19 septembre 2017

OPCI et SCPI intégrés à l’IFI, une décision attendue, mais qui ne règle pas la problématique de l’immobilier productif.

Il ne paraissait pas envisageable qu’un même actif soit taxable à l IFI ou non, selon son mode de détention directe ou collective (pierre-papier). Ainsi la décision du gouvernement, si elle est avérée, d’intégrer les OPCI et les SCPI dans l’IFI n’est pas surprenante, l'inverse aurait conduit à une dysmétrie fiscale pour une même classe d’actifs « Cependant, elle ne correspond pas à la philosophie mise en avant par le gouvernement qui souhaite réorienter l'épargne vers l’économie productive. Il serait juste et cohérent que les actifs immobiliers contribuant à cette dernière soient exonérés d'IFI », explique Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo.

Tel pourrait être le cas pour les bureaux, les résidences gérées par un exploitant professionnel (ehpad, résidences seniors, résidences de tourisme, résidences pour étudiants, hôtels, cliniques, etc.), les murs commerciaux, etc.

« Les investisseurs dans ces typologies d’actifs doivent faire face à de nombreux risques sur les plans de l’exploitation, technique (obsolescence) et juridique », précise-t-il.

Les assimiler à des rentiers serait assurément faire preuve d'une grande méconnaissance de l'immobilier commercial.

‎« Une mesure simple, lisible et compréhensible par tous serait donc de sortir du champ de l’IFI tous les actifs immobiliers loués par bail commercial.‎

Une telle décision serait juste... mais justice et arbitrages budgétaires ne font pas toujours bon ménage… », conclut Benjamin Nicaise.

14 septembre 2017

Réussir son acquisition à l’étranger

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre au Carrousel du Louvre à Paris, plusieurs conférences et ateliers, animés par des spécialistes, guideront ceux qui souhaitent acheter à l’étranger.

Chaque année, des milliers de Français se lancent dans le projet d’une acquisition immobilière à l’étranger. Et ce pour de multiples raisons : profiter d’une résidence secondaire hors de nos frontières, ou anticiper son départ à la retraite afin de bénéficier d’un climat plus attractif, tout en préservant son niveau de vie.
« Ce projet, qui peut mobiliser les économies de toute une vie, ne doit pas s’envisager à la légère », prévient Olivia Milan, directrice du Salon.

D’autres misent sur l’investissement locatif. Certaines villes, notamment européennes ont la réputation d’être plus rentables et de bénéficier de conditions locatives plus attractives. « 10 exposants étrangers représentant quatre pays, les Etats-Unis, l’Ile Maurice, l’Espagne et le Portugal, participent au salon cette année », annonce Olivia Milan.

Une conférence et trois ateliers pour bien investir
Pour aider les acquéreurs à préparer leur projet en toute sérénité, en anticipant tous les aspects, une conférence et trois ateliers permettront de répondre aux interrogations des investisseurs : quelle destination ? Quel montant investir ? Comment être certain de la demande locative ? Comment faire gérer son bien ? Quelle fiscalité de l'acquisition et des revenus fonciers ? Peut-on joindre l'utile et l'agréable, en profitant soi-même du bien une partie de l'année ?

Trois ateliers pour acheter aux Etats-Unis et à l’Ile Maurice
Dans l’après-midi du samedi 14 octobre, les visiteurs pourront assister à trois ateliers pratiques :
- de 15h à 15h45, investir à l’Ile Maurice, animé par Patrick Arnaldi, P.-D.G. de Plaisance City ;
- de 16h à 16h45, investir à Détroit (Etats-Unis), animé par Sébastien Rogge, gérant de Antom Patrimoine ;
- de 18h à 18h45, investir et vivre à l'île Maurice, animé par Sachin Mohabeer, responsable du département Smart City et Immobilier du Board of Investment Ile Maurice.

1 conférence pour investir en Floride
Dimanche 15 octobre à 15h30 conférence sur l’investissement en Floride est organisée pour répondre à toutes les interrogations des investisseurs Elle sera animée par Sylvain Dubois, agent immobilier en Floride, qui présentera le cadre légal des contrats et les types de contrats et de propriétés aux Etats-Unis.

10 EXPOSANTS ETRANGERS AU SALON NATIONAL DE L’IMMOBILIER

AGENCE IMMOBILIERE SYLVAIN DU BOIS - ETATS-UNIS
ALTO STANDING - ESPAGNE
APPARTEMENTS.COM - ETATS-UNIS
BOARD OF INVESTMENT ILE MAURICE - MAURICE
CALVET PREMIUM REAL ESTATE - ESPAGNE
CHASSEUR IMMO FLORIDE - ETATS-UNIS
ILE MAURICE - PLAISANCE CITY - MAURICE
IMMODIR LIMITED - MAURICE
MIAMI ASSOCIATION OF REALTORS - ETATS-UNIS
REMAX ALPHA (Portugal) - PORTUGAL

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, les visiteurs pourront bénéficier de consultations gratuites auprès des professionnels pour obtenir les meilleurs conseils pour concrétiser leur projet immobilier en toute sérénité. 19 conférences animées par des professionnels sont organisées durant ces 3 jours.

