif.

Le montant du loyer s’élève à 524 €/m² TTC.

Dans cette transaction, BNP Paribas Real Estate est intervenu comme conseil du bailleur et du preneur.

30 juillet 2015

BNP Paribas Immobilier lance la commercialisation d’un nouveau programme de logements, «Cœur Mauriac» à Marseille (13)

BNP Paribas Immobilier lance la commercialisation de « Cœur Mauriac », un nouveau programme de logements à Marseille comprenant 117 logements, du studio au 4 pièces, répartis en deux bâtiments. Cette résidence, imaginée par le cabinet d’architecture Archipôle Sud, est réalisée par BNP Paribas Immobilier.

« Cœur Mauriac » est située à l’angle de l’avenue François Mauriac et du chemin du Vallon de Toulouse, aux portes du 9ème arrondissement et du quartier Sainte Marguerite. Dotée d’une architecture sobre et contemporaine, ses deux bâtiments ne dépassent pas 4 étages et confortent ainsi la dominante résidentielle de ce quartier. Tous les appartements disposent d’un balcon dans le prolongement du séjour, tandis que la résidence est entourée de verdure avec une voie interne qui dessert les halls d’entrée des deux bâtiments, ainsi que les places de parking extérieurs. La livraison de « Cœur Mauriac » est prévue pour le 3ème trimestre 2017.

Cette résidence s’inscrit dans le cadre d’une démarche environnementale basée sur la certification « Habitat et Environnement » et dans le respect de la réglementation « BBC », Bâtiment Basse Consommation.
La résidence est desservie par plusieurs lignes de bus : 23 et 45 (station Hambourg) et 44 et 47 (station Place Bonnefon). « Cœur Mauriac » bénéficie d’un accès facilité à l’A50 (vers centre-ville de Marseille et vers Aubagne et Toulon, puis A57 vers Hyères, Cannes, Nice et l’Italie).

Pour plus d’informations : marseille-coeurmauriac.fr

Prix de vente (TTC), hors parking, selon le stock disponible au 18/06/2015 :

Studio de 23,50 m², avec terrasse de 8,25 m² : à partir de 92 000 €
2 pièces de 38,64 m² , avec terrasse de 16,37 m² : à partir de 136 000 €
3 pièces de 62,69 m² , avec terrasse de 16,30 m² : à partir de 212 000 €
4 pièces de 79,76 m² , avec terrasse de 16,37 m² : à partir de 276 000 €

Monoprix ouvre un magasin à La Mantilla sur 1 645 m² loués à HERACLES Investissement

Monoprix, enseigne de centre-ville depuis 80 ans et propriété à 100% du Groupe Casino depuis 2013, vient d’ouvrir un nouveau magasin dans le tout nouvel ensemble immobilier La Mantilla, situé à Port Marianne, le quartier en plein devenir de Montpellier.

HERACLES, spécialiste des emplacements « prime »

Avant Monoprix, qui occupe une surface de 1 645 m², ce sont Habitat (1 640 m²) et Picard Surgelés (311 m²) qui ont ouvert à La Mantilla. Toutes ces enseignes renommées ont ici un point commun : elles sont locataires d’HERACLES Investissement. Ce n’est pas un hasard.

HERACLES Investissement s’est en effet donné pour objectif de faire émerger, sur des emplacements « prime » des plus grandes villes de France, de nouveaux lieux de vie complets, constitués à la fois de commerce, de logements, de bureaux, de résidences-services…

À titre d’exemple, en 2014, c’est à Dreux, dans la rue principale Maurice Viollette, qu’HERACLES a réimplanté un Monoprix de 836m² amenant ainsi un second souffle au commerce du centre-ville. Comme pour Montpellier, la commercialisation a été réalisée par GP Conseil.

Son savoir-faire pour dénicher les meilleurs emplacements, sa capacité à transformer des locaux existants pour répondre aux besoins de nouveaux utilisateurs et sa puissance d’investissement, dans le neuf comme dans l’ancien, font d’HERACLES le partenaire privilégié des grandes enseignes.

La Mantilla, haut-lieu d’avenir de Montpellier

La mixité d’usage recherchée par HERACLES se retrouve complètement dans La Mantilla, ensemble de 32 000 m² (dont 8 900 acquis par HERACLES) organisé autour de 2 000 m² d’espaces verts, qui comprendra 407 logements en plus des bureaux commerces et résidence-services. Pour les enseignes, c’est l’assurance d’avoir sur place une clientèle nombreuse constituée des habitants et des personnels des bureaux et autres locaux.

À La Mantilla, investisseurs et utilisateurs plébiscitent aussi la qualité architecturale et environnementale de l’ensemble immobilier conçu par Jacques Ferrier (Agence Jacques Ferrier Architecte) et Philippe Bonon (A+ Architecture). Premier des 4 piliers de la Place Pablo Picasso, à Port-Marianne, le quartier est promis à un bel avenir et certains y voient déjà le futur centre-ville de Montpellier. Il faut donc y être présent !

Les 19 et 20 septembre, le Salon de la Maison Neuve 2015 s'adressera autant aux primo-accédants qu'aux investisseurs ...une évolution rendue séduisante par la loi Pinel

En mai 2015, l'indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles (Markemetron) indiquait que - pour le cinquième mois consécutif - le nombre de ventes brutes en maisons individuelles diffus des constructeurs de son échantillon était en forte hausse par rapport au mois correspondant de l'année 2014 (+19%), qui marqua le niveau le plus bas sur les trois dernières années. Ce point de situation fait écho au contexte régional plutôt favorable à l'Aquitaine-Poitou-Charente-Limousin qui - avec +2% - ne subit pas le choc des régions mitoyennes (Ouest -13% - Languedoc -6% - Centre-Est -7%).

La maison connectée :
un progrès considérable dans la gestion de nos intérieurs
L'année 2014 a enregistré une très forte progression des ventes dans le domaine de la domotique et de la maison connectée. 2015 devrait continuer sur cette lancée. Marqueur des tendances du marché et de ses évolutions, le Salon de la Maison Neuve qui aura lieu les 19 et 20 septembre dans le Hall 3 du Parc des Expositions de Bordeaux-Lac, présentera les nouveautés numériques, parmi lesquelles le contrôle énergétique prend une place prépondérante. Des exposants spécialisés en domotique seront présents et une conférence sur le même thème permettra aux visiteurs d'appréhender le progrès considérable ainsi généré.

La Maison individuelle pour investisseurs-bailleurs :
une évolution rendue séduisante par la loi Pinel
Depuis l'édition précédente du Salon de la Maison Neuve, la loi Pinel a rebattu les cartes en proposant un dispositif permettant d'investir dans la pierre pour réduire ses impôts, voire pour préparer sa retraite et générer des revenus complémentaires.
Annuellement, 100 000 familles environ cherchent une maison à louer. L'offre étant inférieure à la demande, il faudrait construire 15 000 maisons individuelles par an pendant les dix prochaines années, pour satisfaire leurs besoins. En conséquence, les maisons à la location se louent sans difficulté, avec un turn-over très faible de locataires.

Le Salon renseignera les visiteurs en recherche d'un investissement dans une maison individuelle locative sur le double avantage d'un tel projet : profiter de réductions d'impôts et se constituer un patrimoine immobilier.

- 4 cycles de conférences organisés chaque jour,
- 70 exposants constructeurs de maisons individuelles, banques et organismes de financement, organismes de conseil et d'expertise, aménageurs-lotisseurs, matériaux et confort...
- ouverture du village Homexpo (navette gratuite entre le Hall 3 et le village),
- l'accès en un seul lieu à toutes les informations très pratiques : plan de financement, choix des terrains, choix des modèles de maisons, choix architectural.

6ème Salon de la Maison Neuve // Bordeaux-Lac // Parc des Expositions, Hall 3
Samedi 19 et dimanche 20 septembre : salon ouvert au public de 10h à 18h
Entrée gratuite - Parking gratuit (PK)
www.salondelamaisonneuve.com

PATRIZIA France réalise l’acquisition à Bruxelles, dans le quartier Léopold, d’un immeuble de bureaux acquis auprès de Banimmo

PATRIZIA Immobilien AG est une société d’investissement allemande de premier plan fondée en 1984, intervenant sur la plupart des classes d’actifs immobiliers : logements, bureaux, commerces et hôtels. Elle a récemment créé une filiale à Paris, PATRIZIA France.

Dirigée par Bruno Cohen et Silvio Estienne, celle-ci recherche des opportunités d’investissement en France et en Belgique.

Un immeuble de haute qualité dans un marché pour initiés

PATRIZIA France vient d’acquérir, dans le quartier Léopold, quartier central des affaires de Bruxelles, un immeuble de 3 700 m² de bureaux de haute qualité environnementale (certifié BREEAM in use « very good »). L’immeuble abrite des locataires prestigieux comme Fly Emirates, Allianz et, pour le fonds de commerce en rez-de-chaussée, une agence bancaire Beobank.

Banimmo développe sa compétence dans la rénovation lourde ou la construction d’immeubles sur mesure répondant aux meilleurs critères techniques et dotés d’une certification BREEAM ou analogue. Cet actif a été fondamentalement restructuré et rénové par Banimmo, puis reloué.

L’acquisition s’est faite de gré à gré, dans un esprit de partenariat. La façon dont la transaction s’est déroulée a donné pleinement satisfaction aux deux parties, qui se sont déclarées disposées à envisager d’autres opérations.

Un marché attractif pour les investisseurs internationaux. Pour Silvio Estienne, plusieurs raisons militaient en faveur de la Belgique : « C’est un marché mature, avec des baux plus longs qu’en France et des sociétés locataires privées et publiques de qualité, notamment un nombre important de sociétés internationales qui ont installé à Bruxelles leur siège européen ».

Pour autant, il ne faudrait pas croire que ce marché soit plus facile d’accès que celui de Paris ou du reste de la France. « Il est très compétitif et nécessite une très bonne connaissance des acteurs », prévient Bruno Cohen. De fait, PATRIZIA y avait posé des jalons depuis longtemps… Sa patience a été récompensée !

D’autres acquisitions déjà programmées

Cette acquisition sera très vite suivie par d’autres. En effet, deux transactions significatives devraient être finalisées d’ici la fin du mois d’octobre. Sans trahir la confidentialité nécessaire à la bonne fin des négociations, on peut déjà annoncer qu’elles auront lieu en France, et en Belgique. Rendez-vous à l’automne.

