Le marché des transactions concernant les logements occupés acquis dans une optique d’investissement locatif connaît une décrue depuis deux ans : c’est ce que révèle l’étude publiée conjointement par Ad Valorem et le Conseil Supérieur du Notariat.
Selon cette seconde édition de l’étude, le nombre de ventes de logements occupés a atteint son plus haut niveau en 2005 pour revenir à un volume estimé à environ 5% des transactions enregistrées par les Notaires de France sur les trois premiers trimestres de 2007, en légère baisse depuis deux ans.
Plusieurs facteurs permettent d’expliquer ce phénomène. D’abord, la baisse des rendements locatifs du logement ancien, qui a amené de nombreux investisseurs à se tourner vers le neuf et ses avantages fiscaux. Si l’investissement locatif n’a pas disparu, il a donc changé de nature. Ensuite, il apparaît que la vente de logements occupés a subi les effets de la loi « Aurillac », qui vise à réglementer les ventes par lot. Cette technique d’arbitrage, utilisée par les propriétaires institutionnels, a contribué de manière significative au développement de l’investissement locatif pendant plusieurs années : elle permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement ou aux investisseurs privés de faire un achat locatif. Les freins réglementaires intervenus ces deux dernières années ont, semble-t-il, découragé les propriétaires de procéder à de nouvelles mises en vente, ce qui a pesé sur le marché.
L’étude montre néanmoins que la vente de logements occupés, qui concerne surtout les appartements, reste une composante essentielle du marché immobilier français. Elle représente 5,5% des transactions d’appartements en Île-de-France et 7,4% en Province, où ce marché est plus dynamique. Toulouse, Bordeaux et Strasbourg se classent en tête du palmarès des grandes villes et culminent à des niveaux dépassant 15% des transactions.
À côté des grands propriétaires institutionnels, les vendeurs sont pour l’essentiel des particuliers. C’est également vrai en ce qui concerne les acquéreurs. On enregistre cependant une poursuite de la progression des SCI, qu’elles soient familiales ou professionnelles : en dix ans, leur activité dans ce domaine a doublé. Les acquéreurs de logements occupés sont en majorité des professions libérales et des cadres. On note cependant une tendance à la démocratisation : les professions intermédiaires, mais aussi, depuis 2004, les employés, montrent un intérêt croissant pour ce type d’investissement.
Les décotes de prix entre appartements libres et appartements occupés tendent à se réduire par rapport aux années précédentes. La Province reste, à ce titre, plus généreuse que l’Île-de-France : les décotes y atteignent 18,2 % contre 7,4 % pour la région parisienne. On constate cependant de fortes disparités d’une ville à l’autre. À Marseille et à Cannes, par exemple, les décotes sont en moyenne de 35%, alors qu’elles sont pratiquement nulles à Rennes, Nantes ou Lyon.
La vente par lot d’immeubles par des propriétaires institutionnels, qui représente une part significative du marché de la vente occupée, est intéressante à analyser. Le profil des vendeurs a changé, les grands propriétaires institutionnels ayant tendance à revenir en force. A contrario, les opérateurs, c'est-à-dire les marchands de biens qui achetaient en bloc des immeubles pour les revendre par lot, ont perdu des parts de marché, découragés par la complexité de la nouvelle réglementation. Du côté des acquéreurs, on constate que les locataires achètent moins qu’en 2002 en raison de la croissance des prix, qui pèse également sur les niveaux de rendement proposés aux investisseurs.
Le Conseil supérieur du notariat et l'Institut notarial de l'immobilier
Créé en 1945, le Conseil supérieur du notariat représente la profession auprès des pouvoirs publics. Pour répondre à ses missions, le CSN a développé des services d’études et de recherches spécialisés : Institut d’études juridiques, Institut notarial de l’entreprise et des sociétés, Institut notarial du patrimoine et de la famille, Institut notarial de l’espace rural et de l’environnement, Institut notarial des collectivités locales…
Pour sa part, l'Institut Notarial De l'Immobilier contribue au renforcement de l'expertise notariale dans ce domaine. L’INDI a mis en place une base de données immobilières qui donne aux notaires et à leurs clients une vision exacte du marché de l'immobilier en province, sachant que la chambre interdépartementale de Paris a fait de même pour l’Ile de France.
En effet, les bases de données immobilières du Notariat Français permettent de suivre très fidèlement l’évolution des prix : un indice NOTAIRE INSEE est élaboré trimestre après trimestre à partir de celles-ci. Mais bien d’autres informations sont enregistrées dans ces bases de données : la taille des appartements et des maisons vendues, le volume des mutations effectuées par des professionnels de l’immobilier ou des investisseurs, l’âge des vendeurs et des acquéreurs, la décote, d’un bien immobilier occupé…et cela année après année ce qui permet de suivre les évolutions.
Ad Valorem
Fondée en 1996 par Stéphane Imowicz, AD VALOREM est l’un des principaux acteurs du marché de l’immobilier résidentiel. Elle associe tous les métiers liés à l’arbitrage d’immeubles pour le compte de grands propriétaires institutionnels, de foncières privées ou d’opérateurs : vente par lot, gestion immobilière, mais aussi la vente en bloc d’immeubles. Elle intervient en Ile-de-France et en Régions, avec AD VALOREM RÉGIONS, et en Allemagne avec AD VALOREM EUROPE. Elle se charge également, à travers sa filiale, AD VALOREM EXPERTISES SAS, de procéder à des expertises d’immeubles pour le compte des institutionnels français et étrangers, des établissements financiers et des fonds d’investissement. Pour 2006, AD VALOREM a réalisé un volume d’affaires de 520 M€.
Contacts :
Conseil supérieur du notariat
Caroline Gaffet- 01 44 90 31 74
31, rue du Général Foy – 75008 Paris
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AD VALOREM
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2, rue Kléber - 92309 Levallois Perret Cedex - Fax : 01 41 05 02 03
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Immobilier Loiret
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