31 mars 2014

La loi ALUR : une gageure !

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal Officiel du 26 mars. Elle modifie considérablement la loi du 6 juillet 1989 sur les logements loués vides à usage d’habitation principale.

L’UNPI dénonce une loi d’une complexité excessive (177 articles). Tout au long de la préparation du projet de loi, elle s’est toujours attachée à défendre les intérêts des propriétaires en étant présente à l’Assemblée Nationale et au Sénat, en proposant aux parlementaires de nombreux amendements concernant le volet « Rapports locatifs » de la loi.

Par la voix de son président, Jean PERRIN, l’UNPI constate qu’avec la loi ALUR, l’objectif qui consiste à fluidifier le marché du logement et permettre un meilleur accès à la location ne sera pas atteint, et aura un effet contraire.

Le gros point noir est la future réglementation des loyers, dont le but avoué est de faire baisser les loyers. Une mesure qui intervient à contre-cycle ; les pouvoirs publics entendent faire baisser les loyers dans une période où ils diminuent déjà. Ainsi, dans un marché économique basé sur la liberté des prix, seul le secteur locatif ferait exception ! Pour le président de l’UNPI, les moyens à mettre en œuvre pour résoudre les crises du logement ne peuvent évidemment pas être identiques partout en France.

L’UNPI, force de propositions sur ce thème, se réjouit du recul enregistré sur la garantie universelle des loyers. La GUL ne sera plus obligatoire, la caution personnelle est maintenue, et le financement ne reposera plus sur une nouvelle taxe à la charge des propriétaires.

Selon l’UNPI, la loi ALUR ne peut pas être un facteur de dynamisme dans le secteur locatif particulièrement en raison de la complexité administrative et ce, à tous les niveaux de la relation locative (établissement du bail, récupération des charges, fixation des loyers, congés, etc.).

Sous le prétexte de protéger les locataires, cette loi contraignante, qui concerne six millions de baux dans tout le pays, va déséquilibrer les rapports locatifs et découragera les propriétaires immobiliers privés, dont l’UNPI défend les intérêts au quotidien.




www.allnett.fr

26 mars 2014

Bilan 2013 et perspectives 2014 : Non, l’immobilier américain n’est pas redevenu trop cher !

Fondateur de My US Investment, cabinet de conseil spécialisé dans l’investissement immobilier aux Etats-Unis, Victor Pagès revient sur l’évolution du marché immobilier aux Etats-Unis en 2013, et offre quelques pistes d’analyse sur les perspectives pour l’année 2014.
Un rebond des prix indiscutable : entre 9 % et 11 % à l’échelle nationale
« Après une chute continue des prix jusqu’en 2012, l’année 2013 a définitivement marqué le rebond du marché immobilier américain. Celui-ci a connu l’une des hausses les plus importantes depuis le début des années 2000. Dans plusieurs Etats, la hausse des prix a même atteint 2 chiffres. Ainsi, les prix de l’immobilier ont grimpé entre 15 % et 25 % en Californie, en Floride, ou encore au Nevada.
A Chicago, le prix d’achat médian a, lui, augmenté de 25 % en à peine 12 mois. Enfin, à San Francisco, les prix ont augmenté de 40 % depuis leur point le plus bas… Bien entendu, à l’échelle nationale, la hausse n’est pas aussi importante, mais elle se situe tout de même entre 9 % et 11 %, selon les indices.
Ce rebond est, en partie, lié à l’évolution naturelle du marché immobilier. Après plusieurs années noires, et une chute des prix jusqu’à -60 %, le marché reprend naturellement des forces, aidé par les injections massives de liquidités de la FED dans l’économie américaine. Enfin, les capitaux étrangers en provenance d’Amérique du Sud, d’Asie, et bien sûr d’Europe, ont également fortement influencé le marché en 2013, via des acquisitions entièrement réalisées « cash ». Goldman Sachs, estime, d’ailleurs, que près de 60 % des ventes dans l’ancien réalisées en 2013, l’ont été en « cash », contre 20 % à 30 % au milieu des années 2000.

Dernière caractéristique de l’année écoulée, le stock de biens disponible a fortement diminué. A la fois cause et conséquence de l’augmentation des prix, cette diminution se traduit, notamment, par un nombre de saisies immobilières à son plus bas depuis 2007, avec environ 1,4 million de foreclosures (saisies) en 2013, versus 2,9 millions en 2010. Ainsi, le nombre moyen de biens disponibles sur le marché en 2013, a représenté environ 4 mois de ventes contre près de 9 mois en 2010 et 2011.
Une classe d’actifs toujours attractive
Malgré cette remontée des prix brutale, notre avis sur le marché immobilier américain, demeure très positif. L’immobilier américain reste une classe d’actifs particulièrement attractive en comparaison avec d’autres types de placements.
Premièrement, il s’agit d’un actif toujours bon marché. La remontée des prix n’a pas encore effacé la chute de la fin des années 2000, loin de là. Un investisseur se positionnant aujourd’hui sur cet actif serait en position idéale pour jouer le rebond : la marge de progression demeure importante et les saisies immobilières, même si elles diminuent, permettent encore de réaliser de très bonnes opérations.