A Dijon, SEGER se lance le défi de réaliser en 10 mois seulement, une résidence de 100 appartements étudiants.

Les travaux qui ont débuté en février 2015 devraient s’achever pour la fin de l’année. 100 logements en 10 mois : un défi relevé par SEGER. Cette prouesse est possible par une volonté commune de tous les acteurs du chantier de réussir ce pari. La réalisation en usine de certains éléments d’équipement permet également de réduire les délais.

Un emplacement idéal pour des étudiants

Proche des transports en commun et de l’Université de Dijon Bourgogne, la résidence « Mirande » est destinée a accueillir des étudiants de l’école supérieur de commerce de Dijon, des étudiants étrangers ainsi que des étudiants de l’université de Bourgogne.

A seulement quelques minutes à pied du campus de l’université de Bourgogne, cette localisation de permet de profiter de la proximité des transports en commun et de pouvoir se rendre à la gare, au centre-ville et sur le campus en quelques minutes seulement.

Des prestations adaptées

Avec 100 logements T1 de 20m², « Mirande » offre à ses étudiants de nombreuses prestations : accueil, salle de sport, salle commune, laverie, mais aussi des services à la carte (location de vaisselle, location de linge…). Ces appartements sont entièrement achevés et équipées (salle de bain, kitchenette, mobilier…). Ils seront proposés à la location par SEGER pour un loyer moyen de 450/490€ par mois. Cette résidence ouvrira doit aux APL pour l’ensemble des étudiants, résidants ou étrangers, puisque l’ensemble de l’immeuble fait l’objet d’une convention avec l’Etat.

En plus de ces services, le rez-de-chaussée de la résidence sera réservé à une activité de commerce de proximité permettant d’offrir un service supplémentaire aux étudiants de l’immeuble.

La résidence répond aux exigences du label Bâtiment Basse Consommation.

Fiche technique « Mirande» :

Réalisation : SEGER
Architecte : Raphaël Fromion – Cabinet de Crépy & Fromion Architectes
Descriptif : 100 logements, T1
Parking : 25 places de parking en rez-de-chaussée
Loyer moyen : 450/490 €/mois
Livraison : Décembre 2015

29 juillet 2015

Le marché immobilier en Auvergne

Reprise des transactions

Depuis un peu plus de trois mois, on constate que l’activité de la transaction repart en Auvergne : le marché est plus vigoureux, notamment dans l’immobilier existant au détriment du neuf.

Les acquéreurs reviennent dans les agences et les visites sont plus nombreuses. Les acquéreurs restent néanmoins exigeants sur le rapport qualité/prix des biens et ils négocient systématiquement.

Les vendeurs, dont les biens sont surévalués, sont donc obligés de revenir à la raison s’ils veulent vendre dans un délai raisonnable.

Les biens les plus recherchés restent les maisons de 5/6 pièces avec jardin. Si elles sont au prix du marché et correspondent aux standards de qualité recherchés, elles sont alors vendues, en moyenne, sous trois mois, versus près de six mois en 2014.

Les seniors reviennent en centre-ville

Sur des villes comme Clermont-Ferrand ou Riom, on note une augmentation de la demande sur les appartements de type 4 et 5 pièces, de la part des seniors qui cherchent à se rapprocher de l’hyper centre pour bénéficier des services et commodités du centre-ville.

Côté prix, après un cycle baissier, le marché est en phase de stabilisation, et ce sur tous les types de biens.

Zoom sur le marché locatif :

En termes d’activité, il n’y a pas d’évolution notable entre 2014 et 2015. Si les professionnels de la région Auvergne constatent un certain tassement du marché de la location, l’encadrement des honoraires n’a en revanche pas d’impact sur le chiffre d’affaires, les honoraires pratiqués étant déjà inférieurs aux plafonds fixés.

Baisse des prix à la relocation

Après une forte baisse de l’ordre -10% à -15% en 2014, les prix tendent vers la stabilisation au 1er semestre 2015.

A la relocation, tous types de surfaces confondus, les biens qui ne sont pas au prix du marché ou qui présentent des défauts, même mineurs, subissent une décote pour pouvoir être loués. Les prix constatés actuellement correspondent aux valeurs de 2008.

Il existe néanmoins de fortes disparités selon les types de biens : si les maisons trustent la demande, les appartements de type studio peinent à trouver preneur.

La loi ALUR et les propriétaires bailleurs

Force est de constater que le marché de l’investissement locatif s’est asséché au 1er semestre 2015. Parallèlement, la loi Alur génère des craintes chez les propriétaires bailleurs qui sont de plus en plus nombreux à s’interroger sur la possibilité de retirer leur bien de la location pour le mettre en vente.

28 juillet 2015

Loyers parisiens encadrés à partir du 1er août : une erreur historique

Certes, le candidat Hollande l’avait promis lors de sa campagne pour la Présidence de la République s’il était élu. Certes, Cécile Duflot nommée ministre du Logement l’a inscrit dans son projet de loi dès 2013 et la disposition a bel et bien été votée dans la loi du 24 mars 2014. Pourtant, il a fallu que les textes d’application paraissent il y a quelques jours et que l’échéance du 1er août approche pour que l’on comprenne que le pire était arrivé : le marché des locations résidentielles sera corseté à Paris par un mécanisme d’encadrement administratif. La seule satisfaction des défenseurs de la liberté et des tenants de l’auto-régulation du marché aura été d’entendre le Premier ministre dès son arrivée à Matignon faire acte de contrition... Trop tard. Il a néanmoins limité le désastre : alors que toutes les zones tendues devaient être ainsi encadrées, le principe a été choisi de s’en remettre aux maires des villes concernées. Au demeurant, il se pourrait que d’autres villes y soient également soumises : la maire de Lille l’a déjà demandé.

Il faut dire haut et fort que ce dispositif d’encadrement n’a rien pour lui. À tel point qu’il ne témoigne que d’un entêtement du gouvernement, marqué par une idéologie des plus regrettables.

Il est d’abord effrayant pour les investisseurs : investir, c’est entreprendre, placer son capital dans un projet et en assumer les risques. Dans le cas de l’investissement locatif, les risques de la carence, de la vacance, de l’impayé, de la déprédation ne sont pas théoriques, et le propriétaire est prêt à y faire face. Il prétend pour cela à une rentabilité et à une relative liberté. Dans son principe, l’encadrement est dissuasif pour l’investisseur, qu’il soit un particulier ou une institution financière.

On notera aussi que la temporalité politique est totalement dépassée par celle de l’économie : l’intention de François Hollande, exprimée en 2011, alors que les loyers parisiens augmentaient, entre en vigueur quatre ans plus tard, alors que les loyers de relocation sont orientés à la baisse. On applique un remède, qu’il soit bon ou mauvais, quand le mal a disparu.

Une objection est émise couramment : où les investisseurs actuels ou potentiels iraient-ils donc ? Contrairement à ce que pense le gouvernement, ils ne sont pas otages de l’immobilier, singulièrement à Paris. Leur bien se vendra sans peine, à un prix élevé, et la plus-value engrangée leur ouvre le choix des supports. L’encadrement peut même les conduire à ne pas renoncer à l’immobilier s’ils y sont attachés : il les détournera de Paris intra-muros... pour les mener ailleurs. Depuis quelques mois, on voit les bailleurs de la capitale préférer les communes de la couronne, ou des villes de région. Le problème est que Paris, dont 60 % des habitants sont locataires, a un besoin crucial des bailleurs privés... En clair, l’encadrement est un repoussoir, qui bénéficie à des villes dans lesquelles le besoin n’est pas aussi impérieux. C’est l’aménagement du territoire qui en pâtit, et garante de l’égalité des territoires, Madame Pinel constatera que l’encadrement est un levier de déséquilibre.

Les chiffres à cet égard sont déjà porteurs d’enseignement : les achats de logements locatifs, qui constituaient plus de 30 % des acquisitions à Paris, sont tombés en dessous des 10 %. Au moment où la maire de la capitale veut faire revenir les investisseurs, notamment institutionnels, pour abonder l’offre locative et éviter la surchauffe liée à une demande insatisfaite, le paradoxe est de taille. On sait également que Madame Hidalgo est soucieuse de mobiliser le parc vacant, sans doute 40 000 logements disponibles... Le moins qu’on puisse dire est qu’elle ne s’y prend pas bien.

En outre, ce dispositif, pour précis que le gouvernement l’ait voulu, avec la définition de 80 quartiers — d’ailleurs définis en 1860, sur des critères d’homogénéité obsolètes —, avec la distinction des années de construction des immeubles et de leur typologie par nombre de pièces, ne prend pas en compte l’état des logements. L’effort d’entretien des bailleurs, dont on sait qu’il était indéniable depuis une dizaine d’années, n’est pas valorisé. Pourquoi donc le poursuivraient-ils dans ce cadre ? L’encadrement va éteindre l’élan de rénovation et de réhabilitation du parc locatif privé parisien.

Au passage, il va introduire de l’insécurité là où régnait une véritable sérénité. Il faut s’attendre d’abord à des contestations quant aux marges de manœuvre laissées au bailleur ou à son mandataire de placer le loyer 30 % en dessous ou 20 % au-dessus de la valeur de référence. Qui plus est, le locataire disposera de trois ans pour exprimer son désaccord, ce qui est une aberration contractuelle. Ce délai de contestation va fragiliser gravement les baux d’habitation. D’évidence, on n’a pas non plus pensé aux prêteurs, sans qui l’investissement locatif n’existerait pas : comment s’engageront-ils sur un plan de financement alors que les produits d’exploitation attendus peuvent sur simple avis d’une commission de conciliation baisser de 10 ou de 15 % ?

Bien sûr, il n’a pas échappé non plus que le concept de supplément de loyer, qui était une variable d’ajustement bienvenue en soi, serait un nid à contentieux. Pendant trois mois, le locataire pourra en remettre en question le montant, et pour le coup, les textes ne précisent tellement pas les critères du supplément applicable que tous les débats seront permis : la vue sur les toits de Paris, que je juge charmante, sera estimée banale voire déprimante les jours de pluie par tel locataire... Une terrasse pas assez spacieuse pour installer une table constitue-t-elle une valeur ajoutée valorisable ?

