28 février 2017

Vente de bureaux libres en Ile-de-France : Un marché porteur mais sous tension

Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, Cushman & Wakefield France analyse le marché 2016 des ventes de bureaux libres en Ile-de-France. Le conseil relève ainsi une augmentation de 4% du nombre de ces ventes d'une année sur l'autre (de 371 en 2015 à 384 en 2016) mais un recul de 4% en un an des volumes placés avec 296 900 m² acquis par des utilisateurs finaux durant l'année 2016.

Ce ralentissement du marché est observé uniquement sur le segment des surfaces comprises entre 1 500 et 5 000 m² (65 200 m² placés en 2016 en repli de 31% d'une année sur l'autre), l'activité transactionnelle ayant été plus porteuse sur d'autres gabarits de surfaces : +3% pour celles inférieures à 500 m², à +16% pour celles supérieures à 5 000 m².

Selon les micromarchés considérés, les tendances sont contrastées : les ventes ont reculé de 14% à Paris QCA et centre ouest (63 500 m² placés en 2016, soit 21% du volume total); dans les autres arrondissements, elles ont, à l'inverse, progressé de 14% pour atteindre 95 000 m², dont 46 000 m² pour l'acquisition par ALTICE des 2 premiers immeubles de « Qu4drans» dans le 15ème. La hausse des volumes placés est spectaculaire en boucle sud comme à Neuilly-Levallois. Au sud, le marché revient à ses niveaux de 2012 après 3 années de disette; et dans le même temps, les cessions de surfaces tertiaires ont conservé leur dynamique d'expansion à Neuilly / Levallois.

Dans un contexte de marché de pénurie de l'offre où les entreprises désireuses d'acquérir leurs bureaux sont en compétition directe avec les investisseurs, les valeurs à la vente pour les immeubles de bureaux ont évolué ces dernières années pour former deux catégories distinctes :

- La première concerne les surfaces en copropriété ou inférieures à 1 000 m². Dans cette catégorie, les prix des bureaux en Ile-de-France se distribuent sur une fourchette assez large qui tend à augmenter pour les valeurs les plus élevées : de 1 500 €/m² à Nanterre et à Asnières-sur-Seine pour atteindre jusqu'à 14 000 €/m²/an sur certains secteurs de Paris comme le quartier central des affaires ou les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements. Dans l'ouest francilien, les valeurs sont comprises entre 3 500 et 9 500 €/m².

- La seconde catégorie concerne les immeubles indépendants d'une surface supérieure à 1 000 m². Les valeurs de cessions y sont significativement plus élevées, de 3 à 43% selon les secteurs considérés, en raison du peu d'offre sur cette tranche de surface et de prestations plus qualitatives. Les prix de vente se rapprochent alors de ceux relevés sur le marché de l'investissement : entre 3 500 €/m² et 20 000 €/m². L'essentiel du marché parisien à la vente se traite pour les meilleurs immeubles sur des valeurs supérieures à 10 000 €/m².

Fin 2016, l'offre de bureaux immédiatement disponibles à la vente s'élevait, à l'échelle de l'Ile-de-France, à 322 200 m², soit un recul de 7% par rapport à l'année précédente. Le stock est aujourd'hui à son niveau le plus bas depuis 2008. La contraction de l'offre concerne tous les secteurs géographiques, mais Paris QCA et centre ouest (-22%) et la boucle sud (-16%) sont les plus impactés par cette tendance baissière. Malgré ce repli, Paris reste, après la deuxième couronne (121 700 m²), la réserve d'offres la plus importante en Ile-de-France avec 72 100 m² actuellement disponibles sur le marché. Ce chiffre parait toutefois bien faible en comparaison des volumes moyens de transactions dans la capitale (158 000 m² commercialisés en 2016). Le reste des disponibilités immédiates de bureaux à vendre se partage ensuite entre les secteurs de péri-Défense (34 800 m²) et de la première couronne nord (30 700 m²).

L'offre immédiate aujourd'hui identifiée se concentre essentiellement sur les petites surfaces : celles inférieures à 500 m², qui représentent 60% du stock total actuel.

L'offre à un an reste équivalente en nombre à celle observée l'année dernière, soit une cinquantaine d'offres pour un total de 117 300 m². La surface moyenne de ces disponibilités a - en revanche - augmenté nettement en raison de la part plus importante des surfaces supérieures à 1 500 m². On notera aussi le retour sur le marché de quelques immeubles de grands gabarits proposés à la vente. Cette offre future se situe à Paris hors du QCA ou du centre ouest : 1/3 sur les 37 000 m² disponibles sous 12 mois, dont 18 500 m² en péri Défense. Sur ce secteur ouest où les transactions ont été dynamiques en 2016, le retour d'une offre plus fournie est a appréciable.

