20 février 2018

investir dans l'immobilier sans subir l'IFI

Depuis le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière, de nombreux investisseurs réfléchissent à rééquilibrer leur patrimoine en abaissant leur part d’actifs immobiliers au profit d’actifs financiers non imposables. En même temps, beaucoup souhaitent continuer à miser sur l’immobilier, pour diversifier mais aussi pour détenir des actifs jugés moins risqués… Cruel dilemme…
Une solution existe toutefois pour acquérir de l’immobilier sans impacter son IFI : acheter des parts de fonds immobiliers non pris en compte dans l’assiette taxable à l’IFI, tels que ceux proposés par Novaxia.

Les fonds destinés à la valorisation d’actifs ne sont pas imposés à l’IFI, quand bien même ces actifs seraient immobiliers. C’est la très bonne nouvelle de ce début d’année pour nombre d’investisseurs à la recherche de solutions patrimoniales ayant le double but d’être investies en immobilier tout en n’augmentant pas leur IFI.

Le désir d’immobilier malgré l’impôt…

« Novaxia propose ce type de fonds productifs, basés sur des biens immobiliers de qualité dont la transformation va encore accroître la valeur, note Joachim Azan, Président de Novaxia. Et la rentabilité finale sera d’autant plus grande que, contrairement aux autres actifs immobiliers, ces biens ne seront pas soumis à l’IFI. Nos clients investisseurs apprécient ce point car l’IFI ternit un peu leur envie d’immobilier alors même qu’ils sont conscients que leur patrimoine doit en contenir. L’immobilier reste un actif tangible qui dispose d'une valeur d'usage et conserve une valeur propre quelle que soit les évolutions du marché. C’est appréciable dans le contexte actuel ! »

Avantages fiscaux des fonds Novaxia

Parfaitement adaptés à la fiscalité 2018 qui peut être optimisée, les fonds Novaxia, disposant d’un ticket d’entrée de 5 000 €, permettent ainsi à leurs propriétaires de :

- Bénéficier d’un crédit d’impôt IFI (comme Novaxia Immo Opportunité, par exemple). Cela signifie que les investisseurs peuvent déduire de leur IFI jusqu'à 50 % de la somme investie, dans la limite de 45.000 € d’impôt par an ;

- D’être éligibles au PEA, avec la fiscalité dédiée permettant de sortir exonéré de plus-value au bout de 5 ans.

Les FCPI - destinés aux investisseurs avertis avec un ticket d’entrée à 100 000 € - permettent, eux, à leurs souscripteurs, d’être exonérés d'impôt sur les plus-values et de bénéficier d’un effacement d’IFI de 18.000 € maximum.

16 février 2018

En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser dans certains micro-marchés d’Ile-de-France

Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son « Observatoire Immobilier de l’Habitat » **, et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.

Depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30 000 appartements vendus par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?

Une offre accrue en 2018

Le marché francilien de l’immobilier neuf devrait rester très dynamique en 2018. Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne.
Si, depuis 2016, l’offre était rapidement absorbée par la demande, en 2018, certains micro-marchés d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10 673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8 891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6 024 appartements à venir).

En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.

Les causes des risques sur ces micro-marchés

Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
A des aspects conjoncturels: la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5%.
A l’offre plus importante que la demande : des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016.
A la politique urbaine de certaines villes : la part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces).
A des critères géographiques: de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro).
La pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
« Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6 000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. À ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300 000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.

Les reports du Grand Paris Express, un impact sur les prix ?

« Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n'auront pas ou peu d'impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas », conclut Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris.

* Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.

12 février 2018

Premiers signes de désolvabilisation chez les primo-accédants ?

À partir des prêts signés en janvier, Cafpi analyse le profil de sa clientèle.

Durant le mois de janvier, la part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi est repartie à la baisse, à 47% contre 60% il y a un mois. « La réforme du PTZ et la suppression des APL Accession, entrées en vigueur au 1er janvier, commencent à montrer leurs effets pervers. Sans ces aides, les ménages les plus modestes ont plus de difficultés à finaliser le financement de leurs acquisitions. Il est à espérer que la conférence de consensus sur le logement en cours incite le gouvernement à faire machine arrière sur ces sujets », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Primo-accédants

Face aux baisses des aides depuis le début de l’année, les primo-accédants voient leur emprunt moyen diminuer par rapport au mois dernier. Il atteint 196 604 € sur 235 mois contre 200 153 € sur 239 mois en janvier avec un effort en forte hausse, passant de 4,21 années de revenus il y a un mois à 4,83 années aujourd’hui.

Accédants

S’ils sont moins impactés par les réformes, les autres accédants ont également joué la prudence en janvier. En maintenant leur effort (4,64 années de revenus, contre 4,63 en janvier), leur emprunt moyen se retrouve en baisse avec 190 795 € sur 187 mois, contre 215 691 € sur 199 mois le mois dernier.