Comble d’insécurité, les baux en cours : un locataire dont le bail a été renouvelé pourra au plus tard cinq mois avant l’échéance du contrat contester le niveau de son loyer. On imagine les conséquences de cette mesure : les bailleurs vont vivre dans la crainte du lendemain, et ce qu’on considérait comme un placement à forte visibilité entre tous devient le plus aléatoire du monde.

Au-delà de la critique de la décision bientôt en application, que faire ? Gagner en pragmatisme et fuir l’idéologie. Oui, les locataires sont affaiblis par les circonstances économiques, mais les propriétaires n’en sont pas la cause. On fait semblant d’avoir trouvé une solution en désignant comme coupable l’autre partie prenante à l’acte de louer, le bailleur. Lorsqu’on connaît la sociologie actuelle des investisseurs, désormais recrutés dans les classes moyennes, on estime l’erreur d’analyse du gouvernement.

La FNAIM désapprouve le choix de l’encadrement, et pour n’avoir pas été entendue, elle porte l’affaire devant le juge : le Conseil d’État devra dire si l’encadrement à Paris et celui en cours de construction à Lille sont conformes aux principes fondamentaux du droit, à commencer par le droit de propriété. S’il le faut, le juge communautaire sera saisi. Pour autant, ces instances ne sont pas suspensives, et avant que l’État ne soit conduit à revenir sur son erreur historique, il y a urgence à agir positivement.

Nous préconisons depuis longtemps la création d’un bail solidaire, qui serait un contrat fiscal entre la collectivité et les bailleurs acceptant de louer 30 % moins cher que le marché. Il est heureux d’ailleurs que la mairie de Paris, inspirée par la FNAIM, soit séduite par un dispositif juridique spécifique à la capitale, de nature à valoriser l’investissement solidaire. La FNAIM veut enfin, à rebours des dernières mesures annoncées par Madame Pinel, que les locataires mauvais payeurs fassent l’objet d’actions fortes et que les droits du bailleur ne soient pas malmenés comme ils le sont. Il n’est pas admissible que les quelque 3 % de preneurs indélicats compromettent la confiance dans l’investissement locatif, ajoutant à l’ambiance de défiance installée par l’encadrement des loyers.

Jean-François Buet, Président de la FNAIM

Etat des lieux du marché immobilier en région Aquitaine

Une région, des marchés.

La région Aquitaine est vaste et les marchés sont donc très différents. D’un côté le dynamisme des villes de bord de mer : Bordeaux, Bayonne, Biarritz. De l’autre, l’intérieur des terres où le marché reste au ralenti.

En Aquitaine le marché est principalement tourné vers la résidence principale et la location, celui de la résidence secondaire souffre.

La destination des acquisitions reflète cette réalité :

- Bordeaux : résidence principale et investissement locatif
- Lot et Garonne : résidence principale, en pavillon ou appartement car les prix sont bas
- Dordogne : résidence secondaire.

Zoom sur la côte Basque

Depuis 2015, on estime que le nombre d’acheteurs potentiels sur la Côte Basque a augmenté de 10%. La clientèle est à 85% française. Les 15% d’étrangers, toutes nationalités confondues, se placent sur l’immobilier haut de gamme, peu touché par la crise. Biarritz et Saint-Jean-de-Luz étant les villes les plus prisées.

Concernant les prix, à Biarritz centre-ville par exemple, les prix des studios et des 2 pièces sont stables et s’affichent à environ 5 000 euros/m², soit de 150 000 euros pour un studio à 200 000 euros pour un 2 pièces. Par contre, pour les plus grandes surfaces, les prix sont en baisse de l’ordre de 5% revenant à un niveau « normal ».

Autre exemple, à Hendaye, la ville a perdu sa clientèle espagnole, touchée par la crise et qui n’est toujours pas revenue. Conséquence : les prix de l’immobilier ont chuté de 20%.

Des délais de négociation et de transaction allongés :

Aujourd’hui, les délais de négociation sont beaucoup plus longs. L’acquéreur discute systématiquement le prix mais le vendeur reste ferme et n’accepte pas de descendre en-dessous de 5%. Il n’est pas rare que les tractations durent 2 ou 3 mois, alors qu’il y a quelque temps, l’acquéreur devait prendre sa décision sous 8 jours.

En plus des délais de négociation s’ajoutent les délais d’obtention (2 mois) et de délivrance (1 mois) des crédits qui se sont allongés, sans oublier le temps nécessaire à l’aboutissement de l’acte notarié. Une transaction peut donc prendre, en tout de 6 à 7 mois. Cependant, le passage par un courtier en crédits immobiliers permet de réduire un peu le délai d’obtention.

Dans le cas de la vente d’une résidence secondaire, le dossier est souvent rendu compliqué du fait de l’éloignement géographique des parties et des notaires. La quantité des éléments à rassembler pour le dossier, rendus obligatoires par la Loi ALUR, viennent alourdir les démarches et amplifier ce phénomène.

Location et gestion locative : la concurrence du logement neuf

Depuis 5 – 6 ans, les mairies ont débloqué beaucoup de terrains. La Côte Basque a vu se développer de nombreuses constructions neuves. Le parc locatif existant a alors été impacté par cette nouvelle concurrence.

Cette augmentation de biens disponibles à la location a entrainé une baisse des loyers (-10% sur les 5 dernières années), un turnover important et un allongement de la vacance locative.

Concernant les prix, si le niveau des loyers des studios n’a pas trop baissé, ce sont surtout ceux des 2, 3 et 4 pièces qui ont dû s’aligner pour être en phase avec les revenus des habitants du secteur.

Les candidats à la location sont toujours attirés par le centre-ville. Cependant, ils peuvent facilement se laisser séduire par les avantages (normes, confort, qualité…) des constructions neuves qui se sont développées en périphérie. Les propriétaires-bailleurs de logements dans le parc existant, s’ils veulent continuer à louer correctement, doivent accepter de mettre à niveau la qualité de leur bien.

Les locataires qui restent le plus longtemps dans leur logement sont, pour l’essentiel, ceux qui sont de passage ou ceux qui ont des moyens limités.

Activité des agences.

Le plafonnement des honoraires de location touche surtout les petites surfaces (studio et 2 pièces) qui représentent l’essentiel de l’activité « location » des agences. Une baisse du chiffre d’affaires sur ce segment se fait donc ressentir.

Cependant, le nombre d’agences dans le secteur se maintient. Si certaines ferment, du fait de la baisse de leurs honoraires et de charges trop lourdes, elles sont remplacées par de nouvelles structures plus légères. Les mandataires sont aussi de plus en plus nombreux à intervenir dans la région.

Si le marché immobilier, transaction et location confondues, revient sur des bases saines et raisonnables, il n’en devient pas plus fluide. Ce manque de fluidité est la conséquence d’une conjoncture économique qui reste compliquée, de locataires dans des situations difficiles et d’acquéreurs qui n’obtiennent pas leur prêt.

Le marché immobilier en Alsace

Malgré des taux d’emprunt historiquement bas et des vendeurs plus raisonnables sur les prix, le marché immobilier est toujours attentiste.

Sur le front des locations, les loyers sont stables, voire en légère baisse.

Zoom sur Strasbourg

Transactions

Au 1er semestre 2015, le marché immobilier à Strasbourg reste calme. Cependant, les professionnels du secteur ressentent un intérêt plus vif de la part des acquéreurs. Plusieurs raisons à cela : les prix se sont stabilisés, les vendeurs, devenus plus raisonnables, ne surévaluent plus autant leurs biens et les taux de crédit restent attractifs. Malgré cela, les acquéreurs cherchent toujours à négocier quand ils estiment que le prix n’est pas au marché. La moyenne des négociations se situe à environ 5%. Les délais moyens de vente, quant à eux, restent stables.

Les biens les plus recherchés sont les logements de moins de 70m² ou des produits d’exception au-dessus de 500 000 euros.

Location

Depuis le début de l’année 2015, le marché de la location à Strasbourg enregistre des tendances positives. Si les logements ne se louent pas plus rapidement qu’avant, la demande reste importante. Les demandes de visites sont réelles, malgré des délais de relocation allongés, notamment sur les grandes surfaces qui comptent peu de 4, 5 et 6 pièces, et depuis le mois de mai, renforcées sur les studios et T1.

Les prix du marché de la location sont stables, voire en légère baisse quand le logement nécessite quelques travaux de rafraichissement.

Zoom sur Mulhouse

Transactions

Les acquéreurs potentiels sont moins nombreux au premier semestre 2015 qu’au second semestre 2014. Beaucoup négocient les prix dès le premier contact au téléphone et sans même avoir visité le bien. Les vendeurs, quant à eux, sont prêts à revoir leurs prétentions à la baisse entre 2 et 10 % du prix. Quelque soit le type de bien (maison, appartement, immeuble, terrain), les prix sur Mulhouse et ses environs affichent une tendance à la baisse.

Les banques prennent plus de temps dans le traitement des dossiers de financement, les délais de vente se sont donc allongés. Il peut ainsi se passer de 3 à 6 mois entre le compromis de vente et l’acte.

Loi Alur et conséquence sur le marché alsacien.

Au premier semestre 2015, il n’y a pas eu beaucoup de dénonciations de baux. Ce phénomène peut s’expliquer du fait qu’avec la loi ALUR, dans les zones tendues, le locataire bénéficie désormais d’un seul mois de préavis (contre 3 auparavant). Les locataires attendent donc le dernier moment pour dénoncer leur bail.

Depuis les annonces de la loi ALUR et les revirements de situation, les investisseurs se sentent dans le flou et préfèrent quitter la partie pour l’instant.

Résidences-services pour étudiants : un excellent investissement pour les parents… et une réponse à leur galère pour trouver un logement!

Cette solution d’hébergement privé connait un développement soutenu depuis plusieurs années. Elle vient en complément d’une offre publique qui progresse, elle-aussi, mais reste notoirement insuffisante pour faire face à un besoin toujours plus important.

Etat des lieux : 340 000 places pour 2,3 millions d’étudiants

Les résidences étudiantes du secteur privé offrent un peu plus de 100 000 logements. C’est moins que les 161 500 places en résidence du CROUS mais bien plus que les 40 000 logements sociaux hors CROUS, les 20 000 places en internat des classes préparatoires et les 20 000 des grandes écoles.