Le marché des commerces, un peu de douceur dans un monde de brutes

« La Meringaie », « Eclair de génie », « les Gâteaux Thoumieux », « les Merveilleux de Fred », « les Fées Pâtissières », « la Pâtisserie des rêves », « Hugo & Victor » : le nombre de nouvelles enseignes et de concepts inédits de pâtisseries dans Paris est impressionnant. C’est même un des faits marquants de 2016. Besoin de se consoler ou envie de croquer la vie à pleines dents ? Les deux ! Les motivations s'entremêlent, et le constat vaut pour aussi bien pour les consommateurs que pour les chaînes de magasins. Cependant, pour ces dernières, la quête de croissance ne s’opère pas à n’importe quel régime. Dans le nombre de nouveaux magasins à ouvrir, et dans le choix de leur implantation, la sélectivité a été le maître-mot. Certains quartiers ont été plus impactés que d’autres par les mesures antiterroristes. Pour autant, la vie ne s'arrête pas. De fait, l'autre phénomène de 2016 aura été la floraison dans tout Paris de commerces alimentaires sur le modèle des « convenience stores » américains. Après Carrefour et Auchan, c'est au tour d'Intermarché d'investir Paris intramuros. Ces tendances traduisent une reprise de la consommation. De fait, celle-ci était là en 2015. Elle aurait pu l’être encore davantage l’an dernier, si le traumatisme consécutif aux attentats n'avait pas placé les acteurs économiques dans un état d'apesanteur. Cette double retenue des consommateurs et des commerçants a eu pour effet indirect de stabiliser l'évolution des valeurs locatives. Mais il suffirait de peu pour que tout redémarre. Le retour de la clientèle internationale par exemple.

Consommation : le goût pour les points de vente physiques n’a pas faibli. Les attentats ont souvent laissé une saveur amère. Ainsi, les hôteliers de la capitale ont subi un recul de 12% de leurs réservations. En revanche, en matière de consommation, les Français ont été les champions d’Europe de la résilience. Leur appétit d’achats ne s’est pas démenti. La tendance déjà observée en 2015 s’est confirmée. De sorte que la longue vague de recul commencée en 2007 est maintenant arrêtée. Autre fait intéressant à noter, au moment de manifester leur envie d’achats, les Français auraient pu privilégier le canal électronique, au détriment des commerces physiques. Il n’en a rien été. Selon les premières statistiques, au cours des deux derniers trimestres, les ventes en ligne n’auraient représenté qu’un peu plus de 5% de la consommation totale des Français.

Certes, a priori, les Parisiens ont dû se trouver sur-représentés dans cette proportion, dans la mesure où ils sont plus jeunes et plus connectés. Mais cela reste à prouver, car la fréquentation des boutiques et des commerces parisiens est aussi perçue comme essentielle. Elle s’est presque apparentée en 2016 à un acte citoyen. Le mouvement « Tous en terrasse ! », lancé après les attentats de novembre 2015, a bien illustré cet esprit de résistance.

Cependant, la vigueur de la clientèle locale ne doit pas occulter le recul des acheteurs internationaux. Or pour un détaillant sur trois, ces derniers assurent plus de la moitié de leur chiffre d’affaires. Les plus grands absents ont été les Russes, les Italiens et surtout, les Japonais. Pour la première fois, ils sortent du top 10 des principaux visiteurs de Paris.

Palmarès des quartiers : au faubourg Saint Honoré, « ce n’est pas toujours du gâteau ». La prime à l’emplacement numéro un a été flagrante en 2016. On connaît ces lieux privilégiés : ce sont les Champs-Elysées, les quartiers Haussmann, Saint-Honoré et Faubourg Saint-Honoré, l’avenue Montaigne, Saint-Germain-des-Prés ou Le Marais… Tous ont profité de la montée en puissance de la législation sur les ouvertures dominicales, d’autant que les accords d’entreprises en la matière se sont multipliés : au BHV, chez Sephora, Zara, Galeries Lafayette, Nature & Découvertes...

Est-ce à dire qu’il n’y a pas de salut pour la vie commerciale parisienne en dehors de ces adresses plébiscitées ? Non mais une tendance se confirme et s’accélère. Elle était déjà esquissée dans l’édition 2016 de Paris Vision : c’est la spécialisation de l’espace. Pour les grandes marques et les enseignes puissantes, notamment celles qui sont tournées vers la mode et l’équipement de la personne, il n’est pas envisageable d’être absentes des emplacements numéro un. Mais le reste de la capitale est ouvert aux autres, notamment aux jeunes concepts créatifs et, surtout, au commerce de proximité.