07 septembre 2017

Crédit immobilier : Une rentrée pleine d’inquiétude après le calme estival

En août les taux sont restés stables et se sont établis, au niveau national, à 1,08% sur 10 ans, 1,17% sur 15 ans, 1,39% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans. Les OAT 10 ans sont en baisse permettant ainsi de limiter grandement toute hausse. Mais cette stabilité cache une demande de crédit à l’accession en berne, dans une conjoncture où la demande de rachat de crédit a, elle aussi, grandement baissé.

Une année record de signatures de prêts immobiliers
Si la clientèle semble vouloir manquer à l’appel depuis le début de l’été, il n’en était rien en début d’année, ainsi le stock de prêts en signatures est colossal. « 2017 sera une année record en nombre de signatures de prêts immobiliers, précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Nous avons 2 mois d’avance par rapport à 2016. »

Mais une inquiétude grandissante chez les professionnels
Les emprunteurs semblent attentistes en ce début de 2e semestre 2017. Les annonces du gouvernement, les prix immobiliers qui repartent à la hausse, les taux de crédits dont l’avenir reste incertain, les incitent à patienter et attendre les mesures concrètes avant de se lancer dans leurs projets immobiliers.
Ce ralentissement du marché inquiète les professionnels, car la reprise n’aura lieu que si l’ensemble des conditions est en place… Les annonces pouvant provenir aussi bien de la BCE que du gouvernement laissent planer le doute sur les mois à venir.

Qu’attendre des banques centrales ? Récemment réunies en colloque, les banques centrales du monde entier, au premier lieu desquelles la Fed et la Banque Centrale Européenne, ont opté pour le maintien, pour le moment, de leurs politiques monétaires accommodantes qui profitent aux marchés obligataires. « Mais celles-ci ont créé une bulle boursière », indique Philippe Taboret.
Si les banques centrales n’ont pas annoncé d’arrêt brutal de leurs interventions dans l’économie qui risqueraient de faire exploser cette bulle avec pour conséquence une brutale remontée des taux, il est clair qu’un désengagement progressif aura lieu.
La FED a d’ailleurs déjà commencé entrainant une baisse du dollar face à l’euro. L’inflation ainsi née en zone Euro pourrait sonner le désengagement de la BCE. « Les taux d’intérêt devraient remonter lentement et de façon continue sur les prochains mois. », souligne Philippe Taboret.

Quelles mesures gouvernementales pour quelles conséquences ? Les mesures que devrait prendre le gouvernement d’ici la fin de l’année détermineront l’évolution du marché. S’il s’engage vers une réduction, voir une suppression des différents dispositifs (PTZ, Pinel, APL), ce qui serait une mauvaise nouvelle, les emprunteurs profiteront des derniers jours de ses dispositifs pour en bénéficier.
Dans le cas contraire, la fin d’année devrait rester atone.

Reste l’ordonnance sur la domiciliation des revenus, passée en catimini durant l’été. Ainsi, pendant dix ans, l'emprunteur, qui domiciliera ses revenus dans sa banque prêteuse, bénéficiera d’un taux préférentiel. « Comment s’assurer de l’avantage réel pour les emprunteurs de cette mesure ? », s’interroge Philippe Taboret. Qu’adviendra-t-il si l’emprunteur souhaite changer de banque avant la période des 10 ans ? ». Alors que la délégation d’assurance-emprunteur, qui ne cesse de prendre de l’importance, a porté un rude coup aux banques, cette mesure n’était-elle pas destinée à compenser cette perte ? « De plus, cette mesure vient en contradiction complète avec la loi de mobilité bancaire, pourtant voulue par Emmanuel Macron, alors ministre de l’Economie », conclut-il.

Des conditions toujours bonnes à saisir
Malgré cette conjoncture, les conditions d’accès au prêt immobilier restent très avantageuses en ce mois de septembre. Ainsi pour un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 1 000 €, les particuliers peuvent espérer emprunter 210 630 € contre 200 108 € en septembre 2016, soit 5,26% de plus. « Les taux de crédit immobilier restent encore très attractifs, même s’ils ont remonté depuis le début de l’année. Les incertitudes sur les mois à venir doivent convaincre les potentiels accédants à la propriété à passer le pas avant que la hausse des taux les désolvabilisent, conclut Philippe Taboret. Cette période de taux encore bas doit aussi permettre à ceux qui n’en aurait pas encore profité de renégocier leur crédit immmobilier ».