Ces résidences-services privées apportent une solution parfaitement adaptée au besoin des étudiants : le logement, certes, mais aussi des prestations qui facilitent la vie au quotidien (ménage, blanchisserie, connexion Wi-Fi, espaces conviviaux, salles de sport, etc.).

Elles constituent également une opportunité d’investissement attractif pour les quadras et les quinquas qui souhaitent investir dans la pierre afin de percevoir des loyers le jour où ils prendront leur retraite. La fiscalité applicable, celle du loueur en meublé, est une incitation supplémentaire.

La nouvelle génération des résidentes étudiantes privées

Aujourd’hui, une résidence étudiante se doit d’être située près des facultés ou immédiatement accessible par les transports en commun. Bien équipée, elle doit aussi être bien gérée par des professionnels qualifiés. Et pour les chambres, on ne parle heureusement plus de cellules ! Plus grandes, mieux agencées, elles apportent un confort de vie propice aux études. Exemples :

> A Levallois-Perret, le Promoteur Open Partners construit « Le Jules Verne », une résidence étudiante de 231 logements, livrée au 2e trimestre 2016, située à moins de 10 mn du centre de Paris et, par la ligne L du Transilien, à moins de 15 min de Nanterre et de ses 31 000 étudiants. « Open Partners innove avec le concept de logement « Studee » qui, par une optimisation de l’espace et à un choix d’équipements fonctionnels et polyvalents, donne plus de place pour vivre, à surface globale comparable », précise Laurent Strichard, le Dirigeant d’Open Partners.

> A Dijon, le Promoteur SEGER construit « Mirande », une résidence étudiante située à quelques minutes à pied du campus de l’Université de Bourgogne et à 100 mètres du tram desservant le centre-ville et la gare SNCF. Dans la droite ligne des autres réalisations SEGER, cette résidence dispose de prestations lui conférant un caractère haut de gamme. Le bâtiment, répondant à la norme basse consommation (BBC), comprend 100 logements de 20m² chacun. En plus des services usuels d’une résidence étudiante, « Mirande », sera équipée de nouveautés telles qu’une salle de sport, ou la possibilité de location de la vaisselle ou de la literie. Atout supplémentaire : une activité de commerce de proximité occupera le rez-de-chaussée de la résidence. En cours de travaux, Mirande sera achevée fin 2015.

A Paris, un bel exemple de résidence étudiante à caractère social

Le parc HLM construit, lui aussi, des résidences étudiantes. C’est notamment le cas à Paris, où les besoins de logements à prix accessibles sont les plus criants. La Ville, en lien étroit avec la Mairie du 13e arrondissement et la Région, a initié la création d’une Maison Internationale de Séjour de 428 logements, dont une résidence étudiante, qui n’est pas destinée aux investisseurs privés.

Le Groupe Gambetta construit et gérera (bail à construction de 52 ans) la Maison Internationale de Séjour, laquelle comprend une résidence étudiante de 198 chambres, sur 5 069 m². La livraison est prévue pour la rentrée universitaire 2015 et la gestion de l’ensemble a été confiée à Fac Habitat. A l’issue des 52 ans du bail à construction, la Ville de Paris deviendra pleinement propriétaire des bâtiments.

23 juillet 2015

Recours de l’UNPI Paris contre l’encadrement des loyers à Paris

L’UNPI Paris a pris acte de l’arrêté du préfet de Paris du 25 juin 2015, mettant en place à compter du 1er août la nouvelle réglementation des loyers médians à Paris.
Il apparait que les critères retenus (secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, caractère meublé ou non de la location) seront notoirement insuffisants pour fixer les loyers en tenant compte des caractéristiques réelles des immeubles, de leur état d’entretien et de leur niveau de standing.

Cette fixation administrative des loyers aura donc à terme pour effet de dissuader les bailleurs actuels d’exécuter des travaux d’amélioration, notamment en ce qui concerne la performance énergétique.
Il faut aussi noter que cette nouvelle réglementation se superpose avec une réglementation qui existait déjà, et qui limite l’évolution des loyers de renouvellement et de relocation (décret du 30 juillet 2014).
L’application cumulative du décret et de l’arrêté va créer confusion et insécurité juridique, compte tenu des recours offerts aux locataires pour remettre en cause le montant du loyer après être entrés dans les lieux.

Les futurs investisseurs seront donc largement dissuadés d’investir dans un secteur réglementé de façon aussi complexe, ce qui va provoquer une réduction brutale du parc locatif privé à Paris.
Cette situation touchera en premier lieu les personnes à la recherche d’une location.

L’UNPI Paris étudie les voies de recours possibles contre cet arrêté, et plus généralement contre la réglementation des loyers mise en place par la loi Alur.

Frédéric PELISSOLO, président de l’UNPI Paris
Jean PERRIN, président de l’UNPI

22 juillet 2015

BNP Paribas Immobilier lance la commercialisation d’une nouvelle résidence, « Confidence » à Nogent-sur-Marne (94)

BNP Paribas Immobilier lance la commercialisation du programme résidentiel « Confidence » situé au 107-109, rue Théodore Honoré à Nogent-sur-Marne. Cette résidence a été imaginée par le cabinet 3AM Architectes et réalisée par BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel. La livraison est prévue pour le 1er trimestre 2018.

« Confidence » proposera 45 logements, du studio au 5 pièces pour la plupart prolongés par un balcon, une terrasse ou un jardin privatif.

« Confidence » s’inscrit dans une démarche environnementale basée sur la réglementation en vigueur « RT 2012 ».

Située dans un quartier résidentiel et dynamique proche du centre-ville, la résidence est desservie par les RER A et E en gare de Nogent-sur-Marne et du Perreux, ainsi que par de nombreuses lignes de bus (113, 114, 116, 120, 210, 317). Sa situation permet également un accès rapide à l’autoroute A4 par l’avenue de Joinville.

Pour plus d’informations : www.nogentsurmarne-confidence.fr

Prix de vente (TTC), hors parking, hors cave, selon le stock disponible* :

Studio de 23,97 m² à partir de 171 000 €
2 pièces de 40,98 m² à partir de 250 000 €
3 pièces entre 57,36 m² avec balcon de 4,01 m² à partir de 358 000€
4 pièces de 76,89 m² avec terrasse de 7,61 m² à partir de 492 000€
5 pièces de 100 m² avec balcon de 3,26 m² et terrasse de 18,7 m² à partir de 629 000 €

*Prix TTC hors parking (selon grille de prix établie au 15 Juin 2015). Un parking simple obligatoire pour les 2 pièces, 3 pièces et certains studios et 4 pièces. Une place commandée obligatoire pour certains 4 pièces et 2 parkings simples obligatoires pour les 5 Pièces. Prix d’un parking simple 16 000 €, prix des places commandées 21 000 € - (selon stock disponible au 15 Juin 2015)

Crédit immobilier : Le retour des prêts relais

Pascal Beuvelet, président d’In&Fi Crédits, anticipe le retour des prêts relais

Avec une petite reprise anticipée de la confiance, nous constatons un retour progressif des acquéreurs. Ainsi, sur le premier semestre, à périmètre constant, le réseau In&Fi crédits mesure un volume de crédits en hausse de près de 19%.

Pourquoi le prêt relais ?

Sur le terrain, malgré la baisse des prix, l’offre de biens de qualité reste très réduite et, comme toujours, les meilleurs produits ne restent pas longtemps sur le marché.
Dès lors, pour ne pas perdre une bonne opportunité, les acquéreurs propriétaires de leur logement sont plus nombreux à s’engager dans l’achat avant d’avoir préalablement vendu.
Pour réussir cette opération, en limitant le traumatisme de l’importance financière né de la nécessité d’une vente la plus rapide possible, le recours au prêt relais est une bonne solution.

Cette formule de crédit court terme, d’une durée de 12 à 24 mois, permet au vendeur d’avoir du temps pour optimiser sa vente sans être contraint d’accepter une offre sous-évaluée. En outre, cette technique de financement évite le remboursement simultané du crédit de la résidence en vente et le crédit de la nouvelle acquisition.

Une bonne nouvelle, les taux sont toujours très bas et il en est de même pour les taux d’intérêts des prêts relais. Actuellement, ils évoluent entre 2 et 2.60% suivant le dossier.
Bien entendu, un emprunteur ne paie des intérêts que pour la durée d’emploi. Ainsi, pour un prêt de 1800 000 € à 2.30 % utilisé pendant 8 mois, le montant des intérêts est de 2 760 euros.

Obtenir cette catégorie de prêt nécessite la mise en œuvre d’un montage financier particulier. Pour le réussir, il est indispensable d’en maitriser les conditions préalablement à toute décision :

En effet, l’élément primordial, c’est bien évidement la détermination du montant du prêt relais. Pour cela, la banque s’appuie toujours sur l’avis d’un expert immobilier qui estime la valeur vénale du bien mis en vente.
Il est très important de savoir que la banque reste toujours sécuritaire et prudentielle. Aussi, le montant d’un crédit relais n’est jamais de 100% de la valeur du bien mais varie dans une fourchette de 50 à 80% du prix évalué.
L’importance de cette fourchette rend impérative une étude préalable avant toute décision d’achat au risque d’être dans l’impossibilité de réaliser le financement de la nouvelle acquisition.

Sur le plan pratique, il y a deux grandes catégories de prêt relais :

- Le prêt relais sec
Le prix de votre vente de votre bien est supérieur au prix d’achat de votre nouvelle acquisition. Généralement, les intérêts sont payés mensuellement sans amortissement du capital. Il est possible d’obtenir une franchise totale et dans ce cas, ils seront payés avec le capital lors de la vente.

- Le prêt relais accompagné d’un financement complémentaire amortissable
Votre acquisition nécessite une somme supérieure à la valeur du bien mis en vente.
Pour financer l’acquisition de votre nouveau bien, la banque mettra en place deux prêts.
· Un prêt relais où les intérêts sont payés mensuellement ou, dans le cas d’une franchisse totale reportée et payée au moment de la vente. Quelle que soit l’option retenue, il n’y a pas d’amortissement du capital. Le prêt sera soldé par prélèvement sur la recette de la vente du bien actuel.
· Un prêt complémentaire amortissable classique qui finalise votre besoin de financement. L’emprunteur paie chaque mois, le remboursement des intérêts, l’amortissement du capital et les primes d’assurance de prêt.