Une autre analyse pertinente pour analyser l’évolution actuelle des prix de l’immobilier, consiste à rapporter ces mêmes prix au revenu disponible des ménages, afin d’estimer quel est l’effort requis pour acquérir un bien à un moment T (car, dans l’absolu, un prix ne peut être analysé que s’il est rapporté à un autre prix). Cet exercice permet, aujourd’hui, de constater que l’immobilier américain a retrouvé son niveau du début des années 2000.

Enfin, économiquement et démographiquement, les Etats-Unis se portent bien. La croissance repart et le chômage est à son niveau le plus bas depuis 2010 (autour de 6,5 %). Encore plus intéressant et plus impactant pour le marché immobilier, le nombre de ménages qui se créent est supérieur aux constructions de logements neufs depuis 4 ans. On estime aujourd’hui à 4,6 millions le nombre de ménages, encore non formés, compte tenu de la croissance démographique américaine. Ce chiffre représente une demande de logements très forte pour les années à venir, qui devrait faire repartir la construction de logements neufs et, par la même occasion, tirer vers le haut les prix de l’ancien.
En conclusion, l’année 2014 devrait être marquée par une stabilisation des prix avec une augmentation moyenne estimée à environ 5 %. La diminution progressive du stock de biens disponibles devrait également se poursuivre pour retrouver ses niveaux traditionnels, d’ici 2015 ou 2016. Enfin, le marché devrait voir le retour de nombreux foyers américains à l’achat comme à la vente, en raison de conditions d’accès au crédit assouplies… et de vendeurs en situation de « positive equity », grâce à la remontée des prix, et qui peuvent donc revendre avec une perte limitée ou un profit. Toutefois, les prix continuent d’évoluer à des niveaux historiquement bas… Une fenêtre à ne pas rater pour les investisseurs !




www.abbayedecapservy.com


25 mars 2014

FIRST REAL TRANSAC lance un défi aux agences immobilières françaises!

Le concept de Multiple Listing Service (MLS), déjà reconnu depuis longtemps aux Etats-Unis et au Canada arrive enfin en France avec l’entreprise First Real Transac, distributeur exclusif du MLS immobilier mondial.
 
Le but premier de ce service est de recenser l’intégralité des biens immobiliers à vendre sur un seul et même site internet (mls.com, sia.ca).
 
Une innovation qui a gagné l’Hexagone et bientôt le cœur des français, toujours plus méfiants à l’égard des pratiques des agences immobilières et de ses acteurs.

Ajoutons que le comportement de ces derniers a sensiblement évolué avec la prolifération des offres sur le marché via la vente entre particuliers et les réseaux indépendants selon l’Union Nationale et Internationale des Professions Immobilières (UNIPI).
 
Un gain de temps donc pour les futurs propriétaires à la recherche d’une maison mais aussi pour les professionnels du secteur.
Ainsi, les courtiers immobiliers jouiraient de la moitié de la commission en tant qu’agent inscripteur même si la vente a été conclue grâce à un de leur confrère.

C’est également la possibilité pour les agences immobilières de partager leurs mandats exclusifs.
 
Mickael Mossé, PDG et fondateur de First Real Transac, démontre l’intérêt de la solution MLS en posant la question suivante sur le site de magazine-immobilier.org : « Quel acquéreur n’a jamais rêvé, en poussant la porte d’une seule agence immobilière, de retrouver l’ensemble des offres exclusives disponibles sur le marché ? Quel vendeur n’a jamais souhaité, qu’au travers d’une démarche unique, l’ensemble des professionnels d’un même secteur se mettent à son service pour vendre son bien dans les meilleures conditions ? ».
 
A ce jour, l’entreprise, qui est présente dans 117 Pays, compte près de 1900 agences françaises (sur 36 000) et près de 1 000 000 inscrites au niveau mondial, avec une base de données de plus 3,8 millions de biens à travers le monde.

De quoi offrir de belles perspectives de développement pour les futurs franchisés en France. (Franchise avec exclusivité départementale à partir de 8 000 Euros)

Dernièrement, Mickael Mossé a annoncé l’ouverture du capital de sa maison mère à hauteur de 10% au public à travers le crowdfunding.

Un investissement qui pourrait s’avérer très lucratif lorsque l’on sait que le chiffre d’affaires prévisionnel annoncé par le patron de First Real Transac pour la période 2014/2016 serait de 140 millions de dollars.


CONTACT

FIRST REAL TRANSAC
Franchising Department

F & F TOWER, Calle 50, Oficina 31B, Piso 31
Panama City, Republica De Panama

info@realtransac.com
www.first-real-transac.com




www.ledoneo.com

12 mars 2014

Les spécificités du marché immobilier dans le Var / par Laurent Lemoine d'UneMaisonBleue

Le marché de l’immobilier dans le Var a fortement évolué ces dernières années. Alors qu’auparavant, les investisseurs avaient tendance à se précipiter, sans porter une réelle attention à la qualité des biens mis en vente, ils se montrent désormais plus avertis et prennent en considération un ensemble de paramètres, qui leur permettent de renégocier les prix à la baisse… Les dernières actualités le prouvent ; Un des paramètres à ne pas négliger est la situation et l’aménagement du terrain pour limiter les éventuelles inondations.

