12 décembre 2017

Crédit immobilier : Premier repli pour les primo-accédants ?

À partir des prêts signés en novembre, Cafpi analyse le profil de sa clientèle.

La part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi n’a cessé de progresser depuis un an pour atteindre 59% en octobre. En novembre, elle a connu une inflexion. Les primo-accédants ne représentant que 57,5% des clients de Cafpi. « La hausse des taux, conjuguée à celle des prix, exclut de plus en plus de ménages les plus fragiles, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Il est à souhaiter que ce léger recul de fin d’année ne s’intensifie en début d’année prochaine ».

Primo-accédants
La conjoncture conduit les primo-accédants à être plus prudents. Ils ont emprunté en moyenne 202 455 € sur 240 mois contre 205 372 € sur 241 mois le mois précédent. Et leur effort a augmenté à 4,41 années de revenus alors qu’il était, il y a un mois, à 4,24 années.

Accédants
Les autres accédants suivent le même chemin. Ils ont ainsi emprunté en moyenne 219 200 € sur 195 mois contre 223 981 € sur 196 mois en octobre. Leur effort se retrouve, lui aussi, à la hausse avec 4,99 années de revenus contre 4,50 il y a un mois.

L'annulation de l'encadrement des loyers à Paris - La FNAIM fait le point

Suite à l’annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre dernier, des arrêtés d’encadrement des loyers, la FNAIM répond, dans une note technique, aux interrogations des particuliers et des professionnels de l’immobilier.

Quelles conséquences immédiates sur le marché de l’immobilier ? Sur le prix des loyers ? Sur les nouveaux baux et ceux en cours ? La Fédération fait le point.

Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement. Cet appel n’a pour l’instant pas été déposé mais il ne sera pas suspensif. Cela signifie que l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat. Toutefois l’État peut aussi introduire en référé, un appel pour demander la suspension des effets de la décision.

Il n’y aura pas de flambée des prix

Tout comme Lille, Paris est située dans une zone dite « tendue » et donc soumise aux dispositions du décret annuel relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.

Les loyers ne peuvent donc pas être fixés en totale liberté et une envolée des prix n’est pas à prévoir.

Quelles conséquences immédiates sur les baux en cours ?

Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer et l’annulation est sans effet rétroactif. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.

À noter : Les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’État en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter du 28 novembre 2017.

À la date de renouvellement des baux en cours, on revient à une application du décret annuel dit de blocage des loyers. Concrètement, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

La hausse ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement

- ou si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)

Quelles conséquences sur les nouveaux baux ?

Les loyers de références fixés par l’arrêté ne s’appliquant plus, la suppression de l’encadrement des loyers n’affectera que les nouveaux baux signés après le 28 novembre. Le loyer est toutefois soumis aux dispositions du décret annuel de blocage. Matériellement, cela signifie que le nouveau loyer est au maximum égal au loyer du locataire sortant.

Toutefois, le nouveau loyer peut être réévalué dans les conditions suivantes :

- si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)

- si le loyer est manifestement sous-évalué : la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué au locataire sortant

- si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le nouveau loyer est libre

Fin de la taxe d’habitation ou fin de la construction ?

C’est une histoire étrange : sous couvert de supprimer la taxe d’habitation pour 80% des ménages, l’exécutif ne va-t-il pas mettre à bas l’élan de construction neuve dans notre pays ? L’ambiance dans laquelle s’est tenu le 100ème congrès des maires de France le laisse redouter. Ni le Premier ministre ni le Président de la République, qui se sont exprimés devant les élus municipaux, ne sont parvenus à les rassurer sur l’avenir du budget des communes, que la suppression de la taxe d’habitation va considérablement affaiblir. Qui plus est, Emmanuel Macron a reconnu que l’exonération au profit des 4/5ème de la population ne suffirait pas et qu’il faudrait le supprimer pour tous. Au bout du compte, ce sont près de 12 milliards d’euros, la première source de financement pour les collectivités, qui vont disparaître !

Au moment de mettre en œuvre cette mesure, les collectivités ont le sentiment que l’État va alléger la facture fiscale des familles et des individus... avec leur argent. Les Français eux-mêmes, interrogés ces derniers jours par Elabe, jugent à 56% excessifs les efforts qui sont demandés par l’État aux maires. 63% d’entre eux considèrent l’exécutif national irrespectueux de l’autonomie politique et financière des communes. Rien ne va plus.

Que pressentent les ménages ? Que disent les maires ? Les premiers comprennent que sans moyens financiers suffisants, les maires ne vont plus pouvoir apporter les services que les habitants attendent. Le problème dont ils n’imaginent peut-être pas l’acuité tient aux conséquences indirectes sur le logement : les maires ne délivreront plus les permis de construire s’ils considèrent n’être pas en mesure de répondre aux exigences de nouveaux entrants dans leur commune. On ne dit pas assez que l’acte d’autoriser la construction est engageant pour un élu et qu’il n’est que le début d’un processus d’accueil et d’intégration des habitants. En outre, les compensations des pertes de produits relatives à la suppression de la taxe d’habitation n’étant pas garanties, grande sera la tentation pour les maires d’augmenter la taxe foncière. S’ils sont conduits à cette extrémité, ils desserviront malgré eux la propriété, quelle que soit sa forme, tant pour les accédants que pour les investisseurs.

Les premiers comme les seconds sont nécessaires à la fois aux grands équilibres de l’habitat pour les ménages et à l’économie locale. On sent bien que les familles doivent trouver des réponses à leurs projets de logement, sans toutefois mesurer qu’une baisse de 5% ou 10% de la production créerait des tensions insupportables. On ne dit pas assez non plus que les logements sont construits par des entreprises en bâtiment localement implantées, qui créent des emplois sur leurs territoires, et de façon indirecte, par les multiples métiers de service qui accompagnent la vie des habitants.

En clair, il est urgent que les relations entre l’État et les collectivités locales se régulent. Qu’un contrat moral soit passé entre eux pour que le logement ne fasse pas les frais des malentendus ou des craintes. Oui, il faut que les promesses de compensation liées à la suppression de la taxe d’habitation soient tenues, mais il faut un pacte de responsabilité : des hausses de taxe foncière ou encore un ralentissement des octrois de permis de construire seraient gravement préjudiciables aux Français. Une fois de plus, le logement est l’enjeu central : sans une décentralisation sereine, sans un État respectueux de la mission de proximité des maires, la politique de choc d’offre voulue par le Président Macron manquera ses objectifs.