Pour mettre les meilleurs atouts de votre côté, je recommande de recourir aux services d’un courtier en crédits dont les services ne vous seront facturés que si et seulement si le crédit est obtenu et débloqué.

A propos d'In&Fi Crédits
Filiale de Global Franchise Crédit, le réseau In&Fi Crédits conseille depuis 2004 les particuliers dans la recherche du meilleur crédit grâce à 110 partenariats bancaires. Avec près de 100 agences en France et près de 300 collaborateurs, In&Fi Crédits figure au 5eme rang des opérateurs nationaux. En 2013, In&Fi Crédits a réalisé plus de 6500 dossiers de crédit, pour une distribution globale de près d’un milliard d’euros et un chiffre d’affaires de 20 millions d’euros. Pascal Beuvelet président fondateur d’In&Fi Crédits a également occupé les fonctions de président de l’AFIB IMMO, le syndicat des IOB spécialisés en crédits immobiliers.
www.inandfi-credits.fr

21 juillet 2015

Immobilier d'entreprise : nouvelles solutions Green Business

Greenwishes, start-up créée en 2009 spécialisée dans la traçabilité des déchets des immeubles tertiaires, a développé un concept unique permettant aux locataires de bâtiments tertiaires de bénéficier d’un reporting et d’une traçabilité dédiée de leurs déchets.

Un gage de qualité et une valeur locative supplémentaire gagnant / gagnant pour les gestionnaires d’immeubles et les locataires.

Apporter toujours plus de valeur à ses actifs et à ses locataires, c’est le défi quotidien des gestionnaires d’immeubles.

La question de l’enlèvement et du traitement des déchets dans un bâtiment est inévitable et peut s’avérer très complexe et couteuse si celle-ci n’est pas correctement gérée. Les déchets sont aujourd’hui gérés quasi exclusivement à l’échelle du bâtiment. Au mieux les gestionnaires ont un rapport sur le nombre de bacs avec un prorata en tonnage des déchets collectés au sein du bâtiment, qu’ils rapportent à leurs locataires.

La start-up Greenwishes a développé un procédé permettant d’une part, de peser de manière précise chaque déchet recyclable (papier, carton, gobelet, canette, bouteille en plastique, etc.) et d’autre part, va plus loin en proposant à chaque entreprise présente dans un bâtiment multilocataires de recevoir mensuellement un reporting dédié avec leurs propres quantités de déchets, leurs économies d’énergies réalisées, etc.).

Ces reportings s’avèrent très précieux notamment dans les rapports RSE des locataires, dans leur politique de développement durable ou dans le cadre de certifications environnementales. Ces reportings sont aussi le moyen pour les gestionnaires d’immeubles de valoriser leurs actifs en apportant un service et une valeur ajoutée aux locataires.

Un processus industriel innovant et complément nouveau sur le marché immobilier.

www.greenwishes.fr

Marché immobilier : certains ont vu juste !

En janvier, une majorité d'acteur immobilier misaient sur une année 2015 encore tendue, avec des prix toujours en baisse... Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, 64 % des professionnels se déclaraient en effet pessimistes sur l'avenir du marché du logement. Jacques Daboudet, président du réseau CAPIFRANCE anticipait déjà, quant à lui une reprise du marché...

Si on dresse un bilan du premier semestre, on voit que le marché immobilier redémarre... Ce que vous pressentiez déjà car vous étiez l'un des premiers professionnels du secteur à prédire cette reprise !
Effectivement il y a six mois nous n'étions pas très nombreux à être du côté des optimistes. Certains pensaient que 2015 serait une année charnière, sans grande évolution. D'autres misaient même sur une baisse des prix continue dans l'ancien, jusqu'à - 5%. Pour ma part, les facteurs économiques me laissaient entrevoir plutôt des signes de reprises.

Quels sont justement ces signes qui vous laissent croire que le marché immobilier se redresse aujourd'hui de manière pérenne ?
Il faut savoir que ce qui soutient le marché avant tout, c'est le contexte. Or, la confiance est en train de revenir progressivement, nous le constatons au quotidien. Ensuite la croissance n'est pas au rendez-vous mais elle est quand même en tendance favorable. Il y a un net maintien de l'inflation et puis, même si les taux de crédit sont remontés, ils restent quand même extrêmement accessibles. Cela n'obère pas de manière significative la capacité d'endettement des français. Tous ces facteurs favorisent la reprise progressive de la transaction parce que le besoin de logement en France est toujours aussi fort.

Quels sont donc vos pronostics pour l'année en cours ?
Je pense que cette reprise pourra sans doute approcher les 8% voire 10%, contre -5% l'an dernier. On est donc dans une véritable relance. Maintenant il faut rester prudent car il y a toujours des facteurs exogènes, qui sont plutôt macro-économiques et politiques, à prendre en considération et notamment le cas de la Grèce. Ces facteurs peuvent encore venir perturber tous les schémas de reprise dans les mois qui viennent. Mais cela s'annonce plutôt bien, si tant est également qu'il y ait toujours aussi des décisions du gouvernement de soutenir le marché du neuf. La loi Pinel fait clairement du bien à l'investissement locatif. On peut donc espérer que ces mesures soient durables.

Avez-vous tout de même quelques appréhensions concernant l'avenir du secteur immobilier ?
Les seules craintes que je pourrais avoir concernent l'accélération de cette croissance. Il y a en effet embouteillage aujourd'hui au sein du système bancaire, dans le cadre de la distribution de crédit immobilier. Avec la baisse des taux, tout le monde a tenté de renégocier son prêt, y compris ceux qui avaient emprunté il y a peu de temps. C'est d'ailleurs ce qui a soutenu le développement de crédit depuis un an. En parallèle, le marché repart et le délai de distribution de crédit s'est très nettement allongé. Il y a donc embouteillage. C'est là le réel frein pour nous.
Quand hier on obtenait un crédit ou une offre de prêt, sous un délai de trois semaines, aujourd'hui les délais sont de plus d'un mois et demi. Les conséquences directes, et nous le vivons au quotidien, c'est que le délai non pas de transaction mais de réalisation de la transaction n'est plus de trois mois comme on l'a connu ces quelques années, 92 jours exactement, mais tend à se rallonger autour de 120 voire 130 jours à cause des banques.

Pour moi il y a donc deux sujets de préoccupation :
Le premier c'est si les banques n'arrivent pas à régler leur problème d'embouteillage de demande de crédit et surtout de réalisation de prêt, cela va ralentir (et ça a déjà commencé à ralentir) le délai de concrétisation de la vente, qui lui-même a une incidence aussi sur la mise en marché d'autres biens...
Et puis l'autre risque c'est que les banques ont énormément produit au premier semestre, donc atteint leurs objectifs pour la plupart d'entre elles. Vont-elles donc accepter d'aller au-delà des prévisions et objectifs qui étaient les leurs en termes de distribution ? Si ces banques ne jouent pas le jeu par rapport à la demande, on risque d'avoir le problème de refus de prêt injustifiés ou de retardement. Or, ce phénomène peut une nouvelle fois ralentir le marché.
Après, l'espoir que j'ai c'est que les banques sont dans une démarche de conquête de part de marché. Et les crédits immobiliers sont un levier fort de conquête de nouveaux clients. Il est donc possible qu'elles continuent la distribution de crédit à un rythme soutenu.

2016 devrait selon vous s'inscrire dans la continuité de cette année ?
Si les indicateurs économiques qui sont des vecteurs de confiance, continuent de progresser il n'y a aucune raison que le pouvoir d'achat n'augmente pas en 2016. La confiance des français dans leur économie devrait donc se poursuivre. Et puis la demande de logement est toujours forte pour devenir propriétaire. Après, même si les prix remontent, ils ne remonteront pas aussi vite, je fais le même pari pour les taux, qui devrait rester à mon avis en dessous de 3%.
Reste le problème de la Grèce et le point d'interrogation sur sa capacité à mettre en œuvre son plan de réforme... Mais au regard des récentes décisions et engagements du gouvernement Grec, je reste confiant. 2016 devrait donc s'inscrire dans la continuité de 2015.

17 juillet 2015

1ère édition des Trophées FNAIM VIP 2015 Victoires des Professionnels de l’Immobilier

La première édition des Trophées FNAIM 2015 est lancée.

L’objectif est simple : valoriser le rôle des professionnels de l’immobilier et mettre en lumière des démarches remarquables, des initiatives originales et des actions performantes en faveur du logement, que ce soit dans le
métier de la transaction, de la location/gestion ou encore du syndic de copropriété.

Ils s’adressent à tous les acteurs de l’immobilier détenteurs d’une carte professionnelle relevant de la loi Hoguet, qu’ils soient adhérents ou non de la Fédération.

Tous les projets peuvent s’inscrire dans les Trophées FNAIM VIP 2015 : initiatives en faveur du logement, relations clients, vision du métier et organisation de l’agence, animations commerciales, actions de communication et de promotion, aménagement des locaux ou d’une vitrine, outils numériques, site web, applications, …

Organisés en partenariat avec Le Journal de l’Agence et Explorimmo, les Trophées FNAIM 2015 récompenseront quatre lauréats dans les catégories suivantes :

Trophée FNAIM VIP 2015 Transaction
Trophée FNAIM VIP 2015 Location/Gestion
Trophée FNAIM VIP 2015 Copropriété
Trophée FNAIM VIP 2015 « Agir pour le logement » remis à un professionnel ou un décideur public ayant initié une action ou une politique remarquable dans le domaine du logement.
Le comité de sélection examinera les dossiers de candidature suivant quatre grands critères :

Une capacité à partager et transmettre la passion du métier
Une action ou une organisation innovante
Une initiative nouvelle et originale
Un parcours exemplaire et une action illustrant l’engagement de la FNAIM « Agir pour le logement »
Les Trophées FNAIM VIP 2015 seront remis officiellement lors du prochain Congrès de l’Immobilier, les 14 et 15 décembre 2015, au Palais des Congrès, à Paris.

En pratique
Télécharger le dossier de candidature
Date limite de dépôt des dossiers de candidature : 31 octobre 2015

Note d'informations UNPI : Indice de référence des loyers - 2ème trimestre 2015

AUGMENTATION DES LOYERS

L'indice de référence des loyers (nouvelle version) est applicable depuis le 10 février 2008 aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire essentiellement aux locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation, ainsi qu'aux locations meublées.