Le phénomène est alimenté tambour battant par les distributeurs à dominante alimentaire. Casino (au travers de Monoprix et Franprix) ainsi que Carrefour mènent la marche. Mais Auchan et Intermarché suivent. Du coup, il se généralise dans Paris un modèle de petites et moyennes surfaces inspiré des daily ou « convenience stores » américains. Le métier d’épicier se réinvente, au travers de points de vente relookés, affichant leur éco-citoyenneté et enrichis d’une gamme de services tels que le pressing ou le relais de La Poste.

En outre, il ne suffit pas d’être admis au cercle fermé des emplacements numéro un pour être assuré de son succès commercial. A la suite des attentats, les quartiers ont connu des fortunes diverses. Ainsi celui des Champs-Elysées a continué à bénéficier à plein de son caractère de rareté. Les plus grandes marques mondiales se sont fait un point d’honneur à y installer leur flagship. Parfois, elles y ont même ouvert leur plus grand magasin dans le monde, à l’exemple de l’enseigne américaine de burger gourmet Five Guys qui a inauguré un restaurant sur plus de 1 150m². Apple, l’Italien Kiko et Galeries Lafayette se trouvent dans les mêmes dispositions d’esprit. Leurs magasins emblèmes ouvriront en 2017 et 2018. A quel prix ? La transaction Kiko s’est réalisée sur la base d’un loyer de 18 500€. Une valeur Prime au-delà de 20 000€ est très clairement atteignable à échéance d’un à deux ans, sachant que ce niveau de valeur locative a déjà été ponctuellement dépassé (Mac, Tiffany & Co et, très récemment, Chanel).

A l’inverse, la situation a été beaucoup plus contrastée sur le Faubourg Saint-Honoré : si le mouchoir de poche compris entre la rue Royale et la rue d’Anjou n’a pas connu la crise, le tronçon suivant, entre la rue d’Anjou et la place Beauvau, a été privé de dessert. Déjà que le linéaire de boutiques y est réduit en raison de la présence du palais de l’Elysée, de l’ambassade britannique et du ministère de l’Intérieur. Mais surtout, les contraintes liées à l’état d’urgence ont considérablement limité les flux de clientèle. Certaines enseignes ont ainsi détourné le regard de cette partie de la rue.

Perspectives 2017 : vous reprendrez bien un peu de dessert ?

Les ingrédients pour faire monter les blancs en neige sont réunis dans la cuisine : la croissance s’améliore, le pays est enfin entré dans une phase de création nette d’emplois, la consommation s’inscrit dans une tendance amorcée en 2015. Cela suffira-t-il à faire réussir la recette ? Pour le commerce parisien, la réponse réside largement dans la tête des visiteurs internationaux. Que ces derniers reviennent en nombre, et 2017 aura une saveur encore plus sucrée que 2016.

24 février 2017

Comment faire baisser le poids du logement dans les dépenses des locataires ?

Selon les statistiques de l’INSEE, le nombre de ménages locataires en France s’élevait à 12,2 millions dont 44% logés dans le parc social et 56% dans le parc privé, en 2013.

Le poids du logement locatif – comprenant le loyer, les dépenses énergétiques et les charges - dans les dépenses des ménages ne cesserait d’augmenter, de façon régulière et sensible depuis 20 ans. C’est un sujet qui est devenu classique depuis quelques années mais c’est aussi une réalité. La question est de savoir si cela s’explique par l’augmentation des loyers (et des charges) ou par la baisse des revenus ?

Si les loyers ont augmenté plus vite que l’inflation pendant les années 1990-2000, ce n’est plus le cas depuis 2010. En revanche, plusieurs études ont constaté un appauvrissement des locataires, et notamment des jeunes (difficulté d’insertion dans la vie active, chômage). L’écart de revenus se creuse entre propriétaires et locataires. C’est ce phénomène, plutôt que la hausse des loyers, qui est en cause.

La majorité des locataires est logée dans le parc privé, parmi ceux-ci 3,4 millions perçoivent une aide personnelle contre 2,2 dans le parc social. Pour la quasi-totalité d’entre eux, c’est le loyer de marché qui s’applique.

Pour un statut de bailleur privé adapté à la promotion d’une offre à loyer maîtrisé

Face à cette fragilisation des conditions de logement, les pouvoirs publics devraient pouvoir s’appuyer sur le secteur privé et les professionnels de l’immobilier. Le statut du bailleur privé, demandé par la FNAIM, vise à favoriser le développement de l’offre globale en permettant l’amortissement des investissements. Il pourrait facilement être adapté à la production d’une offre de logements à loyer maîtrisé, moyennant une majoration du taux d’amortissement en fonction de l’effort du bailleur.

La FNAIM propose un régime de déduction au titre de l’amortissement fiscal allant de 2% par an pour l’offre locative à loyers libres à 8% pour un bien loué sous le régime du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), reposant sur une assiette composée de 80% de la valeur du bien. Par ailleurs, les travaux d’entretien, d’amélioration et d’agrandissement devraient aussi pouvoir être amortis.