Explications par Laurent Lemoine, négociateur d’UneMaisonBleue dans le Var.

Les biens actuellement disponibles dans le Var sont nombreux. Sans surprise, il s’agit de maisons et d’appartements situées près de la côte, mais également, à part égale, de petites propriétés ou villas, avec piscine qui constituent ce que nous appelons l’habitat diffus. Parmi ces biens, il existe de très beaux produits qui peuvent se négocier 3.000 €, voire 4.000 € le m². Il existe aussi des biens invendables à de tels prix ! Les vendeurs, par manque de réalisme ou parce qu’ils sont convaincus d’être les propriétaires d’un bien en « or », font, en effet, l’erreur de vendre le lieu, la douceur du Var, ou encore la proximité relative de la mer et surévaluent la valeur de leur bien immobilier !

A contrario, les acheteurs sont, eux, désormais, bien plus réalistes. Alors qu’avant, ils souhaitaient à tout prix profiter de l’opportunité de s’installer au soleil ou d’acquérir une résidence secondaire, aujourd’hui, ils regardent également la qualité du bien et son prix ! Ils n’hésitent d’ailleurs plus à faire des propositions d’achat jugées parfois désobligeantes par des vendeurs un peu trop gourmands… A titre d’exemples, 250.000 € pour une maison mise en vente à 390.000 €, ou encore une proposition à 1 million € pour une villa estimée par ses propriétaires à 1,4 millions €, soit en moyenne 2.000 à 2.100 € le m².

Attention à l’ensoleillement : n’oublions pas que le Var est un département vallonné !

Ces écarts de prix s’expliquent notamment par le fait que les acheteurs sont désormais bien plus attentifs à la valeur réelle du bien ! Et c’est également ce que nous recommandons à nos clients… L’une des spécificités du marché immobilier dans le Var est, notamment, que l’habitat y est diffus, c’est-à-dire que les habitations y sont dispersées, voire isolées dans une région qui est, elle, très vallonnée… D’où la nécessité d’être attentif à l’emplacement du bien, à l’accessibilité du terrain même, ou encore à l’isolation et à l’exposition de la maison… Il est possible, en effet, que même situées dans une région très ensoleillée, certaines bâtisses soient humides avec un temps d’exposition au soleil finalement très réduit, de par leur situation à flanc de colline…

Attention à l’aménagement du terrain : favoriser les habitations « en restanque »

Il est donc préférable d’acheter pendant l’hiver, car cela permet de se rendre compte des défauts éventuels du bien et surtout du terrain ! L’acquéreur potentiel doit être en mesure de constater que les travaux de viabilisation ont été réalisés (que la maison dispose par exemple du tout à l’égout) ou encore que la cave où la piscine ne sont pas inondées à chaque forte pluie. Car si la maison est saine, il est possible que le terrain ou les annexes ne le soient pas. Tous ces éléments sont donc à prendre en compte au moment de la négociation, les prix des travaux de rénovation ou d’aménagement pouvant être relativement importants….

Le problème le plus important reste cependant celui des habitations en zone inondable ou régulièrement inondées… Il est ainsi conseillé de favoriser les maisons dites « en restanque », c’est-à-dire légèrement surélevées par rapport au sol. Côté vendeurs, avec les intempéries de cet hiver, de nombreux propriétaires sont actuellement dans l’impasse : les biens sont devenus invendables sans la réalisation de gros travaux de rénovation et leur valeur s’est effondrée de 30 % à 40 %. La solution pour ces propriétaires, est désormais d’investir dans des travaux d’aménagement et de drainage de leur terrain avec la construction de tranchées, de bassins de récupération des eaux ou encore de murets, afin de mieux protéger, à l’avenir, leur habitation. Cependant, chaque cas est unique, dans la mesure où l’habitat dans le Var est diffus… Les travaux à prévoir seront donc en lien avec les spécificités du terrain, son degré d’accessibilité, ou encore de pente…

A propos d'uneMaisonBleue :
UneMaisonBleue est une marque immobilière utilisée par des agents commerciaux choisissant de pratiquer des frais d'agence réduits, fixes et connus d'avance. Ceux-ci sont égaux à 5.980 € pour toute vente dont la valeur n’excède pas un million ; Soit la très grande majorité des transactions françaises.
Fondée en 2010 par Anthony Perrat avec deux associées, UneMaisonBleue propose une prestation complète : estimation gratuite du bien immobilier, publication d'une annonce sur les sites internet leaders, prise en charge de toutes les visites, représentation du vendeur lors du rendez-vous avec les diagnostiqueurs, accompagnement jusqu'à la signature devant Notaire. UneMaisonBleue.com regroupe actuellement une vingtaine de conseillers immobiliers.

Site internet : www.unemaisonbleue.com




www.doubleface-carcassonne.com