L'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat (J.O. du 9 février 2008) a modifié l'indice de référence des loyers (IRL). Le nouvel IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL).

L'indice de référence des loyers (IRL) pour le 2ème trimestre 2015 a été publié par l'INSEE le 16 juillet 2015 ; sa valeur est de 125,25, soit une variation annuelle de + 0,08 %.

10 juillet 2015

Les marchés du logement à la recherche de repères

« Nos politiques s'ingénient à répondre à des questions que personne ne se pose et à éluder les vraies interrogations. L'inflation législative et réglementaire est déjà préjudiciable en soi. Elle l'est encore plus quand les textes sont déconnectés de la réalité. Entre les pouvoirs publics et l'immobilier, l'incompréhension persiste et le marché s'en ressent » déplore Jean-François Buet, Président de la FNAIM, à l'occasion de la publication de la note de conjoncture de la Fédération.

En cet été 2015, l'immobilier résidentiel a probablement touché le fond et pourrait reprendre vigueur, à condition que son principal moteur, le crédit à bas prix, ne lui fasse pas défaut. Or, l'évolution des taux d'intérêt, liée notamment à l'issue de la crise grecque, reste la grande inconnue.

Début de reprise des ventes, fin de l'érosion des prix... Ce constat globalement vrai cache des disparités fortes entre régions, entre villes et même souvent entre centre-ville et périphérie. Et là où l'on sent le marché prêt à repartir, la prudence reste de mise tant cette reprise est fragile. Trop fragile pour résister à un nouveau coup dur.

Une progression des ventes encore fragile

1. Les transactions dans le parc existant

L'activité semble donner, au 1er semestre 2015, des signes de redémarrage. Le nombre de transactions, relativement stable depuis trois ans autour de 700 000, augmente à 707 000 sur les 12 derniers mois. Il reste toutefois très loin de son niveau d'avant la crise de 2008 (810 000 en 2007, 821 000 en 2006) et même du rebond des années 2010-2011 (776 000 et 799 000).
Investissement locatif en panne. Cette tendance générale recouvre néanmoins des situations assez fortement contrastées. Si l'accession à la propriété se maintient, l'investissement locatif est en panne sur certains marchés :

soit parce que l'offre y est déjà surabondante, comme dans de nombreuses villes moyennes ;
soit en raison des incertitudes qui pèsent sur l'avenir, en particulier du fait de l'encadrement des loyers décidé par la loi ALUR. C'est le cas à Lille, par exemple, où l'on ne sait toujours pas si les loyers seront encadrés, ni quand.
Résidences secondaires en vrille. Si les biens haut de gamme semblent avoir souffert de la crise, le secteur des résidences secondaires, en revanche, a subi de plein fouet l'atonie du marché, tant de la part des acquéreurs nationaux qu'internationaux.

Les autochtones, conjoncture économique française oblige, limitent leurs investissements à l'achat « raison », c'est-à-dire leur résidence principale, et délaissent les achats « passion ». « Il faut dire que la « surtaxe » d'habitation infligée aux résidences secondaires en zones tendues a été un mauvais coup de plus porté au secteur », souligne Jean-François Buet.
Les étrangers, particulièrement les Anglo-Saxons, partis après la crise, pourraient revenir sur nos côtes, dans nos montagnes et nos terroirs, sous l'effet de la baisse de l'euro.

2. Les réservations dans le neuf

En collectif (appartements et maisons de promoteurs), le nombre des réservations se redresse légèrement en 2015 (89 616 en estimation annuelle, contre 86 606 en 2014), sans vraiment décoller. Il reste inférieur de 20 à 25% à son niveau d'avant crise. Le léger rebond du 1ersemestre s'expliquerait par un regain de l'investissement locatif, le dispositif « Pinel » étant plus favorable que le « Duflot ».
En maisons individuelles pures, les contrats de construction repartent à la hausse (107 700 mises enchantier estimées en 2015), après avoir touché le fond en 2014 (moins de 100 000 ventes), sanspour autant s'approcher des chiffres des années 2009-2012 (de 130 000 à 160 000 maisons par an).
Construction en berne. Le frémissement des ventes ne se traduit pas, pour l'instant, par une reprise des mises en chantier de logements. Au contraire, la baisse amorcée en 2012 s'est poursuivie en 2014. Tout au plus peut-on noter, au cours des derniers mois, un ralentissement de celle-ci. Selon l'INSEE, il ne faut pas s'attendre à une reprise en 2015, car la demande n'est plus, comme avant la crise, soutenue par la croissance démographique de la tranche d'âge 30-59 ans.

Report sur l'existant. La faiblesse de l'offre de logements neufs a aussi eu pour effet de reporter sur l'ancien une part importante des acquisitions des primo-accédants. Traditionnellement, cette clientèle se dirige plutôt vers le neuf, pour l'achat duquel elle est aidée (prêt à taux zéro). Mais, sous l'effet de la rareté de l'offre associée à des niveaux de prix élevés, beaucoup ont préféré chercher affaire dans le parc existant. Ce qui a contribué à soutenir les prix.

Une « stabilité » purement statistique des prix

En 2015, les prix de l'ancien connaissent un léger rebond avec une augmentation de +0,4% sur la France entière entre le 1er et le 2e trimestre. Mais ils affichent toujours une baisse de -2,2% sur douze mois glissants. Ils ont retrouvé leur niveau de 2006.

On peut donc parler de stabilisation des prix. Mais il ne s'agit là que d'une moyenne statistique résultant :
- de baisses parfois sensibles, notamment dans les zones rurales,
- et d'augmentations dans les marchés les plus tendus que sont l'agglomération parisienne, les
zones touristiques et les villes en expansion démographique (Toulouse, Montpellier, Bordeaux...).

A l'intérieur même du périmètre d'une aire urbaine, le dynamisme du marché peut êtresensiblement différent entre le centre et la périphérie. « En témoigne l'évolution contrastée desprix des appartements (plus centraux) et des maisons (souvent en périphérie) : sur un an, entre juin 2014 et juin 2015, l'indice des prix FNAIM fait état d'une baisse de -1,7% pour les appartements, contre -2,5% pour les maisons », analyse Jean-François Buet.
Dans l'attente d'une correction... Il est possible que l'érosion des prix amorcée en 2013 ait suscité l'attentisme de la part d'acheteurs qui s'attendaient à une correction franche. De fait, les délais de vente restent longs et les acheteurs cherchent systématiquement à négocier. Mais les vendeurs se sont montrés réticents à réduire leurs exigences, même s'ils sont de plus en plus nombreux à comprendre que la vente passe par une baisse du prix.

...qui n'est pas venue. Finalement, la forte correction des prix, espérée ou prédite par certains, ne s'est pas (encore ?) produite en France. Notre pays fait figure d'exception par rapport à d'autres qui avaient connu une hausse semblable et où les prix ont fortement chuté après la crise de 2008. On peut voir dans cette singularité, l'effet des conditions de financement.
Après la crise, contrairement à d'autres pays, la France n'a connu ni rationnement du crédit, ni augmentation des défaillances d'emprunteurs. Si l'accession sociale est devenue plus difficile, la demande a, dans l'ensemble, plutôt bien résisté. Même le nombre de primo-accédants, s'il a diminué, ne s'est pas effondré.

Le crédit, clé de voute du marché immobilier ?

Les conditions de financement n'ont jamais été aussi attractives, avec des taux d'intérêt au plus bas : moins de 2,5% sur 20 ans ! De ce fait, le pouvoir d'achat immobilier des ménages est aujourd'hui largement supérieur à ce qu'il était il y a quatre ans. Certes, il faut s'attendre à une remontée des taux le jour où la croissance redémarrera de façon significative, et avec elle l'inflation. Mais ce n'est pas le seul facteur de risques. Deux autres se dessinent, à court ou moyen terme.

Inconnue grecque. La reprise espérée des marchés, du neuf et de l'existant, est donc conditionnée à un maintien des conditions actuelles de financement. Une remontée des taux lui serait sans doute fatale.
« Dans ce contexte, on ne peut s'empêcher de redouter les effets potentiels de la crise grecque. Une sortie de la Grèce de la zone euro aurait d'inévitables effets sur notre monnaie, sur les marchés financiers et, par conséquent, sur les taux d'intérêt », déclare Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI.

Séisme bâlois. Le danger est plus lointain mais tout aussi préoccupant. Des mesures, envisagées par le comité de Bâle et soutenues, dans une certaine mesure, par la Banque de France, seraient susceptibles de bouleverser les habitudes de la France dans le domaine du crédit :

relever les taux pour reconstituer les marges des banques sur le crédit immobilier ;
favoriser les prêts à taux variables afin de faire supporter les risques de taux à l'emprunteur plutôt qu'à la banque ;
privilégier les garanties hypothécaires, au détriment de la caution, afin de pouvoir titriser les créances des banques et alléger d'autant leurs engagements.
« Le système français de financement de l'habitat a pourtant fait ses preuves : il n'a pas connu de crise des subprimes et le taux de sinistralité, l'un des plus bas d'Europe, n'a pratiquement pas augmenté malgré le ralentissement de l'économie et la dégradation du marché de l'emploi. Il serait dommage que des mesures soient prises pour éviter des dysfonctionnements que notre pays n'a pas connus », regrette Philippe Taboret.

L'investissement locatif, injustement sacrifié

L'augmentation des loyers reste très modérée, dans la continuité des années précédentes. Le rythme moyen de hausse est du même ordre que le taux d'inflation. La situation des marchés est toutefois assez contrastée en fonction de la localisation, y compris parfois au sein d'une même région.

Découragement des bailleurs. Dans plusieurs agglomérations, la vacance tend à augmenter, les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Cette situation s'observe par exemple à Lille, Mulhouse ou Perpignan.

Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, dont il faut excepter l'agglomération parisienne et
certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s'avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment).

« Face au risque de vacance, le choix pour les propriétaires est alors entre la réalisation de travaux de modernisation, sans pour autant avoir la certitude de trouver ensuite un locataire, et le désengagement, c'est-à-dire la mise en vente. Ils sont de plus en plus nombreux à envisager cette seconde solution », reconnait Jean-François Buet.

Implication sociale du parc privé. Ce désengagement des propriétaires bailleurs est constant, notamment en raison de l'érosion des rendements locatifs, de l'accroissement des obligations pesant sur les propriétaires et de la grande difficulté pour eux de retrouver la libre disposition de leur bien en cas de défaut de paiement de la part du locataire.

Pour Jean-François Buet, « on ne peut pas opposer le parc locatif privé au parc social. Le secteur privé est impliqué, lui aussi, dans le logement social en accueillant une part significative des ménages modestes, trop nombreux pour tous bénéficier d'un logement public. Décourager les propriétaires bailleurs ne fait que rendre plus difficile encore le logement de ces ménages, notamment des jeunes ».

Ce qui est vrai, en revanche, c'est que le parc locatif n'est pas suffisant. La demande, et particulièrement celle des ménages modestes, est bridée par l'évolution négative du pouvoir d'achat de 2011 à 2013, qui est loin d'avoir été compensée par la légère remontée de 2014 (+0,4%). Les difficultés de l'accès à l'emploi incitent les jeunes (et souvent les contraignent) à prolonger la cohabitation chez leurs parents.

Sauver l'investissement locatif. Le parc public ne pourra pas, à lui seul, répondre aux besoins de logements des ménages à faibles ressources, dont le nombre est en progression sensible. Pour relancer le parc privé, l'appel du pied des Pouvoirs Publics en direction des investisseurs institutionnels ne suffira pas.

« Il est urgent de relancer l'investissement locatif des particuliers. Ce serait bon pour tout le monde : pour ceux qui cherchent à se loger, bien sûr, mais aussi pour les retraités, actuels ou futurs. Car, qu'on le veuille ou non, l'investissement locatif reste le meilleur moyen de se constituer un revenu en complément de la pension de retraite », conclut Jean-François Buet.

Les 50 ans de la loi sur la copropriété

Née le 10 juillet 1965, la loi « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » fait partie des bonnes lois, celles qui trouvent immédiatement leur place parce qu’elles ont été bien pensées et qui durent longtemps, en ne demandant qu’un petit toilettage de temps en temps. Un modèle… et un sujet de méditation pour le législateur contemporain.

En 1965, après 20 ans de reconstruction et d’explosion de l’habitat urbain, il était devenu urgent d’organiser la vie dans des immeubles qui n’avaient plus un seul propriétaire, comme jadis, mais autant de propriétaires que d’appartements. Il existait bien un texte, datant de 1938, mais il était obsolète et incomplet.

Une loi nouvelle s’imposait. Elle fut inspirée au législateur par des juristes de talent - le Haut conseiller Pierre Capoulade entre tous - et des professionnels de la gestion. Elle a été bâtie sur deux valeurs républicaines : la démocratie et le droit de propriété.

Démocratie. La « loi de 65 » est un parfait exemple de démocratie de proximité. Elle dote l’immeuble d’une constitution : son règlement de copropriété, complété par un état descriptif de division désignant, plans à l’appui, la part de propriété de chacun. Elle opère une répartition des pouvoirs entre le législatif et l’exécutif.

Le pouvoir législatif appartient aux copropriétaires eux-mêmes, tous réunis dans un « syndicat » doté de la personnalité juridique. Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions lors d’assemblées générales où chacun a le droit de s’exprimer.
Le pouvoir exécutif est confié à un syndic, élu en assemblée générale par le pouvoir législatif. Neuf fois sur dix, c’est un professionnel de l’administration de biens qui est choisi. Il est le mandataire du syndicat, à qui il doit rendre compte. Il peut être révoqué et remplacé par un autre si le syndicat en décide ainsi, dans le respect de la procédure légale et des conditions du mandat.
Et le pouvoir judiciaire, direz-vous ? Il existe bien une troisième entité dans l’organigramme de la copropriété : le conseil syndical. Mais celui-ci, formé de quelques copropriétaires élus par leurs pairs, n’est pas là pour juger. Il sert d’interface entre l’immeuble, ses habitants et le syndic, dont il contrôle aussi la gestion. La justice applicable à la copropriété, dont toutes les règles sont d’ordre public, est celle de la République.

Droit de propriété. Le deuxième principe sur lequel repose la loi sur la copropriété est parti du constat suivant : on ne peut pas organiser la vie de plusieurs personnes dans un même ensemble immobilier sans rogner sur les droits individuels de chacun. Mais il faut le faire de la façon la plus restrictive possible. Au fil du temps, il a bien fallu élargir les exceptions.

Chaque copropriétaire se voit ainsi reconnaître un droit de propriété exclusif sur son habitation (qualifiée de « parties privatives ») dont il profite sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires de l'immeuble. Toute restriction aux prérogatives d’un copropriétaire ne peut être prise qu’à une majorité qualifiée, voire à l’unanimité.
Toutefois, la nécessité de rendre les immeubles anciens moins énergivores a conduit le législateur à écorner l’intérêt individuel du copropriétaire au profit de l’intérêt collectif. C’est en ce sens qu’ont été assouplies, notamment, les règles de vote des décisions de travaux. Au point qu’aujourd’hui, une majorité de copropriétaires peut imposer à l’un d’entre eux de faire réaliser des travaux d’isolation thermique chez lui, ce qui était impensable en 1965 !
La primauté de l’intérêt collectif sur les intérêts personnels (ou « égoïstes », disent certains) s’inscrit dans l’évolution de notre société au cours de ces dernières décennies. La copropriété n’y a pas échappé. Il lui reste encore à faire un pas dans la modernité en adoptant… la démocratie participative. Voir tous les copropriétaires participer aux assemblées générales, s’impliquer dans le bon fonctionnement de leur immeuble, apporter leurs compétences individuelles aux services de tous, rechercher en bonne intelligence, avec le syndic, la gestion la plus efficace et économe, le voilà, l’avenir de la copropriété !

Pour que le Grand Paris fasse enfin de l’ombre à Paris : Paul-Hervé Lavessiere, lauréat du Prix Haussmann 2015 pour La révolution de Paris

Sous la présidence de Delphine Burkli, Maire du 9ème arrondissement, la FNAIM du Grand Paris remet le Prix Haussmann 2015 à Paul-Hervé Lavessière, géographe et urbaniste, pour La révolution de Paris. La cérémonie du Prix Haussmann - créé en 1975 par Roger Lemiale, président d’honneur de la Chambre FNAIM Paris Ile de France et organisé par Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris - réunit des acteurs franciliens de l’immobilier et de l’urbanisme ainsi que les membres de son jury*.

Pour ses 40 ans, le prix Haussmann récompense un auteur de 28 ans

Pour sa 40ème édition, le Prix Haussmann a tenu à mettre à l’honneur la diversité des influences qui ont façonné le visage de la capitale. Si Paris doit beaucoup au baron Haussmann, elle est également riche d’un héritage multiple allant de la cité latine aux façades contemporaines, en passant par le Paris de Napoléon 1er. Autant d’influences qui contribuent à son caractère unique. Pourtant une question demeure : n’est-il pas temps d’esquisser le portrait du Grand Paris ?

>Lauréat 2015 : La révolution de Paris de Paul-Hervé Lavessière
En arpentant les chemins de traverses autour de Paris, les villes et villages, les passerelles et places de marchés, les centres et faubourgs, les parcs et forêts, les fleuves et rivières et surtout, en traversant enfin le périphérique, le Grand Paris revêt un tout autre visage. Ces territoires sont autant de poches de poésie que des zones de déshérence. Telle est la réalité du Grand Paris d’aujourd’hui. La Révolution de Paris propose un voyage à pied à la découverte des paysages et des patrimoines du Grand Paris. Cet ouvrage - récompensé notamment pour son originalité – offre une image du Grand Paris dans lequel nous avons encore peu l’habitude de nous projeter.

Delphine Burkli, Maire du 9ème arrondissement, commente cette nomination : l’ouvrage de Paul-Hervé Lavessière est une bonne leçon sur le Grand Paris, donnée par un jeune urbaniste-géographe. La balade qu’il nous offre au-delà du périphérique nous invite à conjuguer Paris au futur grâce à la métropole et à répondre ainsi aux enjeux et aux défis du 21e siècle. Sa réflexion sur les frontières est d’ailleurs un très bel hommage au Baron Haussmann.

> Mentions spéciales 2015

« Atlas de Paris au temps de Napoléon » : Magnifique ouvrage de Irène Delage et Chantal Prévôt aux éditions Parigramme, cet atlas décrit le Paris de Napoléon 1er pour en souligner les multiples apports. Trop souvent associé à Napoléon III, Paris doit beaucoup à son illustre prédécesseur qui voulut faire de Paris la capitale de son empire. Il en fut donc le premier urbaniste, s’employant à moderniser et embellir la ville : Arc de triomphe, Madeleine mais aussi ouverture de très nombreux espaces publics, avec l’essor des restaurants qui allaient contribuer à donner à Paris ce visage familier et accueillant.

« Paris en latin » : Pied-de-nez à l’actualité, cet ouvrage de Laurence Gauthier et Jacqueline Zorlu, paru aux éditions Parigramme, rappelle à quel point, loin d’être une « langue morte », le latin s’écrit en toutes lettres sur les murs de la capitale. De quoi ravir tous les amateurs de curiosités.

Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris, rappelle : « Trop souvent, nous entendons encore parler du Grand Paris sous forme de projet. La réalité est toute autre car les travaux ont démarré et les Franciliens intègrent désormais dans leur choix ce nouveau périmètre : Paris devient le centre d’une nouvelle métropole qui se révèle sous nos yeux. »

* Le Jury du Prix Haussmann est composé de :

Delphine Burkli, Maire du 9ème arrondissement
Claude Haussmann, descendante du Préfet Haussmann ;
Anne Hidalgo, Maire de Paris ;
Jean Paul Huchon, Président du Conseil Régional d’Ile de France ;
Jean Louis Girodot, Président du CESER Ile de France ;
Patrick Stodulka, président de la Chambre FNAIM de Seine et Marne et représentant la Région FNAIM Ile de France ;
Didier Camandona, Président Adjoint de la FNAIM du Grand Paris ;
Jean-François Carenco, Préfet de la Région Ile de France et de Paris ;
Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris.

A propos de la FNAIM du Grand Paris

L’organisation syndicale représente en Ile-de-France, hors Seine et Marne, 1 800 professionnels de l’immobilier qui gèrent 2 200 cabinets et succursales, soit un chiffre d’affaires de plus d’un milliard d’euros. La Chambre est spécialisée dans 13 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l’expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont règlementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d’analyse, la FNAIM du Grand Paris est une référence incontestée en matière d’informations, d’études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. Le président de la FNAIM du Grand Paris est membre du CESER Ile de France, du Comité Régional Ile de France présidé par le Préfet de Région et le Président du Conseil Régional.

http://lamaisondelimmobilier.org

09 juillet 2015

BNP Paribas Immobilier lance une nouvelle résidence «Le Patio» à Châtillon (92)


BNP Paribas Immobilier lance une nouvelle résidence, «Le Patio » située à Châtillon au 2-5, rue de Fontenay.

L’architecture aux inspirations Art Déco et Mansart, de cette résidence a été imaginée par le cabinet Haour Architectes et sera réalisée par BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel pour une livraison prévue début 2018.

« Le Patio » proposera 73 appartements du studio au 5 pièces prolongés pour la plupart de balcons, terrasses ou jardins privatifs donnant sur le parc intérieur boisé.

La résidence est située au cœur de Châtillon à proximité des commerces, de la mairie, des écoles, du cinéma et du théâtre.
Cette situation privilégiée rend « Le Patio » accessible par les transports en commun notamment via le Tramway T6, avec l’arrêt “Parc André Malraux“ (à 500 mètres environ de la résidence) assurant une correspondance rapide avec le métro vers Paris ou encore par la D906 qui mène directement au périphérique parisien par la “Porte de Châtillon”.

Fidèle aux engagements environnementaux de BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, « Le Patio » respecte les exigences d’un immeuble basse consommation conformément à la réglementation thermique 2012.

Pour plus d’informations :

Espace de vente : 2 rue des Pierrelais - Châtillon
www.chatillon-lepatio.fr

Prix de vente (TTC), hors parking, hors cave, selon le stock disponible * :
Studio à partir de de 25,20 m² : à partir de 175 000 €
2 pièces à partir de 40,74 m² : à partir de 260 000 €
3 pièces à partir de 56,68 m² : à partir de 370 000 €
4 pièces à partir de 78,56 m² : à partir de 488 000 €
5 pièces à partir de 102,38 m²: à partir de 643 000 €

*Prix TTC hors parking (selon grille de prix établie au 3 Juin 2015).Un parking simple obligatoire du studio au 3 pièces, des places commandées pour certains 3 Pièces et 4 Pièces, 2 parkings simples obligatoires pour les 5 Pièces. Prix d’un parking simple 18 000 €, prix des places commandées 30 000 € - (selon stock disponible au 3 Juin 2015)

Evolution des crédits immobiliers : quand les mauvaises explications ont la peau dure !

Je fais partie de ceux qui s’opposent formellement aux avis de ceux qui voient une corrélation peu ou prou directe entre les taux OAT et les taux immobiliers.
Ainsi pour justifier cette corrélation, Meilleurtaux.com explique dans une publication sur son site que cette relation existe puisque le taux OAT (noté pour l’exemple à 0.89%) serait aussi celui du refinancement des banques à la BCE également noté à 0.89%.

Je tiens à contredire formellement cette explication donnée par un courtier dont l’avis, largement médiatisé sur ce point, participe activement à la diffusion d’une information infondée.

L’explication donnée est doublement fausse ;
·D’une part, le taux OAT n’est en aucun cas un taux de financement des crédits.
·D’autre part, le taux de refinancement des banques à la BCE est de 0.025% depuis novembre 2014 et pas 0.89%.

Pour appréhender l’évolution des taux facturés par une banque, il faut connaitre le mécanisme de leur constitution.
Chaque établissement de crédits détermine ses taux de crédits en calculant le prix de revient de sa ressource financière à laquelle il ajoute un taux de marge.
Le calcul de ce prix de revient est obtenu à partir d’éléments financiers et comptables tous parfaitement identifiés où le taux OAT n’intervient jamais !

Le prix auquel les banques achètent l’argent qu’elles prêtent.
Le prix de l’argent payé par une banque pour constituer sa ressource de financement du crédit est constitué de :
· La rémunération des déposants privés. Celle-ci est librement négociée et actuellement elle en moyenne inférieure à 1%
·La rémunération des comptes sur livret administrée par l’Etat (Exemple 1% depuis août 2014 pour le livret A)
·La rémunération des refinancements à la BCE (0.05% depuis le 4 septembre 2014)
·La rémunération des prêts interbancaires d’une semaine à un an. C’est le taux EURIBOR actuellement de l’ordre de 0,16%.

Le coût du risque.
Chaque établissement à ses propres critères. Les banques françaises sont parmi les plus sécuritaires avec un taux de risque inférieur à 2%.

Le coût de transformation du crédit.
C’est l’ensemble des coûts administratifs, commerciaux et comptables engagés pour vendre les crédits, les mettre en place et les gérer. Ce poste est directement lié à la politique de développement et de fonctionnement de la banque (immobilisations, locations, salaires et charges, assurances etc…) Pour cette classe de coût à périmètre constant, c’est toujours l’inflation qui régule.

C’est indiscutable : l’OAT n’est ni une composante, ni une ressource prise en compte pour le financement bancaire des entreprises et des ménages.

Pour conforter ces explications, je rappelle qu’une OAT est un titre de créance sur l’Etat et que le taux OAT est le taux de rendement d’un prêt fait par un investisseur à l’Etat...
En France, plus de 67 % des OAT sont détenues par des investisseurs étrangers.
Les 23 % restant sont détenus par des résidents français (Compagnies d’assurance, investisseurs privés et banques). Les OAT sont mises sur le marché par l’Agence France Trésor (AFT) par voie d’adjudication.

A propos d'In&Fi Crédits
Filiale de Global Franchise Crédit, le réseau In&Fi Crédits conseille depuis 2004 les particuliers dans la recherche du meilleur crédit grâce à 110 partenariats bancaires. Avec près de 100 agences en France et près de 300 collaborateurs, In&Fi Crédits figure au 5eme rang des opérateurs nationaux. En 2013, In&Fi Crédits a réalisé plus de 6500 dossiers de crédit, pour une distribution globale de près d’un milliard d’euros et un chiffre d’affaires de 20 millions d’euros. Pascal Beuvelet président fondateur d’In&Fi Crédits a également occupé les fonctions de président de l’AFIB IMMO, le syndicat des IOB spécialisés en crédits immobiliers. www.inandfi-credits.fr

08 juillet 2015

Le droit à dommages et intérêts pleinement reconnu à l’agent immobilier

« Tout travail mérite salaire » !

Un agent immobilier a le droit à des dommages et intérêts dès lors que son client mandant ne respecte pas ses obligations, soit en trahissant une clause d’exclusivité, soit en traitant directement avec un acquéreur ou un locataire que l’intermédiaire lui aurait présenté.

C’est la juste reconnaissance de son droit à être dédommagé pour la perte de chance de percevoir ses honoraires du fait du comportement fautif de son mandant !

Le montant de ce dédommagement peut être fixé dans le mandat jusqu’au montant des honoraires prévus. C’est ce qu’il résulte du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce décret est salué par la FNAIM, car il entérine une revendication majeure de la Fédération, pour laquelle elle s’était battue, avant, pendant et après les débats sur la loi ALUR.

Clause d’exclusivité ou clause pénale

En pratique, deux situations sont visées par le texte, selon que le mandat confié à l’agent immobilier est exclusif ou contient une clause pénale.

- Mandat exclusif. Lorsque le mandat de vente est assorti d’une clause d’exclusivité, au titre de son dédommagement, l’agent immobilier peut prétendre à une somme au plus égale à celle des honoraires qu’il aurait pu percevoir. C’est le cas lorsque le vendeur ne respecte pas l’exclusivité et trouve un acquéreur par lui-même, pendant la durée d’exclusivité prévue dans le contrat.

- Clause pénale. Quelle que soit la nature du mandat, exclusif ou non, les honoraires de l’agent immobilier sont également dus si le vendeur conclut la transaction avec un acquéreur qui lui a été présenté par l’agent immobilier dès lors que le contrat de mandat contient expressément une clause en ce sens.

Clause d’exclusivité ou clause pénale, elles doivent toutes les deux êtres « mentionnées en caractères très apparents ».

Clause pénale au plus égale à la rémunération intégrale

La loi ALUR renvoyait à un décret la détermination de la somme due par le mandant en application de la clause pénale ou de la clause d’exclusivité non respectée. La FNAIM constate avec satisfaction que le décret du 24 juin 2015 plafonne ce montant à celui des honoraires stipulés dans le mandat.

« La Fédération s’est toujours opposée à ce que ce montant soit inférieur (par exemple, 50% comme il en a été question à un moment), d’autant que le juge peut toujours réduire le montant d’une clause pénale. Toute amputation à ce droit à dommages et intérêts aurait été ressentie, par les professionnels, comme une marque de mépris à l’égard de leur travail et comme un encouragement des vendeurs à se livrer à des pratiques incorrectes », déclare Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Reconnaissance d’un travail effectif

Le droit à honoraires est la juste contrepartie du travail effectué par l’agent immobilier. Rappelons que, dans les mandats exclusifs, la loi ALUR oblige l’agent immobilier à préciser « les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties ».

« La Fédération recommande vivement à ses adhérents de toujours bien préciser, par écrit, à leurs clients les actions qu’ils s’engagent à réaliser et à en rendre compte : publication d’annonces sur Internet ou sur différents autres supports ; diffusion de l’offre sur un fichier commun de mandats exclusifs pour lui assurer l’audience la plus large possible ; visites ; etc. C’est en rendant compte de leur travail qu’ils justifient leurs honoraires », précise Jean-François Buet.

En conclusion, le Président de la FNAIM ajoute : « La Fédération s’est battue pour que la loi ALUR remplace, dans tous les textes qui régissent notre profession, le mot commission, qui y figurait précédemment, par celui d’honoraires, plus exact quand il s’agit de la rémunération d’un travail effectif. C’est un changement primordial dans la reconnaissance de l’activité des agents immobiliers, de leur compétence et de leur savoir-faire ».